6需求炒熱土地投資 買方進場仍需謹慎

新冠肺炎疫情持續延燒，全球消費龍頭的美、歐、日的市場活力未見恢復，反觀台灣管控得宜，除了邊境未完全解封，影響觀光旅遊市場外，其他生產、交易、消費、就學都一如往常，不動產市場表現更是強勁。北市上半年的建物買賣移轉棟數年增2％、桃園大增13％，土地市場更是大熱。

據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，上半年全台土地成交加上地上權標售金額創歷史紀錄，達1799億，較次高的去年還增加28％，光是半年的成績就完勝2013到2017年的各年紀錄。進一步分析，有6大需求點燃土地投資的雄心。

首先、大陸禁排令、陸美貿易戰、疫情封城，一連串非經濟因素引導台商供應鏈、資金重置。尤其去年政府推動回台投資3大方案，吸引兆元投資規模準備落腳，後續的設廠、新聚落編隊、安頓身家等需求，都活絡土地交易。

第2、全球避稅、境外資金回流，堆高投資能量。去年立法的境外資金專法，再加上全球追稅的大勢所趨，加速千億匯回台灣，也間接強化企業、個人投資及置產的需求。

第3、全球金融市場一夕數變，資金避險需要去處。證期局公布，到今年6月底，共有98檔國際債券提前贖回，贖回總金額約新台幣9133億元，不僅是去年同期的32倍，更是歷年新高，全年贖回金額恐破兆元。土地的保值特性往往最符合這類投資人偏好。

第4、土地是原料，產品可塑性、開發彈性最大。市場風潮、疫情衝擊帶動產品進化，不管是共享辦公室、智慧物流、無接觸零售、遠距醫療、機器人旅館等創新產品勢將重塑市場價值。能超前部屬、自建自營，最符合壽險、建商、投資機構胃口，因此土地絕對比現有物件有吸引力。

第5、終端市場的剛性需求旺盛。除住宅交易回溫、推案市場又重回兆元榮景外，商用市場投資獲利可期。瑞普萊坊統計去年台北市A辦租金漲幅為2.7％，今年不畏疫情干擾，第2季的月租金續漲至每坪2835元，年增幅1.7％。穩定上揚的租金走勢，給了投資人進場搶原料的定心丸。

最後、供需失衡、誘使投資人大膽補進土地庫存。台北市A辦第2季空置率下降至3.16％的新低，且除了現況的商辦庫存不足外，之前轉用作豪宅、旅館，及都更、危老的改建潮，更深化供不應求。

投資人的財務、經營、避險、創價、資產配置能力差異大，建議買方不要被資金熱潮沖昏頭，要謹慎重估投資、進場的核心價值。（筆者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛）