Immobilienbewertung - Immobilie kostenlos online bewerten

500.000+ Kunden monatlich

Mehr als 500.000 Kunden nutzen monatlich die Immobilienbewertung der AVIV Group. Zu AVIV gehören europäische Immobilienportale wie Immowelt (Deutschland), Immoweb (Belgien) und SeLoger (Frankreich). Die Immobilienbewertung basiert auf einen Algorithmus der AVIV Group. Informationen zur Berechnung der Schätzwerte findest du hier.

Immobilienbewertung: Was ist meine Immobilie wert?

Es ist wohl eine der wichtigsten Fragen, die sich Immobilieneigentümer zurzeit stellen: Wie viel ist mein Haus oder meine Wohnung eigentlich wert? Mit der Immobilienbewertung von immowelt kannst du es herausfinden: schnell und kostenlos. Erfahre hier außerdem, wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird, welche Faktoren den Wert beeinflussen und welches Verfahren für deine Immobilie geeignet ist.

Immobilienbewertung, Bild eines modernen Einfamilienhauses mit großen Glasfronten im
Herbst, vor dem Haus stehen im Garten vier Sonnenliegen, die Sonne scheint, Foto: Alejandra Cifre González / unsplash.com

Wer wissen will, wie viel sein Haus wert ist, kann dafür die Immobilienbewertung von immowelt nutzen. Foto: Alejandra Cifre González / unsplash.com

Darum lohnt sich unsere kostenlose Online-Immobilienbewertung

Eine Online-Immobilienbewertung ist sinnvoll, um ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen. Mit dem kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertungs-Rechner von immowelt bekommst du einen ersten Eindruck vom Wertniveau deiner Immobilie.
Sie lohnt sich immer, weil Eigentümer mit unserer Immobilienbewertung:

  • Geld sparen: Unsere Wertermittlung ist kostenlos. Ein Sachverständiger verlangt mindestens 0,5 Prozent des Verkaufspreises.
  • Zeit sparen: Das Ergebnis liegt binnen weniger Minuten vor.
  • Stress sparen: Nur wenige Daten und keine zusätzlichen Dokumente nötig.
  • Entscheidungen treffen können, denn sie erhalten eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts.

Achtung

Die Online-Bewertung ersetzt in keinem Fall ein Wertgutachten durch einen Experten, da noch niemand vor Ort die Immobilie und deren Umgebung genau inspiziert hat. Je spezieller eine Immobilie ist, desto eher empfiehlt sich ein professionelles, objektives Gutachten. In manchen Fällen, meist bei Auseinandersetzungen vor Gericht oder wenn es um die Steuer geht, muss ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln.

Wer braucht eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung ist sinnvoll für:

  • Immobilienverkäufer, die vor einem Verkauf den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung auf dem Immobilienmarkt checken wollen, um einen angemessenen Angebotspreis festlegen zu können.
  • Käufer, die vor dem Kauf sichergehen wollen, dass sie für die Immobilie keinen zu hohen Preis zahlen.
  • Eigentümer, die ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen und mithilfe der Immobilienbewertung die Steuerlast für die Erben beziehungsweise Beschenkten herausfinden möchten.
  • Eigentümer, die sich scheiden lassen und das Vermögen aufteilen müssen.
  • Pflegebedürftige Eigentümer, bei denen das Vormundschaftsgericht den Verkauf der Immobilie übernimmt.
  • Hausbauer, die direkt nach dem Bau eine Versicherung für das Haus abschließen müssen.
  • Eigentümer, die einfach checken wollen, wie viel ihre Immobilie wert ist.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Um den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren eingesetzt:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Immobilienbewertung: Welches Verfahren eignet sich für meine Immobilie?

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab, die bewertet werden soll.

1. Vergleichswertverfahren

Geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder unbebaute Grundstücke

Beim Vergleichswertverfahren wird anhand von ähnlichen Objekten ein Durchschnittspreis errechnet. Eine Rolle spielen hier vor allem die Größe der Immobilie, die Lage und die Bausubstanz.

2. Sachwertverfahren

Geeignet für: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, teilweise auch bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen

Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert des Gebäudes getrennt vom Grundstückswert berechnet.

Die Grundlage für das Sachwertverfahren bilden:

  • der Bodenrichtwert - also der Wert des Grundstücks
  • die ursprünglichen Baukosten der Immobilie
  • die ursprünglichen Baukosten der Außenanlagen, zum Beispiel der Garagen.

Bodenrichtwerte werden von kommunalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung anderer Faktoren wie Form, Lage oder Erschließungszustand des Grundstücks ermittelt. Die Daten können auch bei den Gutachterausschüssen kostenlos eingesehen werden.

Zum Grundstückswert wird dann der Wert des Gebäudes hinzugerechnet. Der Wert des Gebäudes berechnet sich aus den ursprünglichen Baukosten, von denen Kosten etwaiger Abnutzungserscheinungen abgezogen werden.

3. Ertragswertverfahren

Geeignet für: Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien

Beim Ertragswertverfahren wird die Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Neben dem Bodenwert fließen bei diesem Verfahren also auch der nachhaltig erzielbare Mietertrag sowie die vom Gutachterausschuss ermittelte marktübliche Renditeerwartung - der sogenannte Liegenschaftszins - in die Bewertung mit ein.

Ist der Verkehrswert gleich der Kaufpreis?

Nein. Der Verkehrswert ist nur ein Schätzwert. Der Kaufpreis hingegen ein realer Wert, der beim Verkauf der Immobilie tatsächlich gezahlt wird:

  • Der Verkehrswert spiegelt den möglichen Verkaufspreis wider, den eine Immobilie zum Stichtag der Verkehrswertermittlung am Markt erzielen kann. Der Verkehrswert wird durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflusst. Ermittelt wird es durch die drei von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren.
  • Der Verkaufspreis ist hingegen der Preis, den eine Immobilie bei Verkauf tatsächlich erzielt.

Welche Faktoren spielen für die Immobilienbewertung eine Rolle?

Folgende drei Faktoren spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle:

  • Lage der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattung der Immobilie

Wie wichtig ist die Lage für die Immobilienbewertung?

Die Lage gilt als das entscheidende Kriterium bei der Immobilienbewertung. Es gilt: je besser die Lage, desto teurer die Immobilie.

Unterschieden wird bei der Lage zwischen:

  • Makrolage: Stadt oder Region der Immobilie
  • Mikrolage: das direkte Umfeld der Immobilie, also zum Beispiel Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, Schulen, Kindergärten, Arbeitgeber

Was bedeutet der Zustand für die Immobilienbewertung?

Der Zustand des Hauses oder der Wohnung spielt bei der Immobilienbewertung eine sehr große Rolle. Folgende Faktoren beeinflussen den Zustand einer Immobilie:

  • Alter der Immobilie (Baujahr)
  • Baulicher Zustand
  • Energetischer Zustand (zum Beispiel Heizungsanlage, Zustand der Fenster, Dämmung)

Welche Rolle spielt die Ausstattung bei der Immobilienbewertung?

Zur Ausstattung einer Immobilie zählt beispielsweise:

  • Schnitt der Immobilie
  • Einrichtungsgegenstände
  • Balkon, Terrasse oder Garten
  • Verwendete Materialien

Die Ausstattung entscheidet maßgeblich, ob sich Kaufinteressenten in einer Immobilie wohl fühlen und für wie wertig sie eine Immobilie ansehen.

Wohnung oder Haus bewerten: Was ist zu beachten?

Während viele Schritte beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses sich gleichen, gibt es hier und da auch Unterschiede, die beachtet werden müssen.

Welche Unterlagen werden für die Bewertung von Haus oder Wohnung benötigt?

HausWohnung
Energieausweisrequiredrequired
Bauplan der Immobilie inkl. Baujahrrequiredrequired
Nutz-, Wohn- und Grundflächenberechnungrequiredrequired
Grundrissrequiredrequired
Nachweise über Modernisierung oder Sanierungrequiredrequired
Denkmalschutznachweis bei Immobilien unter Denkmalschutzrequiredrequired
Mietvertrag vermieteter Einheitenrequiredrequired
Aktuelle Auszüge aus Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnisrequiredrequired
Teilungserklärungnot requiredrequired
Angaben zu Hausgeld und Instandhaltungsrücklagenot requiredrequired

Welchen Einfluss haben Inflation und aktuelle Krisen auf den Wert meiner Immobilie?

Die aktuelle Lage macht eine langfristige Einschätzung über die künftige Werteinschätzung schwierig. Die Nachwirkungen der Pandemie, der Krieg in der Ukraine, Inflation und der steigende Leitzins sind Unsicherheitsfaktoren, die einen Blick in die Zukunft erschweren.

Klar ist: Sollten die Bauzinsen weiter steigen, werden sich immer weniger Menschen ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung leisten können. Dadurch könnte die Nachfrage und schließlich die Preise auch deutlich sinken. Durch den fehlenden Neubau herrscht in Deutschland aber noch immer eine deutlich höhere Nachfrage als es Angebot gibt.

Wie funktioniert die Immobilienbewertung mit immowelt?

Für unsere Online-Bewertung benötigst du nur wenige Basis-Informationen über die Immobilie, die bewertet werden soll. So funktioniert es:

how it works

Wie funktioniert die Immobilienbewertung mit immowelt?

1. Immobilie beschreiben

  • Um welchen Haus- oder Wohnungstyp handelt es sich?
  • Standort deiner Immobilie
  • Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Parkmöglichkeiten
  • Baujahr
  • Grundstücksfläche bei Häusern
  • Höhe des Hausgelds bei Wohnungen
  • Bei Wohnungen, in welcher Etage sie liegt und ob ein Aufzug vorhanden ist

2. So wird der Wert berechnet

Die kostenlose Online-Immobilienbewertung von immowelt wird automatisch auf der Basis von Vergleichs- und Durchschnittswerten erstellt. Als Ergebnis wird eine Spanne des Marktwerts ermittelt. So gelingt es uns, eine realistische Wertspanne für deine Immobilie zu ermitteln.

3. Bewertung sofort erhalten

In nur wenigen Minuten erhältst du als Ergebnis eine Marktwertspanne, die dir auch die Streuung der Preise verdeutlicht. Je nach Ausstattung und Zustand der Immobilie kannst du so eine realistische Wohnmarktanalyse und somit eine gute Einschätzung deines Immobilienwerts erhalten.

Was kostet die Immobilienbewertung von immowelt?

Die Immobilienbewertung von immowelt ist komplett kostenlos und unverbindlich. Sachverständige hingegen verlangen mindestens 0,5 Prozent des Verkaufspreises für ihre Einschätzung des Marktwerts.

Gut zu wissen: Auch Makler können für eine etwas genauere Werteinschätzung zur Besichtigung vor Ort eingeladen werden. Für diesen Service verlangen Immobilienmakler in der Regel erst noch nichts.

Für welche Immobilien ist die Online-Immobilienbewertung geeignet?

Grundsätzlich kannst du die Online-Immobilienwertermittlung für jede Art von Wohnimmobilien anwenden:

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser

Besonders geeignet ist die Online-Bewertung, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine marktübliche, normal geschnittene und durchschnittlich ausgestattete Immobilie handelt.

Info

Mit der Online-Immobilienbewertung von immowelt bekommen Eigentümer einen guten ersten Eindruck über den Wert ihrer Immobilie. Für Verkäufer und Käufer dient der Wert als gute Entscheidungsgrundlage: Der kostenlose unverbindliche Immobilienpreisrechner ermittelt eine fundierte Einschätzung des zu erwartenden Verkaufspreises.

Immobilie bewerten: Wann muss ein Gutachter beauftragt werden?

Es gibt einige Fälle, in denen eine Immobilienbewertung von einem staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter durchgeführt werden muss. Dieser ermittelt den Wert einer Immobilie anhand des Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahrens. Meist sind das Anlässe, bei denen Gerichte involviert sind oder Steuern vom Finanzamt erhoben werden:

  • Scheidung, sofern es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt
  • Erbauseinandersetzungen vor Gericht
  • Erbschaft, damit das Finanzamt die Steuer festlegen kann
  • Versicherungsschaden

Auch wenn die Immobilie umfassend modernisiert oder saniert worden ist, lohnt es sich für die Ermittlung des Verkehrswerts einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Denn desto spezieller die Immobilie, desto größer kann die Wertspanne zwischen der eigenen Immobilie und den Vergleichsobjekten ausfallen. Ein bestellter Immobiliengutachter liefert eine exaktere Wertermittlung.