專家樓評：負資產未必畀銀行Call Loan　咩情況最高危？

近月本港樓市處於疲弱狀態，樓價向下調整，市場開始關注銀行向客人Call Loan情況會增加。Call Loan指銀行主動向借款人要求全數清還貸款，若無力還款，銀行便會安排出售物業以抵償有關貸款金額；借款人通常最不想遇到的就是被Call Loan。

有些人誤以為當樓價下跌引致負資產，銀行便會擔心抵押品價值低於欠款而Call Loan，如是者當樓價下跌逾一成，新做九成按揭用家豈不全被銀行Call Loan？實際情況並非如此。

涉借款人斷供無力償貸

首先，要了解甚麼原因導致銀行採取Call Loan行動。銀行放貸為了賺取利息，若借款人持續按時供樓，銀行亦如期收到供款及利息，基本上銀行不會無故Call Loan。Call Loan較常涉及的原因與違反按揭條款有關，最常見的是借款人斷供，尤其當借款人已連續數月斷供以致銀行認為借款人已無力償還貸款，為了盡快避免或減少壞帳損失，銀行便會決定Call Loan。

若借款人持續性延遲供款，亦會觸動銀行警覺而去接觸借款人，或會要求借款人重新提供還款證明，如發現借款人的入息水平下降至還款能力已不足，便會要求增加擔保人，若借款人不能合作亦未能與銀行達成解決方案，最終可能引致被Call Loan。

私自將物業加按或二按

另亦涉及違反按揭條款而引發之問題，例如是私自在未得銀行同意下將物業加按或增加二按甚至多重物業貸款。按揭條款一般訂明借款人不可擅自將物業再進行抵押貸款，以免對銀行增加貸款風險。

由2017年2月起，土地註冊處已推出「電子提示服務」，當有物業再加按又或二按的文件送交土地註冊處辦理註冊登記時，處方會向有關首按銀行及業主發出電子提示訊息；故此銀行自數年前起已要求業主在申請按揭時亦需同意選用這項電子提示服務（若不同意會引致銀行上調息率或降低按揭成數、亦有銀行拒絕接納按揭申請）。

換言之，除非有關依據物業的貸款並非真正抵押性質而沒有紀錄在土地註冊處，否則若借款人進行二按，便有機會被銀行發現，銀行或會要求借款人立刻清還二按及糾正問題，若未能達成方案，嚴重後果或會引致被Call Loan。下期再續。

中原按揭董事總經理 王美鳳