頂樓加蓋合法嗎？頂加房子能買嗎？10大頂加常見QA一次看

頂樓加蓋在台灣十分常見，且許多頂加被改裝成套房出租。

頂樓加蓋是違法的嗎？頂加的房子能夠買或租嗎？

本文市場先生整理所有關於頂樓加蓋的重要問答，讓有疑惑的讀者可以一次了解。

頂樓加蓋合法嗎？

頂樓加蓋若在頂樓建築面積1/8內屬於合法建物，若超過1/8屬於違章建築。

也就是說，如果頂樓面積有80坪，合法的頂樓加蓋最多只能蓋10坪，且興建時需要得到全體住戶同意。

頂樓加蓋最早會出現是因應台灣的氣候，那時頂樓加蓋大多是鐵皮屋，用來遮陽、防水跟隔熱，後來才慢慢演變成向上蓋房子或是隔成套房出租，目前台灣多數的頂加都是違法的。

頂樓加蓋所有權算誰的？

根據《公寓大厦管理條例第7條》，頂樓空間屬於全體住戶共有，不得獨立使用供做專有部分。

然而在台灣，實際的情況是，很多公寓大厦的頂樓都是最高層的住戶在使用，在看頂樓物件時，房仲也會跟你說：「買最高層等於買一送一，買一層送頂樓，樓下的住戶都知道，頂樓是給你用的。」然而，在法律上這並非事實，頂樓不屬於最高層住戶所有。

頂樓加蓋會被拆嗎？

頂樓加蓋是否會被拆除，要看各縣市政府的法規對於頂加的規範。

大原則是：在《違章建築處理規則》訂定以前的舊違建或既存違建，暫緩拆除，如果是在法規訂定後才興建的頂樓加蓋，即報即拆。

政府對於頂樓加蓋的管理，根據頂加建造的時間跟處理方式，可以分為：舊有違建、既存違建、新違建三類。以下整理六都對於頂樓加蓋的處理方式及定義：

要提醒的是，拍照列管暫緩拆除，並不等於違建合法，也不等於絕對不會被拆。

未來隨著政策變動，仍有被拆除的可能。

市場先生提醒，不能把暫緩拆除當成永遠不會拆。

頂樓加蓋的房子能買嗎？

頂樓加蓋的房子並沒有列入權狀中，且在法律上頂樓所有權是全體住戶所共有。

即使目前有頂加的使用權，未來還是有可能跟其他住戶產生糾紛，建議購買前要三思，不懂的還是不要碰。

頂樓加蓋的房價如何計算？

頂樓加蓋的房價，業界一般以樓下房屋單坪售價的1/3來計算(比例依頂加實際狀況會有浮動)。

舉例來說，台北市某公寓共有5層樓，6樓有加蓋，為5樓的屋主在使用。

5樓共有30坪，單價為60萬/坪，6樓加蓋共有20坪，單價為20萬/坪。

那麼買下5樓及6樓頂加的總價為：30坪×60萬＋20坪×20萬=2,200萬。

頂樓加蓋需要繳管理費嗎？

頂樓加蓋部分並非合法登記，也未編列門牌，在台灣多數的公寓大厦針對頂樓加蓋未加收管理費。但若住戶開會表決，要求有頂樓加蓋的住戶要多繳管理費，那麼住戶需要依規定繳管理費。

頂樓加蓋需要繳房屋稅嗎？

根據財政部的公告， 部分頂加需要繳房屋稅，部分則不用，主要看加蓋的類型。

• 需要繳房屋稅：在頂樓增加新樓層或搭建具有頂蓋、樑柱或牆壁的棚架，屬於增加房屋使用價值的建築物，將會課徵房屋稅。
• 不需要繳房屋稅：未設有門窗牆壁，如屋頂棚架僅供遮陽防雨用途，免課徵房屋稅。

頂樓加蓋的房子能租嗎？

有需要的話可以租，頂樓加蓋的房子租金一般會比較便宜，市場先生自己在念書時也租過頂樓加蓋的房子，但是要租之前需留意頂加房子的缺點。

缺點1：冬冷夏熱

頂加的房子位於最頂樓，冬冷夏熱，如果是鐵皮屋加蓋的，居住品質更差。

缺點2：安全性較低

頂加的房子多半為鐵皮屋搭建，無法防火，如果發生火災，逃生較為不易。

此外，有些頂加的房子會跟隔壁棟蓋得很近，除了隱私較低，也較容易被陌生人入侵。

缺點3：多數需要爬多層樓梯

頂加一般是較老的房子，不一定設有電梯，常常都是在6樓甚至7樓，也就是說，住頂加的話需要爬多層樓梯。

缺點4：隨時有被檢舉的風險

頂加的房子在法規上屬於違章建築，隨時會有被檢舉的風險。如果被檢舉後需要拆除，那麼就需要搬家，雖然拆除頂樓加蓋主要影響的是房東，但如果真的遇到，對租客也是一種麻煩。

當然，也就是因為有這些缺點，所以頂加一般租金比較便宜，這就看自己需求去取捨。

租頂樓加蓋可以申請租屋補助嗎？

根據內政部2023年公告的租金補貼方案，頂樓加蓋也可以申請租屋補助。

如果承租的房子是「無稅籍且未辦理保存登記建築物」，如頂樓加蓋，得以切結並檢附相關佐證資料提出申請。

如何檢舉頂樓加蓋？

要檢舉頂樓加蓋，可透過以下三種方式檢舉：電話檢舉、網路檢舉、郵寄檢舉。

目前在台灣檢舉違章建築是沒有檢舉獎金的。

檢舉方式1：電話檢舉

要檢舉頂樓加蓋，可以直接打電話至各縣市負責違建的單位檢舉。根據規定，檢舉的案件分為：

• 一般案件：受理單位應於15日內進行勘察。
• 施工案件：正在施工的案件，受理單位應於3日內進行勘察。

以下整理台灣各縣市違建檢舉的電話：

檢舉方式2：網路檢舉

網路檢舉頂樓加蓋，可以透過 內政部 新違章建築立即處理資訊系統。

透過網路檢舉需留意以下事項：

• 內政部此系統僅受理民國101年起施工中或新完工之違章建築案件。若非此類型的違章建築案件，可以透過其他管道舉發(如1999專線或縣市長信箱)。
• 檢舉時需以真實身份舉報，需透過自然人憑證登入。
• 檢舉時需上傳至少一張違建實況照片，並且註明拍攝日期。

檢舉方式3：郵寄檢舉

郵寄檢舉需準備以下三項東西，以文件的方式寄到各縣市之工程管理處。

• 違建實況照片(愈多張、愈清楚愈好)。
• 違建的地址。
• 檢舉人聯繫方式。

市場先生以前大學念土木系，在上課時了解到的是，現在衛星都有空拍圖，政府會有人去定期檢查空拍圖比對差異，如果有新的頂樓加蓋違建，其實很容易在衛星圖上被辨識出來，真的想抓的話不需要等鄰居檢舉就會被抓到，因此屋主務必小心不要觸法，不但浪費工程費用，拆除也還需要再多花一筆費用。

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