Affitto: la consegna dell’immobile, vizi, guasti e verbale di consegna

Guida sulle attività preliminari al momento dell’esecuzione di un contratto di locazione.

La prima cosa che il locatore deve fare appena dopo avere stipulato il contratto è quella di consegnare l’immobile al conduttore “in buono stato di manutenzione“. Ciò significa che l’inquilino deve essere messo nella disponibilità di un bene immune da vizi che lo rendano inutilizzabile per l’uso per cui è stato locato.

Lo stato manutentivo deve essere quindi tale da garantire, sia pure in misura minima, le finalità di godimento che hanno indotto la parte conduttrice a prendere in locazione l’immobile. Sotto tale profilo, però, deve escludersi l’obbligo del locatore di garantire l’idoneità della cosa all’uso convenuto in quanto tale valutazione spetta al conduttore sulla base delle più precise conoscenze che egli ha dell’effettivo uso che deve fare del bene oggetto del contratto.

Quanto al concetto di stato manutentivo “buono”, esso va riferito al caso concreto, con congrua valutazione di ogni elemento anche in relazione al tipo di fabbricato ove è sita l’unità immobiliare oggetto della locazione: ciò che in una determinata situazione può far considerare buono lo stato locativo di un immobile potrebbe non consentire tale qualifica se riferito ad altro immobile.

Indicativamente possono individuarsi, tra gli elementi da considerare, la pulizia delle pareti, la funzionalità delle porte e delle finestre, nonché lo stato dei pavimenti e degli impianti.

Per evitare ogni contestazione al momento della riconsegna sullo stato dell’immobile ricevuto in locazione, fedeli al noto detto che “chi ben comincia è a metà dell’opera”, è opportuno che venga redatto un verbale di consegna, un documento cioè nel quale descrivere le condizione dell’appartamento nel momento in cui ha inizio il rapporto di locazione.

La descrizione deve essere sufficientemente analitica e tale da far risultare in modo chiaro lo stato locativo dell’immobile. È bene evitare l’uso di espressioni generiche come, per esempio, quella parecchio diffusa con cui “l’inquilino dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato manutentivo e idonei all’uso convenuto, compresi gli impianti“. Tale particolare assume primaria importanza se si considera che al termine della locazione l’immobile deve essere restituito al locatore nello stesso stato manutentivo in cui si trovava all’inizio del rapporto, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa ovvero dovuto a vetustà.

In difetto di descrizione dello stato manutentivo del bene quando ha avuto inizio la locazione, si presume, salvo prova contraria, che il conduttore lo abbia ricevuto in buono stato di manutenzione.

Attenzione, però, perché in presenza di una clausola contenuta nel contratto con cui il conduttore dichiara di avere visitato i locali e di averli trovati esenti da vizi e in buono stato manutentivo non è possibile, per il conduttore, fornire alcuna prova diretta a dimostrare che l’immobile, al momento della consegna, presentava dei vizi.

Questa clausola, ben lungi dal considerarsi semplicemente “di stile“, integra a tutti gli effetti una confessione stragiudiziale resa dal conduttore circa lo stato manutentivo del bene consegnatogli, con pieno valore di prova legale sia per la parte che l’ha resa e sia per il giudice [1].

Si tratta di una dichiarazione che sostituisce di fatto la materiale descrizione dell’immobile richiesta alle parti dal codice civile [2] proprio per consentire al conduttore di fissare la portata esatta del suo dovere di diligenza da osservarsi nell’uso del bene locatogli, così da evitare, al termine della locazione, l’insorgere di contestazioni in ordine al suo obbligo di riconsegnare l’immobile nello stesso stato manutentivo che aveva all’inizio della locazione.

In difetto di precisa descrizione al momento della stipula del contratto, l’immobile si presume consegnato in buono stato manutentivo,  ma la mancata redazione di un verbale di riconsegna non significa che non si siano riscontrati danni. Occorre, quindi, confrontare le condizioni dell’immobile come era al momento della consegna con quelle in cui si trova al momento in cui viene riconsegnato al locatore.

Bisogna sempre fare ricorso, per valutare l’uso da parte del conduttore, al concetto generale di normalità, di correttezza e di liceità del godimento convenuto, nel senso che anche un uso del bene pur così caratterizzato comporta comunque un danneggiamento oggettivo minimo che il locatore è tenuto a sopportare.

Anche il conduttore più diligente,  in buona sostanza, consuma il bene concessogli in locazione, ma non per questo resta soggetto ad azione di risarcimento del danno da parte del conduttore.

Se l’immobile è sito in un edificio condominiale,  nella locazione sono compresi tutti i servizi comuni che esistono nel condominio,  così che il locatore deve anche consegnare, se del caso, le chiavi dell’autorimessa, del cancello,  dei locali comuni e quant’altro. Il conduttore può naturalmente servirsi di questi beni nella stessa misura e proporzione con le quali se ne poteva servire il proprietario, anch’egli comunque nei limiti stabiliti dalla normativa condominiale e dal regolamento interno.

I vizi e i guasti

Costituiscono vizi della cosa locata quelli la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte, alterano tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto oppure la riduzione del corrispettivo.

Ci sono poi quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale: ciò quand’anche si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto.

Restano invece esclusi da tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quelli accadimenti che determinano disagi limitati nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni, vale a dire a quelle ritenute necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

La norma è però derogabile dalle parti: esse cioè possono concludere un contratto di locazione con oggetto un bene in condizioni mediocri o scadenti, con la conseguenza che gli obblighi di manutenzione e riconsegna saranno adeguati allo stato della cosa all’atto della consegna e non migliorativi.