Quali spese sono a carico del locatore

Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’ art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575, n. 2, c.c., deve mantenere costantemente l’immobile in stato da servire all’uso convenuto. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell’uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l’indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento).

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 19 gennaio 1989, n. 271

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 cod. civ., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione – e quindi a carico del locatore – gli interventi necessari per ricondurre l’immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà).

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 14 marzo 2006, n. 5459

La disposizione contenuta nell’art. 1609 cod. civ. -secondo cui sono a carico del conduttore di immobile urbano solo le spese di piccola manutenzione della cosa locata rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso, così riversandosi sul locatore anche l’obbligo delle altre spese di piccola manutenzione- comporta che il locatore che agisce contro l’inquilino per il rimborso delle spese di riparazione dell’immobile che assume dipendenti dalla omessa manutenzione dovuta da quest’ultimo ha l’onere di dimostrare, in conformità con le regole generali sull’onere della prova, i presupposti del relativo diritto, e, quindi, che si tratti di danni conseguenti alla assenza di riparazioni di piccola manutenzione rese necessarie dal deterioramento prodotto dall’uso. (Nella specie la Corte Cass. ha confermato la sentenza di merito che, con apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, aveva escluso che fossero addebitabili al conduttore le macchie di residui ferrosi nei pezzi sanitari del locale bagno, in quanto causati da normale uso della cosa in zona caratterizzata dalla presenza di residui ferrosi nell’acqua).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27.05.2005, n. 11289

In tema di locazione di immobili urbani, l’obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore; pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell’immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, aveva addebitato alla errata installazione di un forno elettrico in luogo di un preesistente forno a legna sia il degrado prodotto della umidità ascendente accumulatasi nelle pareti e nel controsoffitto, sia quello dei pavimenti, in parte rimossi per l’installazione del predetto forno).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 07.07.2005, n. 14305

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.

In termini, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 23 luglio 2002, n. 10742. In argomento, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 18 luglio 2008, n. 19943, secondo cui in tema di locazione, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell’immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l’inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell’entità e dell’urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore è tenuto ai sensi dell’art. 1577 c.c. nell’ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente; Cassazione civile, Sez. III, sentenza 22 febbraio 2008, n. 4583 la quale ha affermato che in tema di manutenzione e riparazione della cosa locata, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati sotto il vigore della legge n. 392 del 1978 deve ritenersi ripristinata la disciplina ordinaria di cui agli artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 c.c. Ne consegue che non è necessaria l’autorizzazione del locatore per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria se il conduttore abbia provveduto a dare avviso della necessità di tali opere al locatore ad esse tenuto; inoltre, in caso di riparazioni urgenti, lo stesso conduttore può provvedere direttamente alla loro esecuzione, salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 08.07.2010, n. 16136

Il conduttore che perda il godimento dell’immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell’immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell’immobile.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 08.07.2010, n. 16136

Anche in presenza di un vizio della cosa locata rilevante ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. è operante l’obbligo del conduttore, previsto dall’art. 1577, primo comma, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, dovendosi distinguere tra la conoscenza in termini generali del vizio e la conoscenza di una specifica manifestazione dello stesso che sopravvenga nel corso della locazione ed esiga interventi immediati. E il concorso di colpa del conduttore che abbia omesso di dare tale avviso è configurabile anche in presenza della responsabilità gravante, ai sensi dell’art. 1578 secondo comma, sul locatore che non provi di avere ignorato senza colpa il vizio.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 06.03.1995, n. 2605

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 23.07.2002, n. 10742

In tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all’art. 1577 cod. civ. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27.10.2003, n. 16089

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 23.07.2002, n. 10742

In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha confermato la sentenza con cui il giudice di appello aveva limitato il periodo di inutilizzabilità dell’immobile locato – con conseguente esonero del conduttore dal pagamento dei canoni della locazione e degli accessori – a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall’acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 10.01.2008, n. 261

Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. (Nella specie, il conduttore, dopo che l’immobile era stato lesionato dalla caduta di un albero sul tetto, aveva continuato a utilizzarlo mantenendovi i mobili e ad altri oggetti nelle stanze non danneggiate dal sinistro).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 01.06.2006, n. 13133

Allorché il locatore agisca per il pagamento dell’intero canone il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione (per parziale inagibilità dei locali) può opporgli, in via di eccezione, non il diritto a restare nella cosa locata senza pagare alcun canone sino alla naturale conclusione del contratto e in attesa del ripristino del rapporto, ma il diritto a ottenere una riduzione del canone, che tenga conto della riduzione delle utilità che il conduttore si trova a ritrarre dalla detenzione del bene in una condizione in cui ne è ostacolato il pieno godimento contrattuale da parte sua.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27.02.2004, n. 3991

La principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno del caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione dell’adempimento di detta obbligazione, infatti, ai sensi dell’ articolo 1460 del C.c., è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore che perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all’obbligazione principale per il conduttore.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 13.07.2005, n. 14739

Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della legge 392/1978, il locatore che agisca per l’adempimento assolve all’onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l’importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi; diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l’onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell’inesistenza delle spese sostenute dal locatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 10.11.2016, n. 22899

In tema di locazione di immobili urbani, il debito per il pagamento degli oneri accessori costituisce un debito di valuta poiché ha ad oggetto, fin dall’origine, una somma di denaro, sicché, in difetto della prova del pregiudizio da parte del creditore, la rivalutazione monetaria non spetta automaticamente. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 31.10.2014, n. 23157

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 28.09.2010, n. 20348

In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato la richiesta prevista dall’art. 9 della legge n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 01.04.2004, n. 6403

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss. cod. proc. civ. 

Cassazione civile, Sezione 2, Sentenza 29.03.2004, n. 6202

In tema di locazione, il mancato pagamento del canone anche per una sola mensilità giustifica la risoluzione del contratto, giusta disposto dell’art. 5 della legge 392/78, senza che tale norma possa considerarsi incostituzionale (per contrasto con l’art. 3 della Carta fondamentale) alla luce di una pretesa disparità di trattamento sancita dal legislatore con riferimento all’ipotesi di mancato pagamento degli oneri accessori, ipotesi equiparata, agli effetti della risoluzione, al mancato pagamento del canone, ma differentemente disciplinata quanto all’importo (che deve risultare superiore a quello di due canoni). Il canone di locazione, difatti, ponendosi in rapporto di corrispettività con la prestazione del locatore, integra, con quest’ultima, la causa (onerosa) del contratto, mentre gli oneri accessori (che costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore) sono del tutto fuori dal sinallagma contrattuale (cui appaiono, per vero, solo indirettamente riferibili), così che il mancato pagamento degli stessi determina un vizio funzionale della “causa negozii” soltanto quando l’importo non pagato sia talmente elevato da alterare apprezzabilmente l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse oggettivo del locatore alla prosecuzione del rapporto. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 21.12.1998, n. 12769 

Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l’onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all’uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss. cod. proc. civ.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 04.06.1998, n. 5485

Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori, con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 cod. proc. civ. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 18.04.1989, n. 1835

A seguito dell’entrata in vigore della nuova disciplina delle locazioni degli immobili urbani, di cui alla legge n. 392 del 1978 l’obbligazione del conduttore, concernente il pagamento degli oneri accessori – ancorché in precedenza oggetto di una diversa regolamentazione convenzionale, autonoma rispetto a quella di pagamento del canone – è divenuta parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto, con la conseguenza che il suo inadempimento può essere valutato per la risoluzione del contratto. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 12.08.1988, n. 4942

Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c. 

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 04.02.1987, n. 1066