L'occupazione di immobile sine titulo: azione e prassi per l'esecuzione. - Studio Coppola

L’occupazione di immobile sine titulo: azione e prassi per l’esecuzione.

Si affronta oggi un problema "pratico" di difficile approfondimento: l’occupazione sine titulo di un immonile e la sua liberazione.

Tale fattispecie si realizza in tutti i casi in cui una res sia posseduta, o detenuta da un soggetto non legittimato, o privo di qualunque titolo giustificativo: in particolare tali ipotesi si concretizzano sia nel caso in cui questi detenga o possieda un immobile senza alcun titolo, sia nel caso in cui un titolo esista, ma sia invalido, o ne sia cessata l’efficacia.

L’occupazione di un immobile sine titulo, pertanto, si concretizza in tre casi:

- la prima si verifica nel caso in cui un terzo occupi e disponga dell’immobile senza che sia mai stato stipulato un contratto (di locazione o di compravendita) con il proprietario.

Esempio: occupazioni abusive di unità immobiliari o edifici aziendali non produttivi;

- la seconda si verifica nel caso in cui il terzo e proprietario dell’immobile abbiano stipulato un contratto legittimante la disponibilità da parte del terzo, ma il proprietario ne contesti l’originaria validità.

Esempio: mancanza di un requisito essenziale del contratto, come la capacità della parte, il difetto di causa o di forma, l’inefficacia per mancata verificazione di una condizione sospensiva cui era sottoposto;

- la terza si verifica nel caso in cui il terzo e proprietario dell’immobile abbiano stipulato un contratto inizialmente valido ed efficace, ma che successivamente abbia perso efficacia.

Esempio: mancata restituzione dell’immobile da parte dell’inquilino a seguito della scadenza del contratto di locazione.

L’assenza del titolo legittimante l’occupazione è fondamentale per individuare il procedimento applicabile a tutela del diritto violato.

Infatti, nell’ipotesi in cui il titolo non sia mai esistito si dovrà agire attraverso un ordinario giudizio di cognizione finalizzato al rilascio, o, in alternativa, al più celere rito sommario a cognizione piena ex art. 702 bis cpc (caratterizzato da un’istruttoria semplificata e da una cognizione piena).

Qualora, invece, sussistano i requisiti si può proporre un ricorso ex art. 700 cpc, con tempi molto più rapidi rispetto ad un giudizio ordinario.

È possibile individuare 3 requisiti per la concessione della tutela cautelare:

  • La residualità, o mancanza di cautele offerte in modo mirato dall’ordinamento;
  • il fumus boni iuris, ovvero la sussistenza di un diritto, pur nei più contenuti termini valutativi di verosimiglianza o di probabilità, ovvero di apparenza sul piano della fondatezza (Trib. Vibo Valentia, 30 dicembre 2004, in Le Corti calabresi, 2007, 1, 186);
  • il periculum in mora, vale a dire il fondato timore che, durante il tempo per fare valere il diritto in via ordinaria, questo sia sottoposto alla minaccia di un pregiudizioimminente e irreparabileche ne renda tardiva od infruttuosa l’invocata tutela.

È preferibile, però, ricorrere a tale azione cautelare a carattere residuale, solo nel caso in cui sia possibile fornire piena prova circa la sussistenza dei suddetti presupposti, in quanto oggetto di rigoroso accertamento in sede giudiziaria.

Peraltro, per giurisprudenza consolidata, il provvedimento deve essere rifiutato allorquando manchi anche uno solo dei requisiti sopra ricordati (Trib. Bari, sez. lav., 26 ottobre 2011, in Giurisprudenzabarese.it, 2011, che sul punto si richiama a Trib. Milano, 28 febbraio 1996, in orient. Giur. Lav., 1996, 519).

Nel caso dell’occupazione sine titulodi un immobile il requisito del fumus boni iurispuò agevolmente configurarsi nel diritto di proprietà del ricorrente e sull’assenza di un titolo che abiliti i resistenti ad occupare l’immobile.

Sul punto, il Tribunale di Bologna, a conferma del provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. (ordinanza del 5/12/2003), rilevava la sussistenza del requisito del fumus boni iurisdall’inesistenza di qualsivoglia titolo di occupazione in capo a S.P. […], dall’impegno da costui spontaneamente assunto di rilasciare il predetto immobile con scrittura privata inter partes; dal comportamento processuale tenuto dal medesimo convenuto, il quale non si è costituito per contrastare la domanda e ha ribadito, informalmente, la propria volontà di rilasciare immediatamente l’abitazione già condivisa con l’ex compagna V.A”(sentenza del tribunale di Bologna, I Sez. Civile, n.18444/2003).

In senso conforme il Tribunale di Udine accoglieva il ricorso ex art. 700 c.p.c., risultando “pacifico che la ricorrente sia proprietaria dell’immobile di cui chiede la restituzione (si veda doc. 3, atto di compravendita dell’immobile”. Pacifica poi i è l’assenza di alcun rapporto contrattuale diretto tra le parti e il fatto che la resistente detenga il bene in forza del contratto di comodato gratuito stipulato con Madyson in data 18.12.2013, sottoscritto senza la partecipazione della ricorrente (doc. 3) (…) Il ricorrente ha chiesto l’immediato rilascio dell’immobile attualmente detenuto dalla resistente, manifestando così la volontà di recuperare la piena disponibilità del bene, quale tipico contenuto del diritto di proprietà ai sensi dell’art. 832 c.c. (Ordinanza del Tribunale di Udine del 16/4/2019, NRG 694/2019 in www.rebecchibarbieri.it).

Il presupposto del periculum in morarichiede la dimostrazione, invece, di un pregiudizio imminente ed irreparabile.

Sul primo fronte, dell’imminenza, in dottrina si afferma che “l'evento dannoso paventato da chi domanda il provvedimento d'urgenza debba non essere di remota possibilità, ma incombere con vicina probabilità, che l'iter, il quale conduce a detto evento, appaia già, se non proprio iniziato, almeno direttamente ed univocamente preparato”(Montesano 1955, 79). Non è dunque sufficiente, ai fini dell'emissione del provvedimento d'urgenza, la sola remota possibilità di un pregiudizio al diritto cautelando; in tal senso è schierata anche la giurisprudenza prevalente, secondo cui la nozione di imminenza coincide con l'incombente minaccia del pregiudizio che, ove ravvisata dal giudice della cautela legittima il rilascio del provvedimento richiesto.

Il riferimento all'imminenza del pregiudizio significa che il timore di danno non dev'essere legato a eventi ancora lontani nel tempo ma, com'è stato detto, “incombere con vicina probabilità”: sotto questo profilo, l'imminenza è requisito della tutela urgente che pare correlato con il carattere preventivo della medesima. Tuttavia l'aggettivo “imminente” non è attributo soltanto di eventi comunque futuri, ma vale anche come sinonimo di 'pressante' o di 'impellente': è imminente quindi anche un pregiudizio attuale a cui sia urgente porre rimedio, come d'altronde è pacificamente ammesso» (Tommaseo 1988, 870).

Il requisito del periculum in morava “accertato oggettivamente, dovendo corrispondere ad una situazione di pericolo, attuale, reale ed obiettiva, determinata dalle effettive condizioni cui si è venuto a trovare il richiedente”(Trib. Trapani, sez. lav., 30 aprile 2011; che il danno paventato, ai fini dell’accoglimento dell’istanza cautelare non possa risolversi in una situazione di mera eventualità, è confermato da Trib. Roma, 19 dicembre 2001).

Quanto al profilo dell’irreparabilità si è visto in giurisprudenza come sia considerato sempre sussistente allorché siano in discussione posizione soggettive di carattere assoluto, principalmente attinenti alla sfera personale del soggetto e dotante anche di rilievo e protezione costituzionale (Trib- Termini Imerese, 22 dicembre 2008, in Arch. civ., 2009, 3, 278)

Si è quindi al cospetto di situazioni che, per il rilievo che rivestono, impongono un pronto ed immediato intervento cautelare al fine di assicurarne una completa tutela.

Frequente è l’affermazione che domanda ex art. 700 c.p.c. può essere accolta quando il titolare del diritto vanti un potere immediato assoluto, precostituito sul bene minacciato o contestato poiché soltanto in tal caso può sussistere l’estremo dell’irreparabilità della lesione che, invece, di regola manca con riferimento ai diritti derivanti dai rapporti obbligatori per loro natura suscettibili di riparazione economica (Trib. Bari, sez. lav, 31 gennaio 2005, in Giurisprudenzabarese.it 2005).

Bisogna considerare però che possono esservi delle contingenze: ove, per esempio, la richiesta di liquidazione di una somma di denaro sia strumentale alla tutela di ben più pregnanti contesti esistenziali, come l’invalidità di un indigente bisognoso di continua assistenza ovvero l’incombente depauperamento indotto da insolvenze altrui. Proprio su tali presupposti, la giurisprudenza, pur con le dovute puntualizzazioni, perviene all’accoglimento di istanze d’urgenza ove si prescinde dalla natura del diritto cautelando, sì da relativizzare il concetto di irreparabilità alla complessità della situazione rimesse al suo esame (App. Roma, 6 febbraio 2001m, in Nuova giur. civ. comm., 2002, 678).

Quanto all’utilizzo dello strumento cautelare per ottenere la liberazione di un immobile, il tribunale di Udine riteneva sussistente il requisito del periculum in mora, rilevando ”da un lato, infatti, l’assenza di alcun rapporto contrattuale tra le parti autorizza a ritenere che l’immobile non sia attualmente soggetto alla necessaria manutenzione ordinaria e straordinaria (posta inizialmente a carico dell’utilizzatore in forza del contratto di locazione finanziaria concluso con Madyson) e che, pertanto, l’immobile si trovi attualmente esposto al pericolo di deterioramento e, quindi, di un danno che la resistente ragionevolmente potrebbe non essere in grado di rimborsare, tenuto anche conto della relativa ragione sociale. Non risulta invece provato che BNP sia informata in ordine all’attuale stato dei luoghi, così come dedotto da parte resistente, atteso che tale circostanza non è stata supportata da alcuna documentazione a riguardo; la richiesta di assunzione di informazioni in ordine a tale circostanza, peraltro, risulta in ogni caso superflua in considerazione di quanto di seguito rilevato.

Sotto altro profilo, infatti, il protrarsi del ritardo nella reintegrazione della disponibilità del bene costituisce un ulteriore posta di danno, atteso che alla ricorrente è attualmente preclusa la possibilità di disporre del proprio bene, con conseguente illegittima ed immotivata limitazione delle facoltà derivanti dalla proprietà sull’immobile in questione. Tale circostanza costituisce, pertanto, un evidente ulteriore grave pregiudizio derivante dal perdurante mancato utilizzo del bene, di carattere certo e attuale, così  come è pacifico che, per tale occupazione, la resistente non versa alcunché alla BNP; infine, sempre in ragione del soggetto detentore dell’immobile, non vi sono elementi per poter ragionevolmente ritenere che l’eventuale condanna al risarcimento del danno derivante dalla prolungata e perdurante occupazione sine titulo richiesta nel giudizio di merito risulterebbe ristorabile”. (Ordinanza del Tribunale di Udine del 16/4/2019, NRG 694/2019).

Nello stesso senso, il Tribunale di Bologna accoglieva la misura cautelare richiesta per l’effettiva sussistenza del secondo requisito costituito dal periculum in mora, siccome ricollegabile alla necessità di evitare che la ricorrente si trovasse esposta al provvedimento di decadenza dell’assegnazione dell’alloggio ERP, da parte dell’Ente, nonché motivato da specifiche e comprovate esigenze di salute, sempre della ricorrente medesima, la quale “necessità di una sistemazione abitativa, dove poter trovare condizioni di serenità e di equilibrio in solitudine” (Ordinanza del Tribunale di Bologna del 9/10/2018 in www.eclegal.it).

In conclusione si ritiene opportuno esperire, attesa la presenza dei presupposti i Legge, l'azione di urgenza ex art. 700 c.p.c. e, ottenuto il provvedimento favorevole iniziare l'esecuzione.

In tal caso si segnala che l'esecuzione di un provvedimento ex art. 700 ha caratteristiche del tutto peculiari, non essendo necessario richiedere copia esecutiva del provvedimento oppure di richiedere la notifica dell'atto i precetto: in particolar modo presso il foro di Milano sarà necessario esibire l'ordinanza e richiedere la notifica dell'avviso ex art. 608 c.p.c.

Si allegano per maggiore comprensione ordinanza di accoglimento e modello di avviso di sloggio.

Dott. Emanuele Giungi

Trainee Lawyer

Avviso di sloggio

ordinanza ex art. 700 cpc

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