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系統編號:	094MCU05320014
出版年:
研究生:	梁雅雯
研究生(英文姓名):	Ya-Wen Linag
論文名稱:	以台日案例探討台灣不動產開發商經營銀髮養生住宅營運模式之研究
英文論文名稱:	Using cases between Taiwan and Japan to investigate Taiwan’s real estate developer operation model in the management of senior housing
指導教授:	陳振祥
指導教授(英文姓名):	Jen-Shyang Chen
學位類別:	碩士
校院名稱:	銘傳大學
系所名稱:	國際企業學系碩士在職專班
學年度:	94
語文別:	中文
論文頁數:	125
關鍵詞:	營運模式 ; 委外 ; 租賃使用權 ; 物業管理
英文關鍵詞:	property management ; the division of labor and specialization ; outsourcing ; operation model
被引用次數:	0
[ 摘要 ]
由於「需求創造市場」，誰能掌握趨勢，就能真正洞悉商機，亦能創造最大的利潤。本研究針對不動產開發業者經營自費安養型的「銀髮養生住宅」做出營運資金之可行性分析，擬定明確的經營定位，決定其企業價值之所在；經由鮮明的活動疆界，維護其經營定位效果；並透過有效的程序體系，維繫企業之價值創造能力；最後結合資訊系統以及科技工具來協助企業內部溝通、交流，並藉此溝通平台之運作，有效掌握活動成效與維持經營定位。並基於「企業存續的根源在於顧客而不僅是產品」做出基本預設。且「銀髮族住宅」與一般的住宅有所不同，其必須考慮銀髮族的身體、心理以及行為特性，藉以提供適當的服務。最後以不動產開發商之「弁酯情v、「業務面」以及參酌日本銀髮住宅之經營現況，做出新投資模擬個案之假設。進而發現不動產開發商經營銀髮養生住宅時，藉由建構優質的營運模式，而達到良性互動與共同創造價值與利益，所提出研究分析與研究結論如下： 一、透過財務模型分析，計算出建商採「租賃使用權」方式收取押租金時，銀髮養生住宅具有投資價值。 二、在專業分工基礎下，採委外方式與物業管理業長期合作，提供更多元化產品，以創造消費最高價值。 三、整合上游供應商及策略合作夥伴，以價值創造為導向，改善作業流程，使所有參與者獲取更高價值。 四、運用企業自有資源與其他企業可支配資源，擴大經營的範疇與企業價值，達到開創經營價值之目的。 五、經口碑效應帶動更多消費者加入，則供應商可於此活動中獲利，且更樂於投入更多生產要素與擴大參與層面。因此員工們亦能感受其價值並大力參與，進而創造建商更高的經營績效。如此週而復始持續演進，即成為優質的「營運模式」。
[ 英文摘要 ]
Because of “Due to the market demand ", who can find the opportunity and who create the biggest profits. This research studied real estate developers about the management of self-provided senior housing. We used viability assessment of working capital, and operated the valuation of the mode. Also, the research pointing the positioning process, operational boundary and communication platform for the elements of business model.We were also according to "The enterprise saves continuous source to lie in customer and not only is a product". Then, we based on the function and business side of real estate developers, and deliberated the current conditions of Japanese senior housing to use the new investment emulation cases of assumption. We observed when the real estate developers conducted the senior housing by constructing high-quality of operation mode in order to reach positive interaction and create value and benefit. The findings of this research are as follows： 1.We found real estate developers who adopted leasing usage authority method for rent; the senior housing would have the investment value through the finance model analytical. 2.The real estate developers adopted the outsourcing and cooperate over a long period of time with property management industry to provide consumers more diversified product and service based on the division of labor and specialization. 3.They integrated the upper stream supplier and strategy cooperates, improved the process in order to make all participants obtain higher value. 4.Make use of an enterprise’s own resource and others controllable resource to extend the scope and enterprise value to reach conducting value. 5.The real estate developers were through the public praise effect of ear devolution, then arousing more consumers to join the creation of worth activity. The construction of operation model would create a higher management value.
[ 論文目次 ]
謝 詞 I 中文摘要 II Abstract III 目 錄 IV 圖 目 錄 VII 表 目 錄 VIII 第一章 緒論 1 第一節 研究背景 1 第二節 研究動機 2 第三節 研究問題 4 第四節 研究目的 5 第五節 研究步驟與流程 6 第貳章 產業現況描述 7 第一節 台灣建築業產業分析 7 ㄧ、台灣建築業產業概況 9 二、台灣建築業產業特性 9 三、台灣建築業產品發展趨勢 11 四、建築產業結構分析 13 五、建築產業價值鏈分析 14 六、建築業未來的經營策略 15 第二節 物業管理服務業 17 ㄧ、建築業的「第三級產業」 17 二、物業管理服務之概念 17 三、物業管理範疇 18 四、物業管理未來之發展 18 第三節 台灣銀髮養生住宅現況 20 一、以開發商觀點談開發與營運之資金流動 21 二、台灣地區銀髮養生住宅型態 22 三、銀髮養生住宅產品主要機能 24 第四節 台灣銀髮養生住宅案例研究 26 一、潤福生活新象 26 二、長庚林口養生村 27 三、聖恩西湖休閒養生會館 28 四、其他銀髮養生機構 29 第五節 日本銀髮住宅案例研究 32 一、日本銀髮住宅之特徵 32 二、中銀生活照護－橫濱希望之丘 33 三、Vintage Villa 橫濱 33 四、Medca Japan-大田元氣村(東京大田) 34 五、日本銀髮住宅成它]素 36 第六節 討論議題 37 一、台日銀髮住宅之比較 37 二、銀髮養生住宅之設施與機能 39 三、銀髮養生住宅之經營管理 40 四、經營銀髮養生住宅之可行性分析 42 第叁章 文獻探討 45 第一節 產業價值鏈分析 45 ㄧ、價值鏈之定義 45 二、價值系統 47 第二節 企業營運模式 49 一、價值創造與價值分享之架構 49 二、Ｐ-Ｖ-Ｃ「營運模式」 50 三、企業投入產出與環境之關連 51 四、營運模式 52 五、企業活動範圍 54 六、企業營運模式與消費者參與 55 七、投資方案之選擇 57 八、不動產證券化 58 第三節 物業管理相關文獻 60 ㄧ、物業管理的定義 60 二、物業管理之業務範圍 60 三、物業管理之特性 61 四、物業管理服務業之產業範疇 62 第四節 「銀髮養生住宅」相關研究 63 ㄧ、老人住宅定義 63 二、台灣地區高齡化的現象 63 三、高齡化問題 65 四、老人安養與養護之定義 67 五、高齡者的居住型態 67 六、老人養護機構競爭概況 68 七、銀髮族群對安養機構之需求 69 第五節 有關本研究相關文獻 71 ㄧ、有關建築業營運模式之相關文獻 71 二、有關銀髮養生文化住宅之相關文獻 75 第肆章 研究方法與架構 80 第一節 研究方法 80 ㄧ、企業研究方法 80 二、探索性研究 81 三、個案分析 82 第二節 研究架構 83 第伍章 研究分析與討論 85 第一節 研究分析 85 一、模擬個案之假設 86 二、營運模式的評估 87 三、營運模式之分析 90 四、委外模式的價值 94 五、產業價值鏈之轉型 95 六、營運連結方式之分析 97 七、企業間連結(網絡平台)之分析 98 第二節 研究討論 100 ㄧ、企業投入產出與環境之關連 100 二、價值創造與價值分享 101 第陸章 結論與建議 103 第一節 研究結論 103 ㄧ、創造消費者的最大價值 103 二、創造供應商、業者、消費者的價值分享 104 三、建構「物超所值」的優質營運模式 104 四、本研究之結論 105 第二節 研究建議 107 ㄧ、對於不動產開發商的建議 107 二、對於物業管理服務業的建議 108 三、對於政府的建議 108 四、期待與展望 109 參考文獻 111 附錄一：資金流動(押租金採自行營運產生之孳息)分析表 117 附錄二：資金流動(交付信託之押租金孳息及費用)分析表 119 附錄三：敏感性分析表 123
[ 參考文獻]
西文部份 1.Adam M. Brandenburger and Harborne W. Stuart, Jr. “Value-Based Business Strategy”. Journal of Economics and Management Strategy, 1996:5:4-24。 2.Andrews, Kenneth R., September, “Executive Training by the Case Method”, Harverd Business Review, 1951, p.58-70。 3.Donald., Cooper C. & William Emory, Business Research Methods (5th ed.), Irwin: Chicago ,1996。 4.Martin, W.B, IRR Misleads the Avergae Real Estate Investor, 1982, Vol:12, P.79-82。 5.Porter, ME. ,Competitive Strategy: Technique for Analyzing Industries and Competitors, 1985。 6.Porter, M.E.，Competitive Strategy ，New York : Free Press，1980。 7.Porter, M.E.，Competitive Advantage：Creating and Sustaining Superior Performance，1985。 8.Rosenberg, M. Real Estate Review, 1984, vol:14,Iss:2, P.67-72。 9.Yin, Robert K, “Case Study Research Design and Methods＂, SAGE Publications, Inc, 1985。 中文部份 一、書籍 1.Earl Babbie，李美華等譯，社會科學研究方法(下)，台北市：時英出版社，1998。 2.Peter D. Drucker彼得.杜拉克，劉貞如譯，下一個社會，台北市：商周出版，2002年09月16日。 3.Peter G. 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