Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze

Guida pratica su ristrutturazioni, benefici fiscali, rapporti di locazione e condominiali.

Quante volte si sente parlare, in ambito condominiale o nel corso di un rapporto di locazione (affitto), di manutenzione ordinaria e straordinaria. Gli stessi termini, poi, ricorrono anche quando si ha a che fare con gli incentivi fiscali, i bonus ristrutturazioni e le concessioni urbanistiche. E non solo. Tuttavia, la legge non si è mai sforzata di definire, con precisione, questi termini. E così, i confini tra i due tipi di “manutenzione” risultano a volte incerti e ambigui, tanto che spesso danno luogo a litigi che scaturiscono in cause in tribunale.

Cerchiamo allora di chiarire gli aspetti di queste ipotesi, tra loro estremamente differenti anche in merito agli effetti.

1 | MANUTENZIONE ORDINARIA

Cos’è

La manutenzione ordinaria consiste in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (porte, finestre, pavimenti). Si considerano “manutenzione ordinaria” anche gli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, quali, ad esempio, l’impianto elettrico o quello di riscaldamento.

Come funziona

Prima di effettuare qualsiasi lavoro interno o esterno alla propria abitazione è importante capire a quale categoria di interventi questo può essere ricondotto. Infatti, dalla sua giusta classificazione dipenderanno sia la necessità di un’eventuale autorizzazione (il cosiddetto titolo abilitativo) sia la possibilità di usufruire di incentivi, e, in particolare, delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni o per il risparmio energetico. Le opere di manutenzione ordinaria non danno diritto alla detrazione fiscale del 50% (prorogata per tutto il 2015).

Fa eccezione solo il caso di lavori di manutenzione ordinaria condominiali, cioè sulle parti comuni degli edifici, quali la tinteggiatura delle facciate (anche dello stesso colore), il rifacimento del tetto ecc.

Il testo guida per individuare quali lavori rientrino nella manutenzione ordinaria e quali invece nelle altre categorie (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) è il Testo unico dell’edilizia [1]. Questa normativa chiarisce che rientrano in questa categoria i lavori di riparazione degli edifici (ad esempio, sostituzione di tegole nel tetto) di mantenimento in efficienza (ad esempio riparazione dell’impianto elettrico o sostituzione della caldaia). In linea di massima, quando alla semplice sostituzione di un componente si aggiunge un elemento di innovazione si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria.

Così, ad esempio, chi sostituisce la vecchia caldaia con un modello nuovo a condensazione opera una manutenzione straordinaria.

Al contrario, sono interventi di manutenzione ordinaria, la sostituzione di porte, infissi, pavimenti e sanitari.

Mentre rientra nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento sulle murature.

Il mondo delle ristrutturazioni domestiche è stato di recente modificato dal Decreto Sblocca Italia [2].

A riguardo rinviamo alle guide:

– “Ristrutturazioni: con la SCIA modifiche immediate sui progetti in corso”

– “Sblocca Italia: ristrutturazioni domestiche, addio SCIA e bonus fiscali”

– “Come la SCIA sostituisce la DIA”

– “Edilizia: addio DIA. Meno vincoli”

Per individuare con esattezza il titolo abilitativo richiesto dal Comune, prima di avviare i lavori è sempre meglio consultare (possibilmente anche con l’aiuto di un professionista esperto) le ulteriori disposizioni contenute nella legge sull’edilizia della propria Regione e nel regolamento edilizio comunale. Se è vero che nei singoli immobili solo per la manutenzione straordinaria è possibile detrarre dall’Irpef delle persone fisiche il 50% delle spese (con un tetto massimo di 96mila euro per unità immobiliare), è altrettanto vero che basta che in un insieme di lavori siano compresi sia opere di manutenzione ordinaria che opere di manutenzione straordinaria per poter accedere all’agevolazione.

A riguardo rinviamo al nostro schema pratico contenuto in “Ristrutturazioni e lavori in casa: proroga dei benefici fiscali. Lo schema”

2 | MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Cos’è

Rientrano nella categoria edilizia della manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, attraverso la sostituzione, parti anche strutturali degli edifici. Anche la realizzazione e l’integrazione dei servizi igienici e tecnologici è classificata come manutenzione straordinaria.

Come funziona

La manutenzione straordinaria è una categoria di interventi edilizi a cavallo tra la manutenzione ordinaria e le ristrutturazioni. A differenza della manutenzione ordinaria, la “straordinaria” deve sempre contenere un elemento di innovazione.

Facciamo un esempio: se si decide di sostituire le finestre della propria casa con un modello nuovo ma identico al precedente si rientra nella manutenzione ordinaria; al contrario, se la nuova finestra sarà di materiale diverso (dal legno al Pvc, ad esempio) l’intervento diventa di manutenzione ordinaria. Quando però si interviene in modo più incisivo creando nuovi spazi (ad esempio aggiungendo un balcone), o cambiando la destinazione d’uso di un immobile (da abitazione ad ufficio) si oltrepassa la soglia della manutenzione straordinaria e si rientra in altre categorie (restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia).

La normativa-guida per individuare l’esatta categoria edilizia è il Testo unico dell’edilizia [1]. La disciplina statale va però integrata con le leggi regionali e i regolamenti edilizi, che dal punto di vista urbanistico possono intervenire e modificare le autorizzazioni necessarie per alcuni interventi.

Continuando ad fare alcuni esempi concreti: il rifacimento dei bagni può essere classificato come manutenzione straordinaria se oltre alla semplice sostituzione dei sanitari o delle piastrelle comprende anche alcune innovazioni, quali, ad esempio, lo spostamento di tramezzi, l’allargamento di una porta. Rientrano nella manutenzione straordinaria anche la sostituzione di finestre con modifiche alla sagoma, l’installazione di ascensori, la riparazione, con innovazioni, della facciata.

In linea di massima anche tutti gli interventi di risparmio energetico rientrano in questa categoria. Tra gli altri, ad esempio, la sostituzione di una caldaia con un modello a condensazione, l’installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda o di pannelli fotovoltaici, il rifacimento con innovazioni dei sottotetti.

Il mondo delle ristrutturazioni domestiche è stato di recente modificato dal Decreto Sblocca Italia [2].

A riguardo rinviamo alle guide:

– “Ristrutturazioni: con la SCIA modifiche immediate sui progetti in corso”

– “Sblocca Italia: ristrutturazioni domestiche, addio SCIA e bonus fiscali”

– “Come la SCIA sostituisce la DIA”

– “Edilizia: addio DIA. Meno vincoli”

Nelle singole unità immobiliari (in pratica, ville e appartamenti) soltanto gli interventi classificati come manutenzione straordinaria possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% sulle spese, fino a un massimo di 96mila euro prorogata per tutto il 2014. Infatti la manutenzione ordinaria è agevolata solo per i lavori nelle parti comuni dei condomìni.

A riguardo rinviamo al nostro schema pratico contenuto in “Ristrutturazioni e lavori in casa: proroga dei benefici fiscali. Lo schema”.