Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria – definizione, esempi, guida

La manutenzione di una casa o di un edificio è un aspetto fondamentale per garantire la sicurezza e la funzionalità degli spazi in cui viviamo o lavoriamo. Tuttavia, spesso ci si può trovare di fronte a due diverse tipologie di manutenzione: la manutenzione ordinaria e quella straordinaria. In questo articolo esploreremo la differenza tra queste due tipologie di manutenzione, fornendo esempi concreti e indicazioni legislative.

La manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria si intende quella serie di interventi di riparazione e sostituzione che sono necessari per mantenere l’edificio in buono stato di conservazione e di funzionalità. La manutenzione ordinaria è una responsabilità dell’occupante dell’edificio, che deve provvedere ad eseguire gli interventi necessari per prevenire danni e malfunzionamenti.

Tra gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano, ad esempio, la pulizia delle tubazioni, la sostituzione delle guarnizioni delle finestre, la riparazione di piccoli danni alle pareti o ai pavimenti, la sostituzione delle lampadine e dei fusibili, la lubrificazione di porte e finestre, la pulizia delle grondaie e dei pluviali, la pulizia del tetto, la sostituzione dei filtri dell’aria condizionata, e così via.

I lavori di manutenzione ordinaria devono essere eseguiti con regolarità, in modo da evitare il deterioramento degli elementi dell’edificio e prevenire eventuali danni più gravi. Inoltre, la manutenzione ordinaria è necessaria per garantire il rispetto delle norme di sicurezza previste dalla legge.

In merito alla manutenzione ordinaria, l’art. 1576 del Codice Civile stabilisce che “l’usufruttuario è tenuto a conservare la cosa nello stato di cui la ricevette e a farvi tutte le riparazioni necessarie alla sua conservazione”.

In pratica, questo significa che l’occupante dell’edificio deve provvedere alla manutenzione ordinaria, a meno che non sia stato stipulato un accordo diverso tra le parti (ad esempio, se il proprietario dell’edificio si è impegnato a effettuare la manutenzione ordinaria).

La manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria, invece, è quella serie di interventi di riparazione e sostituzione che non sono di competenza dell’occupante dell’edificio, ma del proprietario dell’immobile o di un’impresa specializzata.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano, ad esempio, la sostituzione del tetto, la ristrutturazione dei bagni, la sostituzione degli infissi, la ristrutturazione della facciata, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, la sostituzione dell’impianto elettrico, la realizzazione di un nuovo impianto di condizionamento, e così via.

La manutenzione straordinaria è necessaria quando gli interventi richiesti superano quelli di manutenzione ordinaria e richiedono l’intervento di professionisti qualificati e specializzati. La manutenzione straordinaria è anche necessaria per adeguare l’edificio alle norme di sicurezza previste dalla legge, per migliorarne l’efficienza energetica e per aumentarne il valore.

Gli interventi edili in regime di manutenzione straordinaria deve essere eseguita nel rispetto delle norme e delle disposizioni previste dalla legge. In particolare, l’art. 3 del Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 prevede che “la manutenzione straordinaria degli edifici deve essere effettuata nel rispetto delle norme tecniche e di sicurezza previste dalla legge e dalla regolamentazione edilizia”.

Inoltre, la manutenzione straordinaria può richiedere l’ottenimento di specifiche autorizzazioni e permessi da parte delle autorità competenti. Ad esempio, se si intende eseguire un intervento di ristrutturazione della facciata dell’edificio, sarà necessario ottenere l’autorizzazione del Comune competente.

La manutenzione straordinaria può essere eseguita dall’occupante dell’edificio solo se è stato previsto un accordo specifico tra le parti. In ogni caso, è sempre consigliabile affidare la manutenzione straordinaria a professionisti qualificati e specializzati, in grado di garantire la corretta esecuzione degli interventi e il rispetto delle norme di sicurezza previste dalla legge.

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

La differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria risiede principalmente nella tipologia degli interventi edili da eseguire e nella responsabilità delle parti coinvolte.

La manutenzione ordinaria è di competenza dell’occupante dell’edificio, che deve provvedere a eseguire gli interventi necessari per mantenere l’edificio in buono stato di conservazione e di funzionalità. Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano principalmente la riparazione e la sostituzione di elementi dell’edificio che si deteriorano nel tempo, come ad esempio le tubazioni, le guarnizioni, le lampadine, le porte e le finestre.

La manutenzione straordinaria, invece, è di competenza del proprietario dell’edificio o di un’impresa specializzata. Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano principalmente la ristrutturazione e la sostituzione di elementi dell’edificio che richiedono l’intervento di professionisti qualificati e specializzati, come ad esempio il tetto, la facciata, gli infissi, gli impianti.

Inoltre, la manutenzione straordinaria è necessaria per adeguare l’edificio alle norme di sicurezza previste dalla legge, per migliorarne l’efficienza energetica e per aumentarne il valore. La manutenzione straordinaria richiede spesso l’ottenimento di specifiche autorizzazioni e permessi da parte delle autorità competenti.

Esempi di manutenzione ordinaria e straordinaria

Per comprendere meglio la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria, vediamo alcuni esempi concreti di interventi che rientrano in queste due categorie.

Manutenzione ordinaria

• Sostituzione delle lampadine: questo è un intervento di manutenzione ordinaria che può essere eseguito dall’occupante dell’edificio senza l’intervento di professionisti qualificati.
• Riparazione di una perdita d’acqua: questo è un altro esempio di intervento di manutenzione ordinaria che può essere eseguito dall’occupante dell’edificio. Tuttavia, se la perdita d’acqua è dovuta a un guasto dell’impianto idraulico, potrebbe essere necessario l’intervento di un professionista.
• Sostituzione di una porta o di una finestra: questo intervento rientra nella manutenzione ordinaria se si tratta di una sostituzione di elementi usurati o danneggiati. Tuttavia, se si intende sostituire le porte o le finestre per migliorare l’isolamento termico dell’edificio, si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria.

Manutenzione straordinaria

• Ristrutturazione della facciata: questo è un intervento di manutenzione straordinaria che richiede l’intervento di professionisti qualificati e specializzati. Inoltre, potrebbe essere necessario ottenere l’autorizzazione del Comune competente.
• Sostituzione del tetto: questo è un altro esempio di intervento di manutenzione straordinaria che richiede l’intervento di professionisti qualificati e specializzati. La sostituzione del tetto è necessaria quando il tetto è gravemente danneggiato e non può essere riparato.
• Sostituzione degli impianti: questo è un intervento di manutenzione straordinaria che può essere eseguito solo da professionisti qualificati e specializzati. La sostituzione degli impianti può essere necessaria per adeguare l’edificio alle norme di sicurezza previste dalla legge o per migliorarne l’efficienza energetica.

È importante capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante per diversi motivi.

Innanzitutto, la manutenzione ordinaria e straordinaria sono due concetti diversi che implicano obblighi e responsabilità differenti per il proprietario e l’occupante dell’edificio. Conoscere la differenza tra queste due tipologie di manutenzione consente quindi di evitare incomprensioni e conflitti tra le parti, e di rispettare le normative previste dalla legge.

Questa distinzione è prevista dalla legge: il DPR n° 380/2001 all’art. 3 specifica che esistono diversi tipi di interventi su un’abitazione, tra cui la manutenzione ordinaria e quella straordinaria.

Tuttavia, la differenza tra questi due tipi di manutenzione va oltre la semplice definizione giuridica. Infatti, la manutenzione ordinaria si riferisce a interventi di manutenzione base, volti a mantenere il buono stato di conservazione dell’immobile e prevenire eventuali guasti o malfunzionamenti.

D’altra parte, la manutenzione straordinaria si riferisce a interventi di maggiore entità, necessari per ripristinare parti dell’edificio che sono state danneggiate o che presentano problemi strutturali.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria ha anche implicazioni pratiche. Ad esempio, per iniziare i lavori di manutenzione straordinaria è necessaria la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre per la manutenzione ordinaria questo adempimento non è richiesto. Inoltre, gli interventi di manutenzione straordinaria possono consentire di accedere a incentivi economici, come l’Ecobonus o il Bonus Verde, che non sono previsti per la manutenzione ordinaria.

Inoltre, è importante sottolineare che la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non si applica quando i lavori vengono eseguiti su parti in comune, come nel caso dei condomini, in cui i lavori riguardano più inquilini. In questi casi, gli interventi di manutenzione sono disciplinati dalle norme sul condominio e richiedono un coordinamento tra i diversi proprietari.

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante sia dal punto di vista giuridico che pratico, in quanto consente di stabilire obblighi e responsabilità differenti per il proprietario e l’occupante dell’edificio, di accedere a incentivi economici e di garantire la sicurezza e il comfort degli occupanti.

La differenza tra manutenzioni è importante per la sicurezza e il risparmio

La manutenzione dell’edificio è fondamentale per garantire la sicurezza e il comfort degli occupanti e per preservare il valore dell’immobile nel tempo. La manutenzione ordinaria è necessaria per prevenire eventuali danni o malfunzionamenti degli impianti e delle strutture dell’edificio, mentre la manutenzione straordinaria consente di intervenire in caso di danni o usura avanzata degli elementi dell’edificio.

Capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria può contribuire a ridurre i costi energetici e migliorare l’efficienza energetica dell’edificio stesso, con conseguenti benefici sia per l’ambiente che per il portafoglio degli occupanti.

In sintesi, comprendere la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria consente di garantire la sicurezza e il comfort degli occupanti, preservare il valore dell’immobile, rispettare le normative previste dalla legge e ridurre i costi energetici.

Si tratta quindi di un aspetto fondamentale per chiunque abbia a che fare con la manutenzione dell’edificio, sia che si tratti di proprietari, occupanti o professionisti del settore edilizio.

Paga il conduttore o il proprietario per gli interventi di manutenzione

Ecco alcuni esempi per chiarire le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria e cosa spetta al conduttore e al proprietario dell’immobile:

Manutenzione ordinaria:

• Sostituzione di lampadine, fusibili o interruttori;
• Pulizia di tubature e scarichi;
• Riparazione di infissi e serrature;
• Verniciatura delle pareti interne;
• Riparazione di piccole infiltrazioni d’acqua.

Questi interventi di manutenzione ordinaria sono in genere a carico del conduttore, che deve occuparsi della manutenzione dell’immobile durante il periodo di locazione, salvo diversa pattuizione contrattuale.

Manutenzione straordinaria:

• Sostituzione dell’impianto elettrico o idraulico;
• Ristrutturazione della facciata dell’edificio;
• Riparazione del tetto;
• Sostituzione di porte e finestre;
• Realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento.

Questi interventi di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario dell’immobile. In caso di necessità di interventi di manutenzione straordinaria, il proprietario dell’immobile è tenuto a sostenere i costi dei lavori di manutenzione.

Inoltre, è importante sottolineare che la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è sempre così netta e può essere oggetto di interpretazione. Ad esempio, la sostituzione di un singolo pezzo di un impianto può essere considerata manutenzione ordinaria, mentre la sostituzione dell’intero impianto può essere considerata manutenzione straordinaria. Pertanto, è importante concordare chiaramente le rispettive responsabilità in merito alla manutenzione dell’immobile.

Conclusione

In conclusione, la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è importante da conoscere per evitare equivoci e per sapere chi è responsabile di eseguire gli interventi necessari per mantenere l’edificio in buono stato di conservazione e di funzionalità.

La manutenzione ordinaria è di competenza dell’occupante dell’edificio, mentre la manutenzione straordinaria è di competenza del proprietario dell’edificio o di un’impresa specializzata. Gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano principalmente la riparazione e la sostituzione di elementi dell’edificio che si deteriorano nel tempo, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano la ristrutturazione e la sostituzione di elementi dell’edificio che richiedono l’intervento di professionisti qualificati e specializzati.

In ogni caso, sia per la manutenzione ordinaria che per quella straordinaria, è sempre consigliabile affidarsi a professionisti qualificati e specializzati, in grado di garantire la corretta esecuzione degli interventi e di rispettare le norme previste dalla legge.

Infine, è importante sottolineare che la manutenzione dell’edificio è un aspetto fondamentale per garantire la sicurezza e il comfort degli occupanti e per preservare il valore dell’immobile nel tempo. Una corretta manutenzione dell’edificio può inoltre contribuire a ridurre i costi energetici e a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio stesso, con conseguenti benefici sia per l’ambiente che per il portafoglio degli occupanti.

Riferimenti legislativi

La manutenzione dell’edificio è regolamentata da diverse normative.

La definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. Edilizia) all’articolo 3, comma 1, lettere b) e c). In particolare:

• La manutenzione ordinaria comprende gli interventi di ordinaria e periodica manutenzione che sono necessari per conservare l’immobile in efficienza e buono stato di conservazione, come la sostituzione di parti di infissi, la pulizia dei canali di scarico, la verniciatura delle pareti interne, etc.
• La manutenzione straordinaria, invece, comprende gli interventi che interessano l’immobile nella sua interezza o in una parte considerevole di esso, come la sostituzione di impianti, la ristrutturazione dell’edificio, la sostituzione della facciata, etc.

Inoltre, il Testo Unico dell’Edilizia all’articolo 1124 del Codice Civile disciplina i rapporti tra proprietario e conduttore, stabilendo che il proprietario è tenuto a mantenere l’immobile in condizioni di utilizzo e che il conduttore è tenuto a fare uso dell’immobile secondo la destinazione stabilita dal contratto e a mantenere l’immobile in buono stato di conservazione durante il periodo di locazione, salvo diverse pattuizioni contrattuali.

Infine, le modalità di attuazione e le procedure per la realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono definite dalle normative locali, come ad esempio le ordinanze comunali in materia di edilizia.

Altri riferimenti legislativi

Si fa riferimento anche a diverse fonti normative come:

• il Codice Civile, che disciplina le responsabilità del proprietario dell’edificio e dell’occupante;
• il Decreto Legislativo n. 192 del 2005, che stabilisce le norme in materia di sicurezza degli impianti elettrici, termici e idraulici degli edifici;
• il Decreto Legislativo n. 311 del 2006, che disciplina le norme in materia di efficienza energetica degli edifici.

Inoltre, i Comuni possono adottare regolamenti specifici in materia di manutenzione dell’edificio, che possono prevedere ulteriori obblighi e responsabilità per il proprietario e per l’occupante.