Indennità di occupazione immobile: quando è dovuta?
Indennità di occupazione: cos’è e in quali casi è dovuta. Il caso particolare della finita locazione.
Tra le vicende giuridiche che frequentemente caratterizzano il panorama giudiziario, c’è sicuramente quella dell’occupazione di un immobile senza alcun titolo. Essa si verifica, ad esempio, allorquando hai dato in prestito la tua abitazione alla tua ex consorte sino a quando tuo figlio sarebbe stato minorenne e residente in essa, ma che non ti viene poi restituita. Oppure c’è quella dell’occupante abusivo di un appartamento da te acquistato da poco e che non ha alcuna intenzione di liberare il predetto immobile. O ancora c’è quella alquanto ricorrente dell’inquilino che occupa il quartino da te già concessogli in locazione, ma che, nonostante la scadenza del contratto, non ha liberato spontaneamente.
Ebbene, in tutte queste circostanze, l’occupante di turno non deve alcun corrispettivo al proprietario dell’immobile? A questo proposito, hai sentito parlare dell’indennità di occupazione e vorresti sapere se ti spetta a prescindere da ogni circostanza. Ed allora la domanda che ti poni è la seguente: l’indennità di occupazione di un immobile quando è dovuta? In che misura, l’indennità di occupazione di un immobile dovrebbe essere calcolata? Dando per scontato che, vista la scarsa collaborazione dell’occupante, sarà necessario avviare un’apposita azione legale, il proprietario deve dimostrare di aver subito un danno dalla predetta occupazione oppure esso è implicitamente ed automaticamente riconosciutogli? Insomma, un bel dilemma che speriamo possa chiarirti con questo articolo.
Indice
Indennità di occupazione immobile: cos’è?
Quando occupi un immobile altrui, senza un titolo giuridico che possa giustificare questa occupazione (ad esempio un contratto di comodato oppure più tipicamente uno di locazione), è solitamente prevista a favore del proprietario una forma di corrispettivo definita tradizionalmente come indennità di occupazione. Se ne trova riscontro in tantissime pronunce giurisprudenziali, si identifica, quantitativamente nel canone di locazione che per il predetto immobile si potrebbe percepire e dovrebbe essere dovuta dall’occupante, per tutto il periodo in cui l’occupazione si protrae. Tuttavia è necessario fare alcune distinzioni, poiché, secondo l’interpretazione anche più recente della Suprema Corte di Cassazione, sembrerebbe non sempre dovuta o quanto meno riconoscibile non in automatico, ma solo dopo aver provato adeguatamente il danno da occupazione.
Indennità di occupazione immobile: è automaticamente dovuta?
Come hai potuto notare, l’indennità di occupazione di un immobile, detenuto senza alcun titolo giuridico legittimante, non è una chimera, ma appare una conseguenza alquanto logica, per il possesso, ad esempio, di un appartamento, per un tempo prolungato e contro la volontà del suo proprietario.
Ebbene, la Suprema Corte di Cassazione [1] concepisce la detta indennità come un’eventuale forma di risarcimento, nel contempo non riconoscendo che dall’illecita occupazione di un immobile possa derivare automaticamente un danno a svantaggio del proprietario. Tecnicamente, in un caso come questo si dice che il danno non è in re ipsa, cioè non è implicitamente presente in questi casi, ma deve essere provato dal proprietario, affinché lo stesso si veda corrisposto la dovuta indennità di occupazione.
La citata Cassazione, infatti, sottolinea che non sempre il proprietario decide di mettere a frutto un proprio immobile, così come avviene, ad esempio con l’usucapione, dove appare evidente la scelta del titolare di non trarre alcuna utilità o guadagno dal proprio bene. Per questa ragione, quindi, conclude la Suprema Corte, dinanzi ad un’occupazione senza titolo è necessario che il proprietario dimostri di aver ricevuto un danno dalla descritta situazione, per vedersi riconosciuta un’adeguata indennità di occupazione.
Ad esempio, provando il suo intento frustrato di concedere l’immobile in locazione durante il periodo di occupazione abusiva, oppure dimostrando di aver affrontato spese per abitare in un altro immobile, oppure ancora provando la concreta decisione di vendere il bene, illecitamente occupato.
Indennità di occupazione: è dovuta finita la locazione?
In questo caso, ti trovi in una situazione un po’ diversa dalle altre. C’è stato, infatti, un contratto di locazione, avente ad oggetto il tuo immobile, lo stesso è scaduto, ma l’inquilino non ha provveduto a liberarlo, nonostante l’avvenuta scadenza. Continua, pertanto, ad occuparlo, peraltro senza versarti alcun corrispettivo: ebbene, riguardo l’indennità di occupazione, essa è dovuta finita la locazione?
La risposta a questa domanda devi innanzitutto ricercarla nella legge [2], la quale, a questo proposito, afferma che l’inquilino responsabile della ritardata consegna del tuo appartamento, per il periodo di occupazione, deve corrispondere lo stesso canone che era originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione, ora scaduto. Si tratta di una disposizione normativa che trova pieno conforto nell’applicazione giurisprudenziale della Cassazione [3]. Pertanto appare pacifico che finita la locazione, l’inquilino debba automaticamente riconoscerti il canone mensile già pattuito, senza alcuna ulteriore prova e/o dimostrazione.
note
[1] Cass. civ. 13071/2018.
[2] Art. 1591 cod. civ.
[3] Cass. civ. 18486/2014.
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Buongiorno,
vorrei sapere però per quanto tempo, finito un contratto di locazione, il rapporto proprietario-inquilino possa andare avanti solo col regolare pagamento dell’ indennità di occupazione senza la stipula di un nuovo contratto. È la mia situazione come inquilina, in attesa di proposta per un nuovo contratto da 10 mesi pur avendo comunicato verbalmente più volte la disponibilità a rimanere nell’appartamento. Non esiste la possibilità di un “tacito rinnovo” dopo un cero periodo anche se sei mesi prima della scadenza del contratto avevo ricevuto regolare disdetta, proprio per evitare il tacito rinnovo?