Strata是什么?
Strata只是一个广义上的称呼，英文正式名称是STRATA PLAN ，也可以称为OWNERS CORPORATION，即我们通常讲的”业主法团“。 STRATA PLAN如果翻译成中文应该是“分契式物业计划”。
在澳洲只要您购买了公寓（Apartment）单元房（Unit）或联排别墅（Townhouse），就会碰到这个STRATA. 按照法律STRATA必须由持有专门执照的Strata 管理公司来管理。同时澳洲也是世界上为数不多的有专门立法来管理STRATA的国家之一。
Strata Levy（物业费）是按什么标准收的？
我们通常说的STRATA LEVY物业费，只要您是STRATA 物业计划的一员， 就要缴付这个费用。
物业费一般是一个季度收取一次，通常含两个部分：一是叫做“行政基金“（Administration Fund）， 指日常STRATA 物业的管理支出费用，比如说公共区域的水、电费， 大楼保险、维修，清洁、物业公司管理费等；二叫做“资本储备基金“（Capital Fund）, 也有叫做”沉淀基金“或”大楼应急存款基金“等， 总之这是一笔长期投资，类似存款， 是用于将来大修如果需要维修或添置设施用的。管理费的征收的基础是每个单元的”市场值“， 在STRATA 物业计划中我们称之为“单元权益数“（Unit of Entitlement， 这个值主要是取决于市场定价在外加一些其他的因素， 比如地段因素等， 但主要还是由市场定价决定的， 换句话说就是如果您的单位售价越高， 您付的物业费就越多， 这个是成正比的。
怎样知道您单位的“单元权益数“（Unit of Entitlement）呢？很简答， 只要看一下您的具体的strata plan就可以了，上面列出了每一户的具体数值。
导致您的物业费升和降其实有有很多因素，比如有游泳池和健身房的物业应该会比什么设施都没有的物业收费收费要高。
有很多朋友问住在市中心， 是不是理所当然物业费就要比市中心以外的贵？ 这肯定是错误的想法。 因为物业费的征收和地区，地段，或者人口流动是没有任何关系的。
物业费一般由4个部分组成， 管理费用， 消耗，维修以及保险，这些都属于行政基金的范畴，另外的就是资本储备基金，资本储备基金的标准基本是行政基金的15%-20%的比例征收。
管理费用顾名思义就是平时的物业管理产生的费用，清洁费用，公寓楼管理员费用，如果有泳池，还需要泳池的清洁费用， 消耗主要是指大楼的水费， 电费，煤气等， 维修包含公共设施的维修， 比方说车库大门损坏了就需要维修，电梯维修，停车库的照明，还有其他的消防设备， 中央供水设备等等。
不能一概而论您家的物业费是否合理， 因为每家可能都有每家的具体情况。不过以我管理的小区为例，一个有183户的小区， 有泳池、健身房、儿童乐园、BBQ、花园，还有全套安保设备， 过去5年平均3房的物业费在1100-1300澳元，两房平均在950左右。另一个有43户的小区， 没有有泳池、健身房、儿童乐园、BBQ、花园，也没全套安保设备，今年交割的，PENTHOUSE的物业费在800澳元，两房平均在600澳元左右。给大 家仅供参考。
当然按照立法， 年度物业费征收数额是必须在全体业主大会上通过的， 这个是必须的程序。业主委员会是无权决定的。
最后一般物业不大会出现突发的不正常的增长，但如果出现突然的增长又无法接受的话， 作为业主可以打电话向物管公司咨询为何本季度管理费如此偏高及具体的原因是什么，如果不满意业主还可以通过业主委员会向物管公司提出交涉。如果是 Strata公司无能或者不作为，业主有权向业主委员会提出要求投票更换物管公司。
