Mercado inmobiliario en España ¿qué nos depara? Análisis y previsiones 2023

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en España? ¿Cuáles las perspectivas a corto y largo plazo? ¿Bajará el precio de la vivienda? ¿Qué pasará con las compraventas? Numerosos especialistas aseguran que el mercado está entrando en un cambio de ciclo y no podemos estar más de acuerdo. 

Nuestra misión, sin embargo, es que tú también seas capaz de entender los pormenores del mercado para tomar decisiones inteligentes sobre la venta de tu casa. En esta página te contamos qué está pasando en el sector inmobiliario y hacemos algunas predicciones para el mercado inmobiliario en 2024. ¿Bajará el precio de la vivienda?

El mercado inmobiliario se está desacelerando: se moderan los precios, se reducen las compraventas y suben los intereses hipotecarios. Pero ¿cómo hemos llegado hasta aquí?

Sin duda recordarás que hace dos años estuvimos confinados por la amenaza del covid-19. Entonces, nuestros gastos se redujeron a lo esencial: alquiler, comida, servicios básicos y algo de entretenimiento. La pandemia nos dejó un sabor amargo, pero permitió que muchos de nosotros ahorráramos más de lo habitual.

Esta acumulación de ahorro condujo a que muchas familias tuvieran el dinero necesario para entrar a una hipoteca. Además, en ese entonces, los intereses de los préstamos eran muy bajos (el euríbor —índice que establece el precio de la mayoría de las hipotecas— se movía en cifras negativas). En esta línea de los acontecimientos, se desató una suerte de euforia por comprar casas y empezó lo que muchos especialistas denominamos 'el boom inmobiliario'. En 2022, batimos récords históricos tanto en precio como en cantidad de compraventas y alcanzamos, en general, cifras no vistas desde 2008.

Pero mientras entrábamos en la 'nueva normalidad', ocurrió algo no previsto: Rusia invadió Ucrania y, además de las graves consecuencias humanitarias, se desató una crisis energética a nivel mundial. El encarecimiento de la energía sumada a la alta demanda de productos y servicios que vivimos tras el fin del confinamiento terminó por disparar el coste de vida: la inflación superó el 10% en agosto de 2022 y empezó a reducir el salario real de las familias y su capacidad de ahorro.

Ahora, la historia se vuelve un poco más técnica, pero te lo pondremos fácil. Los bancos centrales disponen de una herramienta para contener la inflación: los tipos de interés, que definen el precio del dinero. Al incrementar los tipos, aumentan también los intereses de los préstamos corrientes (como los personales o los hipotecarios). Con créditos más caros, las personas de a pie nos plantearemos dos veces si nos conviene o no contratarlos. Muchos de nosotros, en efecto, decidiremos no hacerlo. 

Así es como los bancos centrales logran reducir la demanda global de productos y servicios (menos préstamos = menos consumo) y enfriar la economía, para que los precios no sigan subiendo de forma desorbitada. El Banco Central Europeo subió cuatro veces los tipos de interés en 2022 y seis veces más en 2023, desde 0% hasta 4,50%. Eso sí, todo indica que estamos en la punta del iceberg y que los tipos empezarán a bajar en los próximos meses.

Te lo creas o no, todo lo que te hemos contado determina la evolución del mercado inmobiliario en 2023 y 2024. ¿Por qué?

• Con hipotecas más caras, menos personas pueden permitirse contratar una
• La inflación erosiona el bolsillo e impide que ahorremos lo suficiente para entrar a una hipoteca

• Los bancos han endurecido sus requisitos a la hora de conceder préstamos para reducir la morosidad

Con menos compradores en el mercado, la cantidad de compraventas de viviendas ha empezado a contraerse. Veamos qué dicen los datos.

Si caen las compraventas, podríamos suponer que caerá también el precio de la vivienda. Sin embargo, el metro cuadrado aumentó un 7% interanual en noviembre de 2023, según Idealista. Para entender este incremento, debemos tener en cuenta tres cosas:

¿Qué pasará durante el resto del año? Todo apunta a que la subida de tipos de interés y el encarecimiento de las hipotecas harán que menos familias puedan comprar una vivienda (bajará la demanda) y, poco a poco, se irá conteniendo la inflación (bajarán los precios de los productos y servicios). Por eso se espera que los precios de la vivienda bajen en 2023, pero no tanto: la falta de obra nueva amortigua el desequilibrio entre oferta y demanda.

Hasta aquí hemos repasado datos generales, pero algunas ciudades se verán más afectadas que otras por la subida de tipos. En palabras de Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía en la Universidad de Barcelona, la demanda más afectada será la de acceso a primera vivienda, es decir, la de propiedades con valores inferiores a los 150.000 euros, cuyos compradores habituales son los menores de 40 años.

Por eso, las compraventas se resentirán más en sitios como Lugo, Cáceres, Jaén o Albacete, pero no tanto en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, donde el precio medio de un inmueble es bastante más alto. ¿Significa esto que no habrá cambios en las grandes urbes? No, el impacto de la subida de tipos de interés se sentirá en todo el país, pero el efecto será más suave en las ciudades más caras.

El Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés en 25 puntos básicos en julio para controlar la inflación, lo que ha situado el tipo de referencia principal en el 4,25%.

El Banco Central Europeo vuelve a subir los tipos, pese a la crisis bancaria desatada durante el mes de marzo. El tipo principal queda en 3,5%.

Según el último informe del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda mostró una ligera caída trimestral del 0,4% entre octubre y diciembre de 2022. Las compraventas, por su parte, se desplomaron un 10,6%. + info.

El BCE volvió a subir los tipos de interés en 0,50 puntos básicos para continuar con su labor de contener la inflación. Así, el tipo principal pasa de 2,5% a 3%.

El BCE vuelve a subir los tipos de interés en su intento por contener la inflación en la zona euro. En concreto, el tipo principal pasó de 2% a 2,5% en este último mes de 2022.

Las compraventas caen un 4,9% interanual en octubre, hasta alcanzar las 54.372 unidades. Los precios, mientras tanto, siguen aumentando pero a ritmo moderado. + info.