Locazione, eccezione di inadempimento, riduzione del canone: Cassazione

Inadempimento del locatore, sospensione o rinegoziazione del canone di affitto: ultime sentenze. 

Eccezione di inadempimento, principio della buona fede e della proporzionalità sinallagmatica  

In tema di locazione, per stabilire, in concreto, se l’eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede o meno, il giudice di merito deve verificare se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico–sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte. Posto ciò, non sussiste alcun dato positivo né ragione logica o sistematica che impongano di adottare, con riferimento al contratto di locazione, una interpretazione diversa ovvero una versione per così dire più limitata di tale strumento di autotutela e dei relativi presupposti.

È evidente, al contrario, che tali criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell’istituto verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, non si ammettesse una proporzionale sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l’integrale adempimento. 

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 29 gennaio 2021, n. 2154

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cod. civ. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. 

Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 3 dicembre 2020, n. 27623

Consegna della cosa locata da parte del locatore

In tema di locazione, l’obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore risulta condizionato, nell’ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, dall’adempimento, da parte del locatore, dell’obbligo di consegnare la cosa locata, in difetto del quale va pertanto escluso il predetto obbligo. Infatti, il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l’adempimento dell’obbligazione del locatore di “consegnare al conduttore la cosa locata” (art. 1575, n. 1 cod. civ.) e l’obbligazione del conduttore di “prendere in consegna la cosa” e “dare il corrispettivo nei termini convenuti” (art. 1587, nn. 1 e 2, cod. civ.). 

Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 26 maggio 2020, n. 9666

Risoluzione del contratto per inadempimento ed eccezione d’inadempimento: presupposti 

In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l’”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore. 

Tribunale di Milano, Sezione 13 Civile, Sentenza 12 dicembre 2019, n. 11563

Eccezione di inadempimento del conduttore anche quando il bene risulti non completamente inservibile

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

(Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l’erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell’inadempimento del locatore all’obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da “magazzino” a “locale commerciale”, nonché per le infiltrazioni d’acqua e gli allagamenti verificatisi). 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 luglio 2019, n. 20322

L’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze pattuite, integrando violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile ai fini della risoluzione del contratto, una valutazione specifica della gravità dell’inadempimento del conduttore. In tale contesto, l’eccezione da questi formulata ex art. 1460 c.c. va valutata alla luce della mancanza totale della controprestazione da parte del locatore, di talché laddove il conduttore abbia lamentato la presenza di vizi e carenze strutturali dell’immobile, tanto da essere inagibile, ma ciò nonostante abbia continuato ad occupare lo stesso, deve escludersi la legittimità della sospensione totale del pagamento del canone, stante la dimostrazione dell’interesse a conservare la disponibilità del bene locato. 

Tribunale di Roma, Sezione 6 Civile, Sentenza 12 luglio 2019, n. 10855

Exceptio non rite adimpleti contractus

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 25 giugno 2019, n. 16918

Tutela ex artt. 1578 e 1460 Codice civile

L’art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione; al contrario, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 25 giugno 2019, n. 16917

Riduzione o diminuzione del godimento dell’immobile e unilaterale sospensione del canone 

Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio ‘inadimplenti non est adimplendum’, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 4 maggio 2018, n. 10581

In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell’inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all’esborso di somme al fine di rendere l’immobile utilizzabile per l’uso convenuto.

(In applicazione del suesteso principio, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto dal locatore, che lamentava l’erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto correttamente sollevata l’eccezione di inadempimento da parte del conduttore, che aveva rifiutato il pagamento dei canoni, pur mantenendo la detenzione dell’immobile, anche in relazione ad un periodo in cui egli non aveva potuto esercitarvi la prevista attività di ristorazione). 

Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 22 settembre 2017, n. 22039

La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto che l’inadempimento della parte locatrice, consistito nell’aver concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso ufficio ed in precarie condizioni strutturali, aggravate da scosse sismiche, nonché nell’aver omesso di provvedere ad interventi di messa in sicurezza, non legittimasse la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale aveva continuato ad occupare l’immobile e si era rifiutato di consegnare le chiavi, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato). 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 12 maggio 2017, n. 11783

In tema di locazione, non è rinvenibile nell’ordinamento civilistico un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell’inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In particolare, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 settembre 2016, n. 18987

In tema di locazione, l’autoriduzione del canone, pur in presenza di un più limitato godimento dell’immobile, anche se imputabile al locatore, non è consentita. Infatti, la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 4 agosto 2016, n. 16288

In tema di locazione, la sospensione dal pagamento del canone da parte del conduttore deve ritenersi pienamente legittima in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento del bene locato.

(Nel caso di specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C., accogliendo il ricorso, ha cassato con rinvio la pronuncia impugnata non avendo neppure la corte del merito in sede di gravame considerato che nell’immobile locato, in sede di esecuzione dei lavori di adattamento e miglioria eseguiti a spese del conduttore, era stata riscontrata la presenza di una servitù di ben quattro cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella regolamentare e totalmente privi di ogni protezione tali da generare una situazione di pericolo con annesso rischio di folgorazione). 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 3 maggio 2016, n. 8637

L’autoriduzione del canone di locazione costituisce una forma di autotutela riconosciuta dall’ordinamento al conduttore – sempre nei limiti della ragionevolezza, congruità e non temerarietà – unicamente nell’ambito del giudizio di determinazione dell’equo canone ex art. 45, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978; mentre, al di fuori di questa ipotesi, essa costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che, provocando il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del contratto, deve essere valutato dal giudice nella sua gravità risolutoria del rapporto. Tale principio vale anche in tutte le ipotesi in cui l’autoriduzione del canone venga giustificata dal conduttore, ex art. 1578 cod. civ., per l’affermata presenza nella cosa locata di vizi tali da diminuirne apprezzabilmente l’idoneità all’uso pattuito. Anche in tale ipotesi, infatti, il conduttore non ha facoltà di procedere alla unilaterale riduzione del canone, ma soltanto di domandare al giudice la riduzione del corrispettivo ovvero, in esito alla valutazione di importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, la risoluzione del contratto. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 18 maggio 2015, n. 10141

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. 

Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 26 gennaio 2015, n. 1317

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. 

Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 febbraio 2014, n. 4563

Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio ‘inadimplenti non est adimplendum’, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. 

Cassazione, Sezione 6 civile, Sentenza 23 giugno 2011, n. 13887