Il boom delle case in vendita a Milano (+16% in un anno) e il segnale che i prezzi hanno toccato il culmine

Il peggio per chi cerca casa forse è alle spalle. Sta aumentando la disponibilità di immobili in vendita e in affitto e i mutui fanno un po’ meno paura. Questa la sintesi che si può trarre dalla lettura dei dati oggi disponibili sull’andamento del mercato nei primi tre mesi di quest’anno. E cominciamo dalle vendite. I numeri ufficiali delle Entrate sulle vendite tra gennaio e marzo arriveranno solo il 10 giugno; le richieste di mutuo nei primi tre mesi dell’anno sono cresciute, sia pur di poco, +1,9%, ma a marzo il confronto annuo fa segnare +6,9%. I dati, rilasciati dalla centrale rischi Crif, non possono tradursi automaticamente in aumento proporzionale delle vendite, perché la percentuale di istruttorie rigettate dalle banche è molto alta e soprattutto perché sono in aumento le richieste di surroga (che ovviamente non impattano sugli acquisti). Ma sono comunque il segnale che qualcosa si muove. Le quotazioni sono ancora in lieve crescita; secondo il portale idealista.it a fine aprile i prezzi richiesti sul territorio nazionale sono aumentati solo dell’1,5% su base annua, con andamenti però molto diversificati tra le varie realtà e gli incrementi, comunque limitati, riguardano perlopiù i capoluoghi di medie dimensioni. I prezzi richiesti a Milano e a Roma sono rimasti stabili, a Torino sono cresciuti solo dello 0,2% e a Napoli sono scesi dell’1,5%. Ma anche qui vale il discorso fatto sui mutui: trattandosi di richieste e non di prezzi di chiusura trattativa è possibile che in realtà i valori stiano scendendo, perché i tempi per arrivare al compromesso si stanno allungando e soprattutto c’è più disponibilità in offerta, anche se non ovunque. A livello nazionale le case in vendita in un anno sono aumentate, sempre secondo idealista.it, del 3% nel primo trimestre di quest’anno rispetto allo stesso periodo del 2023 ma a Milano l’incremento è clamoroso +16% e probabilmente è dovuto a quello che in Borsa si definisce “presa di beneficio”. Si ritiene cioè che i prezzi siano arrivati al culmine e si cerca di vendere prima che la bolla si sgonfi. Molto più tranquillo l’andamento nelle altre grandi città: Torino +4%, Napoli stabile, Roma -1%. In forte calo l’offerta a Firenze, -24%. D’altro canto va rilevato che nelle zone centrali e turistiche della città ormai chi compra o fa per investire e non per risiedere. Per quanto riguarda gli affitti, da un lato su base annua i canoni risultano aumentati del 13,3%, con Milano sotto media visto che fa segnare +6,8, anche perché non c’è proprio lo spazio per altri forti crescite in una città che richiede nelle periferie più disagiate 1500 euro al mese per un bilocale) e la Capitale +16,3%. Milano e Bologna, le due città più care in assoluto, vedono anche un forte aumento dell’offerta di locazione ordinaria: il capoluogo lombardo fa segnare +38%, quello emiliano +40%. Roma e Napoli, con rispettivamente -30 e -23% registrano invece una diminuzione della disponibilità. A Milano l’aumento dell’offerta è legata in alcune zone, secondo un’analisi di Tecnocasa, ai proprietari di casa che volevano buttarsi sulle locazioni brevi ma sono tornati sui loro passi, visto il rendimento insoddisfacente. Il turismo milanese è in linea di massima alto spendente e cerca per il soggiorno case di elevato standing e possibilmente in centro. Ma torniamo da dove siamo partiti: il vero punto di svolta per il mercato può arrivare solo dai mutui. Lo scorso anno la quota di prime case comprate con il ricorso al finanziamento è stata inferiore al 40% e qui ci sarebbe il margine per recuperare almeno 10 punti e tornare alla fisiologia del mercato. In questo momento la scelta plebiscitaria per i tassi fissi è dovuta al forte vantaggio di rata iniziale rispetto ai variabili. Per un finanziamento al 70% del valore dell’immobile i fissi a 20 e 30 anni si attestano attorno al 3,5% effettivo, per i variabili si arriva oggi al 4,9%. In termini di rata per un mutuo da 150milaeuro a 30anni significa pagare con il fisso 629 euro, con il variabile 743 euro. Da giugno il costo dei variabili dovrebbe cominciare a scendere, ma per recuperare i 140 centesimi di differenza secondo le previsioni attuali basati sulla quotazione dei futures bisognerà aspettare luglio 2025. La discesa dei tassi infatti oggi viene vista più rallentata di quanto non lo fosse a inizio anno. Un calo dei tassi potrebbe portare i giovani a usufruire delle agevolazioni sui mutui ad alto tasso di copertura erogabili con garanzia statale. Un’agevolazione, anche se è improprio chiamarla così, è inoltre offerta dalle banche a chi acquista immobili ad alta efficienza energetica: i tassi sono scontati da 10 a 50 centesimi rispetto a quelli praticati ordinariamente. Non si tratta di generosità ma di calcolo del rischio: una garanzia costituita da un immobile ad alta prestazione energetica è molto più solida rispetto a quella di un immobile energivoro, soprattutto nella prospettiva dell’entrata in vigore della direttiva Ue case green. Anche se nel nostro Paese non sarà introdotto un obbligo di ristrutturazione, peraltro impraticabile per ragioni industriali (non ci sono abbastanza imprese e materiali per compiere i lavori su due terzi degli edifici) e ovviamente finanziarie, appare inevitabile che l'andamento di mercato delle case nuove o equiparabili sotto il profilo energetico sarà migliore di quello delle abitazioni vecchie e non riqualificate. Per tenersi informati e aggiornati sull’andamento del mercato immobiliare: una selezione degli ultimi articoli.

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Mercato immobiliare: prezzi, vendite, mutui, cosa succede ora?