国外的年轻人是面对一个怎样的买房环境？

-------------4月25日更新---------------（城市新加入了华盛顿和西雅图）

【问题长期更新，欢迎广大知友私信或在评论区发表其他地区的买房环境。以下数据均来自各地的长期定居人员，如有不准，欢迎指正。】

国内楼市疯狂，经常令我不解。对于任何一个在北京、上海拥有一套房产的同学，卖掉房子在法国普罗旺斯等世界各种美好的地方买个房子，人生理想不就实现了吗？终于一个周末忍不住骚扰了一圈我世界各地的同学，因为大家基本都是学金融商科的，在高盛摩根汇丰等机构工作了10年，都特别给力，答题速度快，数也算得好。答案回收上来后，我就很难平静了...

先总结一下我问的九道大题：

在当地买一个两居室要花多少钱？
持有和出售成本分别是多少？
增值潜力是多少？
如果出租收益是多少？
对外籍人士买房有什么限制？
当地人一般薪资水平的人对买房的态度是什么？
一般什么年龄买房？
作为一个中国人，你在当地买房了吗？
当地装修的平均花费是多少？一般会请设计师吗？设计师有多贵？

干货多，下面慢慢说，先上结论：

1. 除了纽约伦敦比北京上海略微贵一点点以外，天朝一线城市已经全面超越全球顶尖城市。（其实这也不是什么新闻）
2. 不过如果考虑投资，除了房价本身，持有成本是重要考量。特别是纽约，纽约是高服务型的城市，每年要交物业费和地产税。物业费会很高，一个高端地产，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道 Park Avenue 一个月3000-4000美元左右的物业费。
3. 欧洲经济好的城市（西北欧、北欧）租售比非常高，虽然涨幅平稳，但是5-7%的租金年收益作为投资已经很不错了！
4. 欧洲美国人一般顶尖在大城市都租房（一般人如果不是祖传房产也买不起），二线城市也会买房，毕竟贷款等等可以扣税又能自住划算很多；而且像欧洲很多地方比如荷兰，对租房者保障强大，最狠的是只要租客愿意续租，房东一般不能赶走 。
5. 有“筑巢基因”的亚洲人普遍更爱买房。除了日本经历了房价崩盘和多年通缩后mindset已经大逆转。目测新加坡居住条件最好，有赖于政府廉租房政策；香港最差，看到香港，觉得国内还有一段路可走。
6. 买房贵，装修更贵。国外普遍人工成本高，大城市“买得起房装修不起”是日常。所以自己动手能力强品味好很重要～
7. 请设计师就更贵了。比如日本只有自己买地盖房时才会请设计师。所以在中国还是有这个优势的，在国内好的设计师相比性价比高。
8. 世界看了一圈，在国内还要不要买房呢？个人觉得可能的话还是要的，特别是一线城市，毕竟你租房没保障，货币又超发…
9. 不过，买房只是目标，自由才是梦想。（这是我的感想啦）

展开说几个具体的城市：

• 纽约 伦敦

不同区域的房子价位不一样，越到城市中心价位越高，周围相对便宜，每平米价格两三倍差别。 市中心房子最中心地区20000-30000美元每平米，差不多12-20万，稍微偏远的地方，人民币6-10万人民币。在纽约定居的人，平均收入水平是5万美金，伦敦2.5-3.5万英镑左右，都买不起房；只有top20%可以，剩下都是祖上留下的房子一代代传。

一般而言，国内小户型贵，因为大家喜欢投资小户型。而伦敦纽约的两室、三室 四室更贵，适合一般家庭居住，他们认为能在很小空间得到大户型难度更大，需求更高。

纽约一室到二室，平均价格是100-200万美金；伦敦也差不多，1000万人民币左右 。持有和出售成本，除了房贷还有物业费和地产税；纽约是高服务型的城市，物业费会很高，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道 Park Avenue 一个月3000-4000美元左右的物业费。 伦敦也有物业费，但和纽约不在一个级别上；一年5000美元左右，地产税4000。 纽约的地产税和物业费可以抵税，伦敦不可以 。

另外还有出售成本的问题。在纽约，如果没有绿卡出售的话，国家会先收固定比例的税，20%没有。伦敦不存在这个问题。 伦敦改革之后，地产交易税会高很多；同样100万美元的房子，纽约closing （收房）交2.5万的交易税，伦敦要8万左右。

最后说说房子的增值潜力。本地居民居住的情况很少，大多是职业工作者，外来投资也占多数。美国和欧洲人都喜欢租房，本地房子都是中国人和俄罗斯人买后出租。因此，增值空间来自对城市未来就业，无论因旅游业还是金融行业等因素。比如美国近几年金融行业回升，从09年到现在房价上升了2-3倍。未来上升空间平缓，每年3-5％涨幅。伦敦还在高点，伦敦金融区刚搬了地方，周围社区刚刚翻了2－3倍房价。如果金融区搬迁到欧洲，则买房有很大的不确定性。 出租两个地方都差不多，一般出租减去房贷和固定费用，收益2%算average，能达到5%是非常好的情况。

• 荷兰 阿姆斯特丹／鹿特丹

阿姆斯特丹两居室大概300万人民币，鹿特丹大概100万。最近两年阿姆斯特丹房价已经经历了大幅上涨，鹿特丹刚刚开始。

1） 购买成本：

- notary plus translator 1000-1500 euros

- Tax 2% of houseprice

- if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs

2）持有成本：没有房产税，但有物业税，每月150欧

3）租售比很高，大概5－10%

The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7 % is possible.

4）人工贵，一般不请设计师

• 新加坡

1）新加坡当地80%的国民住公屋，中位数大约250万人民币一套；自住房产税很低，约千分之二/年，出租则千分之三/年。政府保障民生，不喜欢房价快涨，虽然房子的增值潜力慢但房价在亚洲主要城市偏低，但是租金收益3-4%；对外籍城市购房通过印花税实现 最近约15-18%（没查），而且外籍人士不可以买公屋或者有地私宅。

2）当地家庭收入中位数约4万人民币每月；通常结婚后先买公屋（便宜）；但公屋有收入上限 一方月收入高于5万人民币则无权购买。新加坡买房不像其他国家压力大 ，因为政府保障居者有其屋；公屋通常年轻时就可以购买，银行贷款利率也不高。但改善型，比如公寓和有地私宅，则是收入增长后因。

3）新加坡居住条件很好，房价便宜，租金收益3-4%（公寓），房贷便宜，适合家庭生活，值得购买。

4）简单的装修可以直接找contractor(类似于小包工 各有专长)；稍微复杂可以找main contractor(也是包工头 但可以做更多或者找别人做) ；再复杂点一般会找设计师。设计师安排一切也是找contractor慢慢做（有些设计师有自己的施工队)。外国（新加坡）装修很多时候是动房子的架构，重新走水电之类的，而不是做一些奢华的装修。所以直接请工人和装修队的多，请设计师的少。但是也有专门找设计师设计的，费用相对高一些。价钱方面差的很多，从装修一个厨房需要花2-5万美金，到整个房子装修1万美金都有。

• 日本－东京

1）东京都内好地段70平米的两居室 大概7000万日元到8000万日元左右（450-600万人民币）。持有要交固定资产税，出售有佣金和资产增值税，出租毛回报率大概3%到4%， 外籍人士没有限制。

2）当地人一般不热衷买房。因为日本通缩已经这么多年了，习惯于租房。一般买房的都是三四十岁的人。当地所有房子都自带装修，设计师针对的是自己买地找房子的。

3）朋友买了投资型的一居室，自住是租房（租金是税前计算所以很合适）。

• 香港

1）不同地段会差很多，好一点地段每平米16-20万港币，两室通常在50平，大约合 800-1000万左右。铁路附近的地段基本增值潜力很好，但租金回报比较低，大概是$400-500每平每个月。外籍人士需要给15%印花税，但没有限制。

2）基本上觉得工资是追不到房价升幅，年轻一辈很多都要父母给首付才有机会买房，要不就要很省，要不就买那些20平左右的一房或studio flat。

• 台北 （ 一平米约等于0.3025坪）

1） 在台北较好的地段，一坪需要至少28万人民币。 通常最小的两居室要25坪，700万人民币。

2）增值潜力 随经济波动，一坪25万-35万人民币变动。

3）300万人民币的房，租5000人民币一个月，整体租房投资报酬率低。

4）外籍人士 可以买房但限制多，可以贷款但复杂，并秉持平等互惠原则。

6）台北的房价几乎等同于北京的房价。想当然，需要更努力打拼，才能买属于自己的房。 一般人结婚时，通常会买房，经济状况一般的家庭，通常会由父母付头期款作为新婚礼物。

7）个人想要买房，因为想要有自己的窝。装修时会找设计师，因为想要有更好更适合自己的设计。通常的装修费用是购屋的10%。高于10%较高档，低于10%较一般。

• 斯德歌尔摩

1）斯德哥尔摩两房（两室一厅）差不多需要350万 人民币。 持有成本比较高，一般每月会有3000左右的物业管理费，公共环境供暖这些。

2）增值潜力不错。出租收益比较高，外籍人士买房需要有长期居留签证。当地薪资一般，但是负担一套房的贷款还是没问题，一般一工作就买，一套小的。（哥本哈根也差不多）

3）由于人工贵，一般不会找设计师，都是自己去卖装修材料的地方想好 。 一百平米，30万左右。

• 美国-费城

1）持有成本包括地产税、保险与维护，大概需要1万美元；出售成本是2万美元；租金在1800美元左右；基本没有增值潜力；如果不贷款，对外籍人士几乎没有限制（信息有局限性）

2）年轻人买房者的比例近年来有所减少，很多宁愿在城里租房住，也不愿意做房奴。一般买房年龄在30-35之间。

3）装修的钱主要花在厨房和卫生间，很多人会翻修这两个地方，买东西也费钱。一百平米的房子如果不翻修卫生间和厨房，1万美金打住了。如果翻修，至少要3万美金。其他房间主要是买卖家具，涂涂强。

4）有钱人当然会请设计师，这也是一份很decent的职业。普通人很多会请人设计一下房间涂料的颜色搭配。美国人非常在意这一点。

• 加拿大-蒙特利尔

1）蒙特利尔市区两居室房价从二十万加币（二手房）到四五十万（公寓新房）不等，均价三十来万。

由于蒙特利尔所在的魁北克省苛捐杂税较重，买房净价不贵，但养房花费不菲。成本主要体现在各种税和费。持有如果自住，除了日常房屋修缮维护，商业保险开销，还需要每年交纳地产税、管理费、公共设施费。如果将房屋出租，租金计入收入，需要交纳平均超过20%的收入税。而如果房屋买卖，通常需要准备相当于房价1.5%的金额，用于中介、法务、公证等费用以及向政府一次性交纳过户税。

蒙特利尔房价在经历了四年连续下跌后，从去年开始缓慢上涨，如果魁省经济复苏，住房有望保值甚至缓慢升值（当然如果华人富豪组团来投资，大涨那是分分钟的事儿！）由于是加拿大著名的大学城，位于高校附近的房屋出租前景一直良好，每月租金保守估计在一千加元到两千加元之间，是非常稳定的收入来源。

在加拿大，除特定类型的投资移民之外，通常房屋所有权并不捆绑移民资格，因此外籍人士在蒙特利尔买房与本国居民并无显著不同，相反，魁省政府欢迎非本国居民前来投资买房。

2）北美文化使然，本地普通工薪族以租房为主，租房市场活跃度远高于买房市场。本地人通常三十多岁成家生子后，会有买房打算。并且，相比起在市区买小户型公寓，很多人更倾向于在郊区买一幢两三层楼几百平米的大house。

3）目前我还没有买房，打算等移民手续办完，工作稳定且有一定积蓄付首付的时候，再在市区买一套小户型公寓。毕竟从长远来看，自住房比租房合算。如果家庭需要，若干年后可以考虑在本地或者外地（外国）换一套更大的房。

4）加拿大人热爱DIY，人工成本较贵，而且home decor商品的品种门类十分齐全，购买渠道也很便利。因此据我所知，找设计师的不多见。

装修花费区别就大了！一百多平米二手房，纯拆除的费用平均在六七千加元，另外厨房、浴室改造，采暖系统更新，换门窗（这边冬天太冷太长，隔热防冻的门窗得特制）等等费用全得拆开来算，每一项都分得很细...

• 华盛顿

华盛顿浪得虚名为世界头号帝国首都，可和我天朝帝都相比大概房价只是个零头。

1）波托马克河畔，可看到国会山和华盛顿纪念碑帝都一流condo，非penthouse，有半酒店式服务，大约折合5-6万人民币一平米。两居室100平米，总价75万美元上下。物业费大致800-900美元一月，税率1%。租售比大致在5%左右，但若是除去物业费就会大打折扣。

2）房价总体停滞，综合统计YoY（增长率）只有2%左右，高端物业甚至比前两年略低。

3）地铁沿线独立房和联排价格也较便宜。大致相当于帝都五六环之间，距地铁步行15分钟，学区中上，独立房，每平米也就是折合1-2万人民币，顶级学区一般房子较老，能到3万以上。相当于四环左右位置，据地铁5分钟步行，联排房大致3万人民币，物业费很低，租售比可达4.5%，但基本可以全留下，所以比condo投资回报要好。但总体房价也是停滞不前。

• 西雅图

1）西雅图是最近几个月全美房价涨幅最高的城市（当然涨幅还是不能和帝都比）。

西雅图自然资源丰富，社会相对和谐，有微软和亚马逊这两家全球市值第三第四的大公司，也吸引了大量亚洲买家。西雅图因为自然风光多样，房价也变化多端，比如看海湾、看湖、一般的水，三面看山、两面或是一面价格都会变化很多，而如果有自己私家水岸、码头那就更是能凭空再涨上一两百万刀。

顶级区域如盖茨家所在的Medina，一般有水景的房子要到500万美金。稍微离水岸远一些的顶级学区也要在300万左右。

西雅图的一大头疼是新房很少，而新房往往是一个老房拆了建俩，总lot甚至只有6-700平米。因此西雅图很多买房子实际是买地。1-2000平米的地价格在同一数量级，因为建不出两个房子。2000平米的地加极老的房子，顶级学区，大概在200万以上。1000多的也要180万。

2）西雅图的拥有成本还算可控，税费1%，居住的话销售税极高，将近10%，但州里没有所得税。

3）建房子是另一大坑。每平方尺的全建设装修成本可以从150美元到400美元。甚至400美元的建设商还只是custom built离豪华还差好多......比如一扇门可以从空心的几十美元一扇到实心胡桃木600美元一扇。与建设费用相比，建筑师和设计师还算公平--这是刚需，否则拿不到建设许可。一套完整400-500平米房子的设计、图纸、施工指引大概在4-5万美元。

4）室内装修设计可以2万搞定，也可以20万，就浮动太大了。

• 天朝

结论里说了，个人觉得在一线城市如果是刚需，还是要尽量买。没有安全感哪里来的自由啊。不过对比外国人和中国人，大家在选房的标准上差别还是蛮大的，比如外国人对坐北朝南这件事儿就比较不看重，不过呢中国的房型和国外差别也很大，所以不能照搬。

中国商品房是90后住房改革后才开始的，大量商品房上市是从2000年以后的事情。相比国外特别是欧洲，建筑历史长，户型多样，楼层少但层高感人等特点，我国商品房形成时间比较短，户型相对单一。

另外，在中国买房，如何选房也是个非常有趣的问题，选好了升值潜力大，两居室能有三居室的效果；选不好不仅出售难度高，而且住的不舒服。如何突破套路，发现价值洼地，在国内买到好房子，这个问题我请我们编辑问了很多国内的室内设计师，他们应该是最懂房子的人了，如果有兴趣的朋友可以看下面的链接，这里就不展开讲了。

户型方正坐北朝南？8位设计师颠覆你的选房套路

最后特别感谢我的几位同学：

纽约：Shuo

伦敦：Shuo，Cyrus

东京：米斯特曹

荷兰：Zan

香港：Betty

台北：Eddie

斯德歌尔摩：Alfred

费城：Joseph

新加坡：Yang

蒙特利尔：Celia

我们上线了大师系列「住艺Plus」以十分之一的价格，为普通人设计200平米以内的户型。第一位上线的大师将是成龙冯小刚的御用设计师，陈暄。
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在美国待了四年多，年中置房一套，对这个话题还算有一定的了解。

原创码字不容易，转载请务必告知。

美国房价差距很大，纽约市和旧金山湾区是最贵的，其次是夏威夷，南加州等气候好得令人发指的地区，然后就是各大城市，最便宜的是中部小地方。我在南加州，这里的独栋别墅（3-4居）中位价在50-60万刀左右，地段较好的condo（2居）的中位价在20-30万刀。南加州的家庭年收入的中位数是6.3万-7.4万刀。 （房价来源：个人经验+Zillow，家庭收入数据来源：

）

年轻人买房都是找银行贷款，所以信用分数和收入很重要。美国人的信用分数是从第一张信用卡开始的，你的任何贷款，包括学贷，车贷，信用卡，都和这个分数紧密相关。总的来说，信用分数越高，贷款利息越低。另外贷款利息除了和信用分数有关，和大环境也有关系，去年年底到今年年初贷款利息超级，只要复利3.2%一年，30年flat rate，导致今年上半年房地产较热，房价也涨了不少。

08年次贷危机之前，年轻人买房需要付的首付真是超低，甚至有零首付的现象，银行贷款批得也容易。现在银行谨慎多了，首付也提高了，一般5%-20%的样子。

听起来好像不难嘛，那美国年轻人是不是人手一套别墅呢？

事实是，35岁以下的美国人，房屋拥有者仅占了36.3% ！

原文出处：

以下是我观察的几点原因。

一，美国年轻人上大学基本都要自己申请学贷，一是美国大学学费（尤其是私立大学）实在贵，而且一上就是四年。二是家长也真的负担不起，尤其是有几个孩子的家庭。当然还有文化的原因，主流还是18岁就独立，经济上的体现就是自己贷部分学费，勤工俭学基本人人都会做，但是也挣不出太多的。美国毕业生平均的学贷接近3万刀。

不要小看了美国的学贷，有一部分美国人贷了学贷后出来找不到工作，就一直还不起贷款，破产都不行，学贷必须还。利率也不低，一年复利7%，是去年房贷的两倍多！！！相关文章：

然后学贷越滚越大，信用分数直接掉底，房子车子买不了，信用卡都申不了，一辈子都难翻身。。。

二，美国没有户籍的限制，再加上美国文化就比较洒脱，搬家非常正常。很多年轻人不想在现今所在城市安家，所以也不着急买房。我们的朋友，一对哈佛毕业的美国夫妻，现居纽约，一个私募，一个投行（还需要我多说什么吗？）可人家觉得纽约太拥挤太繁杂，不适合以后安家，所以到现在30岁了也不着急买房。

三，租房比买房省事多了！！！租房时，房东负责门前剪草，扫雪，各种室内修理，甚至家里爬进来了一群蚂蚁，也是房东或者是房东请人来处理。自己有了房子后都该自己管了。。。而且买房后你很快就会发现，到处都要用钱，尤其是你想把房子搞得个性化一点。。。

四，在中国，因为证券市场还不够不完善，创业也难，所以大多数人把钱拿来买房，因为房地产投资还相对靠谱些，而且中国房价一直在飙升啊。在美国，投资方法很多，买房只是其中之一。而且每年维护房子还有一定的费用，还要交1%-3%的房产税，更不要说08年次贷危机，多少房地产投资者血本无归，还把自己的房子也赔了进去。。。所以买房不一定就是投资的最好方式。

最后说下美国人的消费观吧。

先举个例子，我认识一和我同岁的美国姑娘，单身，工作三年，月入5000，除去税和各种保险大概是3500，和别人合租了一个apartment月租每月每人1000，每月杂七杂八的费用算500吧，剩下2000包吃包玩，美国购买力比国内高，按理来说应该过得蛮舒坦了，可当我无数次地听见这姑娘抱怨自己交不出房租。。。

还有一个比较有说服力的数据，美国人存款金额的平均是——$3,800... 这还不仅仅是年轻人了。。出处：

(更新了2014年的数据)。另外这个调查也很惊人。美国75%的人连六个月的生活费都存不到。

关于美国年轻人为什么存钱少，据我观察和分析，原因有三点。

1，人生苦短，及时行乐。拥有更丰富的经历（旅游）和享受中高档的生活，都比存钱要重要多了。

2，来自社会及家庭的压力小，家长不会催你结婚，即使结婚，也没有“没房子就不结婚”的说法。而且自己挣钱自己花，一般不需要给家人经济上的帮助。

3，美国可以消费的东西超级多呀。。。这个我深有体会。。。而且真的是什么都要用钱买，国内那种过年过节发油，发月饼，发购物卷的在美国是听都没有听说过的。

总的来说，美国年轻人经济独立，没有来自父母的资助。同时也不怎么存钱，因为观念不同，而且要还各种贷款，加上近几年经济发展缓慢，很多年轻人根本就没有什么结余。而那些能存下钱的人，也不一定就这么早想买房安家。再加上投资种类繁多，买房容易养房难，还是租房各种省事。种种原因造成了美国年轻人买房的比率较低。

最后说几点在美国买房的实际的优点吧，我想了半天也就几点。欢迎大家补充。

1，减税。用来偿还利息的收入可以免税。

2，抵押贷款。可以以房子为抵押，向银行贷更多的钱，解决现金流问题。

3，个性化。在家想怎么折腾就怎么折腾，换漆换门换地板都是小case，推掉几堵墙也没问题，或者把厨房和洗手间精装一遍，还可以后院加个游泳池什么的。。。

当然了，N年后还清贷款后，你还可以有一套房产。。。