「ONE SOHO」位於旺角新填地街及山東街交界，一座物業共322個住宅單位，屬單幢項目，樓盤環境成極大致命傷。發展商在2021年4月23日開出首張68個的價單，以即供均價計，平均呎價為21,538元，但樓盤的關鍵日期在2023年7月31日，意味樓花期27個月，若採用建期等待新按保上會的買家，實質呎價高達22,924元呎才真，準買家用這個價格跟發展商打賭未來樓價升跌幅，當下新盤百花齊放之時，準買家真的沒有其他選擇嗎? 我們會一文跟大家詳細剖析其注意事項，及價單中付款辦法的魔鬼細節。
快速跳往: ONE SOHO資料與開價、項目背景及特色、區內未來供應、區內二手市場租值與售價、景觀及環境分析、交通配套與基建、平面圖揀盤策略、價單及付款辦法
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ONE SOHO資料
| 樓盤名稱 | ONE SOHO |
| 位置 | 山東街32B號 |
| 單位數目 | 322個 |
| 面積 | 262-374呎 |
| 戶型 | 開放式: 262-265呎 (15個) 1房: 285-320呎 (277個) 2房: 374呎 (23個) 特色: 265-320呎 (7個) |
| 車位 | 12個 |
| 校網 | 32校網 |
| 關鍵日期 | 2023年7月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 信和、莊士、市建局 |
| 官方網站 | http://www.onesoho.hk/ |
| 示範單位地址 | 奧海城商場三期UG97號舖 |
ONE SOHO 開價
| 首批 | 68伙 |
| 折扣額 | 14.5% |
| 平均呎價 | 25,191元/呎 |
| 折扣後售價 | 21,538元/呎 |
| 區內二手造價 | Skypark: 18,900元 麥花臣匯: 19,000元 |
項目背景及特色
1959年-2017年: 市建局收購旺角唐樓
「One Soho」前身是市建局的舊樓收購項目。整個地盤佔地17,653呎，內有20個街號的樓宇。這些樓宇分別建於1959年及1963年，由於樓宇普遍殘舊失修。樓高6至8層並沒有升降機，天台也有僭建物。項目涉及172個業權，當中住有300戶家庭。市建局在2012年刊憲宣布啟動重建計劃，並在2013年向業主提出了收購方案，除了落實以每呎實用面積11,832元，相等於類似地區七年樓的重置單位價值計算，還提出「樓換樓」方案。業主可選擇現金補償外，也可以以現金補償購置重建項目內住宅、或啟德發展區單位。
2017年11月-12月: 市建局推出招標
市建局在2017年11月推出了項目招意向，當時共收到41份意向書，終在2017年12月推出招標時，也收到16份標書，其中信和及莊士合組的財團，力壓餘下發展商投得發展權。根據當時的招標條款，項目總發展樓面為13.46萬，當中11.22萬呎為住宅樓面，而餘下2.24萬呎則為商業樓面。為了增加中小型住宅單位，條款有規定全盤最細面積為260呎，但需要有一半單位少於480呎；同時為避免超高昂管理費，大廈也不能興建泳池。發展商在賣樓收益達到24億元，需要向市建局分紅，首6,000萬元的收益先分紅20%；餘額再五五分帳對分。
ONE SOHO發展方案
| 地盤面積 | 17,653呎 |
| 可建樓面 | 住宅: 11.22萬呎 商業: 2.24萬呎 |
| 批地條款 | 1. 逾半單位需少於480呎 2. 不能興建游泳池 3. 售樓收益達24億元分紅，首6,000萬元分紅20%，其後50% |
2019年-2020年: 信和及莊士入則及申請售樓
發展商在2019年2月獲批則，並在2020年9月申請了動工紙，及在2020年10月申請預售樓花同意書。根據屋宇署的資料顯示，項目會建在兩層地庫、及三層平台之上建有23層高住宅，當中299個單位均為175呎，而餘下23個單位則為234呎。不過由於屋宇署對實用面積的定義，並不包括廚廁，故並非最終樓書顯示的面積。
區內未來供應
問題是，近期市區樓都缺乏市場問津下，大家開始質疑這類納米樓的承接能力，特別是若以市建局的招標條款，因售樓收益達至24億元便要跟市建局分紅，以全盤總住宅樓面是112,200呎，只要發展商訂價開出21,390元一呎，售樓收益就會達24億元。由於市建局也無理由做蝕本生意，故跟信和在開售前議訂的價格，也幾乎肯定售價會高於21,390元呎，以確保自己會有利可圖，但若按這呎價推算，以現時市傳最細單位260呎計，銀碼起碼556萬元。手持這個銀碼，若放眼於區內的未來供應，可能會較為相宜一點。為就在「One Soho」的不遠處，就已經有兩個由政府推出招標的項目。
豉油街及上海街交界
這幅位於新九龍內地段11240號的用地，佔地6,733呎，可建樓面高達60,596呎，位置上只在「One Soho」的下一條街，在2020年4月推出招標時，共獲27份發展商入標，終由「Worth Forever Limited」中標，董事為黃寶戀及黃建華，為從事建材生意的小型發展商健聯發展，地價4.6718億元， 折算每呎地價僅7,710元。按其後地政總署公布的餘下26份入標標價，餘下發展商更只以1.38億-4.48億元入標，平均入標價為3.16億元，相當於每呎地價5,215元。
新填地街及上海街
政府在2020年3月也曾推出一幅在「新填地街」及「上海街」的這幅地招標，位置上也在「One Soho」往東行的不遠處，地皮佔地2,718呎，地皮分兩截，橫跨了新填地街及上海街，中間被一條冷巷分隔，最高可建樓面為2,4461呎，推出招標只接獲五份標書，終由上市公司「鵬程亞洲」以8,590萬元投得，每呎地價僅3,512元。若按其後地政總署公布餘下四份標書的入標價，當時四名發展商入標價僅1,180萬-8,320萬元，平均入標價3,700萬元，折算每呎地價1,513元。
山東街及地士道街
市建局在區內也正收購一個舊樓項目，位於「山東街」及「地士道街」交界，項目佔地30,097呎，建有一些日久失修的舊式住宅，樓齡由1958-1973年之間，合共有286個單位，涉及600人口。市建局稍後會啟動收購程序，料日後會重建為160,817呎樓面，住宅樓面佔134014呎，而商業樓面26,803呎。
旺角區未來供應
| 發展項目 | 豉油街及上海街 | 新填地街及上海街 | 山東街及地士道街 |
| 地盤面積 | 6,733呎 | 2,718呎 | 30,097呎 |
| 可建樓面 | 60,596呎 | 24,461呎 | 160,817呎 |
| 中標價 | 4.6718億元 | 8,590萬元 | 待定 |
| 每呎地價 | 7,710元 | 3,512元 | 待定 |
| 發展商 | 健聯發展 | 鵬程亞洲 | 市建局 |
區內二手市場
而且除了「One Soho」外，在區內遊走一轉也不難發現一些半新盤，現時平均呎價大約介乎18,900元至19,000元之間。只要「One Soho」開價偏離了同區的半新盤，準買家也值得比較一下。現時區內較知名的兩個二手樓「Skypark」及「麥花臣匯」，其位置比沒有「One Soho」般的雜亂，同屬市建局重建項目。
麥花臣匯
位於麥花臣匯球場上方，樓盤採用了全玻璃幕牆設計，向西單位可以望到球場全景、而向北的單位則可以透過東鐵線架空路段，望向何文田及九龍城方向。項目共由293個單位組成，由九建夥拍市建局發展。項目只得一座樓30層，合共提供293個單位，分層面積由293-1,604呎之間，由開放式至四房也有提供；特色單位由881-,1805呎，全部特色單位均為連平台的複式單位。發展商在2014年5月首度開售，物業已過了禁售期，二手均價約為19,000元。面積293呎的開放式單位，現時大約600多萬元有交易；而一房300多呎的單位則大約700多萬起。
Skypark
另一個值得比較的就是「Skypark」，最特別是屋苑會所置於頂層，並設有空中花園可供住戶休憩。這個項目則以開放式及一房單位為主，面積由309-961呎之間。全盤只得一座27層高，共提供493個單位，因細單位比較較高，故一層接近21-22伙的高密度設計。項目為新世界夥拍市建局重建的「波鞋街」重建項目，在2015年7月開售，現時二手均價約為18,900元。最細開放式單位在2021年初時曾跌穿600萬元水平，現在大約580萬左右有交易，現在約維持600萬左右。
| 發展項目 | 麥花臣匯 | Skypark |
| 地址 | 奶路臣街28號 | 奶路臣街17號 |
| 座數 | 1座 | 1座 |
| 樓層 | 30層 | 27層 |
| 單位數目 | 293個 | 493個 |
| 面積 | 293-1,604呎(分層) | 309-961呎 |
| 車位 | 6個 | 25個 |
| 入伙日期 | 2012年12月31日 | 2016年10月14日 |
| 發展商 | 九建、市建局 | 新世界、市建局 |
《胡．說樓市》評析
1. 景觀被舊樓景包圍
向東望旺角舊樓景
全盤只有一座，擺位上盡量貼近「豉油街」邊界，採取了一層十四個單位的高密度設計，並用A及B號把單位劃為左右兩翼，其中樓盤盡量也扭向了東面望旺角舊樓景。明明舊樓景觀十分參差，為何會如此開則呢? 因為其他方位的景觀更不濟。而望向東面的單位包括「A1室」、「A2室」、「A3室」、「A5室」(客飯廳及兩間房)、「B1室」、「B2室」、「B3室」及「B5室」(客飯廳及睡房)。
向北望朗豪坊
說樓盤的景觀不濟，只因它位處旺角鬧市，對景觀並不能有過份期望。雖然現時未見到地盤的任何興建進度，但大致也知道其周邊均會被舊樓包圍，其中向北望朗豪坊，其高度會令樓盤高中低層均受影響。望向北面的單位，包括「A5室」(睡房)、「A6室」、及「A7室」(睡房及客飯廳)。
向南望豉油街12號
我們大約把航拍機飛至30米、相當於10樓，都仍然避不過唐樓。飛至60米，相當於20米，可以避過大部份舊樓，唯獨打側會被樓高26層、這個前身土發公司，給受重建影響住戶安置的居所「豉油街12號」，對「One Soho」來說，就是景觀上的阻擋，最受影響一定是「B5室」(睡房)，基本上跟項目距離接近；「B6室」也稍微受到影響，但正望也可能望到油麻地舊樓景。
向西望奧海城方向
至於揀往西面的單位，極高層有可能避過前方樓宇，而望向奧海城方向，但仍然未必望到海，但尚且叫做頗開揚。只是低層單位就要注意。因為前方為一座酒店、休憩公園及「豪畔酒店」。當中包括了「A7室」(睡房)、「A8室」、「B7室」(睡房)都向這方向開則，同時也要預日後有西斜問題。
2. 周邊環境欠佳
附近豪畔酒店曾發生案件
要提一提，位於「One Soho」後方的「豪畔酒店」，在2014年曾發生一單私影少女被殺害案件，兇手把屍體放在紅白藍尼龍袋，並入住一間酒店，在第二天把屍體棄置在垃圾房，正正是這間酒店。
鄰近紅燈區
樓盤所在的位置在「新填地街」及「山東街」，樓盤下方的地舖均以售賣建材為主，部份店舖還會把建材暫放在路邊，變相阻塞交通。沿「山東街」及「上海街」一路行，這邊街道也為馳名的紅燈區，環境頗為雜亂之外，對這個專攻單身人士的樓盤，若單身女士夜歸回家會感到不自在。
3. 間隔以小型單位為主
一房單位為主
「One Soho」戶型由開放式至2房，主打1房戶，佔約85%，發展商曾表示面積由約260呎至400呎左右，根據市建局的招標條款，條款有規定全盤最細面積為260呎，但需要有一半單位少於480呎。根據樓書資料，樓盤開放式單位面積由262-265呎、及兩房374呎，均佔樓盤少數，反而一房單位285-320呎，共有277個單位，我們會在下方揀樓攻略上詳談揀樓注意事項。
遠期樓花吸引力度成疑
「One Soho」的樓花期有超過26個月，長樓花期項目，原本對換樓客更有利，因為預繳的15%的劃一從價印花稅，可在新居落成時一年才沽走，便可申請退稅，拉長了退稅期限；且樓花期長有助抵銷額外印花稅禁售期，因為禁售期的計算期限是由臨約一刻開始計算起。只是近期市區樓如「安峯」相繼撻Q，令人更質疑遠期樓花的吸引力度是否仍存在。
4. 交通配套及基建
購物、交通配套完善
看到這裡，可能大家都覺得樓盤環境及位置頗不滯，我們《胡．說樓市》編輯部均認為，「One Soho」唯一的賣點就是交通及配套。樓盤前方已經是大型商場「朗豪坊」，有戲院、有健身房、也有不少大型品牌連鎖店，購物相當方便。走往彌敦道附近的「雅蘭中心」及「創興廣場」也有不少連鎖食肆。如果想買餸，實情在樓盤後方的「奶路臣街」及「廣東道」都屬於傳統露天街市，會設有一些排檔售賣一些蔬菜生果等，故由高價至中價的生活配套，都可說一應俱全。另外前往彌敦道有不少穿梭港九的巴士路線，前身朗豪酒店的「康德思酒店」也有多輛小巴可以前往荃灣及葵涌一帶。步行五分鐘已經可以前往旺角港鐵站。
前「旺角街市」改作康健中心
附近位於廣東道及亞皆老街交界的「旺角街市」，建於1977年，樓高兩層共有129個攤檔，由於空置率高，故街市於2010年停止運作，並一度改作「商業」用地放入賣地表上招標，其後政府抽起相關用地，會改由由市建局作翻新作「地區康健站」為社區服務，並在2024年成為「地區康健中心」。
強化區內「行人天橋」系統
為紓緩旺角街道擠塞問題，規劃署早於1998年已建議興建超級天橋，包括由旺角道與洗衣街興建新的行人天橋系統，但直至2021年的今天仍未完全完工。
- 「旺角道與洗衣街」行人天橋系統: 翻查資料，天橋的第一階段工程，即由旺角站及旺角東站、旺角道及洗衣街一段天橋已在2002年年底完成，但第二階段的工程則因2011年才開始進行地下設施遷移工程。按區議會文件顯示，工程有望於2021年第二季內初步完成。
- 「亞皆老街」行人天橋系統: 除了拖延20年的天橋外，政府在2017年也進行咨詢，打算興建「亞皆老街」的超級行人天橋，當中計劃興建兩條行人天橋系統，包括長約620米的「亞皆老街段行人天橋」，沿「亞皆老街」由「塘尾道」行人天橋，並伸延至「黑布街」；以及興建長約170米的「塘尾道段行人天橋」沿「塘尾道」由「塘尾道行人天橋」伸延至「福全街」，但相關計劃仍在檢討中。
胡．說評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們決定給予0分予樓盤的景觀，但位置配套及交通則給予4分。至於間隔只有上車開則，雖然內櫳頗方正，但清一色屬於黑廁設計，我們只會給予1分，以20分作為滿分計算，這個樓盤只值10分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 5分 |
| 配套 | 4分 |
| 間隔 | 1分 |
| 景觀 | 0分 |
平面圖揀盤策略
「ONE SOHO」的唯一賣點為交通，如果說間隔而言，這個只得一座物業，且屬於高密度設計的樓盤，我們認為建議買家可在同區多作選擇，而不一定要認購這個樓盤；然而若準買家自己比較過後，仍堅決要選擇「ONE SOHO」，在各種開則之中又應該怎樣抉擇呢? 我們會按其戶型逐一剖析。
開放式單位(15個)
開放式單位一律向西
雖然「ONE SOHO」主打極迷你的單位，但開放式戶型只只有15個，分布於「A8室」(265呎)及「B8室」(262呎)兩柱，而且全數坐落在5-11樓之間。因為在12樓以上就改為一房開則。論景觀，「A8室」及「B8室」均朝向西，透過「豪畔酒店」望過去奧海城一帶，別寄望能望海，因為前方也有不少建築阻擋，且要面對西斜問題。
單位全屬黑廁，不設工作平台及露台
兩柱開則相若，都是入門口後開放式廚房瑟縮於一角後，毗鄰就是黑廁設計，直入就是整個單位的主體面積，單位也預留了一個小厚柱予買家自行作間房之用。這兩款則唯一好處是沒有工作平台或露台，變相會有較多面積撥入內櫳。
262呎 VS 265呎
只是一柱262呎、一柱265呎，為何會有偏差呢? 答案就是在其毗鄰外接的公共地方。面積較大的「A8室」，廚房牆身會連接電梯牆身，厚度達250毫米，需計算入單位實用面積內，望望其客飯廳的闊度便知，連同兩側外接牆身達5.175米，但不計牆身的闊度只有4.775米；反觀「B8室」同一牆身則貼近毗鄰的「垃圾房」，厚度只有100毫米，令客飯廳(連牆身)厚度有5.075米，但客飯廳(不計牆身)則為4.825米，而出現了輕微偏差。所以揀樓策略「揀細不揀大」，但當然發展商第一張價單先推較「呃秤」的一款「A8室」，若真的想認購，可待日後加推時才考慮。
一房(277個)
一房單位佔「ONE SOHO」86%，共有277個單位，大致六款則，包括最細285呎(「A1室」、「A2室」、「B1室」、「B2室」)、之後就是287呎(「A3室」、「B3室」)、還有298-299呎(「A6室」、「B6室」)、308呎(「B5室」)、307-310呎(「A8室」(12-19樓)、「B8室」(12-19樓)及320呎(「A7室」、「B7室」)六款則，當中有幾點要特別指出。
285呎 VS 287呎
第一，在「285呎」單位跟「287呎」單位之間，兩者的內櫳是完全有分別，而兩呎差異只反映在單位緊貼毗鄰單位牆身的厚度，故此，不希望真金白銀買入了厚牆身的準買家，在「285呎」及「287呎」之間，要先選「285呎」，而次選「287呎」。但要留意一點，在第一張價單中，發展商推出的一房全數屬「285呎」及「287呎」，而價格則愈捱近南面豉油街邊界方向，總體價格會愈貴，所以你會看見「287呎」最終總價比「285呎」平的情況，買家自己需作衡量。
衡量需否工作平台
至於面積285呎及287呎以外的單位，除了大家的方向有不同外，清一色設有22呎露台、以及16呎工作平台。反觀「285呎」及「287呎」的單位則只有22呎露台。露台及工作平台需計入實用面積售予準買家，故不要以為買300多呎單位，你的內櫳會大很大，實情這也是錯覺。可能你會反問，沒有工作平台，我能否晾衫呢? 答案是可以的。因為翻查公契，公契容許住戶在露台及工作平台作曬晾，但前提是不能高於欄杆水平，故除非對雙露台情有獨鍾，否則無必要付費購入一些蠶食內櫳空間的地方。
棄選全盤最大一房320呎
至於全盤最大的一房「320呎」單位(A7及B7室)，不單設有工作平台及露台，在入門口位置還有18呎的玄關位，佔單位面積的6%，同樣蠶食了內櫳實用性，令客飯廳連廚房的主體面積跌至只有106呎，其客飯廳比起全盤最細的「285呎」單位還要細一點，故我們並不建議買家選擇這柱單位。
| 285呎 | 287呎 | 298-299呎 | |
| 所屬單位 | A1室、A2室、B1室、B2室 | A3室、B3室 | A6室、B6室 |
| 客飯廳+廚房 | 118呎 | 118呎 | 123呎 |
| 房間 | 71呎 | 71呎 | 68呎 |
| 洗手間 | 36呎 | 36呎 | 29呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | — | — | 16呎 |
| 玄關 | — | — | — |
| 307-310呎 | 308呎 | 320呎 | |
| 所屬單位 | A8室、B8室(12-29樓) | B5室 | A7室、B7室 |
| 客飯廳+廚房 | 111呎 | 118呎 | 106呎 |
| 房間 | 74呎 | 76呎 | 77呎 |
| 洗手間 | 33呎 | 30呎 | 30呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 工作平台 | 16呎 | 16呎 | 16呎 |
| 玄關 | — | — | 18呎 |
兩房單位(23個)
按樓價排序
全盤只得一柱提供兩房單位，就是「A5室」，客飯廳也大致做到廳房同向，但面積卻只有374呎。由於只得一柱提供，故真的鍾情這個盤的兩房買家，可以按樓價高低作排序，並由低至高按自己負擔能力選擇便可以。
選擇建期不能借新按保
首張價也推出了低層單位，訂價介乎891.5萬-915.8萬元，即供價計就是762-783萬元。但要留意若選用建期價去計算，部份已經超過800萬元門檻，也就是除非侷用發展商的備用一按或二按，否則也難以借取高成數按揭上會。我們在付款辦法上會再作詳細剖析。
價單及付款辦法
價格大幅拋離二手市場
事實上，除非買家能自己支付40%首期，並借取60%按揭，又或者侷用發展商的付款辦法，否則用即供價錢來計算價格，對準買家購入一個遠期樓花來說，某程度並不能反映其真正價值。發展商第一張價單在4月23日發出，開出首批68個單位，以最高即供折扣額去計算，平均呎價21,538元，不單大幅拋離了二手樓「麥花臣匯」及「SKYPARK」現時二手價位約13%，若以建期價去計算，均價22,924元，拋離幅度更誇張。
表: 第一張價單
| 推出 | 訂價 | 即供 | |
| 開放式 | 7個 | 644.2萬-657.8萬元 | 551萬-562萬元 |
| 1房 | 51個 | 670.9萬-788.1萬元 | 574萬-674萬元 |
| 2房 | 10個 | 891.5萬-915.8萬元 | 762萬-783萬元 |
部份二手樓也徘徊於賺蝕邊緣
重點是，現時不少「麥花臣匯」的放盤也徘徊於當日的一手入貨價，證明再以高於二手價來推出項目，買家需要承受摸頂風險。而且「ONE SOHO」本身屬於超長樓花期項目，準買家實在沒有必要用溢價作賭注，反而值得在區內二手市場貨比三家。我們早前「和你搵盤」也介紹過旺角區半新盤的情況，可按下面跳往參閱。
開價反映把地價成本轉嫁買家
很明顯，這口價也反映了發展商摸頂投地後，轉嫁成本予準買家的風險，因為當日招標條款規定，發展商售樓收益達24億便要分紅，以樓面呎價計，售價達21,300元，便要向市建局作分紅，今日開價21,538元就是確保市建局有利可圖。羊毛出自羊身上，是否有必要幫發展商承擔他們錯估市況的責任呢，則準買家需要自行決定。
借取新按保要份外留神
開價上還有一點要提提，發展商有提供高成數按揭作招徠，如果你對高成數按揭有需求，而又不希望選用發展商備用按揭，而希望選擇「建期」搭配新按保則要留。但要留意部份兩房單位建期價已超出新按保門檻；至於購買一房或開放式單位的買家則可用建期搭新按保，但建期的支付方式上，你在入伙前已經要支付了15%，餘額85%才能借貸上會，所以也侷限了你不能借90%按揭，而最高只能借85%。
付款辦法分析
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今次發展商一共推出了五項付款辦法，包括「180天付款辦法」、「420天付款辧法」、「420天付款辦法+備用一按」、「420天付款辦法+備用二按」、「建築期付款」、「建築期付款+備用一按」、「建築期付款+備用二按」，若連同新按保一併去計算，則最盡可以衍生八種上會模式。
「180天付款辦法」
可視為即供付款辧法看待，因為買家在售樓處簽定臨約時支付5%訂金，餘額95%需要在180天(6個月)內找清。由於物業樓花期超過一年期，故就算銀碼跌入舊按保門檻(600萬以下)也不能借取舊按保上會，自己必須準備40%首期，向銀行借取60%按揭，這個方法可獲取最高14.5%的折扣，因貸款額較少，供款相對輕鬆，但第一筆資金卻相對地多。
「420天付款辦法」
如需要較多時間籌集資金則可選用「420天付款辦法」，其折扣額會比「180天付款辦法」少了約1%，但在售樓處簽臨約後支付5%、以180天後加訂5%後，餘額可於14個月後才找清，大約在2022年6月才上會。但由於此時樓花期也仍有超過一年才到達入伙期，有機會也未能申請舊按保，還看屆時按保公司是否受理。
「420天付款辧法+備用一按」
所以如果真的有高成數按揭需求的買家，眼前就只有五個選擇。第一，就是採用折扣額只有11.5%的「420天付款辧法+備用一按」，同樣地在售樓處簽臨約後支付5%、以180天後加訂5%後，餘額可於14個月後才找清，大約在2022年6月才上會，但發展商旗下財務公司卻可借出最高80%樓價，變相買家只需20%首期便能上車。根據發展商的備用一按，首年更屬免息免供，而第2至3年的息率則為2.5厘。但去到第4至5年必須轉按，因息口會跳升至5厘，而第6-25年更會抽升至7厘。
「420天付款辧法+備用二按」
第二，就是採用「420天付款辧法+備用二按」，在售樓處簽臨約後支付5%、以180天後加訂5%後，餘額可於14個月後才找清，大約在2022年6月才上會，到時買家需要先找銀行承造一按(60%按揭)，而餘額20%則可借取發展商二按。二按部份首1-2年均為免息免供，其後第三年則為2.5厘，但去到4-20年則為5厘。跟「備用一按」的分別是年期較短，只可借取20年，反觀「備用一按」最長可做到25年。第二，「備用二按」是需要通過加息三厘壓力測試，反觀「備用一按」則只需證明供得起便可以。
「建築期付款辦法+新按保」
第三，就是採用「建築期付款辦法」，待入伙時再申請「新按保」，因為香港按揭證券公司規定，只接受現樓物業申請「新按保」，故如希望摒棄發展商高成數按揭的買家，只能選用這個方式。不過其折扣額只有11%，但買家卻可在售樓處簽署臨約支付5%，之後60天及420天分別加訂5%，而餘額85%再申請按揭上會。值得留意兩點，部份兩房單位的建期價已超出新按保門檻，就是與按保絕緣；至於購買一房或開放式單位的買家則可用建期搭新按保，但建期的支付方式上，你在入伙前已經要支付了15%，餘額85%才能借貸上會，所以也侷限了你不能借90%按揭，而最高只能借85%。
「建築期付款辦法+備用一按」
但如果覺得不能借取「新按保」，也可以選用折扣額只得9%的「建築期付款辦法+備用一按」或「「建築期付款辦法+備用二按」。買家在售樓處簽署臨約支付5%，之後60天及420天分別加訂5%，而餘額85%再申請按揭上會，只不過就採用發展商的高成數按揭計劃，上文已有論述，故在這裡我們也不累贅覆述了。
供款實例(5樓A8室、訂價: 644.2萬元)
| 180天付款辦法 | 420天付款辧法 | 420天付款辦法+備用一按 | 420天付款辦法+備用二按 | |
| 樓價 | 551萬元 | 557萬元 | 557萬元 | 557萬元 |
| 首期 | 40%: 220.4萬元 | 40%: 222.8萬元 | 20%: 111.4萬元 | 20%: 111.4萬元 |
| 貸款額 | 60%: 330.6萬元 | 60%: 334.2萬元 | 80%: 445.6萬元 | 一按: 334.2萬元 二按: 111.4萬元 |
| 月供 | 13,063元 | 13,205元 | 首年: 0元 2-3年: 20,591元 4-5年: 26,124元 6-25年: 30,690元 | 1-2年: 13,205元 3年: 19,108元 4-20年: 20,347元 21-30年: 13,205元 |
| 入息需求 | 31,285元 | 31,626元 | 41,182元 | 46,810元 |
| 第一筆資金 | 238萬元 | 241萬元 | 129萬元 | 129萬元 |
| 建築期付款+新按保 | 建築期付款+備用一按 | 建築期付款+備用二按 | |
| 樓價 | 573萬元 | 586萬元 | 586萬元 |
| 首期 | 15%: 85.95萬元 | 20%: 117.2萬元 | 20%: 117.2萬元 |
| 貸款額 | 85%: 487.05萬元 按保: 17.01萬元 | 80%: 468.8萬元 | 一按: 351.6萬元 二按: 117.2萬元 |
| 月供 | 19,916元 | 首年: 0元 2-3年: 21,663元 4-5年: 27,487元 6-25年: 32,291元 | 1-2年: 13,892元 3年: 20,636元 4-20年: 22,051元 21-30年: 13,892元 |
| 入息需求 | 47,700元 | 43,326元 | 50,230元 |
| 第一筆資金 | 104萬元 | 136萬元 | 136萬元 |
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