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2022年7月的大盤之一，應該落入新地位於屯門54區的「NOVO LAND」，屬於屯門區最大型私樓項目、分六期發展，共由14座物業組成，提供逾4,585個住宅單位，當中第1A期由兩座組成，共有824個住宅單位，提供開放式至四房間隔。
項目過半屬於兩房戶型，一共有403個單位，面積由411呎-489呎；開放式及一房單位則佔約32%，開放式單位234-248呎，共有181個單位；一房單位由296-309呎，共提供75伙。三房分純三房及三房一套，分別提供26個單位及102個。預計關鍵日期2023年6月29日，樓花期約一年左右。我們希望透過一文，跟大家剖析項目的背景、交通、景觀及周邊供應，還會跟大家拆解樓盤價單，及對付款辦法作深入分析。
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NOVO LAND資料
| 樓盤名稱 | NOVO LAND |
| 位置 | 屯門欣寶路8號 |
| 單位數目 | 1A期: 824個 1B期: 800個 2A期: 929個 2B期: 729個 3-6期: 1,303個 |
| 面積 | 213-1,467呎 |
| 戶型(1A期) | 開放式: 235-248呎 (181個) 一房: 296-309呎 (75個) 兩房開廚: 411-489(403個) 純三房: 561呎 (26個) 三房一套: 589-701呎(102個) 特色單位: 213-1,467呎 (37個) |
| 車位(1A期) | 114個 |
| 校網 | 70區小學校網 |
| 關鍵日期 | 1A期: 2023年6月28日 1B期: 2023年6月30日 2A期: 2024年4月15日 2B期: 2024年6月30日 其他: 待定 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銅級 |
| 發展商 | 新地 |
| 官方網站 | https://www.novoland.com.hk/tc/home/index.html |
| 示範單位地址 | 九龍站環球貿易廣場(ICC)16樓 |
NOVO LAND開價
| 首批 | 待定 |
| 折扣額 | 待定 |
| 平均呎價 | 待定 |
| 折扣後售價 | 待定 |
| 區內二手造價 | 珀御: 15,800元 豐連: 14,400元 |
項目背景及特色
農地轉用途補地價近71億元
「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地，透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後，新地在2017年成功跟地政總署商討補價，並支付65.3億元。項目佔地46.13萬呎，以最高可發展樓面230.65萬呎計，相當於每呎補地價2,831元。其後新地繼續收購區內部份零散地皮，終成功多增2萬呎土地後，再多支付5.50440億元補價金額，令可建樓面增加至241萬呎。兩次補價累計涉及近71億，每呎地價為2,938元。
表: NOVO LAND 地價
| 地盤面積 | 48.2萬呎 |
| 可建樓面 | 241萬呎 |
| 補地價 | 70.8億元 |
| 每呎地價 | 2,938元 |
2018年獲批則
項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅，當時獲批建住宅277.146萬呎，另設5.1974萬呎商場。發展商在2019年8月申請動工，按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅，當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。
區內二手供應
「NOVO LAND」位於「屯門第54區」，其實際位置夾於「寶田邨」及「兆康苑」之間，位於「青山醫院」西北位置。區內附近的私樓，已經要數到「震寰路」一帶，包括同系發展的「珀御」，以及南豐發展的「豐連」。
珀御
位於「良德街8號」的「珀御」是新地在2014年2月向政府投得的用地，當時地皮買入價為4.3億元，以最高可建樓面167,262呎計算，每呎地價2,571元呎。其後發展商興建了321個住宅單位，開放式單位296呎-313呎之間，一房則328-389呎，兩房465-497呎。項目在2017年4月以首批呎價12,851元推售，迄今的二手轉讓價約15,800元，較開售時升𠊙23%。開放式二手價約465萬495萬元、一房625萬元、兩房750萬元。
豐連
「豐連」則正正在「珀御」附近，位於「良德街3號」。政府於2014年2月推出招標時，由南豐成功以4.56億元投得，以最高可建樓面213,116呎計算，每呎地價2,139元，並興建了370個單位，由開放式至三房單位均有提供。南豐在2016年8月推出，由於樓市當時處於調整，故終以不足10,000元呎價開售，個別單位低至二百萬元以下，現時的二手平均呎價則14,400元。
表: 區內二手造價
| 項目 | 珀御 | 豐連 |
| 地價 | 4.3億元 | 4.56億元 |
| 可建樓面 | 167,262呎 | 213,116呎 |
| 每呎地價 | 2,571元 | 2,139元 |
| 伙數 | 321個 | 371個 |
| 面積 | 開放式: 296-313呎 1房: 328-389呎 2房: 465-497呎 | 開放式: 253-275呎 1房: 278-343呎 2房: 431-567呎 |
| 首批開售價 | 12,851元 | 9,541元 |
| 入場價 | 395萬-622萬元 | 197萬-640萬元 |
| 開售時間 | 2017年4月 | 2016年8月 |
| 二手平均呎價 | 15,800元 | 14,400元 |
| 發展商 | 新地 | 南豐 |
《胡．說樓市》評析
1. NOVO LAND交通不算方便
發展商聲稱3分鐘內到達鐵路站
相比於屯門區其他地方，「屯門第54區」的位置較遠離市中心，最近的西鐵站為「兆康站」。發展商在宣傳「NOVO LAND」時曾表示，前往西鐵「兆康站」僅需2分55秒，並指出與港鐵站上蓋分別不大；然而，發展商所指的是車程，而非步程。
實測往「兆康站」步距約15分鐘
若選擇徒步前往「兆康站」，按google map的建議最近的步行路線也要約15分鐘，由「兆康站」北出口經「兆康苑」，再繞入「紫田路」一直向前行，去到「紫田路公廁」附近轉入「欣寶路」向前行，全長約1公里的路途，沿途大部份路段均沒有瓦遮頭，可說是「好天曬、落雨淋」。我們團隊則選擇從「兆康站」走出來，經「兆康苑」外圍行入「欣田邨」直接入去「欣寶路」，除了少部份「欣田邨」路段有瓦遮頭，其餘路段都沒有，明符其實「好天曬、落雨淋」，最終也行了約十分鐘才到達。
區內會新增巴士路線
問題是區內除了「NOVO LAND」私樓群外，未來將有至少四個公屋及一個居屋(下方詳述)、及學校落成，加上若依賴「輕鐵站」接駁的話，最近也要步行12分鐘至「建生站」，故有區議員曾就相關民生問題，希望政府部門能夠正視。除了已經通車的兩條龍運巴士「A34」 及「NA33」，會由洪水橋途經「NOVO LAND」前往機場外，運輸署已落實新增八條巴士路線，包括兩條循環線「港鐵K54」及城巴「50M」連接港鐵「兆康站」及「屯門站」，另外六條路線，有兩條往港島至中環、金鐘等；兩條前往西九龍、尖沙咀、九龍灣，及兩條往上水及葵芳，最快在2022年第三季投入服務。但除了「67A」經「屯門公路轉車站」前往「葵芳」為全日服務外，其餘只在繁忙時間服務。
因此也要特別留意，雖然九巴聲稱會在「NOVO LAND」住戶入伙後，提供大約半年期，以半價購買九巴月票兩張優惠，但實情如選搭附近巴士，因只有「67A」由九巴營運，故連同其他兩條機場「A34」及「NA33」線在內，其餘由城巴營運的線路並不適用。
2. 鄰近公屋群
第3/4(東)號地盤 (菁田邨)
需要考慮交通因素外，「NOVO LAND」另一個值得留意的地方，是樓盤會被多個公屋用地包圍。除了已落成的「第2號地盤」(欣田邨)已落成外，在「NOVO LAND」以東的「第3/4(東)號地盤」「菁田邨」。這個地盤原預計興建5,183個單位，容納人口12,789，會分兩期發展，第一期五座33-38層高的住宅組成，提供4,688個單位，最快於2022-2023年落成；第二期則由兩座組成。「菁田邨」除了設有休憩花園及遊樂場外，在其中兩座公屋的最低兩層會設有「菁田商場」，亦會附設特殊幼兒中心、早期教育及訓練中心等。
第4A(南)地盤
在「菁田邨」毗鄰還設有「第4A(南)號地盤」。地盤面積99,031呎，以最高住宅地積比率6.5倍興建，最高住宅可建樓面643,699呎，提供1,450個住宅單位，容納人口4,060，預計最快於2027-2028年落成。
第1及1A號地盤(和田邨)
在「NOVO LAND」以北，設有的「第1及1A號地盤」「和田邨」，共興建了四座37-39層的公屋，每層22-32個單位，提供4,232個住宅單位，容納人口10,889人，屋邨內提供休憩花園及遊樂場外，亦設有兩層層商場、長者鄰舍中心及護理中心、幼稚園、籃球場及提供121個車位的停車場。原本預計在去年落成，最後房委會於2022年開始安排入伙。
第5號地盤
在「和田邨」與「NOVO LAND」之間的「第5號地盤」，政府曾有意作居屋發展，但最終會作居屋或公屋仍未有定案。項目佔地80,732呎，可用最高6.5倍興建住宅，最高可建樓面524,755呎，預計會興建1,050個住宅單位，容納人口2,940人。根據規劃，預計最快於2027-2028年落成。
表: 附近公屋供應
| 項目 | 第3/4(東)號地盤 (菁田邨) | 第4A(南)地盤 | 第1及1A號地盤 (和田邨) | 第5號地盤 |
| 地盤面積 | 約37萬呎 | 99,031 | 約31萬呎 | 80,732呎 |
| 可建住宅樓面 | 2,170,063呎 | 643,699 | 1,801,927呎 | 524,755呎 |
| 單位伙數 | 6,183個 | 1,450個 | 4,232個 | 1,050個 |
| 容納人口 | 12,789人 | 4,060人 | 10,889人 | 2,940人 |
| 預計落成期 | 2022年 | 2027-2028年 | 2022年 | 2027-2028年 |
3. 有公屋 = 配套完善?
公屋商場只有18間商舖
雖然附近有公屋，隨著居民遷入會令該區人口密度大增，但同時也可為樓盤帶來配套。「NOVO LAND」住戶能否受惠毗鄰的公屋的配套設施。答案也未必完全受惠。根據房委會跟區議會的回應中，「菁田商場」及「和田商場」僅提供18間商鋪，店鋪種類由房署決定。而屯門食環署旗下街市分別於新墟、置樂、藍地，屯門西北部則缺乏政府街市，居民只能到新墟及仁愛街市買餸。
NOVO LAND商場未能配合1A期落成
「NOVO LAND」本身都規劃設有49,500呎，命名為「NOVO Walk」的商場，會提供約40個商舖，當中30%為餐廳。現時已確定引入的租戶，包括英藝幼稚園暨國際幼兒園、Market Place、萬寧、麥當勞、A1 Bakery、永東旅行社及7-11等，只是商場要預計2024年開幕，並未能配合到「NOVO LAND」1A期的入伙期。雖然發展商表示，在「1A期」入伙後至2025年8月31日會有穿梭巴士服務接駁「V city」，但只限於周末有服務。
已預留用地興建社區會堂及體育中心
區內人口上升之時，周邊配套也未必追得上。雖然政府在規劃過程中，已預留了土地作社區用途，但能否滿足區內新增的人口仍屬未知之數。其中在「菁田邨」旁的「第4A(西)地盤」會預留興建社區會堂及體育館；另外夾於「第4A(西)號地盤」及「欣田邨」之間的「第4A(東)號地盤」則預留興建學校。當然相關設施何時會落成，仍有待政府拍扳。
4. 景觀受公屋阻擋
樓盤以東(望菁田邨)
更重要一點就是，當公屋落成時也會對「NOVO LAND」的景觀構成阻擋。現場所見「NOVO LAND」一期的位置，會比較貼近「菁田邨」，樓盤以東會被「菁田邨」阻擋景觀。包括「1座B-D室」會會被「菁田邨」阻擋景觀；至於一路掃落去的「1座E-H室」不受「菁田邨」阻擋，卻會被自己第三期的發展阻擋。(單位: 1座B-D室、1座E-H室)
樓盤以南(望其他期數)
除了樓盤以東被公屋阻擋，實情就算扭向樓盤以南，一樣都會被自己其他期數阻擋。包括「2座B室」則會望向日後二期項目，一直掃落去的「2座C室及D室」則會會跟「1B期」呈樓望樓格局。(單位: 2座B-D室)
樓盤以西北(望和田邨、透過村屋望遠山景)
景觀上唯一缺是「NOVO LAND」的向西北方，可以透過前方「小坑村」村屋，望向較開揚的遠山景。包括「1座A1、A2室、A3室、K室、L室、P室」，以及「2座A1室、A2室、G室、P室及H室」都望得到，可說是樓盤望遠景的唯一缺口。(單位: 1座A1-A3室、K、L、P室；2座A1-A2室、G、H、P室)
樓盤以南(望內園)
樓盤以南則望向南園為主，包括「1座J室、N室及M室」、「2座E室、F室、H室、J室、K室、L室及M室」，可以望到室外泳池，或者較清幽；但也要留意中間有些用地不屬發展商持有。根據土地註冊處紀錄，該兩地段由兩個業主，地契規定只作農地用途。樓書有寫明，需要開放予政府及承租人自由進出去處理一些公用事務設施的工程，亦已經預留了臨時通道方便進出。
NOVO LAND 1、2座向西北VR模擬景觀
NOVO LAND 1、2座鳥瞰平面圖
揀樓攻略
開放式單位(181個)
設浪費空間的走廊
「NOVO LAND」的開放式單位佔比也算多，僅次於兩房戶型，共提供181個單位，分布於七柱，面積由234-248呎之間。大部份的開放式單位，均會經走廊入屋，而左右兩邊為洗手間及開放式廚房，也利用玄關位做了儲物櫃增加收納空間。而洗手間全屬黑廁設計，除了鏡櫃、洗手盆、坐廁及淋浴間外，洗手間並沒再儲物櫃。
大部份集中1座望公屋菁田邨
七柱開放式單位，共有六柱都集中一座，分別為「1座C室」、「1座D室」、「1座E室」、「1座F室」、「1座G室」及「1座H室」，清一色235呎，且會望向東，也就是會受公屋「菁田邨」阻擋視野，部份則會受到自己三期發展所阻擋，且因方位上會較鄰近會所的燒烤場，故並非一線選擇。
首選「2座K室」
餘下的一柱則位於「2座K室」，面積也稍為大一點，由246-248呎，會視為開放式單位的首選，跟其方位向南望內園有關。
一房單位(75個)
景觀相同、方位不同
一房單位佔比反而不多，只有三柱有提供，合共有75個住宅單位，分布於「2座F室」(302-303呎)、「2座J室」(308-309呎)、「2座L室」(296呎)。三柱一房均扭向內園方向，可以望到泳池景，其景觀分別不算很大，唯獨方位有輕微分別。「2座F室」東望泳池、其餘兩柱則南向泳池。
首選「2座F室」、「2座L室」
但既然景觀分別不大，我們建議在揀樓上可「選細不選大」。因為面積一點的「2座J室」，其空間稍大一點主要反映在玄關位置，可用性有限下，建議可以把「2座J室」置於尾選；先選擇「2座F室」及「2座L室」。
兩房單位(光廁) (126個)
五柱屬光廁
項目過半屬於兩房戶型，一共有403個單位，面積由411呎-489呎，分布於17柱之中，但只有五柱屬於光廁，包括「1座J室」、「2座D室」、「2座E室」、「2座M室」、「2座N室」，故必然會列為兩房之中的首選。開則上也盡量利用了不同位置設儲物櫃，其中貼對角牆身放的開放式廚房，除了設上下儲櫃外，洗手盆櫃底以為屬踢腳板的位置也設有儲物空間。由廚房一直行出去就是客飯廳主體面積，外接露台。而洗手間及睡房置於走廊末端。
光廁中棄選「2座D室」、「1座J室」
但幾柱之間又應怎選擇呢? 我們建議可用景觀排序，當中有兩柱景觀較遜色，分別為「2座D室」會向西被日後1B期阻擋；另外「1座J室」屬兩房光廁中面積最大，廚房加裝了趟門，接近可做到梗廚設計，但仍要做消防年檢，其方位向南但卻會鄰近燒烤場，日後會否有味道入屋，就要自己衡量一下。
兩房單位(黑廁) (277個)
部份單位屬客套兩用
餘下十五柱則為黑廁設計，開則上跟兩房光廁分別不大，睡房及洗手間則於走廊一邊；還有一款則屬於睡房置於客飯廳兩邊，這款開則可做到「客套兩用」設計，因為其中一間睡房可拉開趟門可通往洗手間，變相可作為套廁，只不過每次如廁時必須確保兩道門已經關上，包括「1座M室」、「1座N室」、「2座G室」、「2座H室」都屬於這類。
棄選「1座B室」、「2座B室」及「2座C室」
揀樓上，大部份都望村屋景、或者望內園景，唯獨有三柱要留意可以不選擇，包括「1座B室」向東望公屋菁田邨、「2座B室」及「2座C室」則向西、會被自己期數阻擋，建議可以放在尾選。
純三房(26個)
三房單位分開「純三房」、「三房一套(開廚)」、「三房一套(梗廚)」，合共提供128個單位，但「純三房」只得一柱，面積561呎，位於「1座A2室」，洗手間屬於黑廁設計，但如果本身有聘請工人，則建議可升級至三房一套(開廚)，因為三房一套(開廚)最細面積589呎起，僅較「純三房」單位大約30呎。
三房一套(開廚) (78個)
部份開廚設趟門
「三房一套(開廚)」分布於三柱，分別為「2座A1室」(701呎)、「1座A1室」(676呎)及「2座A2室」(588-590呎)。其中「1座A1室」及「2座A1室」也就是面積較大的兩個單位，其廚房均有玻璃趟門，看似有點像梗廚設計，但實情廚房為開放式廚房，必須進行消防年檢。
留意洗手間有沒有氣窗
三柱之中怎樣選擇呢? 看看單位是否黑廁便可以，「2座A1室」的主人套廁、以及客廁均屬光廁；「1座A1室」則一光廁一黑廁，「2座A2室」則屬全黑廁，故三柱之中應該先選「2座A1室」、次選「1座A1室」、尾選則為「2座A2室」。
三房一套(梗廚) (24個)
工作平台橫跨客廁及套廁
分層單位設有一柱「三房一套(梗廚)」單位，為「1座A3室」，面積699呎。如果鍾情梗廚的單位，這款是全盤唯一提供梗廚的單位。由於只設有一柱，故可按負擔能力排序。但值得留意，其工作平台橫跨了套廁及客廁，變相打開洗手間氣窗可窺探洗手間內情況。
價單分析
較二手市場低10%
發展商在7月19日開出首張價單，首批165個單位，即供平均呎價13,188元，當二手市場均價14,000-15,000元時，「NOVO LAND」等於開低了二手約10%。開放式入場價330萬元。區內半新盤開放式單位叫價470萬元，等於可買到「NOVO LAND」一房單位，因為一房入場價417萬。升上兩房，入場價則為587萬，但二手市場都要700幾萬，估計都會「入爆飛」。
訂價反映市況及環境
可能你會問，為何新地要賣大包? 一來位置真的輸蝕，需透過開價抵銷相關缺點；而項目地價成本也不算特別貴，所以有條件以低價來迎合市場。三來項目規模大，如果溢價開盤在現市況未能去貨，之後期數就很艱難，只是新地區內仍有「御海灣」、元朗站有「YOHO Hub」也以高價開售，日後怎去貨會是一個問題，同時也衝擊早前開售的錦上路站「柏瓏」，以及周邊二手業主。
表: NOVO LAND首張價單
| 伙數 | 訂價 | 價格(即供) | 價格(建築期) | |
| 開放式 | 15個 | 387.9萬-401.2萬元 | 330萬-341萬元 | 331萬-342萬元 |
| 1房 | 13個 | 490.1萬-502.1萬元 | 417萬-427萬元 | 418萬-428.6萬元 |
| 2房(黑廁) | 45個 | 690.6萬-731.6萬元 | 587萬-622萬元 | 589萬-624萬元 |
| 2房(光廁) | 79個 | 679.6萬-754.8萬元 | 578萬-642萬元 | 580萬-644萬元 |
| 3房 | 13個 | 877.6萬-899.1萬元 | 746萬-764萬元 | 749萬-767萬元 |
付款辦法分析
提供「即供」及「建築期付款」
發展商聲稱有「突破性」付款辦法，所指就是「漸進式供款」，究竟又值不值得選擇呢? 簡單區分今次付款辦法，主要有現金付款辦法的「即供」及「建期」(靈活付款辦法、升級靈活付款辦法)。如果選擇「即供」，買家在簽署臨約時先支付5%，餘額可於簽臨約後的60天內找清，可獲取最高折扣額15%。至於「建期」則在簽臨約時先支付5%，在簽臨約後的180天再支付5%，餘下90%在收樓時才找清。無論是「靈活付款辦法」或「升級靈活付款辦法」，除了是新按保必選的付款辦法外，你還可以搭配發展商的備用按揭，包括「Super二按」的備用二按計劃；「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈，視乎有沒有選用發展商備用按揭，可獲得現金回贈
表: 付款辦法
| 支付條款 | 基本折扣額 | 印花稅直送 | 其他回贈 (不選用備用二按、King’s Key 120、3+2貸款) | |
| 現金付款辦法 | 臨約: 5% 臨約後60天: 95% | 15% | — | — |
| 靈活付款辦法 (不選用印花稅直送) | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 入伙: 90% | 12% | — | 樓價3% |
| 靈活付款辦法 (選用印花稅直送) | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 入伙: 90% | 8.5% | 樓價3.75% | 樓價3% |
| 升級靈活付款辦法 | 臨約: 5% 臨約後180天: 5% 入伙: 90% | 3% | 樓價9% | 樓價3% |
表: 發展商備用按揭安排
| SUPER二按 | 備用一按 | 漸進式供款 | King’s Key 120 | 3+2貸款 | |
| 按揭成數 | 80% (二按最高30%) | 80% | 85% | 120% | 80% |
| 年期 | 25年 | 25年 | 30年 | 3年 | 5年 |
| 息率 | 二按20-30%: 首5年H+1.8厘 / 2.5厘； 二按<20%: H+1.3厘/2.5厘 | 一按70-80%: 首3年: 2.5厘，其後5厘 一按:<70%: 首3年: 2.25厘，其後5厘 | 貸款額40%: 首3年2.5厘，其後5厘 貨款額30%: 首3年免息，其後5厘 貸款額30%: 首6年免息，其後5厘 | 2.38厘(每月支付0.38-0.5%樓價，先還利息，後還本金) | |
| 回贈 | 提前還款 首年: — 第2-3年: 樓價3% 第4年: 樓價2.5% 第5年: 樓價2% | 樓價3% | 提前還款 首2年還清: 樓價0.75及1.75% 3-4年: 樓價0.75% | 樓價3% | 提前還款 首1年: — 12個月-33個月: 樓價2% |
| 手續費 | 5,000元 | 5,000元 | 5,000元 | — | 10,000元 |
| 用途 | 自住 | 自住 | 自住 | 自住 | 自住 |
| 提交文件 | 信貸報告、入息及銀行紀錄、兩年稅單 | 信貸報告、入息及銀行紀錄、兩年稅單 | 信貸報告、入息及銀行紀錄、兩年稅單、MPF100,000元累計收益記錄、MPF持續有供款 | 信貸報告、入息及銀行紀錄 | 信貸報告、兩年稅單、金融資產及資金來源證明 |
| 入息審查 | 需通過壓力測試 | 視乎個案 | 視乎個案 | 視乎個案 | 視乎個案 |
問題1: 有沒需否借取按揭保險? 選購樓價是否低於600萬元
付款付款多樣化，究竟應該怎樣選擇適合自己的付款辦法，第一步，你要問自己選購什麼單位、自己是否需要做按揭保險? 如果你購買樓價600萬以下單位，因為「NOVO LAND」樓花期一年，就算你選用最乾淨版本的「即供付款辦法」，你都可以借到高成數按揭。
即供+不借按保
不借按保，一個入場版本的開放式單位，折實樓價330萬元，自己支付40%首期132萬元，餘額60%即198萬元上會，月供7,823元，大約有18,737元可以過到壓力測試。你可以拿取最高點的折扣額15%，但缺點卻是起始資金要較高，首期連律師及厘印支出約140萬元。
即供+借按保
但如果你選擇借取按保，以同一個入場單位計算，因為樓價330萬元，符合舊按保門檻，而樓花期又一年亦符合申請條件，所以你可以拿盡最高點的折扣15%，再借取舊按保上會，變相首期會壓縮至33萬元，餘額90%連按保一併上會，月供會比起不借取按保稍高，每月供款11,735元，且要有28,106元才可以通過壓力測試，但卻可把起始資金壓至41萬左右。
值得留意，如果你選購「NOVO LAND」兩房以上單位，基本上大部份樓價已經超過舊按保可接受覺圍，只能透過借取新按保，才能有高成數按揭，新按保又規定要在落成時才可以借取，故必須選用「建期」計劃；又或者搭配發展商的計劃，才可做到高成數按揭。
表: 即供(不借取按保VS 借取按保)
| 即供(不借取按保) | 即供(借取按保) | |
| 訂價 | 387.9萬元 | 387.9萬元 |
| 樓價 | 330萬元 | 330萬元 |
| 首期 | 40%: 132萬元 | 10%: 33萬元 |
| 貸款額 | 60%: 198萬元 | 90%: 297萬元 按保:12.9萬元 |
| 每月供款 | 7,823元 | 11,735元 |
| 入息要求 | 18,737元 | 28,106元 |
| 起始資金 | 140.4萬元 | 41.4萬元 |
問題2: 選擇建期: 「高折扣、低回贈」 VS 「低折扣、高回贈」?
選用「建期」，發展商推出了三款不同版本。一款就是可獲取較高基本折扣12%，但卻沒有「印花稅直送」的優惠；另一款可獲8.5%折扣，同時可獲取樓價3.75%的「印花稅直送」計劃；還有另一款就是較低折扣3%，卻可獲取樓價9%的「印花稅直送」優惠。簡單區分，你眼前要再選擇「高折扣、低回贈」、抑或「低折扣、高回贈」。當中有兩點又要特別留意。
「印花稅直送」的利與弊
第一，如果你選擇第一款，也就是不選用「印花稅直送」優惠，你要自己「現兜兜」找清厘印，能否應付，自己要衡量；但如果你選擇「印花稅直送」，則因為這個類似回贈是在成交前出現，所以需計算入樓價上扣減貸款額，變相會影響到你可借貸金額，導致有可能要稍作墊支才可完成交易，當然背後也視乎回贈金額是否足以抵銷相關款項。
表: 「印花稅直送」利弊:
| 靈活付款+按保 | 靈活付款+按保 | 升級靈活付款+按保 | |
| 基本折扣 | 12% | 8.5% | 3% |
| 印花稅直送 | — | 樓價3.75% | 樓價9% |
| 特色 | 高折扣、低回贈 (需自己找清印花稅) | 中度折扣、中度回贈 (回贈金額需扣減樓價) | 低折扣、高回贈 (回贈金額需扣減樓價) |
部份發展商備用計劃的回贈需扣減貸款額
第二，因為選擇「建期」，你可以選擇「按保」外，還可搭配發展商其他付款安排，例如名為「Super二按」的備用二按計劃；「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈，同一道理也需要在扣減樓價，之後才計算貸款額。
表: 發展商回贈扣減貸款額
| 回贈樓價3% (上會前) | 提前找清回贈 (上會後) | |
| Super二按 | 沒有 | 有 |
| 備用一按 | 有，需扣減貸款額 | 沒有 |
| 漸進式供款 | 沒有 | 有 |
| King’s Key 120 | 有，需扣減貸款額 | 沒有 |
| 3+2貸款 | 沒有 | 有 |
例子說明
靈活付款(不取用印花稅直送)+按保
究竟會產生什麼效果呢? 為方便計算，我繼續用剛才開放式入場單位來說明。如果選擇第一款，即是取盡基本折扣額的付款辦法12%，樓價約341萬元，自己支付10%首期34.1萬元，可以借舊按保上會。沒有選擇「印花稅直送」、沒有選擇「發展商備用按揭」安排，所以你最高可獲取樓價10.2萬元回贈，變相在扣減後，你可獲取按揭額減少下，最高只能批出貸款額298萬，變相你要補貼約9.22萬才可上到會。選用這個付款方法，每月供款12,287元，入息要有29,427才可過壓力測試。相關回贈金額足夠支付原應要墊支的補貼金額，一來一回下，你的實際起始資金為41.8萬元，跟用「即供借、搭配舊按保」沒有顯著分別，但每月供款卻增加了。
表: 靈活付款(不取用印花稅直送)+按保 例: 開放式單位入場單位
| 靈活付款+按保(不取用印花稅直送) | |
| 訂價 | 387.9萬元 |
| 樓價 | 341.352萬元 |
| 首期 | 10%: 34.1352萬元 (需補差價: 9.22萬元，回贈金額可抵銷) |
| 貸款額 | 90%: 298萬元 按保: 12.963萬元 |
| 每月供款 | 12,287元 |
| 入息要求 | 29,427元 |
| 起始資金 | 42.8萬元 |
| 回贈 | 10.2萬元 |
| 實際起始資金 | 41.8萬元 *回贈已扣除墊支差價上會後 |
靈活付款(取用印花稅直送)+按保
如果選用中間一款，即選擇8.5%折扣，再拿取3.75%的印花稅直送，以及因不選擇「發展商備用按揭」而獲取3%回贈，其折實樓價為354.9萬元，按照同一計算，做90%按揭因樓價較高及回贈較多影響貸款額下，月供及入息要求分別為至12,258元及29,358元，比起第一個選項支出相若，但可免卻印花稅支出，而且也因為繳付印花稅後仍有盈餘，可用來抵樓價，有助減輕起始資金至41萬元。
表: 靈活付款(取用印花稅直送)+按保 例: 開放式單位入場單位
| 靈活付款+按保(取用印花稅直送) | |
| 訂價 | 387.9萬元 |
| 樓價 | 354.9萬元 |
| 首期 | 10%: 35.49萬元 (需補差價: 21.54萬元，回贈金額可抵銷) |
| 貸款額 | 90%: 297.87萬元 按保: 12.36萬元 |
| 每月供款 | 12,258元 |
| 入息要求 | 29,358元 |
| 起始資金 | 57.05萬元 |
| 回贈 | – 印花稅直送: 13.3萬元 (*部份會用以支付印花稅) – 不選用發展商計劃: 10.65萬元 |
| 實際起始資金 | 41萬元 *回贈已扣除墊支差價上會後 |
升級靈活付款+按保
但選用「低折扣、高回贈」的一款又如何? 始終起初的折扣額較少，令樓價升至376.2萬元，用同一樓價計算，其供款額及壓測要求為三個選項之中最高，分別要12,391元及29,676元，在扣減找清印花稅後剩餘的回贈、及不選用「發展商備用按揭」的回贈下，起始資金也要41.6萬元，比中間一款選項稍高。因此三個選項之中，選擇8.5%折扣，再搭配3.75%的印花稅直送，相對較划算，會建議買家考慮選用。
表: 升級靈活付款+按保 例: 開放式單位入場單位
| 升級靈活付款+按保 | |
| 訂價 | 387.9萬元 |
| 樓價 | 376.263萬元 |
| 首期 | 10%: 37.6263萬元 (需補差價: 40.6367萬元，回贈金額可抵銷) |
| 貸款額 | 90%: 298萬元 按保: 15.6萬元 |
| 每月供款 | 12,391元 |
| 入息要求 | 29,676元 |
| 起始資金 | 78.263萬元 |
| 回贈 | – 印花稅直送: 33.8萬元 (*部份會用以支付印花梲) – 不選用發展商計劃: 11.29萬元 |
| 實際起始資金 | 41.6萬元 *回贈已扣除墊支差價上會後 |
問題3: 應否選擇「漸進式供款」?
漸進式供款安排
當然，上述討論都建基於你會選用「按揭保險」，你絕對有權放棄「按保」，而選擇發展商備用按揭安排，當中「漸進式供款」就是發展商口中所指具「突破性」的計劃。根據計劃，你自己支付15%首期後，餘額85%會分三部份，首40%首三年2.5厘，其四至三十年利息5厘；餘下30%首三年免息，其後四至三十年利息五厘；最後30%則首六年免息，第七至三十年利息五厘。簡單來說，供款計劃「頭輕尾重」，前後供款可以相差超過兩倍以上。
好處
雖然你選用「漸進式供款」並沒有發展商3%的現金回贈，但在首兩年提前把第二部份及第三部份30%貸款額找清，分別可獲取樓價0.75及1.75%回贈；在三至四年還款可獲取0.75%回贈。由於相關回贈是在成交後，買家決定提前再清，所以並不會出現扣減貸款額的問題。但這計劃最大好處是方便投資者進場。因為「NOVO LAND」本身樓花期一年，如果投資者認為物業有水位，而值得持貨三年，在一年後入伙後，再持貨兩年內已可過額外印花稅禁售期，可沽貨賺升值之餘，也可賺回贈。
壞處
但其缺點卻是只侷限於開放式單位，變相換樓客難以應用之外，最重要一點是其審查鬆與緊，我們並不知道。價單中，除了列明要求買家提交信貸報告、入息及銀行記錄、兩年稅單，還額外需要買家提交至少累計有100,000元的MPF記錄，而且MPF是需要繼續有供款的，證明類近計劃風險較高，發展商需要有更多證明，但相關付款方法需否通過入息審查及壓力測試呢? 發展商則回應指「按個別情況而定」。
表: 漸進式供款
| 首期 | 15% |
| 貸款額 | 85%(分三期) 40%: 首三年2.5厘、其後5厘 30%: 首三年免息，其後5厘 30%: 首六年免息，其後5厘 |
| 回贈 | 首2年還清: 樓價0.75%及1.75% 第3-4年還清: 樓價0.75% |
| 手續費 | 5,000元 |
| 用途 | 自住 |
| 文件 | 信貸報告、入息及銀行紀錄、2年稅單、MPF 100,000元累計權益、MPF有持續供款 |
例子說明
靈活付款(選用印花稅直送)+漸進式供款
既然我們不清楚，我們就建議用最審慎的角度來做抗壓測試。如果你選用了「建期」中，折扣額8.5%的計劃，再搭配3.75%印花稅回贈的計劃，樓價354.9萬元下，你自己需要支付15%首期，即約53.2萬元，之後可以借取85%貸款額。但因為有印花稅直送優惠，需要把繳付印花稅後的餘額扣減樓價後，才計算貸款額，變相最高貸款額297萬元，按40%、30%、30%的比例來分配，首三年月供4,697元，第四至六年月供11,246元、第七至三十年月供16,568元，供款差幅達253%。
壓測逾37,000元入息才可過關
如果發展商仁慈地用供款佔入息一半來作計算，則月入33,136元可以過關，但如果要做加息三厘壓力測試，則月入37,133元才行。因此你有相關收入才適宜用此計劃。當然因為有「印花稅直送」的關係，起始資金可減少至54.2萬元，扣減繳清印花稅後的盈餘，可再減輕起始資金的負擔。若投資者在入伙後兩年就賣樓沽貨，提前還清貸款會再有88,725元的回贈。
表: 靈活付款(印花稅直送)+漸進式供款 例: 開放式單位入場單位
| 靈活付款(印花稅直送)+漸進式供款 | |
| 訂價 | 387.9萬元 |
| 樓價 | 354.9萬元 |
| 首期 | 15%: 53.235萬元 (需補差價: 4.505萬元，回贈金額可抵銷) |
| 貸款額 | 297.16萬元 (分三期) – 40%: 118.864萬元 – 30%: 89.148萬元 – 30%: 89.148萬元 |
| 每月供款 | 首3年: 4,697元 4-6年: 11,246元 7-30年: 16,568元 |
| 入息要求 | 供款佔入息一半: 33,136元 壓力測試下入息: 37,133元 |
| 起始資金 | 54.2萬元 |
| 回贈 | 印花稅直送: 13.3萬元 (*部份會用以支付印花梲) 首兩年還清貸款: 8.87萬元 |
| 實際起始資金 | 44.5萬元 *回贈已扣除墊支差價上會後 |
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