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自從「預售屋履約保證機制」制度上路以來，「不動產開發信託」已成為建商最普遍採用的履約保證方式之一；而「不動產開發信託」中，又以「土地與資金信託」搭配「建造執照起造人信託」及「續建機制」，受到消費者與建商的信任度最高。現在，就讓我們來認識，究竟什麼是「建造執照起造人信託」，它又具備什麼優點，既對建商有利、又能保障消費者呢？
一般來說，不管是建商購地自建，或是與地主協議合建等開發案，傳統上通常由建商擔任「起造人」；建商一手包辦興建主要事務，包括建案初期的建築規劃設計、請照委託代銷銷售、工程發包，再到後期完工交屋等。
建商擔任起造人，卻未把「興建資金」、「土地」與「建物」交付信託，如果在興建過程中倒閉，不僅貸放的銀行會面臨呆帳風險，建案承購戶的血汗錢也恐不保。而建案蓋到一半，倘若無法順利找到接手續建的業者，房子將會變成「爛尾樓」。
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銀行為了確保債權，往往會與較專業且值得信賴的「建經公司」合作，希望建商改為「建造執照起造人信託」、並把「起造人變更為建經公司」，銀行核貸意願較高。
國內最具指標的建經公司「安信建經」解釋，所謂「建造執照起造人信託」，意指不動產融資信託銀行、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約，由建經公司擔任名義上「起造人」，受託銀行則管理土地與興建資金帳戶。另一種方式，則是建商分別與受託銀行、建經公司簽訂信託契約，由受託銀行管理土地和興建資金，而建經公司擔任建照、起造人之受託人，並且將建經公司名義變更為起造人；完工後建經公司除了可以辦理建物追加抵押權設定外，在建物完工之後，亦由建經公司辦理建物所有權第一次移轉登記之所有權人。
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安信建經指出，「建造執照起造人信託」且起造人名義變更為建經公司有以下幾項優點：
① 較易較得融資：對融資銀行而言，「建造執照起造人信託」因為有建經公司協助監督工程進度與撥款，且因興建資金與土地均交付信託的緣故，放款風險相對較低，所以銀行核貸意願較高。而建商若欲取信於銀行、取得興建資金，「建造執照起造人信託」就成了重要條件。
② 承購戶有保障：由於承購戶定期繳納的工程款，皆會匯入信託專戶當中，而信託專戶是「專款專用」，建商必須「依工程進度向建經公司請款」，建經公司會視工程實際狀況通知受託銀行撥款。因此，承購戶所繳的價金不會無端被建商挪用，
③ 工程不受建商債務影響：由於建案土地與興建資金均已信託，且起造人亦已變更，假如建商在興建期間破產，建案之信託財產不會遭到建商債權人聲請查封。
④ 更有效率續建：由於工程興建時起造人已變更為建經公司，若建商途中倒閉，毋須重新申請變更起造人，建經公司可協助與承購戶、融資銀行協商，取得最大共識後即可尋找續建的專業第三者(如：營造廠或其他開發商)繼續興建至完工交屋。
看完安信建經解碼之後，相信您對「建造執照起造人信託」與「起造人變更」有更深一層的認識。無論是買房子或是開發推案，「預售履保機制」搭配「建造執照起造人信託」或許是最佳選擇！
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