Pagamento condominio casa non abitata

Si può ottenere una riduzione o uno sgravio delle quote condominiali per gli appartamenti vuoti?

Sei proprietario di una “seconda casa” all’interno della quale non vive più nessuno da diversi anni. L’appartamento è vuoto. Hai smesso di darlo in affitto da quando hai avuto cattive esperienze con alcuni inquilini. Da allora, però, non hai mai interrotto il pagamento delle spese condominiali che l’amministratore ti quantifica regolarmente, inviandoti il conto sulla casella di posta elettronica. 

È ormai molto tempo che la situazione si protrae in questi termini. Di tanto in tanto torni a casa solo per controllare che non vi siano problemi strutturali o infiltrazioni d’acqua. Ti chiedi tuttavia se sia giusto che, per il semplice fatto di possedere più millesimi di altri condomini, tu debba pagare come gli altri benché non usi l’ascensore, le scale, i riscaldamenti e tutti gli altri servizi condominiali. Cosa prevede la legge in merito al pagamento del condominio per la casa non abitata? È possibile chiedere una riduzione della quota relativa alle spese condominiali o addirittura l’esonero per i mesi in cui l’appartamento è rimasto completamente vuoto? Ecco cosa prevede la legge a riguardo. 

Ripartizione delle spese condominiali

Prima di spiegare come funziona il pagamento del condominio per la casa disabitata ricordiamo quali sono le regole in materia di ripartizione delle spese condominiali. È infatti proprio da qui che deve partire la nostra analisi per capire se è possibile, e quando, ottenere sconti.

Se il regolamento di condominio non prevede altrimenti (ragion per cui devi partire, nella tua analisi, proprio da tale documento, eventualmente chiedendone una copia all’amministratore) le spese condominiali si ripartiscono nel seguente modo descritto dal Codice civile. 

La regola

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno, salvo che vi sia un patto differente approvato all’unanimità. Unanimità che si può raggiungere o in assemblea (con il voto di tutti i condomini) o in sede di approvazione del regolamento condominiale all’atto della firma del rogito di acquisto dell’appartamento (quindi in momenti separati).

Le eccezioni 

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Così, ad esempio, poiché l’ascensore è utilizzato di più da chi vive agli ultimi piani è ben possibile una tabella millesimale differente rispetto a quella ordinaria. Conta però non l’uso effettivo ma quello potenziale: il fatto che una persona non sia solita usare l’ascensore non la esime dal pagare le spese così come chi vive al primo piano ben potrebbe – anche se non ama farlo – arrivare all’ultimo piano per vedere il panorama. Chi pertanto non può avere accesso alle scale perché dotato di un proprio ingresso non deve partecipare alle relative spese. 

In più, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Così, ad esempio, i condomini della Scala A non dovranno partecipare alle spese per l’ascensore e il lastrico solare dello stabile relativo alla Scala B.

Chi deve pagare le spese condominiali?

Tutti i condomini sono soggetti al pagamento delle spese condominiali. Non sono esclusi neanche i proprietari dei negozi al piano terra che, solitamente, non godono di alcuni servizi come le scale e l’ascensore avendo un accesso autonomo affacciato sulla strada. Come detto, solo l’unanimità può prevedere diversamente. 

A pagare le spese condominiali è sempre il proprietario, anche se ha dato in affitto o in comodato l’appartamento. Il rapporto con il condominio è del primo che resta l’unico condomino al di là degli accordi tra questi presi con l’utilizzatore dell’appartamento. 

L’amministratore deve pertanto rivolgersi al proprietario per ottenere, anche coattivamente, il pagamento di quanto dovuto a titolo di contributi condominiali.

L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva il rendiconto delle spese annualmente sostenute.

Chi non abita la casa può chiedere l’esenzione dalle spese condominiali?

Poiché, come detto, non conta l’uso effettivo dei beni condominiali, ma quello potenziale, anche il proprietario della casa vuota deve contribuire secondo la regola generale relativa ai millesimi. Resta salva la possibilità per il regolamento condominiale (solo se approvato all’unanimità) di prevedere diversamente (ad esempio escludendo i condomini che usano l’immobile solo per il periodo estivo, dal versare le quote per i riscaldamenti invernali). 

Casa vuota: perché pagare le spese condominiali?

Il pagamento delle spese condominiali è dovuto per il solo fatto di essere proprietari del bene, a prescindere dall’uso che se ne fa. Il fatto di non abitare la casa e di lasciarla sfitta, priva di inquilini, non ha alcun rilievo. Nulla toglie infatti che, in qualsiasi momento, il proprietario possa cambiare idea e tornare ad abitare la dimora in questione.

Del resto, molte spese condominiali sono dovute per la conservazione dell’edificio e della cosa comune, di cui si continua ad essere proprietari nonostante il non-uso. Il titolare dell’immobile che voglia vendere il proprio appartamento in un successivo momento non vedrà deprezzato il valore della proprietà se questa sarà stata conservata, custodita e gestita correttamente. Un palazzo decadente deprezza le singole unità immobiliari. È quindi interesse di tutti i condomini, anche di quelli che non abitano nel palazzo, che lo stesso sia tenuto in buon stato di manutenzione, compito questo affidato all’amministratore.

Casa vuota e imposta spazzatura

Del resto il medesimo principio vale anche per la Tari, l’imposta sui rifiuti: la tassa va corrisposta nonostante l’immobile sia sfitto, vuoto e non abitato. Per ottenere l’esenzione bisogna dimostrare l’impossibilità di abitare l’appartamento, come nel caso di lavori di ristrutturazione, assenza di agibilità e delle relative utenze. La dichiarazione va presentata però al Comune prima che scada il relativo pagamento.

Spese condominiali casa vuota: come pagare di meno

Certo è che, se è vero che di alcuni servizi non si fa uso, si può sempre chiedere all’assemblea una riduzione del proprio contributo. Ciò succede, ad esempio, per il riscaldamento centralizzato. Per questo, infatti, vige il principio di ripartizione per millesimi solo se gli appartamenti non sono stati dotati di termoregolarizzatori. 

Lo stesso dicasi per le quote dell’acqua che dovranno essere determinate su base millesimale solo se non vi sono contatori individuali. E, per giurisprudenza, non si può negare al condomino di installare un proprio contatore. Leggi Staccarsi dal contatore d’acqua.

Solo però quando l’uso individuale di un servizio comune può essere misurato con precisione è possibile trovare un accordo per la riduzione delle quote come appunto nei due esempi appena fatti. Non altrettanto è possibile, invece, con riferimento alle spese per la pulizia delle scale, la luce, la manutenzione dell’ascensore. 

In ultima ipotesi non resta che affidarsi al volere dell’assemblea che, come detto, dovrà però decidere all’unanimità circa l’esenzione o lo sconto sulle spese condominiali per le case vuote.