Modifica dei millesimi in condominio: come variare le tabelle

Cosa prevede la legge per la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali in caso di errori o di lavori a uno degli appartamenti del condominio.

È sempre possibile variare i millesimi in condominio in presenza di determinati presupposti. Ciò può avvenire per un errore commesso dal tecnico incaricato dal costruttore o dall’assemblea in sede di formazione delle relative tabelle; oppure in caso di lavori o ampliamenti degli appartamenti dello stabile.

La modifica delle tabelle millesimali è disciplinata da un’apposita norma contenuta nel codice civile, a sua volta oggetto di numerosi chiarimenti da parte dei giudici della Cassazione.

In questo articolo cercheremo di rispondere alle domande più frequenti sul tema.

Come si modificano o rettificano i millesimi

Le disposizioni di attuazione al codice civile [1] stabiliscono una disciplina differente a seconda che si debba procedere alla revisione o modifica degli stessi. Vediamo cosa stabilisce la norma.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale (…) possono essere rettificati o modificati, all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio nei seguenti casi:

• quando c’è un errore;
• quando cambiano le condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici (si pensi a una veranda, un soppalco o una tettoia) o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio (…) può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne subito notizia all’assemblea dei condomini. Se l’amministratore non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Tali norme si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Che significa in pratica? La norma in esame dispone che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere sempre riveduti all’unanimità ovvero riveduti o modificati in sede assembleare a maggioranza, cioè con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore dell’edificio.

La revisione o modifica può essere attuata anche nell’interesse di un singolo condomino solo con riferimento alle fattispecie espressamente contemplate, cioè nel caso di errore ovvero di mutate condizioni di una parte dell’edificio.

L’errore, come sopra detto, è il vizio attinente al calcolo del valore di una o più unità immobiliare rispetto alla totalità dell’edificio.

Le modificate condizioni possono derivare dalla sopraelevazione, dall’aumento o diminuzione delle unità immobiliari, dall’incremento di superfici, qualora comportino l’alterazione di più di un quinto del valore dell’immobile anche di un solo condomino.

Come si approvano le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.

La approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione dei millesimi [2].

Non così per l’oggetto del regolamento contrattuale (quello cioè approvato in sede di stipula dell’atto di acquisto dell’appartamento e, quindi, con il consenso unanime di tutti i condomini); infatti solo il consenso unanime ne permette la modifica. Le tabelle sono lo specchio in termini matematici – proporzionali – del contenuto del regolamento, contrattuale o assembleare.

Che differenza c’è tra revisione e modifica dei millesimi?

La revisione dei millesimi si ha quando la tabella è redatta per errore. La modifica dei millesimi si ha nel caso in cui è variata la consistenza anche di un solo alloggio sito nel condominio.

Quando possono essere modificati o corretti i millesimi?

I valori millesimali possono essere corretti in qualsiasi momento dall’assemblea. Ma in tal caso c’è bisogno dell’unanimità.

Se non c’è l’unanimità ma i millesimi sono sbagliati che fare?

Se l’assemblea non riesce a trovare un accordo unanime, ma i millesimi sono errati o vanno aggiornati per via del mutamento delle condizioni dello stabile e anche di una sola proprietà individuale è possibile modificare le tabelle con una maggioranza più ridotta: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

In particolare ciò è possibile quando:

• le tabelle sono conseguenza di un errore, cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.

Questa disciplina vale per qualsiasi tipo di tabella millesimale: sia quelle approvate dai singoli condomini all’atto dell’acquisto dell’appartamento, in sede di firma del rogito (cosiddette tabelle contrattuali), sia a quelle deliberate in assemblea (cosiddette tabelle assembleari), sia a quelle allegate al regolamento di condominio che a quelle consegnate a tutti i partecipanti.

In tutti questi casi il condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea affinché venga deliberata la variazione tabellare. Non è tuttavia precisato se è l’amministratore, una volta ricevuta la comunicazione dal condomino interessato, a dover convocare la riunione o se vi possa procedere direttamente quest’ultimo.

Se un condomino fa lavori in casa e migliora l’appartamento i suoi millesimi devono aumentare?

I millesimi non variano anche quando i singoli condomini effettuano modifiche qualitative al proprio immobile. Ad esempio, se uno degli appartamenti migliori notevolmente il suo prestigio in seguito a ristrutturazioni edilizie interne anche importanti, non aumentano a carico del proprietario i relativi millesimi.

In definitiva, lo stato di manutenzione della singola unità o l’utilizzo che ne viene fatto non influiscono sui millesimi attribuiti.

Se l’assemblea non si mette d’accordo sulla modifica dei millesimi si può ricorrere al giudice?

È possibile ricorrere al tribunale per ottenere la revisione dei millesimi. La domanda può essere proposta anche da uno solo dei condomini che, in tal caso, deve citare in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore e non anche tutti gli altri condomini. L’amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. Diversamente può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Prima della causa bisogna avviare il tentativo di mediazione obbligatoria: una procedura presso un organismo di conciliazione situato nella sede del tribunale competente al giudizio.

Il condomino che agisce per ottenere la revisione dei millesimi deve dimostrare la violazione dei valori dell’edificio contenuta nella tabella impugnata e il pregiudizio concreto ed attuale subito per via di tale violazione. A tal fine è opportuno allegare una relazione di un tecnico abilitato, con fotografie e rilievi dei luoghi, mappe catastali, ecc.

In caso di revisione dei millesimi è possibile ottenere i rimborsi?

Se il giudice dispone la revisione dei millesimi al condomino che abbia agito non sono dovuti i rimborsi per le maggiori quote pagate in passato. Difatti, la revisione (o la modifica) ha efficacia dal momento in cui la sentenza diventa definitiva.

Per evitare però che la durata del processo faccia sì che per anni si continuino ad usare tabelle scorrette con vantaggio economico per alcuni condomini, si ritiene che la revisione divenuta definitiva retroagisca al momento in cui è stata proposta la domanda.

In presenza di quali errori sui millesimi è possibile modificare le tabelle?

Non è possibile chiedere la revisione dei millesimi per qualsiasi tipo di errore anche minimo nella redazione delle tabelle. È necessaria una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare che sia obiettivamente rilevabile e rilevante. Non rilevano errori relativi alla sfera dell’estetica.

Una volta rettificate le tabelle errate, il condominio può agire per ottenere il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa dell’errore.

Che succede ai millesimi in caso di modifiche all’edificio?

In caso di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, se risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino è possibile modificare i millesimi dell’edificio con la semplice maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

La modifica deve quindi essere importante, tanto da influenzare l’assenza e l’aspetto dell’edificio. È il caso, ad esempio, di:

• trasformazione dei locali seminterrati-cantine in appartamenti;
• recupero del sottotetto in mansarde abitabili;
• sopraelevazioni;
• frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione e ampliamenti.

Si può chiedere la revisione dei millesimi se uno dei condomini chiude un balcone in veranda?

Secondo la giurisprudenza, la chiusura di un balcone in veranda non è motivo per chiedere la revisione dei millesimi.

Così anche nel caso di collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell’ultimo piano dell’edificio.