年輕人租不起、老年人租不到──被夾殺的跨世代囚租族

文 ／ 陳貞樺 張子午

「在台北要住好一點的套房，要有點水準的起碼1萬以上。我一個薪水才3萬出頭的人，怎麼可能負擔得了？」在台北已租屋10年的Eric，從研究所時期就開始在位於新北市的學校附近租屋，為了省錢，他接手學長退租的7坪頂樓加蓋雅房，悶熱的頂加一年有8個月都要開冷氣，颱風天整個房間就好像要垮了一樣。但他覺得無所謂，因為這裡的租金便宜且電費自繳，比起外面房東代繳差了近2倍。

「我兩年都住那邊，不太會換房子。好房子很難找，好房東更難找。 基本上水電不抽的都是厚道房東。」對他來說，這只是一個過渡期，能省則省。

畢業後，Eric在台北市區找到工作，開始工作的他薪水34K，扣掉生活費與手機費用，他希望租金可以壓到4,000元左右，對租屋環境沒有什麼要求，只希望水電自付、最好在市區，離捷運站近。找了一個月，依舊無所獲，從學生到上班族的身分轉變也讓租金的議價空間變小，將預算提高至6,000元，還是找不到。

隨著時間逼近，他將原本的租屋條件一條一條刪掉，最後不得不放棄台北市區的房子，落腳新北市江子翠捷運站附近的分租套房，坪數只有5坪，扣掉小得可憐的廁所，整間房間的擺設僅塞得下一張床、一個衣櫃、一張桌子。

囚租族求租，「面試」比找頭路還難

比起Eric，珍娜找房子比較有「策略」，卻仍是屢戰屢敗。

「我叫林珍娜，現在是平面設計師，現在在一間NGO工作。我跟室友們都是上班族，收入穩定、不抽菸、沒有寵物，我們真的很喜歡您的房子，我們生活很單純，都是在台北打拼只希望有個舒適的空間可以休息，請考慮看看。」

面對眼前可能的「未來房東」，林珍娜不疾不徐地把這段早已背得滾瓜爛熟的台詞講出來，希望跟室友們斟酌字句、排練過的「面試內容」可以博得房東歡心。

「我個人是已經放棄買房子，我沒有抱這個夢，不想被房貸綁住。我覺得如果沒有考慮另一半，我應該會一直租下去，頂多老了回家住，反正家裡有房子。」25歲的林珍娜道出了高房價時代下，自己早已放棄買房這個遙不可及夢想的真心話。

考量台北市的獨立套房租金負擔過重且居住限制多，林珍娜決定找3個朋友合租，打造「家」的感覺。為了尋找可以一起居住的整層住家，她在這一個月內已經看了超過15間房子，預算不斷拉高，從一人6,000塊拉到8,000塊，擇屋條件卻不斷降低：不用捷運站有Ubike就好、內裝不用漂亮乾淨可以接受就好⋯⋯。

好不容易找到一間位於內湖的三房家庭式住家，雖然租金3萬2有點超出預算，但室友們都很喜歡這間內裝美麗的物件，決定咬牙租下去。林珍娜迅速撥電話預約，成為了第一組看房的房客。儘管排在後面的看房人潮眾多，她在心裡盤算這次「租屋面試」應該十拿九穩，畢竟室友們都是上班族，收入穩定，應該不會出錯。

結果公布，房東最後將房子給了排在他們後面的工程師新婚夫妻，租屋市場的殘酷讓她心灰意冷，只能繼續尋找那個自己期望在這城市能擁有的「家」。最後幸虧朋友退租，她跟室友們才得以接手住進一間老公寓定居。

當「300萬人租屋需求」遇上「地下經濟市場」

台灣房價所得比十幾年來居高不下，根據內政部營建署今（2018）年4月最新發布的「房價負擔能力指標統計成果」，今年全國的房價所得比（註1）來到9.08，代表你需要9年不吃不喝，才買得起一戶中位數住宅總價（註2）。超過全國平均的縣市分別有：台北市（15倍）、新北市（12.75倍）、台中市（9.58倍），也顯示在北部和中部都會區居住大不易。

^{註1：房價所得比＝中位數住宅總價÷家戶年可支配所得中位數。代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低。}

^{註2：不動產實價登錄建物成交總價中位數查詢系統，2018年Q1的不含車位的房屋中位數總價為675.5萬元}

房價高漲的年代，租屋已成為越來越多人的居住型態，尤以都市人口居多。內政部統計，2017年租賃市場規模約98.5萬戶，相較2010年的80.8萬戶，成長21%。乘上每戶平均人口2.69，等於每年265萬人在外租屋生活，加上2017年教育部統計的外宿學生人數30萬，現今有租屋需求的人口數約300萬人，佔全台人口約八分之一。

但300萬人的需求，可能僅是租賃市場中的冰山一角。

長久以來，租賃產業在台灣從來不是「正式」的市場，這一個政府與民間都心知肚明的公開祕密背後，是高達9成房東都沒有繳稅的「地下經濟」。沒有人知道這個地下經濟規模究竟多大，目前官方對於租賃行情的唯一指標僅可從「不動產交易實價查詢系統」得知，僅規定由不動產仲介業者成交者才須登錄，自租並不列入。

房價高導致取得成本高＋「以租代買」需求提高＝租金上漲

為一探台灣租屋市場租金漲幅，《報導者》爬梳全台最大租屋網站591房屋交易網10年來（2008年～2018年）雙北的租金變化，以房屋類型區分，發現呈現普遍上漲的趨勢，尤其以「整層住家」漲幅最高，每坪租金中位數較10年前漲幅高達63％，2018年租金中位數21,000元；「獨立套房」次之，漲幅為43％，租金中位數11,000元；「分租套房」及「雅房」則較平穩，前者漲幅4％，租金中位數8,500元，後者平漲幅11％，租金中位數6,000元。

專長研究台灣貧富差距問題的中研院社會學所副研究員林宗弘認為，目前台灣貧富差距所得分配，是延著兩條界線分化，一條是勞資雙方，另一條則是戰後嬰兒潮與千禧時代成年人兩個世代，租金問題與後者較相關。戰後嬰兒潮世代是現今社會經濟資本較高的一群人，手握許多大坪數的整層住家房產。當這些物件被房價炒高，價格反映出的是買方的房貸利息升高，而非一般家庭收入增加幅度。

「戰後嬰兒潮世代的房屋沒辦法出脫，如果他不肯認賠殺出，房子就套在那邊，提供很高的租金來掠奪那些年輕的世代和家庭，住進去就開始付成長63％的租金，就算是雙薪家庭的薪資也不可能成長到63％，只有一些非常高收入的家庭才有辦法承擔大坪數的房子，」林宗弘說，現在的房市狀況等於買賣雙方僵持不下，房地產無法獲利的狀況下，屋主就可能將租金提高轉嫁租客。

從事租屋代管業務已逾20年的永勝租屋經理執行長徐銘達則認為，591租屋成交價還會有議價空間，需要再打個9折。但他關於租金上漲趨勢的看法則與林宗弘相同，後來蓋的房子造價高，取得成本也變高，屋主不租高則投報率太低，維持行情將來也可以賣個好價錢。

另一個原因是，近年房價高，讓買不起的人選擇租房觀望，租的需求變多了，租金也會上漲。只是，居住品質是否有跟著提高呢？

薪水漲幅追不上租金，房子愈租愈小、生活愈來愈糟

房租往往是租屋族選擇房子最大的考量。但多年來薪資成長的幅度牛步，行政院在今年5月針對我國薪資現況的一份報告中統計，2000～2017年本國籍名目薪資累積成長率約22%，對照個人租屋的熱門物件「獨立套房」的租金漲幅高達43％，薪資漲幅遠遠落後租金成長速度。

「年輕人只住得起雅房或分租套房，因為他只承擔得起這樣的價格漲幅啊。全家房型的家庭式公寓，或是大坪數的物件根本不用想，」林宗宏分析，目前社會所面臨薪資不上漲與低生育率的問題，都會反映應在房市結構上。

根據591的成交資料顯示，儘管租金一路上漲，不同房型的坪數中位數大多持平甚至減少。亦即繳的錢變多，空間卻沒變大，讓租客們的處境更雪上加霜。

終於找到一個月6千元便宜的分租套房的Eric，入住後卻噩夢連連。

「我後來發現花天板會漏水，房東說要找人來修，後來我發現根本就修不好。」某天Eric下班後發現賴以為生的筆電被整個浸溼，水不停從天花板流出，一問之下才知道原來是隔壁棟水塔壞掉，漏水問題多年一直無法解決。「房東真的很鳥，其實他一開始就知道修不好，但在帶看的時候都沒講，」他氣憤地說。

儘管跟房東反應，但換來的是治標不治本的補救方式，每隔一段時間房東就會叫人來替換天花板，讓水不至於浸濕整個板面滴下來。不僅天花板，連電視第四台、浴室瓦斯都常出問題，他必須自己想辦法解決。

居住環境的考量因素，還包含鄰居。「房東也有租給外勞朋友，他們常常會開趴很吵，我還要去敲門。曾經有人舉報這裡住非法外勞，警察過來臨檢皺著眉頭問我，這裡環境這麼差為什麼要住，我也不知道該說什麼，」Eric回想。

令人驚訝的是，他竟然在這樣的環境下住了兩年。問起為什麼不搬走，他只是淡淡地回答：「跟行業也有關係，我每天早出晚歸，這裡只是一個睡覺的地方。」他補充：「而且真的很便宜。」

工作多年的Eric在今年選擇與女友一起合租獨立套房，兩人一起分攤多出來的房租。儘管如此，他的房租支出仍增加了4,000元。「現在的房租大概就占我薪水四分之一吧。幸好最近有加薪，雖然沒有加很多至少有補貼到。但也不是每年都會加薪，也不知道房東會不會加房租⋯⋯」Eric無奈地說。

Eric的租屋經驗是許多年輕租客的縮影：「忍耐」與「妥協」似乎成了租屋生活的關鍵字，不透明的租屋行情，讓他無法把握同一個價格考量下，是否能找到更好的租屋選項；在所得有限的狀況下，只能小心翼翼的安排「租金」這個必要固定支出。

少子化社會裡，家庭想租屋卻關關難過

華人普遍崇尚「住者有其屋」的居住價值，「買房」更似乎是組成家庭的必要元素。但在房價高漲的今日，許多小家庭買不起房，「以租代買」成為長期、而非過渡的居住選項。

根據2016年內政部的住宅調查報告針對未來3年內居住需求調查，準備租屋的人數比10年前多了2.1倍，主因以「買不起房」最高，高達58.59%。

家庭成員的增加使得居住坪數需求往上提升，孩子的成長與教育環境又與區位息息相關，多重的變項與考量，加上租金的成長，都再再使得租房子這件事，對年輕家庭愈形困難。

40歲的謝錚誼育有3個孩子，她與先生決定搬出家中自立門戶時，兩人帶著兩小，加上肚中的孩子，一路尋尋覓覓想找到適合全家的租屋處，但發現要找到容納一家五口又便宜的房子，真的很難。他們無法負擔太貴的房租，因為光是生活費就壓得夫妻兩人喘不過氣。

「那時候是靠人家給第一個小孩的紅包撐了4個月，才能撐到後來找到工作。因為帶小孩很難找到好工作，那時候我領25K，我先生22K，加起來4萬多，生活才比較充裕一點，」謝錚誼回想當時狀況，苦笑著說。

為了省錢，他們選擇了當時最符合經濟能力的選項，一間位於新北市板橋區5樓的頂樓加蓋雅房，兩房一廳附廚房，加上水電僅需負擔13,000元租金，空間對當時的家庭狀況來講足夠了。但沒想到因為頂加悶熱，需要長期開冷氣降溫，電費兩期就衝到7,000塊。懷孕的謝錚誼也因為長期抱孩子上下樓梯身體不堪負荷，

有一好沒兩好，租金與住宿品質無法兼顧，也包含社區的環境。

「以前的板橋住處，不只家裡和儲藏室沒兩樣，老舊社區互相干擾的情形也很嚴重，3個小孩一起哭時引來鄰居關切，外頭則時常傳來鄰居的吵架、賭博聲，甚至長達半年不明原因的被鄰居跟蹤，回到家就趕快緊閉窗戶、拉上窗簾。」

隨著孩子越來越大，兩房的空間越來越不夠，家庭雜物和孩子們的玩具塞滿房間，搬家這個念頭越來越強烈。當時謝錚誼的大女兒被評估有發展遲緩的症狀，需要頻繁利用台北市的早療資源，母女不堪來回騎機車的疲累，最後決定在女兒上學的地方——台北市南區找新房子。

這時，謝錚誼發現她又懷孕了，她只能辭職當全職媽媽待產，而這次需要找能容納一家6口的租屋處，條件更多，租金也被拉高。雖然當業務的先生薪水有成長，仍只有4萬多塊。對比591房屋交易網上，台北市今年「整層租家」的成交租金行情中位數21,000元，足足佔了5成。

「依我們人數，在租屋市場不好找，基本需求要3房、30坪，在這邊至少都要25,000～28,000元。租屋族最大的困境還是在於可以支配的所得，跟可以租到的環境。希望讓小朋友在台北市，有比較好的教育資源，但是能夠租的地方較偏僻，居住環境就沒很好。」當時謝錚誼只能每天抓著手機，閒暇時就看租屋網，深怕錯過符合條件的物件。

「薪資影響家庭真的很大，租屋的價格不要超過三分之一會比較有安全感，超過二分之一壓 力就會來。如果臨時出狀況，就會沒辦法負荷。」她舉例，像孩子的早療費用就是一個固定支出，其他諸如生活費、孩子學費、看病費用等等都是負擔。

謝錚誼一家人最後透過崔媽媽基金會的媒合， 住進台北市南區一間位於一樓、40坪又有院子的房子，甚至還有一間地下室讓孩子們可以盡情玩耍，不用擔心吵到鄰居，經過補助後，僅要付13,000元的租金，大大減輕這個六口之家的壓力。

「原本要賣房的屋主，由於開價太高，一直賣不出去，就拿出來給政府『包租代管』，所以屋子整理得不錯。先簽約一年，之後看願不願意讓我們繼續住，如果不行就再找。租屋租久都有這種壓力，雖然可以在生活取得一些空間，但是哪天房東想賣掉也沒辦法。一直搬家很可怕，會覺得自己沒有根。」謝錚誼道出長期租屋族不確定的心情。

她表示，夫妻倆不是沒想過買房，但現階段財務狀況無法負擔。「我們家從先生薪水22K到現在46K，一 路撐過來，根本沒有辦法做太多選擇！租屋是目前最佳選項。」

老無所終：高齡者所面臨的租屋歧視

日本近年來時常出現關於「下流老人」的討論，指的是那些「過著最低限度的生活保護基準生活的高齡者」。這群人儘管年輕時收入達平均水準存了一筆錢或退休金，但因為壽命延長所負擔的生活、醫療費用也隨之增長，一旦家庭發生變故（例如：個人或家人面臨重大傷病、孩子無法負擔自己生活費用等），就容易墜入貧窮的生活中。

其中探討到日本公宅數量不足，許多老人無法忍受民間租賃住宅的租金負擔，因而用盡存款、失去住所。這樣臨老失所的低端老人，在台灣進入高齡社會後，也愈來愈多。只是，租屋巿場是一個殘酷舞台，不僅沒錢找不到好房，高齡、單親、身心障礙更是常被拒門外。

「租屋歧視就是創造台灣高房價的元兇之一，你白頭髮去租房子看看？年輕人拼死拼活都要買房，不然老了有錢都租不到房子！」永勝租屋經理執行長徐銘達不諱言，公司就曾接手過一位75歲老人的個案，有錢想租房但是被拒絕不下百次，只能被迫住在有如廢墟般的地下室或頂加雅房。

徐銘達將現有租屋選項分為4種：個體戶房東、代租代管物件、包租代管物件、社會住宅，他指出，其中以一般個體戶房東的歧視最強。在台灣9成租屋由個體戶小房東自租的狀況下，以年齡為變相的租屋歧視層出不窮。這些老人最後只能放棄居住品質，轉而到租金較低的舊城區尋找安身之處。（更多高齡租客所面臨的問題，請參考：危宅裡的蝸居晚年，地下獨老何時能「上岸」）

中年租客也焦慮：不敢想像未來老後要住哪？

對老年居住的焦慮，也反應在已邁入中年的租屋者身上。

50歲的阿齊就是一個例子。阿齊目前與先生、女兒一起在台北市東區租房，雖然母親曾買下一個20坪的小套房給她，希望女兒可以把它當成一個安身立命之處，但由於30年的老公寓套房修繕費用太高，加上母親生病需要一筆資金，於是阿齊決定脫手。

「那時候要照顧我媽媽 ，要忙著修房子又要帶小孩 ，就選擇要放掉一個東西。家裡有人生病的話，手上有一筆錢會比較好。當然知道房子你以後都買不回來，但沒辦法⋯⋯寧可趁著行情好賣掉 。我心裡當然還是捨不得，但覺得賣掉一個家，其實是要成就另一個家。」阿齊說。

身為心理師的阿齊目前是家中主要經濟來源，目前三房的整層住家月租3萬元，雖然低於行情，但也佔了她的收入的7成，生活費則是用賣房子的存款來補貼。「前年跟去年， 我其實有很強烈的念頭， 想要搬到一個比較便宜的房子 ，這樣才有一點未來可以看。」但相似條件的物件看來看去幾乎都要2萬5以上，而且生活機能沒那麼方便，多方權衡下夫妻選擇繼續租下去。

賣房後，想起母親說過無論如何都不能賣掉房子，阿齊有段時間非常沒有安全感：「我很害怕不穩定沒有保障 ，調適過相當長一段時間才接受這個狀態 ，我之前非常害怕沒有房子住。」她笑說自己每次都超準時繳交房租，因為很怕房東不租給他們了。

當被問到對老後的居住想像時，阿齊停頓了很久才回答：「你們提問，我才發現自己對於居住的想像已經沒有，已經很久都沒想過了⋯⋯。」

對她來說，上有母親要扶養、下有孩子要照顧，只能走一步算一步：「買房對我來講很遙遠，要付頭期款的話，要把所有保單、所有留給小孩子的儲蓄保險通通都截掉，搞不好還不夠。有些事情我真的沒在想以後，來到中年這個階段就覺得人生邊走邊看，應該沒有過不去的。」

當租屋成為一種居住選擇，政府準備好了嗎?

過去台灣社會價值普遍將「租屋」當成一個過渡階段，政府將房東與房客問題視為「私對私」的民法關係，不想介入。屋主比起投資租屋物件更喜歡靠房地產賺錢，而租客終極目標是要買房子，房子爛也就將就，社會並不重視租屋議題，租客也沒有意識自己的權益。

「台灣最大住宅問題是沒有選擇，如果想買房很好，可是沒有第二條路，沒有方式可以比較有尊嚴的居住。政府能蓋的社宅有限，把租屋市場弄好非常重要，」在民間長年關切社會住宅議題的都市改革組織祕書長彭揚凱說，儘管政府近年陸續推出租金補貼、社會住宅等居住政策，但他認為這些居住政策目標還是住者有其屋，只是暫時止痛而已。

要讓租屋市場正常化，讓社會大眾掌握行情，最關鍵還是要讓那些藏在黑暗中的租屋物件浮出來。

「稅通常是影響房東意願的罩門，」徐銘達直指房東長久以來不願意將物件攤在陽光下的原因。在台灣，自住跟出租影響3種稅：假設房東將原本自住的房屋改登記為出租用，將會新增租賃所得稅，以及房屋稅差2倍、地價稅差3倍。「我在民間做租屋仲介24年，9成房東沒報稅，這是大家公開知道的祕密，如果堅持要報，業績就掉9成。這是我心中很大的痛，不是不想合法，我合法就先活不下去啊！」他說。

為吸引房東，內政部於2017年開始試辦「包租」（租賃專業業者向房東承租房屋，後續轉租並管理）與「代管」（租賃專業業者代理房東管理出租物件）業務，希望完善租賃專業市場。房東只要透過兩者出租，每屋每月6,000元租金所得免稅，6,000～20,000元部分也能有53%的扣除額。另外，地方政府正在研訂減徵房東房屋持有稅金。配合包租代管，今年6月27日國內首部租賃專法「租賃住宅市場發展及管理條例」正式上路，明文加強規範租賃雙方的權利義務，是朝向租屋法制化的重要一步。

但徐銘達認為，稅優頂多不是抗性，不足以吸引房東，免稅才是最直接的作法。「在外面繳兩萬，若一進來不用繳錢，當然進來。但現在不是，在外不用繳、進來要繳錢。肖仔！」徐銘達也點出，許多房東也擔心跟政府打交道，會不會查稅查到其他出租物件，反而風險更大。

新時代的居住實驗，讓房東浮出水面

當政府陸續投入資源，欲導正地下化租屋市場的成效有待驗證，一群年輕人已從自己的生活經驗出發，摸索與實踐出一套有別於傳統的租屋型態。

成立於2016年的「玖樓」，源於一群長期在外租屋的學生，不希望只能關在各自的套房、雅房裡對著電腦上網吃便當，便共同承租市區內的舊公寓，重新規劃、修繕成一個可以真正生活、工作、人與人之間彼此交流的空間，再對外招租。

他們將既有的限制（台北市特有的密集公寓），轉化為更多可能的契機（在緊湊的空間中促進人與人的互動交會、進而形成共同的社群感），至今已經營了32個公寓，總共住了150位短則數月、長則3年的住戶。2017年，新北市政府更委由其管理兩處青年住宅（三峽、永和）近100位住戶的招租及社群活動等事宜。

玖樓的模式，近年來已被標舉為共居文化的典範。除了設計出細膩的合住機制、扣連當代工作與生活型態的變化，以及青年世代對於多元文化交流的嚮往，更關鍵的是，他們有著能讓無暇管理閒置房產的房東「浮上水面」的能力──而且是在誠實報稅的前提之下。

「大部分合作的房東都必須報稅，否則公司會計沒辦法核銷，這一直都滿掙扎的，因為房東還是傾向避稅。我們的經營優勢是短租居多，定價比年租高，居住密度高，單位換算下來，比自己出租多30～40%；再來考量時間、機會成本，交給我們管理，負責報修、招租等事宜，房東什麼事情都不用做，對於人在國外或退休不想管雜事的長輩，有很多誘因，」玖樓共同創辦人潘信榮說。

相較於一般民間租屋只提供硬體的房間，玖樓導入各項對於居住者的服務，從公共空間的使用設計、打掃服務、保險、通報維修等等，使得其租金較一般市場行情高，「租金提高應該是市場和產業健康化的過程，就像以前都是路邊攤，既不透明也沒有繳稅，一碗滷肉飯賣25塊，但食材來源安全嗎？能否保障消費者健康？其實租屋也一樣，如果這是一個良性的產業，在一定程度的修正後，往健康方向走，價格上漲是合理的，」潘信榮表示。

「租屋市場的base不是任何一個人可以去干擾的，租約一簽就是一年，不會突然漲租，彼此有充分競爭，這邊漲我找別人租，本質上它是一個消費財，」花敬群也認為，租屋市場一旦日益朝向正常化，增加的賦稅勢必會讓租金上漲，不可能又要馬兒好又要馬兒不吃草，如果提升租賃專業服務品質，合理反應在租金上是應該的，屆時政府將以「租金補貼」政策來補貼。

當未來越來越多房東進入專業系統後，政府能掌握的租金資訊才能夠完整。這條讓租屋黑市走向陽光的改革路，現在正要開始。

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