去年2020年12月11日參加安富財經科技五週年研討會,我在研討會的演講完整內容如下YouTube 網站連結。

《自動估價模型在公私部門的應用》
專題演講文字內容摘要
張金鶚博士...
清華大學科管院榮譽講座教授
安富財經科技榮譽顧問

I.公部門的應用

1、實價登錄檢核

實價登錄制度的問題,包含非即時、模糊化、易操弄。實價登錄資料往往有1至2季的落差,預售屋資訊的落差更長達2至4年,因此「即時性」有加強的空間。「模糊化」的問題,在實價登錄2.0正式上路前,區間門牌一直無法提供使用者有效的資訊。而實價登錄的關鍵問題在於「查核」機制,目前雖然裁罰金額提高,但被查到的機率如果太低,還是會有心人士鋌而走險,因為「機率 x 金額 = 期望值」,導致實價登錄容易「被操弄」。以新北市政府為例,安富財經協助新北市的時加登錄申報案例,透過「好時價」模型查核所有案例,幫助新北市透過大數據補齊資料的缺失欄位,同時掃描每一筆價格資訊,若價格異常則需要查核並要求申報人限期改善。此外,還協助其他中央及地方政府,延伸應用模型在租金估價、樓層別效用比、重複交易配對等方面。

2、地價模型建置

地價模型建置的部分,因為台灣的制度是「房地分離」分別課稅,不像美國的財產稅(property tax)是房地合併計算,所以需要分別取得房屋價格及土地價格,但是受限於土地交易的資料較少,因此安富財經已經連續三年協助內政部以自動估價模型,把房屋交易的資料,分離出土地價格,藉此擴充土地的價格資訊,再透過電腦來劃設「地價區段」,以及篩選出基準地並進行估價。在自動估價模型的表現上,無論在房屋或是土地模型,安富財經都已經取得相當好的成果,符合國際標準對於估價模型的檢核要求。

3、房價指數

安富財經同樣協助內政部編製全台的房價指數,以「季指數」的方式提供社會大眾及相關單位了解房價的變動情形,作為房市調控政策的參考。此外,安富財經和清華大學安富金融工程研究中心合作,共同編製「清華安富房價指數」,以「月指數」的方式,每月更新提供全國、各縣市及六都行政區的房價指數,同時即時預測(Nowcast)到當月的指數。

II.私部門的應用

1、房價熱點

過去金融機構在做房貸,受限於行政資訊或地理資訊的限制,都是以行政區界線設定放貸標準,無法精確反映房價,例如信義區內的六張犁及台北101,就會被設定為同個標準,但房價差異很大。因此,透過地理資訊系統,配合房價模型,可以協助金融機構以更精準的方式,突破傳統行政區的界線,以更細緻的標準承作房貸業務。

2、新建案及社區

因為預售屋的價格資料屬於先行指標,會帶動中古屋的價格走勢。透過國泰建設的新建案資料庫,結合實價登錄資料庫,補充現行資訊的不足。目前在好時價的網站上,已經有新建案及社區的資料庫,提供過去到現在的預售屋資訊,以及全台5萬個社區的成交行情、建設公司、營造廠商、戶數、完工時間等資訊。

3、房貸資訊

房貸資訊的部分,好時價整理了十餘間金融機構的房貸方案,提供使用者快速搜尋、比較哪些銀行提供的方案適合自己的需求,也提供銀行之間互相參考。

III.未來展望

在實價登錄制度的精進上,應用不動產自動估價模型,協助實價登錄資料有效查核、正確揭露,增進資訊的即時性及正確性,並延伸應用至住宅資訊的透明化,揭露社區行情(實價資訊、價格趨勢、完整履歷、宜居指標),建立樓層別效用比的客觀資訊,以利計算區分建物的市值。最終將估價結果科學化,建置住宅不動產資料庫,以精進房地價格查估,並提升登記業務效能。同時系統性自動化房地分離作業,使各別宗地有其土地價格。

https://youtu.be/HMz9SotyMDI

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最近南韓昌原市為提振生育,祭出「生三孩免房貸」計畫,台灣能否學習採行?蘋果日報記者訪問我的看法,昨天1/26刊登新聞如下。

我認為根本原因是在高房價,若不認真面對解決不合理高房價,政府不可能長期補貼生育家庭的房貸負擔,如此將「倒果為因」,不但未能解決問題,反而更助漲高房價,政府用全民的稅收補貼生育經費亦不合理。

若能透過囤房稅,除可抑制房價,還可增加地方稅收財源,改善托育等相關建設,促進生育,甚至進一步提供生育的「交叉補貼」,如此才符合公平與效率「生育政策」的根本之道!

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昨天1/24(日)晚上10點民視「異言堂」播出《租屋黑市 諸事不順》上下二單元,訪問我及其他相關人士的看法。台灣租屋市場問題非常嚴重,尤其涉及弱勢家庭的居住問題,更需要政府投入更多的資源與人力關注,積極面對解決,才能真正落實居住正義的目標!有興趣的朋友可以看看。

https://youtu.be/yUjenx_G-0I

https://youtu.be/GWPnlTAd-70

前陣民視新聞「異言堂」專題報導《買房好難~誰推高房價?》,記者來採訪我對當前高房價及政府抑制炒房政策的一些看法,最近播出,有興趣的朋友可以看看各界說法。我的訪問內容是在第二個單元,如下連結。

https://youtu.be/KYIyInZN9K4

遠見天下文化幫我在線上的hahow(台語「學校」)開設新課程。預計2021/2/9開課上線。原先計劃募資30位學員,目前已有242位學員報名了。內容主要針對首購族及換屋族,共有6章27個單元,還有作業功課喔!有買房規劃的朋友,進場前記得先做好功課!
📍詳細課程內容:https://lihi1.cc/7EsZV

2021房市趨勢的一些看法供參考!鏡週刊前陣子訪問我和二位業者的看法。

在認清房市大環境下,更要關注房市小環境的各不同小區域、社區個案產品趨勢差異。當然在房市大環境受到抑制炒房的政策壓力下,房市個案勢必受到波及影響!

每個人必須自己認清自己的財務負擔能力與區位和產品偏好,自己判斷選擇!自己負責!

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明天1/15(五)蘋果日報將刊登我第59篇一月份專欄《社宅應補貼「家戶」而非「房子」》。此文主要探討社會住宅可負擔與可持續的困境。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登,提前分享,其內容如下連結(副標為編輯所下)。為方便大家閲讀,我將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄:社宅應補貼「家戶」而非「房子」

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(張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授)

前陣台北市明倫社會住宅引發熱議,其中主要源於高達4萬多元的租金及大坪數大陽台的社宅,進而衍伸出許多關於居住正義與社宅政策的不同觀點討論。

柯市長最近的社宅專案報告,強調社宅政策必須要「政府財務可持續」,因此社宅租金計算必須要100%的自償率;然而民間社福團體卻從「民眾租金可負擔」的角度,強調社宅為福利設施,本應透過租金補貼協助弱勢家庭的居住困難。

面對弱勢家庭的「可負擔」及政府「可持續」的社宅,這兩者如何取得適當平衡呢?首先,我們應先釐清社會住宅的目標是在「幫助『弱勢』家庭的居住問題」,而「興建社會住宅」只是其中的一個手段。因此,若強調100%自償性的興建社宅手段,沒有編列充足的預算補貼,忽略了原本要幫助弱勢家庭的居住目標,社宅興建數量僅是表象的政治口號,手段與目標本末倒置了。

由於社會住宅補貼的資源有限,包括興建數量及經費編列,因此,社宅補貼的「公平與效率」以及政府的「開源與節流」即是關鍵。

不應過度誇大混居議題

根據《住宅法》規定,社宅目前僅提供30%數量給弱勢家庭,而有70%並非弱勢家庭,若社宅補貼同樣也讓70%受惠,顯然並不公平,也不節流。原本這三七比的社宅「混居」政策,是想要避免過去國宅「貧民窟」化標籤的刻板印象。尤其透過國外已有「大量」的社宅存量經驗,混居對社會融合較有幫助。然而在台灣當前只有非常「少量」的社宅數量下,有限的資源補貼應以多少比例混居較為適當呢?

在台灣,目前已有良好的社宅規劃興建與委外的專業管理維護及違規記點制度,傳統貧民窟的刻板印象應該不復存在。加上根據學界的實證研究,社宅週圍房價水準因有社宅興建而增值,顯示「混居」議題不應被過度誇大。

為能更「公平且效率」的幫助弱勢家庭的居住目標達成,建議修改《住宅法》及政府的實務運作,反過來將較多的7成社宅數量提供給弱勢家庭,另外3成給非弱勢家庭才較合理。而且此3成非弱勢家庭也可設定「青銀」、「社工」或「警消」等為優先對象,藉此混居幫助弱勢家庭的生活,達到社宅真正目標,如此社宅補貼的正當性也才能獲得社會的認同。

當前為達成弱勢家庭可負擔的租金水準,僅針對「弱勢家庭」的房屋及地價稅的減免是必要的,但對「非弱勢家庭」的社宅居住,在地方財政困難下,仍應審慎評估。

當然降低社會住宅的成本並非只有降低房地稅負減免一途,如何降低興建成本與建築標準,適合的房型產品及公設陽台面積配置,以及租金的合理計算方式,均應透過全面弱勢家庭及租屋市場的居住調查檢討,以符合弱勢家庭的居住需求。

達到交叉補貼公平機制

在掌握弱勢家庭的居住需求、負擔能力以及租屋市場的合理租金水準下,政府應針對「住宅法」第25條訂定社宅租金分級收費標準,然後針對不同弱勢家庭根據其不同的負擔能力給予不同的租金差額補貼,達到社宅住戶可負擔的目標。另外,為能彌補地方財政損失,且不應以100%自償性作為「協助弱勢家庭」為德不卒的社宅租金計算方式,那麼政府應如何解決社宅「可持續」的問題呢?

在「開源」上,建議應增加房地產稅賦「持有成本」,包括地方政府適度提高「稅基」及中央政府的「稅率」,同時明訂此部份稅收應挹注社宅基金的經費補貼。

另外,從稅負「公平」的考量,政府更應落實「囤房稅」及「豪宅稅」,讓多戶房產及豪宅持有者補助弱勢家庭居住的社會住宅,達到「交叉補貼」的公平機制。除此之外,為能更有「效率」的全面協助弱勢家庭的居住問題與環境,政府應投入更多的人力資源,面對解決「租屋黑市」的問題。如此不但能提升弱勢家庭的租屋安全與品質,也能增加稅收,以便挹注社宅經費的不足。

總言之,社會住宅的目標是以協助弱勢家庭的居住困境為主,因此認清是要幫助多少弱勢家庭而非興建多少社宅數量,補貼的對象應是「家戶」而非「房子」,千萬不要混淆了!

https://tw.appledaily.com/…/202…/3ONQ273MGNFVBKZ6LYPZDY6QPA/

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大愛「人文講堂」將我24分鐘完整版的影片剪成3分鐘精華版影片,有興趣的朋友可以看看。

掌握買房的關鍵要素,要注重房屋品質與鄰里區位,但不盲目追求市場趨勢,將「市場之尺」結合「心中之尺」,找到適合自己的房子。

【住房自由的人生】...
張金鶚 清華大學科技管理學院榮譽講座教授

24分鐘完整版 👉 http://yt1.piee.pw/39kbe5

3分鐘短版 👉 https://pse.is/3bf4yr

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前陣子接受網路評論家「馬力歐」的專訪,談論我個人的求學生涯、教書經歷心得、國內外住房經驗、副市長任內想法、住房評估選擇、好時價的應用、當前房地產政策及未來房市的看法。

最近播出整場訪問有100分鐘,非常長但相當完整述說我個人為何以房地產作為人生志業的理念。有興趣的朋友可以靜下來喝杯茶,慢慢聽我娓娓道來⋯!

https://podcasts.podinstall.com/…/202101080930-s5ep01-fang-…

前陣子接受大愛電視台的「人文講堂」邀請,演講《住房自由的人生》。

明天1/9 (六) 17:00於大愛一臺(ch 9)會首播喔!有興趣的朋友可以看看!

希望大家無論租屋或買房,都要跟隨內心的想法與需求,讓自己住得開心。

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24分鐘完整版 👉 http://yt1.piee.pw/3bhz8g

一臺➡️首播 首播 1/9 (六) 17:00 重播 1/10 (日) 10:30
二臺➡️首播 1/8 (五) 00:30、09:30 重播 1/9 (六) 21:00、1/10 (日) 17:00

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昨天1/6(三)下午受邀到立法院參加江永昌及吳玉琴立法委員舉辦的「社宅租金合理化系列公聽會(一)房地稅負減免」相關內容、新聞報導及個人發言詳如下,有興趣的朋友可以參考。

基本上我支持對弱勢家庭居住的社會住宅給予房地稅負的減免,以減少其負擔,達成「可負擔」的弱勢家庭居住協助目的。

我也清楚政府必須面對「可持續」的社會住宅提供的弱勢家庭的需求困境。

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面對弱勢家庭的「可負擔」及政府「可持續」的社會住宅,這兩者如何取得適當平衡呢?

社宅補貼的「公平與效率」以及政府的「開源與節流」即是關鍵。

社宅目前僅提供30%給弱勢家庭,而有70%並非弱勢家庭,若房地產稅負也讓70%受惠,顯然並不公平,也不節流。

根本解決之道是應提高社宅給弱勢家庭的比例(例如反過來是70%弱勢家庭,30%非弱勢家庭),並且只針對弱勢家庭居住的社宅提供減免,才較符合公平及減少政府財政負擔。

另外,為能彌補地方財政損失,且不應以100%自償性作為「協助弱勢家庭」為德不卒的社宅租金計算方式,政府應如何解決呢?

在「開源」上,即應增加房地產稅賦「持有成本」,這包括地方政府的「稅基」及中央與地方政府的「稅率」提高訂定。而且明訂此次部份稅收應溢注社宅基金的經費補貼。

更重要的是從稅負「公平」的考量,政府應落實「囤房稅」,讓多戶房產持有人補助弱勢家庭居住的社會住宅,達到「交叉補貼」的公平機制。

當然,降低社會住宅的成本並非只有降低房地稅負減免一途,如何降低興建成本與標準,適合的房型產品及面積配置,以及租金的合理計算方式均應全面檢討,以符合弱勢家庭的居住需求。

除此之外,為能更有「效率」的全面協助弱勢家庭的居住問題與環境,政府應投入更多的人力資源面對解決「租屋黑市」的問題,如此不但提升弱勢家庭的居住安全與品質,也能增加稅收,同時溢注社宅經費的不足。

總言之,社會住宅的目標是協助弱勢家庭的居住為主,因此補貼的對象應是「家戶」而非「房子」!千萬不要混淆了!

https://www.coolloud.org.tw/node/95169

https://www.google.com.tw/…/realtimen…/20210106004791-260407

https://m.youtube.com/watch?v=I2ZUyzLIybs

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前陣子我接受黃大米的訪問,談到了「買房、換屋如何評估」。買房自住是基本道理,只是這幾年房價飆漲,大家購屋若只思考增值性,一不小心就會變成蛋黃區的屋奴!
全部精彩訪談,請收聽黃大米的Podcast :https://reurl.cc/Y6xjWx

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黃大米

「買房、換屋如何評估」

買房首重區位,有學校有公園更是首選,對於研究房地產三十幾年的張金鶚教授當然也懂這道理,但對於區位他有自己的獨到見解:「大安區有學校有公園,文山區也有學校也有公園,大安區一坪80幾萬,文山區一坪60幾萬,價格差這麼多,你要選自己要住的區位,適合自己住的房子,而是去買投資用的房子,讓自己生活痛苦。」...

買房自住是基本道理,年年飆漲的房價,讓人起了貪念,不看眼前圖未來,購屋變成投資,思考的都是增值性,讓自己成為蛋黃區的屋奴。張金鶚覺得挑房子你要有自己心中的好區位,最好跟市場逆勢,「

「你如果一間房子沒有住五到七年,就不要買房,住滿七年以上,換屋成本低,也往往會有不錯的增值。」根據張教授的研究,買第一房跟第二房往往息息相關,「每隔十年你大概可以換個房子,因為房子會舊,你的所得會增加,大概在十年的時候會有黃金交叉,房子住七年以上,換屋的成本會降低不少。」

幾年前房市流行賣豪宅,這些年流行小宅,對於買小宅,張金鶚卻很反對,「小宅住不久,現在公設比這麼高,住不到三五年你就崩潰了,到時候一堆小宅要賣你也賣不高。」

天下文化提供兩本張金鶚老師的新書「住房自由的人生」,只要留言跟分享貼文就可以抽,即日起到3號公布得獎名單

書名:住房自由的人生

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昨天看到各大媒體都在頭條報導台豬便當漲10元的新聞,但同時內政部發布去年第三季房價六都全面上漲,光是一季的房屋漲價遠超過10萬元!台灣房價不合理上漲的問題需要獲得更大的關注。

有感而發寫了篇讀者投書給聯合報,今天1/4刊登如下連結。有興趣的朋友可以看看!

https://udn.com/news/story/7339/5144848…