Immobile restituito in ritardo: risarcimento danni

Come si calcola e a quanto ammonta l’indennizzo che il conduttore deve versare al locatore per non aver rilasciato i locali entro la scadenza del contratto?

Hai dato in affitto un appartamento o un negozio commerciale, ma alla scadenza del contratto l’inquilino non ti ha restituito l’immobile. Questa protratta occupazione potrebbe comportare conseguenze negative a livello economico: fino a quando non verranno rilasciati, non puoi affittare quei locali ad altri, e neppure utilizzarli tu stesso. I migliori contratti prevedono un’apposita clausola penale per cautelare il proprietario dal rischio della ritardata consegna, ma non sempre è così; talvolta, questa eventualità non viene prevista, ma poi il danno si verifica comunque e va riconosciuto in qualche maniera. Inoltre, in caso di immobile restituito in ritardo il risarcimento dei danni causati dall’inquilino potrebbe essere ben maggiore della penale che era stata prestabilita, magari in misura forfettizzata e di importo contenuto, che si rivela insufficiente a coprire gli effettivi danni riportati.

È chiaro che l’occupazione di un immobile a contratto ormai scaduto è illecita, ma in concreto come si calcola e a quanto ammonta la cifra spettante al proprietario che è costretto a subire questa situazione? Una sicura base di riferimento è data dall’ammontare del canone stabilito, che dovrà essere versato dall’inquilino anche dopo la scadenza del contratto e fino al giorno del rilascio. Oltre a questa somma di partenza, potrebbe essere riconosciuto un importo maggiore, a condizione, però, che il proprietario dimostri i danni ulteriori che ha subìto in conseguenza della protratta occupazione e della correlativa indisponibilità dell’immobile.

Adesso vediamo come si applicano in concreto queste diverse ipotesi e, dunque, come viene riconosciuto e liquidato il risarcimento dei danni per un immobile restituito in ritardo.

Obbligo di restituzione dell’immobile

L’art. 1590 del Codice civile disciplina l’obbligo di restituzione dell’immobile dato in locazione o in affitto (il termine affitto è riferito propriamente alle aziende produttive, anche se nella prassi comune è diventato sinonimo di locazione). La norma stabilisce che il conduttore – cioè colui che ha ricevuto i locali – deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d’uso.

L’obbligo di restituzione dell’immobile sorge alla scadenza del contratto di locazione, che deve prevedere il termine di durata pattuito dalle parti, ma può essere integrato dalla legge se non raggiunge il minimo stabilito per ciascuna tipologia di contratto. La durata del contratto di locazione, a sua volta, dipende dalle esigenze abitative o commerciali per cui esso è stato stipulato.

Durata del contratto di locazione

I contratti di locazione, abitativa o commerciale, hanno una durata prestabilita dalla legge e dalle parti. In particolare:

• un contratto di locazione ordinaria ad uso abitativo a canone libero ha una durata di 4 anni più 4 di rinnovo automatico (è la formula “4+4”), e in seguito si rinnova per un analogo periodo, salvo disdetta anticipata;
• un contratto di locazione a canone concordato (detto anche “calmierato” perché il prezzo è stabilito in base ad accordi territoriali) è valido per 3 anni più 2 di rinnovo automatico ad ogni scadenza, se non c’è disdetta;
• un contratto di locazione ad uso transitorio, come quello per gli studenti universitari, ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, salvo rinnovo;
• un contratto di locazione commerciale ha durata minima di 6 anni (9 anni per le attività alberghiere e teatrali) e massima di 30 anni.

Se le parti hanno stabilito una durata del contratto di locazione inferiore a quelle che abbiamo esposto, essa si intende riportata al minimo legale previsto per ciascuna tipologia di contratto (ad esempio, una locazione abitativa ordinaria pattuita per soli 2 anni è estesa a 4 anni).

Danno da ritardata restituzione dell’immobile

Se il conduttore non libera i locali entro la scadenza stabilita, e dunque omette di restituire l’immobile al locatore, deve versare – a partire dalla data di scadenza del contratto di locazione, e fino al momento dell’effettivo rilascio dell’immobile – un’indennità di occupazione, il cui ammontare è commisurato al canone periodico stabilito durante la vigenza del contratto.

L’art. 1591 del Codice civile contempla l’ipotesi di danno causato dalla mancata restituzione dell’immobile alla scadenza e dispone che: «Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno».

Ci sono, quindi, tre ipotesi:

• il contratto di locazione ha prestabilito l’ammontare del corrispettivo spettante al locatore per l’occupazione oltre la scadenza, e in questo caso la somma che il conduttore gli dovrà versare corrisponderà all’importo predeterminato tra le parti (ad esempio, un canone aumentato di una certa percentuale);
• il contratto di locazione non ha previsto l’importo da riconoscere al locatore per la mancata o ritardata consegna dell’immobile, e allora esso sarà determinato in una cifra pari a quello del canone stabilito in precedenza, senza incrementi;
• in entrambi i casi, se il locatore ha riportato un maggior danno, dovrà essere risarcito dal conduttore per il corrispondente importo ulteriore, a meno che il contratto non contenga una clausola penale per quantificare in via anticipata ed esaustiva l’ammontare di tali danni derivati dal ritardo nella riconsegna dell’immobile.

Come ottenere il risarcimento dei danni ulteriori?

Per ottenere risarcimento dei danni ulteriori, quelli che la norma codicistica che abbiamo esaminato chiama «il maggiore danno», il proprietario dovrà dimostrare, caso per caso, la loro effettività e la loro consistenza. La principale voce di danno consiste nel lucro cessante, rappresentato dalla perdita di guadagno insita nel fatto di non aver potuto affittare l’immobile ad altri. L’ammontare sarà stabilito in base alle caratteristiche dell’immobile, alle sue possibilità di utilizzo (anche in relazione alla zona in cui si trova) e ai canoni di mercato per immobili analoghi. In altre situazioni, il proprietario potrà essere stato danneggiato dal fatto di non aver potuto vendere l’immobile occupato, o di averlo venduto a un prezzo inferiore proprio perché esso non era libero da persone e cose.

Il principio di fondo è che spetta sempre al locatore dimostrare un danno maggiore di quello insito nella semplice perdita del corrispettivo convenuto con l’inquilino occupante e che, come abbiamo visto, è commisurato al canone di locazione che pagava (o avrebbe dovuto pagare, se nel frattempo è divenuto moroso, come spesso accade). Quindi, il canone pattuito in precedenza è il termine di riferimento minimo, al quale possono aggiungersi gli ulteriori danni che il locatore riesce a provare di aver subìto.

Una recente pronuncia della Cassazione [1] ha chiarito che il termine di prescrizione del diritto al risarcimento dei danni derivati dal ritardo nella restituzione dell’immobile è di 10 anni, in quanto l’art. 1591 del Codice civile «ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell’obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto» e, dunque, non soggiace al termine di prescrizione breve ma rientra in quello ordinario.