Procedura civile

Garanzia per evizione: la guida completa

Analisi pratico-teorica sui principali aspetti dell’obbligazione di garanzia del venditore

Di Irene Marconi

Avvocato

Email: [email protected]

Laurea in Giurisprudenza (110/110 con lode) presso l'Università degli Studi di Firenze.

Avvocato del Foro di Pistoia, mediatore civile e commerciale.

Ambiti: diritto civile, commerciale e diritto di famiglia.… continua a leggere

Pubblicato il 19/11/2019

L'evizione si verifica quando il compratore è privato in tutto o in parte del bene acquistato, a causa di una pronuncia giudiziale che stabilisce, in favore di un terzo, l’esistenza di un difetto di titolarità in capo al venditore che non avrebbe potuto trasferire il bene.

Sommario

1. Cos’è la garanzia per evizione?

A norma dell’art. 1476, primo comma n. 3 c.c. la garanzia per evizione è una delle obbligazioni principali del venditore.

Si ha evizione, come detto, quando il compratore è privato in tutto o in parte del bene acquistato, a seguito di una pronuncia giudiziale che accerta, in favore di un terzo, l’esistenza di un difetto di titolarità in capo al soggetto venditore che non poteva quindi validamente trasferire il bene.

La garanzia per evizione è una tipica obbligazione di garanzia: ciò significa che la prestazione dell’obbligato non consiste in un comportamento, attivo od omissivo, ma nell’assunzione di un rischio.

Concludendo il contratto il venditore assume infatti il rischio di dover tenere indenne il compratore dalle conseguenze cui dovesse andare incontro qualora il diritto dell’alienante sul bene risultasse viziato, inficiando il trasferimento di proprietà.

2. Quando si applica la garanzia per evizione?

2.1 Presupposti

Presupposto imprescindibile affinchè la garanzia possa operare è che un terzo vanti un concorrente diritto sul bene venduto, tale da precludere, in tutto o in parte, la titolarità dei diritti del compratore sul bene.

La giurisprudenza ha chiarito che non è necessario che il compratore sia spossessato materialmente del bene, tuttavia non basta neppure che il diritto dell’acquirente sia limitato o menomato in via meramente astratta e ipotetica.

Occorre piuttosto che un terzo abbia agito in giudizio, esercitando vittoriosamente un’azione (di rivendicazione, confessoria o di riduzione) sul bene venduto e che quindi sia stato accertato in maniera definitiva il difetto di titolarità dell’acquirente, per effetto di un vincolo che ha impedito al contratto di vendita di produrre l’effetto traslativo che gli è tipico.

La tesi maggioritaria ritiene che l’evizione consegua a fatti anteriori al contratto di vendita, tuttavia non è escluso che dipenda anche da accadimenti successivi: basti pensare all’ipotesi di vendita immobiliare in cui il compratore rivende a sua volta il bene ad un terzo, il quale trascrive per primo l’atto rispetto al suo dante causa.

2.2 Ambito di applicazione

L’ambito “naturale” di operatività della garanzia per evizione è il contratto di vendita.

Proprio perché concepita allo scopo di tutelare l’acquirente qualora perda definitivamente il diritto acquistato, è opinione condivisa che la garanzia per evizione si applichi a tutte le tipologie di vendita, sia ad effetti reali che ad effetti obbligatori.

Va da sé che in quest’ultimo caso l’operatività dell’istituto sarà subordinata all’effettivo trasferimento del diritto in capo all’acquirente.

Discussa è invece l’applicazione della garanzia al contratto preliminare di vendita.

I sostenitori della tesi negativa muovono dalla considerazione che il promissario acquirente non è proprietario del bene fino alla stipula del contratto definitivo: mancherebbe quindi il presupposto fondamentale per l’operatività della garanzia, ovvero che l’acquirente sia (almeno formalmente) proprietario del bene e che il suo acquisto possa essere vanificato dalla rivendica ad opera del terzo.

Chi argomenta in senso opposto osserva invece che malgrado il preliminare di vendita non trasferisca la proprietà, è pur sempre vero che se il promittente alienante non può adempiere (ostandovi il diritto del terzo), è inadempiente al pari del venditore e dunque tenuto a prestare la garanzia.

Come vedremo meglio oltre, la garanzia per evizione trova applicazione anche in caso di donazione, seppur con un ambito di applicazione più ristretto.

Di evizione si parla infine anche all’art. 758 c.c., ove si prevede che i coeredi si devono vicendevolmente garanzia per le (sole molestie e) evizioni derivanti da cause anteriori alla divisione.

Si specifica a tal proposito che la garanzia non ha luogo se è stata esclusa con clausola espressa nell’atto di divisione o se il coerede soffre l’evizione per propria colpa.

Quella appena considerata è tuttavia un’ipotesi di garanzia per evizione sui generis.

Dalla lettura del successivo art. 759 c.c. si desume infatti che, in questo specifico caso, il solo scopo della garanzia è quello di ripartire (pro quota) tra i coeredi il rischio di evizione gravante su ciascuno di essi.

{box_nel_testo_1}

3. Tipologie di evizione

3.1 Evizione totale (art. 1483 c.c.)

Sussiste quando il compratore perde integralmente la titolarità sul bene acquistato, all’esito del vittorioso esperimento dell’azione promossa dal terzo.

Esempio:

Tizio vende un bene a Caio, che ritiene di esserne divenuto proprietario finchè Sempronio non ottiene una pronuncia giudiziale che accerta che è lui, e non Tizio, il vero proprietario del bene, con conseguente condanna di Caio alla restituzione.

In realtà l’accertamento giudiziale in favore del terzo non accerta la perdita del bene da parte del compratore (che di fatto non lo ha mai acquistato) ma ne sancisce definitivamente il mancato acquisto, attestando l’esistenza di un vizio che ha impedito al negozio di vendita di produrre l’effetto traslativo che gli è tipico.

In caso di evizione totale l’art. 1483 c.c. prescrive che il venditore è tenuto a corrispondere al compratore:

il risarcimento del danno a norma dell’art. 1479 c.c. (rimborso del prezzo del bene e di eventuali spese di manutenzione dello stesso, nonché delle spese sostenute per la vendita);
il valore dei frutti che costui è tenuto a restituire a colui da cui ha subito l’evizione;
le spese che questi ha sostenuto per la denuncia della lite;
le eventuali somme che questi dovrà rimborsare all’attore.

In pratica il venditore dovrà ripristinare lo status quo ante, ovvero la situazione economica in cui si trovava l’acquirente prima della vendita.

3.2 Evizione parziale (art. 1484 c.c.)

Ricorre quando il compratore perde, seppur solo parzialmente, il diritto di proprietà sul bene a seguito dell’accertamento giudiziale del concorrente diritto di proprietà di un terzo su una porzione del bene venduto.

Esempio:

Tizio vende a Caio un terreno di 200 mq.

All’esito dell’azione intrapresa da Sempronio, Caio scopre che 50 mq del terreno da lui acquistato non erano di proprietà di Tizio ma appunto di Sempronio.

Caio è quindi privato del diritto di proprietà (che credeva di aver acquisito anche) su quella porzione di terreno che è stata oggetto dell’accertamento giudiziale reso in favore del terzo.

A norma dell’art. 1484 c.c. il compratore che subisce l’evizione parziale della cosa ha diritto di chiedere, alternativamente:

la risoluzione del contratto;
la riduzione del prezzo,

fermo in ogni caso il risarcimento del danno, così come previsto in caso di evizione totale.

3.3 Evizione limitativa o minore (art. 1489 c.c.)

Si tratta di una particolare ipotesi di evizione che ricorre ogniqualvolta il diritto di proprietà del compratore è parzialmente limitato, all’esito di un provvedimento giudiziale che accerta l’esistenza di diritti reali minori o di altri pesi sul bene venduto.

Esempio:

Un soggetto acquista un immobile ritenendolo libero da oneri e pesi; successivamente scopre che è gravato da un diritto di servitù, di cui il venditore non lo aveva informato prima dell’acquisto.

Mentre l’evizione parziale comporta una limitazione quantitativa (il compratore è infatti privato di una porzione del bene), in caso di evizione limitativa il bene rimane interamente di proprietà dell’acquirente, che vede limitata solo qualitativamente la sua facoltà di goderne.

L’evizione limitativa è contemplata dall’art. 1489 c.c., che prevede che "Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480".

3.4 Evizione c.d. “evitata” (art. 1486 c.c.)

L’art. 1486 c.c. contempla l’ipotesi in cui il compratore riesca ad evitare l’evizione pagando una somma di denaro a colui che sia stato accertato giudizialmente essere il titolare di un concorrente diritto sul bene acquistato.

Si parla a tal proposito di evizione “evitata” e la norma prevede che in tal caso il venditore possa liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia rimborsando al compratore la somma pagata, gli interessi e le spese sostenute.

3.5 Evizione invertita (art. 1486 c.c.)

L’opinione prevalente è concorde nel ritenere applicabile la citata disciplina dell’art. 1486 c.c. anche ad un’ulteriore ipotesi di evizione, c.d. “invertita”, che ricorre quando il compratore, venuto a conoscenza dell’altruità del bene venduto, ne acquista la proprietà dall’effettivo titolare.

L’acquisto dal terzo può avvenire a titolo oneroso o a titolo gratuito: nel primo caso si applica l’art. 1486 c.c., mentre se l’acquisto è a titolo gratuito opera l’art. 1483 c.c., per cui il venditore dovrà rimborsare al compratore il prezzo del bene, le spese sostenute e risarcire il danno.

4. La disciplina di riferimento

4.1 Garanzia per evizione: le azioni a tutela del compratore

L’esame delle azioni previste a tutela del compratore in caso di evizione impone di distinguere tre eventualità, a seconda del momento in cui l’acquirente prende atto dell’esistenza di un difetto nel diritto del proprio dante causa.

Potrà dunque aversi:

pericolo di evizione;
evizione minacciata o pretesa dal terzo in giudizio;
evizione compiuta.

4.1.1 Pericolo di evizione

Può accadere che il compratore abbia fondate ragioni di temere che la cosa acquistata sia rivendicata, in tutto o in parte da terzi o che sia gravata da garanzie reali o da vincoli conseguenti a pignoramenti o sequestri non menzionati nel contratto di vendita.

In questi casi, pur non potendo invocare la garanzia per evizione, gli artt. 1481 e 1482 c.c. consentono al compratore di tutelarsi sospendendo cautelativamente il pagamento del prezzo.

Le predette norme precisano che:

se vi è pericolo di rivendica la sospensione del pagamento del prezzo è tuttavia esclusa se il venditore presta idonea garanzia e se il pericolo era noto al compratore al momento della vendita (art. 1481 c.c.);
se la cosa è gravata da garanzie o diritti reali o altri vincoli, oltre alla sospensione del pagamento il compratore può far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risolto con l’obbligo del venditore di risarcire il danno. La risoluzione è tuttavia esclusa se l’esistenza di vincoli/garanzie era nota al compratore al momento di conclusione del contratto: in tal caso è dovuta solo la garanzia per evizione (art. 1482 c.c.).

4.1.2 Evizione minacciata o pretesa dal terzo in giudizio

Quando il compratore è convenuto in giudizio da un terzo che vanta diritti sulla cosa venduta, l’art. 1485 c.c. gli impone di chiamare in causa il venditore.

Il coinvolgimento di quest’ultimo nel giudizio promosso dal terzo è inevitabile: negando il suo diritto di proprietà sul bene, il terzo contesta infatti il diritto stesso del venditore ad alienarlo.

La norma identifica la chiamata in causa del venditore come requisito cui subordinare l’efficacia stessa della garanzia per evizione.

Prevede infatti che se il venditore non è chiamato in causa e il compratore è condannato con sentenza passata in giudicato, questi perde il diritto alla garanzia se il venditore prova che sussistevano ragioni sufficienti a far respingere la domanda (ragioni che avrebbe potuto far valere in giudizio se vi fosse stato evocato).

4.1.3 Evizione compiuta

Sussiste quando il diritto del terzo sul bene oggetto di vendita è accertato in maniera definitiva, con sentenza passata in giudicato.

E’ proprio in tal caso che la garanzia per evizione spiega a pieno i suoi effetti, posto che il venditore dovrà tenere indenne il compratore di tutte le conseguenze derivanti dall’accertamento reso in favore del terzo.

Le azioni previste a tutela del compratore evitto sono quelle già menzionate parlando delle diverse ipotesi di evizione e di seguito brevemente riepilogate:

risarcimento del danno;
rimborso del prezzo pagato e delle spese fatte in occasione della vendita (in caso di evizione totale);
risoluzione del contratto e riduzione del prezzo (in caso di evizione parziale e limitativa).

4.2 Garanzia per evizione: prescrizione

Il diritto di agire in evizione ha natura autonoma rispetto ad altri diritti scaturenti dal contratto di vendita.

Si ritiene pertanto soggetto al termine ordinario di prescrizione decennale previsto dall’art. 2946 c.c..

La giurisprudenza è solita far decorrere il termine non dalla data di conclusione del contratto di vendita bensì dal momento in cui il diritto del terzo sul bene è stato accertato in maniera incontrovertibile.

Tale momento coincide di regola con il passaggio in giudicato della sentenza favorevole al terzo, ma può identificarsi anche con il perfezionamento di un eventuale accordo transattivo tra questi e il compratore.

4.3 Garanzia per evizione: come limitarla o escluderla?

Il venditore e l’acquirente possono accordarsi, seppur entro certi limiti, per “modellare” la portata della garanzia per evizione in relazione alle comuni esigenze.

L’art. 1487 c.c. consente infatti alle parti del contratto di vendita di aumentare o diminuire convenzionalmente gli effetti della garanzia per evizione o addirittura di escluderla.

L’eventuale esclusione incontra tuttavia dei limiti.

La norma precisa infatti che anche se le parti ne hanno previsto l’esclusione, il venditore è sempre tenuto a prestare la garanzia se l’evizione dipende da un fatto suo proprio ed è nullo ogni eventuale patto contrario.

Pluris, CEDAM, UTET Giuridica, Leggi d'Italia, IPSOA ti presentano One LEGALE: la nuova soluzione digitale per i professionisti del diritto con un motore di ricerca semplice ed intelligente, la giurisprudenza commentata con gli orientamenti (giurisprudenziali), la dottrina delle riviste ed i codici commentati costantemente aggiornati.

Attiva subito la prova gratuita di 30 giorni

5. Ipotesi particolari

5.1 Garanzia per evizione nella donazione

La garanzia per evizione trova applicazione anche in caso di donazione: il donante vi è infatti tenuto in determinate ipotesi.

Trattandosi di un atto di liberalità si comprende come la responsabilità del donante sia decisamente più circoscritta rispetto a quella gravante sul venditore.

Ai sensi dell’art. 797 c.c. il donante è tenuto a garantire il donatario per l’evizione che questi potrebbe subire in relazione ai beni donati, quando:

il donante ha espressamente promesso la garanzia;
l’evizione dipende dal dolo o da un fatto personale del donante;
si tratta di donazione che impone oneri al donatario o di donazione remuneratoria; in questi casi la garanzia per evizione è dovuta fino alla concorrenza dell’ammontare degli oneri o dell’entità delle prestazioni ricevute dal donante.

5.2 Garanzia per evizione, usucapione

Come è noto l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà (o di altro diritto reale) che si realizza mediante il possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico per un determinato periodo di tempo previsto per legge (e variabile in ragione della natura del bene) e l’intento di agire in qualità di proprietario (animus possidendi) o di titolare di altro diritto reale.

Non è dunque infrequente che un soggetto acquisti un bene per usucapione.

In tal caso sarebbe opportuno che l’acquisto fosse accertato giudizialmente; si comprende tuttavia come questa non sia sempre la strada più rapida nè economica da percorrere, soprattutto considerando la complessità dell’iter giudiziario ed il valore spesso modesto di gran parte dei beni usucapiti.

La fattispecie potrebbe tuttavia dar luogo a problemi qualora il soggetto, che ritiene di aver usucapito il bene, pur in difetto di un accertamento giudiziale in tal senso decida di alienarlo a terzi.

Che succede se il legittimo proprietario agisce rivendicando la titolarità del bene?

Il venditore è tenuto a garantire l’evizione anche in questo caso?

In proposito la giurisprudenza si è espressa con posizioni contrastanti.

In passato (Cass. sent. n. 9884/1996) ha sostenuto infatti che un bene immobile non potesse essere oggetto di un contratto di compravendita in difetto di accertamento giudiziale dell’avvenuta usucapione.

Così facendo si attribuiva però natura costitutiva alla sentenza di accertamento dell’usucapione.

Oggi l’orientamento prevalente, sia in dottrina che in giurisprudenza (fra tutte Cass. sent. n. 2485/2007) è quello di riconoscere legittima la vendita di un immobile usucapito anche in difetto di un accertamento giudiziale in tal senso, senza tuttavia sottacere il rischio per l’acquirente conseguente all’eventuale rivendica del bene acquistato.

In tal caso, più che parlare di garanzia per evizione si ritiene che il compratore abbia diritto al risarcimento del danno nonché alla risoluzione del contratto qualora fosse in buona fede e dunque ignorasse che la cosa non era di proprietà del suo dante causa.

La giurisprudenza tende invece ad escludere la sussistenza della garanzia per evizione a carico del venditore quando l’acquirente era in mala fede o comunque consapevole dell’altruità della cosa, avendo concorso al determinarsi della fattispecie acquisitiva in proprio favore.

5.3 Garanzia per evizione e acquisto ex art. 1153 c.c.

Il possesso rileva a fini acquisitivi anche in relazione ai beni mobili.

A norma dell’art. 1153 c.c. colui al quale sono alienati i beni da parte di chi non ne è proprietario ne acquista infatti la proprietà (ma anche l’usufrutto, l’uso o il diritto di pegno) a titolo originario purchè sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo (seppur astrattamente) idoneo a trasferire il diritto.

Anche in tal caso viene da chiedersi se, a seguito di acquisto ex art. 1553 c.c. e di successiva rivendica da parte del legittimo proprietario, il venditore sia tenuto a garantire il compratore dall’evizione.

A parere di scrive la garanzia non opera in tutti quei casi in cui la fattispecie acquisitiva si è esattamente perfezionata.

Se ricorrono tutti i presupposti previsti per legge (consegna del bene, buonafede dell’acquirente e titolo idoneo) mancano i presupposti stessi affinchè possa parlarsi di evizione: il compratore ha infatti acquisito la proprietà del bene a titolo originario, quindi il suo acquisto non è più suscettibile di essere vanificato dalla pretesa vantata dal terzo.

A tal proposito la dottrina, ma anche parte della giurisprudenza di merito (Trib. Bergamo, sent. 12.06.2002) ritiene che l’acquisto del diritto a titolo originario da parte del compratore sia sufficiente ad impedire l’evizione, risultando prevalente su quello del terzo.

Un acquisto che si realizza mediante le fattispecie legali di acquisto a non domino, tra le quali sono indubbiamente ricomprese quelle di cui agli artt. 1153 e 1159 c.c..

Si osserva che in questi casi, così come non è data all’acquirente l’azione di risoluzione di cui all’art.1479 c.c. (poiché malgrado l’acquisto sia avvenuto a non domino è stato comunque il venditore a renderlo possibile, prestando il consenso per la formazione del titolo astrattamente idoneo), non è data neppure all’acquirente (che non può subire l’evizione) la tutela riparatoria: neppure quella limitata dell’art.1486 c.c. (così Trib. Bergamo cit.).