基礎設施REITs再擴容 首次覆蓋商業地產
本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導
“政策出台之後，我個人認為，內地C-REITs（基礎設施證券投資基金）資產端的拚圖已經完成，全資產時代可以由此開啟。這一點對於中國商業地產來說，意義重大。”
提及近期熱門話題——消費基礎設施首次納入REITs試點範圍，華潤萬象生活（1209.HK）董事會主席李欣日前在公司2022年業績會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者和投資者如此表示。
消息源於3月24日，中國證監會發佈的《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《常態化發行通知》）以及國家發展改革委發佈的《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（以下簡稱《項目申報推薦通知》）同時提到，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
戴德梁行指出，消費基礎設施REITs的推出進一步豐富公募REITs底層資產類型，為中國REITs市場擴容注入新動能，為持有型消費基礎設施對接資本市場提供新方向，是繼物流、商務園區、工業園及保障性租賃住房後，正式宣佈支持消費基礎設施建設。
恢復和擴大消費為出發點
為進一步推進REITs常態化發行工作，《常態化發行通知》共提出4方面12條措施。首條措施即是加快推進市場體系建設，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。其中，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
根據國家發展改革委於2020年7月發佈的《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，酒店、商場、寫字樓、公寓、商品住宅等房地產項目類型未納入REITs試點範圍。
也就是說，此次《常態化發行通知》首次將REITs申報項目覆蓋商業地產，同時這也是REITs試點啟動以來的第四次擴容。
事實上，早在2022年12月，中國證監會副主席李超首次表示，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。從政策吹風到《常態化發行通知》正式落地，僅用了約3個月的時間。
《項目申報推薦通知》顯示，明確支持消費基礎設施建設，貫徹關於把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“支持商業地產REITs是在當前支持消費、擴大內需的戰略背景下出台的政策。所提及的百貨商場、購物中心、農貿市場等均與消費息息相關，這些商業地產項目具有穩定的現金流，可通過REITs的方式獲得增量資金的支持。”
記者注意到，項目申報條件方面，《項目申報推薦通知》和《常態化發行通知》指出，項目用地性質應符合土地管理相關規定；項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務；發起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好地滿足居民消費需求；嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。一“開”一“禁”，明確了消費基礎設施REITs創新的方向和邊界。
李欣表示，此次出台的政策最大亮點在於過去提及的REITs，其主要立足點是盤活存量資產，但這一次的政策立足點發生明顯變化，即主要是從提振消費、提高消費能及的角度推動REITs的實施。
而在項目收益及規模上，《項目申報推薦通知》指出，申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低於5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%。同時，可通過剝離低效資產、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發行要求。
值得注意的是，此次除了將消費基礎設施首次納入REITs試點範圍，《常態化發行通知》還提出分類調整產權類、特許經營權類項目的收益率以及保障性租賃住房項目首發資產規模要求，推動擴募發行常態化；加強二級市場建設；完善審核註冊機制；堅持規範與發展並重；抓緊推動REITs專項立法。
喚醒萬億“沉睡資產”
將消費基礎設施首次納入REITs試點範圍引起廣泛關注，是因為該方式為打通商業地產“投融管退”全流程提供了新方向。
隨著房地產行業的調整和轉型，商業地產因能提供穩定的現金流，以及長期收益可觀而愈發受到市場青睞。不過，由於商業地產與資本市場之間的通道並不通暢，導致部分商業地產資源成為“沉睡資產”，REITs的引入或將帶來這部分資產的盤活，增強資金的流動性。
此外，從體量上看，商業地產亦是房地產市場的重要組成部分。華泰證券發佈的研報顯示，2022年，全國商業營業用房與辦公樓的開發投資完成額合計1.59萬億元，占房地產開發投資完成總額的12%；商業營業用房與辦公樓合計銷售額為1.27萬億元，占全國商品房銷售額的9.5%。
根據克而瑞資管商辦數據系統的監測數據，截至2022年末，全國建築面積3萬平方米以上的購物中心和百貨商場約8605個，總建築面積約7.3億平方米，其中已開業項目7031個，開業面積超過5.85億平方米，消費基礎設施REITs項目儲備充足。
以購物中心為例，華泰證券發佈的研報顯示，該項目類型在國內主要由地產開發商、零售商、金融集團共同推進運營，其中，地產開發商和零售商為運營主體，金融集團為投資主體。三類主體的運營方式各不相同，但彼此存在聯繫。
目前，購物中心的參與主體以地產開發商、零售商為主，其中大部分為擁有自身品牌的上市公司，體量較大，在一、二線城市競爭激烈，也有部分品牌已下沉至三、四線及以下城市，典型例子為萬達廣場。不過，華泰證券指出，下沉城市面臨的風險可能較大，如人口流出、消費能力無法支撐大規模購物等，因此，購物中心若經營不善容易導致虧損。
適配性方面，華泰證券指出，近年來，購物中心項目集中開業於華東、華南，二者地區的數量合計超過每年開業總量的一半。從城市能級分佈情況上看，一線、準一線及二線城市的購物中心開業較為活躍，與高能級城市商業化程度高的特徵相匹配，區域消費需求和消費實力為項目的穩定高質量運營提供保障。此外，購物中心資本化率基本在4%以上，能夠提供穩定的租金回報以及較為可觀的資產增值空間。從這個角度來說，購物中心也比較適合作為REITs底層資產。
戴德梁行認為，消費基礎設施REITs的放開，為獨立商業運營商旗下優質零售物業的退出提供了新路徑，市場流動性亦得到加強。加之不動產私募投資基金試點的展開，未來零售賽道或將吸引更多投資人的關注。
從目前已上市的REITs發行情況來看，根據中國證監會披露，2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至2023年2月末，已上市REITs合計25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型。
中國證監會表示，下一步，其將會同國家發展改革委等有關部門，著力推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業杠杆率的重要作用，走好中國特色REITs市場發展之路，更好地服務構建新發展格局和經濟高質量發展。
