遠東發展：2021年報

2021年報(於開曼群島註冊成立之有限公司)遠東發展有限公司Far East Consortium International Limited股份代號：0352公司資料4二零二一年財政年度重大事件6損益表摘要7財務狀況表摘要10主席及行政總裁報告書14董事總經理報告書21董事及高級管理層簡介28五年財務概要29管理層討論及分析54獎項及榮譽64多元化及均衡之業務組合66主要項目78董事會報告89企業管治報告書101獨立核數師報告書106綜合損益表107綜合損益及其他全面收益表108綜合財務狀況表110綜合權益變動表112綜合現金流量表115綜合財務報表附註228主要物業一覽表258字彙目錄公司資料2遠東發展有限公司董事會執行董事邱達昌，丹斯里拿督，B.Sc.（主席兼行政總裁）孔祥達，B.ENG., ACA邱達成，B.A.Craig Grenfell WILLIAMS，B.ENG. (CIVIL)邱詠筠，B.Sc.獨立非執行董事陳國偉林廣兆石禮謙審核委員會陳國偉（主席）林廣兆石禮謙提名委員會邱達昌（主席）陳國偉林廣兆石禮謙薪酬委員會陳國偉（主席）邱達昌石禮謙執行委員會邱達昌孔祥達邱達成Craig Grenfell WILLIAMS邱詠筠張偉雄ESG指導委員會邱詠筠（主席）孔祥達張偉雄董事總經理孔祥達首席財務總監張偉雄公司秘書張偉雄授權代表邱達昌張偉雄法律顧問亞司特的近律師行高李葉律師行銘德有限法律責任合夥律師事務所禮德齊伯禮律師行胡關李羅律師行核數師德勤關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行香港澳新銀行集團有限公司中國銀行（香港）有限公司交通銀行股份有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國民生銀行股份有限公司香港分行招商永隆銀行有限公司大新銀行有限公司星展銀行（香港）有限公司富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司南洋商業銀行有限公司華僑永亨銀行有限公司華僑銀行有限公司大眾銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司東亞銀行有限公司大華銀行有限公司馬來西亞Public Bank BerhadOCBCBank (Malaysia) Berhad新加坡星展銀行有限公司華僑銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司澳洲澳新銀行集團有限公司中國銀行（香港）有限公司中國民生銀行股份有限公司香港分行Commonwealth Bank of Australia 富邦銀行（香港）有限公司恒生銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司平安銀行股份有限公司香港分行台北富邦商業銀行股份有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司悉尼分行大華銀行有限公司悉尼分行中國內地中國建設銀行股份有限公司大新銀行（中國）有限公司中國工商銀行股份有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司上海浦東發展銀行3二零二一年年報公司資料英國星展銀行有限公司倫敦分行華僑銀行有限公司東亞銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司註冊地點開曼群島註冊辦事處P.O. Box 1043, Whitehall House,238 North Church Street,George Town,Grand Cayman KY1-1102,Cayman Islands主要辦事處香港德輔道中121號遠東發展大廈16樓股份過戶登記處卓佳標準有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓上市資料普通股（編號：035）3.75%二零二一年到期之美元中期票據（編號：4310）4.5%二零二三年到期之美元中期票據（編號：5011）由FECFinance Limited 發行7.375%之美元優先擔保永續資本票據（編號：5781）5.1%二零二四年到期之美元中期票據（編號：40556）香港聯合交易所有限公司網址二零二一年財政年度重大事件4遠東發展有限公司本集團與恒安國際集團有限公司攜手，積極採購和捐贈1,000,000個口罩予香港及中國之中小學、醫院及弱勢社群，同心抗疫本集團開始West Side Place（第一座及第二座）之交付過程本集團在曼徹斯特推出住宅項目－New Cross Central本集團與一間旗艦體育用品零售商就武漢商場訂立一份為期18年的新租賃合約，年租金約港幣50,000,000元，每三年遞增8%本集團售出新加坡Artra的全部住宅單位，並訂立協議以出售新加坡Artra的全部零售單位本集團於新加坡推出住宅項目—Hyll on Holland本集團於「2020年第十屆亞洲卓越大獎」中榮膺四項獎項本集團推出保管箱業務遠東保庫。

本集團將香港遠東絲麗酒店之地庫改建為提供約4,500個保管箱之保管箱業務本集團與The Star合作收購悉尼Pyrmont之一幅地塊，擬共同開發為一幢綜合用途樓宇二零二零年八月二零二零年六月二零二零年四月二零二零年九月二零二零年十月5二零二一年年報二零二一年財政年度重大事件本集團認購卓悅控股有限公司一間附屬公司發行之港幣129,500,000元可換股債券本集團於曼徹斯特推出住宅項目－ Victoria Riverside本公司執行董事兼董事總經理孔祥達先生榮獲香港董事學會頒發「2020年度傑出董事獎」BCG成功首次發行以澳元計值之RMBS債券。

交易金額已增加至416,000,000澳元本集團成立可持續發展督導委員會，推動可持續發展措施之制定本集團通過收購要約購回50,000,000美元之2021年票據，並發行港幣200,000,000元之12.25年期票據，票息為5.25%本集團於「《金融亞洲》2021年度亞洲最佳公司」評選榮獲六項大獎，包括「亞洲整體最佳管理公司」本集團根據中期票據計劃完成發行二零二四年到期之235,000,000美元5.10厘之3年期票據BCG按揭借貸業務擴展至英國市場二零二零年十一月二零二一年三月二零二一年四月二零二一年二月二零二零年十二月二零二一年一月2021ASIA’SBESTCOMPANIES損益表摘要6遠東發展有限公司5,944 6,842 5,831 5,005 7,451 1,841 2,6102,634 1,990 2,259 543 1,714 1,567 1,118 366 722 1,457 1,649 1,157 842 12.1 21.3 28.3 23.1 11.3 19.0 22.022.0 18.519.0港幣百萬元（除另有所指外）截至三月三十一日止財政年度複合年增長率二零一七年二零一八年二零一九年二零二零年二零二一年 收益5,0055,8316,8427,4515,9444.4%毛利1,9902,6342,6102,2591,841 -1.9%股東應佔溢利淨額 1,118 1,5671,714366543 -16.5%經調整現金溢利(1) 1,1571,6491,457842722 -11.1%經調整現金溢利(1)率（%） 23.128.321.311.312.1不適用股息總額（港幣仙） 18.522.022.019.019.00.7% 附註：(1)經調整現金溢利以調整投資物業公平值變動及股東應佔溢利淨額加折舊及攤銷開支計算得出。

金額已就少數股東權益作出調整。

二零二一年二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年財政年度財政年度經調整現金溢利(1)率（%）股息總額（港幣仙）財政年度收益（港幣百萬元）毛利（港幣百萬元）財政年度二零二一年二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年二零二零年二零二零年財政年度二零二一年二零二一年二零一九年二零一九年二零一八年二零一八年二零一七年二零一七年二零二一年二零二一年二零一九年二零一九年二零一八年二零一八年二零一七年二零一七年二零二零年二零二零年財政年度股東應佔溢利淨額（港幣百萬元）經調整現金溢利(1)（港幣百萬元）財務狀況表摘要7二零二一年年報港幣百萬元（除另有所指外）於三月三十一日複合年增長率二零一七年二零一八年二零一九年二零二零年二零二一年 現金結餘及投資證券5,6288,1117,0706,0678,56911.1%流動比率2.572.012.812.241.54不適用淨資產負債比率(1) （%） 31.528.745.456.754.9不適用經調整總資產(2) 41,75450,08256,91658,12867,45112.7%經調整股東應佔資產淨值(2) 24,14628,56431,25127,46731,3476.7%經調整每股資產淨值(2) （港幣元） 10.7912.4113.2911.5913.094.9% 附註：(1)淨資產負債比率乃由銀行貸款、票據及債券總額減投資證券、銀行及現金結餘除以權益總額賬面值及酒店重估盈餘計算得出。

(2)就酒店重估盈餘作出調整。

淨資產負債比率(1)（%）經調整總資產(2)（港幣百萬元）12.7%複合年增長率財政年度經調整股東應佔資產淨值(2)（港幣百萬元）6.7%複合年增長率經調整每股資產淨值(2)（港幣元）4.9%複合年增長率現金結餘及投資證券（港幣百萬元）11.1%複合年增長率流動比率8,569 7,070 8,111 5,6286,067財政年度二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年1.54 2.81 2.01 2.57 2.24財政年度二零二一年二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年二零二一年54.9 45.4 28.731.5 56.7財政年度二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年67,451 56,916 50,082 41,754 58,128財政年度二零二一年二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年二零二一年31,34731,251 28,564 24,146 27,467財政年度二零二一年二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年13.0913.2912.41 10.79 11.59二零二一年二零一九年二零一八年二零一七年二零二零年珀斯The Towers at Elizabeth Quay把握升勢主席及行政總裁報告書10遠東發展有限公司除冠狀病毒疫苗，國家安全法亦將有助恢復穩定，從而鞏固香港作為中國內地居民疫情後理想旅遊目的地的地位。

這對我們及酒店業務均有重大裨益。

中國內地應對冠狀病毒疫情極具成效，對其人民實施的限制較少；與此同時，其人民對出國旅遊抱持審慎態度。

香港鄰近的位置使其成為渴望旅遊之人士的首選，振興了酒店業，並為帝盛品牌酒店帶來更多商機。

即使處於疫情期間，帝盛仍積極與地方政府合作，提供重要的支援服務。

通過為醫護人員提供自行檢疫及住宿設施，帝盛持續展現其對社會責任的一貫承諾。

該等努力已獲廣泛認可，促使本集團榮獲多個獎項，包括2020年財資環境、社會和管治企業大獎評選之「金獎」、《金融亞洲》2020及2021年度亞洲最佳公司評選之「香港社會公益卓越貢獻獎」、《金融亞洲》2021年度亞洲最佳公司評選之「香港地區最佳企業管治獎」以及2020年第十屆亞洲卓越大獎之「最佳環境責任」。

為善用我們的穩定經常性收入，我們正按計劃進行大部分建築組合，包括Ritz-Carlton Melbourne及Queen’s Wharf Brisbane。

本集團一貫具有前瞻性思維模式，著眼於保持未來增長，因此我們建立一個強大及多元化的物業發展項目組合。

截至二零二一年三月三十一日，我們的預售收益維持穩定於港幣13,800,000,000元，使中期未來前景清晰明朗。

我們相信低利率環境及中產階層的充分需求將持續有利於物業發展市場。

本人欣然向各位股東宣佈，儘管2019冠狀病毒病疫情爆發，經濟亦受其影響，但本集團於二零二一年財年仍保持盈利，主要得益於我們的多元化策略及致力節流。

隨著疫苗於全球各地加快推出，本人樂觀認為，我們快將走出困境，重見曙光。

11二零二一年年報主席及行政總裁報告書作為我們多元化戰略的一部分，本集團於全球擁有停車場及博彩業務。

儘管封鎖措施對業務造成影響，使我們面臨極大挑戰，除息稅折舊及攤銷前盈利（EBITDA）仍維持正數。

我們深信，隨著限制放寬，我們將迎來改善。

儘管該等業務於我們業務組合中所佔比例較小，但我們相信，該等業務將繼續為本集團穩定收益作出貢獻。

以在澳洲及英國尋求按揭的非居民為主要目標的按揭貸款平台BCInvest增長極為迅速，預期透過擴大其在澳洲及國際的產品供應持續增長。

權益持有人對影響社會各行各業有關環境、社會及管治的關注日益提升，本集團對此充分認同。

因此，本集團已成立可持續發展督導委員會，以推動環境、社會及管治發展及策略。

例如，我們已積極與恒安國際集團有限公司合作，採購並向香港及中國的中小學、醫院及弱勢群體捐贈1,000,000個口罩。

我們已設法以自動售賣機取代即棄浴室用品，並為進行隔離的住客提供可重用的環保餐具。

此外，我們已在國際上主動搜羅及分發乳膠手套，以彌補全球各國面臨的嚴重短缺。

我們對所獲榮譽倍感自豪，單在二零二零年，本集團已榮獲40多個獎項。

自成立半個多世紀，本集團並非新經濟業務體，但其仍極具吸引力。

我們的財務狀況即為證明，在充滿挑戰的時期，我們的財務一直保持穩健，使我們能夠維持派息，此為衡量財務穩健的可靠指標。

本人一如既往地相信，動盪帶來發展另一平台的機會；在此情況下，我們的目標立足於可持續增長。

我們強大的資產負債表為本集團把握寶貴的投資機會提供堅實基礎。

本人謹藉此機會感謝股東、融資人、合作夥伴及僱員的堅定支持，讓業務得以穩健發展，乃本集團得以成功之根本。

邱達昌主席兼行政總裁二零二一年六月二十四日準備就緒倫敦Aspen at Consort Place再攀高峰董事總經理報告書14遠東發展有限公司為復甦作好準備於二零二一年財年，全球經濟繼續努力應對2019冠狀病毒病疫情造成的損害。

許多國家、州份及城市遭受突如其來零星的封城及╱或宵禁打擊，而眾多地區嚴格限制旅行，甚至禁止旅行。

許多政府及中央銀行使用量化寬鬆等財政刺激及寬鬆貨幣政策進行干預及積極提供支援。

儘管該等措施紓緩了2019冠狀病毒病的影響，但全球經濟不少範疇仍受到嚴重影響。

本集團各業務於二零二一年財年受到2019冠狀病毒病的打擊，且是首次於整個財政年度均蒙受其影響。

物業發展業務受惠於住宅物業需求旺盛及我們項目組合分散於不同地域，故部分不受影響。

經濟領域中酒店業尤其受到沉重打擊，以致我們的酒店及博彩業務分別出現入住率╱房租下降及賭場需要暫時關閉。

停車場業務亦因商旅活動減少而受到影響。

但儘管面對上述挑戰，本集團仍錄得令人滿意的財務業績，且股東應佔溢利淨額有所增加。

我們的主要成就摘要載列如下：主要成就及業務進展情況物業發展於二零二一年三月三十一日，已確認二零二一年財年之收益港幣5,900,000,000元後，我們錄得累計預售價值達港幣13,800,000,000元，為本集團未來數年提供清晰的收益前景。

我們將曼徹斯特及悉尼（通過與The Star成立各佔50%股權的合營公司）之開發土地加入發展項目組合內，並於二零二一年三月三十一日維持穩健的項目總開發價值約港幣55,600,000,000元。

我們成功推出多個新項目，包括曼徹斯特New Cross Central及Victoria Riverside，而倫敦Aspen at Consort Place及布里斯本Queen’s Wharf Residences（第四座）等最新推出的項目以及澳洲及香港的多個項目預售成績均理想。

我們開始了倫敦Aspen at Consort Place的建設工程，而所有住宅發展項目均取得良好進展，多個項目接近完工。

該等項目包括香港畢架金峰、墨爾本West Side Place（第一期）及英國Hornsey Townhall及Meadowside。

倫敦Aspen at Consort Place建築地盤15二零二一年年報董事總經理報告書酒店業務及管理於二零二一年財年，我們延續上一年度的工作，透過額外節約措施在不同地區控制成本，從而建立可持續的成本結構，即使2019冠狀病毒病疫情延續，亦能有效應對。

我們為首批瞄準檢疫業務的酒店集團之一，於香港、新加坡及英國等不同地區取得多份合約。

我們繼續進行多間酒店的工程項目，其中墨爾本麗思卡爾頓酒店、黃金海岸帝盛酒店及Dorsett Shepherds Bush擴展（將作為服務式公寓經營）將於二零二二年財年下半年竣工。

停車場業務經過多年的投資將停車場管理的技術平台升級，我們的停車場分部現擁有先進的營運及監控系統，將能夠有效擴大經營規模。

儘管營商環境嚴峻致使我們許多競爭對手錄得虧損，但Care Park憑藉成功實行節約計劃，EBITDA得以保持正數。

該分部亦開始實施資產再循環計劃，出售項目組合中若干規模較小的非核心資產。

該舉措的財務影響將於本財政年度中反映。

博彩業務儘管於本財政年度大部分時間博彩分部須關閉於捷克共和國的業務，惟其EBITDA仍錄得正數。

此盈利能力乃透過年內員工彈性上班、成本控制及政府支持等綜合因素得以實現。

為了在2019冠狀病毒病的環境下繼續為客戶提供服務並擴大我們的目標客戶基礎，TWC就馬爾他發出網上博彩牌照開展籌備工作。

此舉將使我們可以初步對準若干欧洲國家的玩家。

Destination Brisbane Consortium在建造Queen’s Wharf Brisbane世界級綜合度假村項目方面繼續取得良好進展。

度假村的首個博彩業務訂於二零二三年財年開業。

澳洲黃金海岸帝盛酒店Care Park捷克共和國Route 55賭場16遠東發展有限公司董事總經理報告書按揭融資業務於二零二一年三月三十一日，BCGroup的按揭貸款組合達1,200,000,000澳元（港幣7,100,000,000元），較去年增加190,000,000澳元（港幣1,100,000,000元）。

將業務拓展至英國市場，市場的初步反應非常積極。

於二零二零年十一月，BCGroup成功完成首次發行416,000,000澳元之RMBS，於公開市場有效將其部分貸款組合循環投資。

我們預期於今年及未來數年發行更多RMBS。

按揭融資業務展現強勁的增長勢頭，隨著業務擴展至新地域及非住宅市場之外的按揭市場分部，預期在未來數年的增長率更快。

其他新業務於年內，本集團新成立的物業代理業務－第一國際物業進展良好。

本集團亦透過新成立的附屬公司遠東保庫推出保管箱業務，於香港荃灣提供合計4,500個保管箱。

香港遠東保庫業績摘要二零二一年財年，本集團錄得收益港幣5,900,000,000元（二零二零年財年：港幣7,500,000,000元），減少20.2%，原因為營商環境非常嚴峻，尤其是酒店分部。

儘管收益減少，我們的所有分部均錄得正數之EBITDA。

本集團的經調整毛利及溢利淨額分別為港幣2,200,000,000元及港幣806,000,000元，較去年的變動為減少17.1%及增加46.2%。

年內業績受到住宅項目的貢獻及毛利上升的支持，惟增額被其他分部因受到2019冠狀病毒病的全面影響而貢獻減少所抵銷。

受惠於我們為武漢的零售資產訂立一項新的重大長期租約，業績亦獲得重估收益之支持。

本集團的現金溢利淨額為港幣722,000,000元（二零二零年財年：港幣842,000,000元），顯示本集團業務具備穩健的創現能力。

為體現本集團派發股息的長期承諾，董事會建議派發末期股息每股港幣15仙。

連同中期股息每股港幣4仙，年內的股息總額為每股港幣19仙。

因年內溢利及利好的貨幣價格變動，以致每股資產淨值增加12.9%至港幣13.09元。

有關財務業績之更多詳情，請參閱「管理層討論及分析」一節。

17二零二一年年報董事總經理報告書本集團為復甦作好準備為平穩度過不明朗的時期，我們對投資上市證券及現金存款等流動資產維持保守態度。

世界各地政府及中央銀行提供大量流動資金刺激經濟，我們有信心，全球經濟將強勢復甦，物業板塊將受益於振興經濟措施及低利率環境。

年內，本集團決定推動多個大型項目，同時暫停數個小型項目。

具體而言，我們現處於有利位置，可從酒店業任何復甦中得益。

近期將部分資產套現使我們可以循環利用資本及實現發展收益，而我們將於本財政年度繼續實施有關舉措。

本集團強大的開發項目組合獲得雄厚的財務狀況支持，而我們處於有利位置，可從業務活動復甦中得益。

資本架構及資產負債表管理年內，我們發行了3年期金額為235,000,000美元的債券，市場反應良好。

我們亦取得港幣9,600,000,000元銀行融資，為到期的短期貸款及新項目再融資。

隨著West Side Place分期落成，我們償還建築貸款超過220,000,000澳元。

新加坡Artra建築貸款亦將於年內悉數償還。

本集團繼續擁有8間酒店不附帶產權負擔，價值為港幣3,900,000,000元，並有多項未售住宅存貨價值約港幣4,100,000,000元。

該等資產可套現或用作抵押品以籌集更多資金。

此外，本集團繼續檢視其資產組合，並不排除在代價被視為有吸引力的情況下將部分資產套現。

我們的淨負債比率亦維持在54.9%的相對較低水平，有關數值是根據酒店重估盈餘調整後負債淨額與資產總值的比率得出。

年結後本集團投資港幣129,500,000元票息為8%的可換股債券，該債券以持有卓悅集團中心的控股公司股權為抵押，並由卓悅控股有限公司擔保。

作為交易的一部分，本集團獲授優先購買權可收購位於荃灣有潛力可重建為住宅單位的物業。

The Star（本集團聯同周大福企業有限公司於Queen's Wharf Brisbane的合營公司夥伴，且本集團擁有約4.9%股權）向Crown Resorts Ltd提出合併建議。

倘合併完成，其將創建澳洲最大的博彩及娛樂公司。

本集團於二零二一年六月十五日訂立協議出售Dorsett City London的控股公司及營運公司企業價值為115,000,000英鎊。

本集團預期出售完成後將錄得溢利淨額50,000,000英鎊（港幣533,000,000元）。

BCG完成其第二輪RMBS發行，以2.1%的混合年利率籌集500,000,000澳元。

該交易再次獲得不少高資產投資者的支持。

18遠東發展有限公司董事總經理報告書墨爾本West Side PlaceBCG收購了Novatti的專用銀行附屬公司19.9%股份，旨在取得銀行牌照後即為其現有客戶提供更多服務並成為所有按揭的首選供應商。

Novatti為一間於澳洲上市的金融科技公司。

BCGroup亦考慮多項其他收購機會以加速其發展。

企業管治及環境社會治理本集團堅信高標準的企業管治乃推動可持續發展的關鍵。

我們積極與投資者溝通，且向投資者及股東提供高透明度。

本集團於年內獲得多項國際獎譽，以表揚本集團在加強投資者關係職能、企業管治及環境社會治理方面所作的努力。

部分獎項包括：於「《金融亞洲》2021年度亞洲最佳公司」評選榮獲六項大獎，包括「亞洲整體最佳管理公司」及「香港地區最佳管理上市公司」；於「2020年第十屆亞洲卓越大獎」榮獲四項大獎，包括「最佳投資者關係公司」及「最佳環境責任」；於「香港投資者關係協會之第六屆香港投資者關係大獎」榮獲六項大獎，包括「最佳投資者關係公司」、「最佳ESG（環境）」及「最佳ESG（社會）」；於「2020年財資環境、社會和管治企業大獎」榮獲金獎；於「2020年度《投資者關係雜誌》大中華區獎項評選」榮獲「最佳投資者關係網站」；及於「第四屆中國卓越IR評選」中榮獲兩項大獎。

19二零二一年年報董事總經理報告書最後，我非常榮幸獲得香港董事學會頒發「2020年度傑出董事獎」。

這一獎項彰顯我們致力於良好企業治理、透明及定期的投資者關係、卓越環境、社會、治理及可持續發展追求最高標準的承諾。

2021ASIA’SBESTCOMPANIESBank for MyanmarHong Kong for 2010sPOLLASIA’SOUTSTANDING COMPANIESASIAMONEY1989 - 2019 30展望於目前全球經濟環境下，本集團在為全球經濟重啟慢慢作準備之際仍然抱持審慎及謹慎態度。

與此同時，我們依然努力規劃、開發及建設我們所有的住宅及酒店發展項目，並尋求發展我們的停車場業務及按揭貸款業務的途徑。

我們獲得的許多增長機會具有內部增長性質。

利用我們現有的據點及團隊，我們已經並將繼續探索許多令人興奮的投資機會，提供可觀的投資回報。

本集團亦將接受收購。

特別是，酒店業務、停車場業務及按揭貸款業務機會處處。

當然，我們會繼續於我們活躍的所有地區補充我們的土地儲備，並重新將重點放於香港。

多年來，我們建立了一個具吸引力且產生豐厚開發利潤的資產組合。

此外，於低利率環境下，該等資產於落成後在價值上均有所增長。

我們計劃繼續將部分資產變現，套現收益並將資本重新調配至可提供更高資本回報的項目上。

隨著經濟重啟，許多第三方已與我們聯繫，希望商討可能購買我們的資產。

這是一個好兆頭，表明我們建造的均是具吸引力的物業。

2019冠狀病毒病疫情尚未完全退卻，並可能繼續因部分地區實施封鎖以及對商務及休閒旅行的限制而擾亂全球經濟。

然而，本集團現正做好準備，以應付需求增加所帶來的商機，特別是酒店業。

本集團之酒店業務繼續擴大，今年有3間新酒店即將投入服務，另有10間酒店仍處於規劃及建設階段。

該等酒店將有助我們擴大業務範圍，並有望吸引商務及休閒旅客再次蒞臨。

我們預見疫苗接種率高的地區，旅行會出現強勁反彈。

於香港，當2019冠狀病毒病疫情進一步改善，我們希望恢復通關，而檢疫政策將獲得放寬。

這將鼓勵旅客前來購物、參加會議及展覽以及參加商務會議。

中國內地尤其如此，中國仍然是香港商務及休閒旅客的最大來源地。

總體而言，本集團仍深信，酒店業將會強勁復甦，且前景亮麗。

我們正在為現有及新酒店進行定位，以把握業務的未來增長。

我們繼續看到我們於世界各地開發的住宅物業獲得熱烈反應。

儘管在2019冠狀病毒病疫情中，我們的項目銷售良好，交付進展相對暢順。

我們專注於在我們認為相當具吸引力的地方補充土地儲備。

提供主要的賣點一般包括人口增長╱移民人數強勁、教育樞紐、新興城市等等。

我們熟悉的司法權區（包括法律體系）及我們可以輕鬆部署在地團隊的地方為我們首選目標。

本集團計劃繼續參與土地拍賣，但亦會透過原有的方式以物色新發展項目，例如與企業合作重建其物業。

20遠東發展有限公司董事總經理報告書我們的停車場業務較大多數競爭對手更有效抵禦逆境。

本集團已十分注重盡量減少成本及開支，利用科技增加收益及減少日常開支，而更重要的是，避免签订向業主承擔巨額最低付款額的合約或租約。

然而，無可避免的是，我們擁有及管理的停車場流量有所減少，部分原因是實施封鎖措施及主要轉為「在家工作」安排。

令人鼓舞的是，用戶正回到我們的停車場，因為許多人重返工作崗位及避免乘坐公共交通工具。

此外，我們預期有不少增長機會，因為許多擁有停車位的人士正在尋求方法通過直接出售或签订長期特許權安排來將其資產變現。

我們位於捷克共和國的賭場間歇性關閉，影響我們博彩業務的表現。

根據過往經驗，我們相信將有大量顧客回到我們的場地。

我們亦在探索於馬爾他申請網上博彩牌照的可能性，這將使本集團能夠瞄準更多的受眾並利用其現有線下的基礎設施。

於澳洲，布里斯本Queen’s Wharf綜合度假村如期施工。

計劃於二零二三年財年開業，而開業之後，我們預期將於該物業獲得可觀的經常性收入。

BCG於二零二一年財年達成多個里程碑，而這僅僅是個開始。

我們預計BCG將通過進軍現有市場的新細分市場或通過自然增長及收購進一步實現地域多元化擴展，繼續尋求增長機會。

我們進入英國市場獲得的反應非常令人鼓舞。

BCG亦於二零二零年十一月發行其第一筆總額為416,000,000澳元的RMBS，並於二零二一年六月發行第二筆總額為500,000,000澳元的RMBS。

BCG資金充足，準備進入下一個增長階段。

本集團繼續以審慎有序的方式管理其流動資金及負債。

於二零二一年三月三十一日，本集團擁有約港幣8,600,000,000元穩健流動資金及54.9%的淨資產負債比率。

全年，本集團償還票據及貸款或將其再融資，並尋求延長其債務的到期期限。

這種積極管理負債的方針將繼續執行。

總體而言，本集團基礎穩健，可動用未提取信貸融資為港幣5,200,000,000元，且多項酒店及物業資產均不附帶產權負擔。

總而言之，通過快速實施成本削減及重新定位措施，憑藉我們員工所盡的努力及權益持有人的支持，本集團得以安然度過應對2019冠狀病毒病疫情。

本集團保持盈利，且資產負債表穩健及持有流動資金，以繼續抓緊增長機遇。

專注將選定資產變現，可展現出我們項目組合的價值，並將釋放出的資本重新調配作擁有更高回報的投資機會。

我們的業務組合多元化仍然為本集團的核心優勢。

我們已準備就緒，把握未來12個月預期經濟活動復甦的機遇，致力為股東帶來可持續的漸進式股息。

Care Park董事及高級管理層簡介21二零二一年年報丹斯里拿督邱達昌，B.SC.（執行董事、主席兼行政總裁）丹斯里拿督邱達昌，六十七歲，持有日本上智大學之工商管理理學及經濟學士雙學位。

彼為知名商人，擁有逾三十年房地產經驗，並於酒店發展方面具備豐富的行政經驗。

彼於中國內地、香港、日本、馬來西亞、新加坡及澳洲等地發展事業，透過增長及收購為其成功之道。

丹斯里拿督邱達昌自一九七八年起擔任遠東發展有限公司（本公司之前身公司）之董事總經理，並分別於一九九四年十二月八日及一九九七年十月八日獲委任為本公司之副主席及行政總裁。

於二零一一年九月八日，丹斯里拿督邱達昌獲委任為本公司之主席。

彼亦為多間附屬公司之董事。

現時，彼為有線寬頻通訊有限公司（股份代號：1097）之主席及非執行董事。

丹斯里拿督邱達昌對中國及香港的公益事務不遺餘力，彼為第十二屆及第十三屆中國人民政治協商會議全國委員會委員、於二零一七年擔任中華全國工商業聯合會之副主席。

彼現為「香港明天更好基金」信託人、軍民同樂活動籌委會名譽主席、群力資源中心董事及委員、中美交流基金會贊助人、廣東外商公會名譽會長、香港中華文化總會名譽會長、香港友好協進會第八屆董事會會員、香港總商會委員、工商界政改動力委員、香港地產建設商會委員、太平洋地區經濟理事會委員、香港三所裘錦秋中學之校董及粵港澳大灣區廣電聯盟副理事。

在馬來西亞，彼分別於一九九七年及二零零五年獲得馬來西亞國皇陛下頒發「拿督」榮銜及更高之「丹斯里拿督」榮譽名銜。

彼亦於二零一三年獲得Asian Strategy & Leadership Institute頒發WCEFLifetime Achievement Awards。

彼為邱詠筠女士（本公司執行董事）之父親及邱達成先生（本公司執行董事）之兄長。

孔祥達先生，B.ENG., ACA（執行董事兼董事總經理）孔先生，五十二歲，於二零一二年八月獲委任為本公司執行董事。

彼於二零零八年九月加入本集團出任為董事總經理，負責制定及執行集團整體業務發展策略。

彼具備企業發展之豐富知識，並於收購合併及國際資本市場方面擁有廣泛經驗。

於加入本集團之前，孔先生乃華彩控股有限公司（股份代號：1371）之行政總裁，在該公司建立國際關係及為業務擴張奠下鞏固基礎等一連串重大開拓計劃上扮演關鍵角色，惟已退任該公司之非執行董事一職，自二零一七年六月一日起生效。

孔先生擔任投資銀行家逾十二年，曾於德意志銀行及瑞士聯合銀行出任高職，負責亞洲區企業財務業務。

孔先生亦為多間附屬公司之董事。

此外，彼為馬來西亞股票交易所上市公司Land & General Berhad之非獨立及非執行董事及有線寬頻通訊有限公司（股份代號：1097）之非執行董事。

孔先生直至二零一七年三月為東京證券交易所上市公司AGORAHospitality Group Co., Ltd.之董事。

孔先生為英國及威爾斯特許會計師公會會員，並畢業於英國倫敦大學帝國學院，持有機械工程學士學位。

22遠東發展有限公司董事及高級管理層簡介邱達成先生，B.A.（執行董事）邱先生，六十二歲，於一九七八年獲委任為遠東發展有限公司（本公司之前身公司）之執行董事。

彼積極參與於中國內地、新加坡及馬來西亞之業務發展。

彼亦為多間附屬公司之董事。

邱先生於二零一八年獲選為由分佈於三十四個國家及地區的四十五個香港商業協會組成，會員人數超過一萬三千名之環球香港商業協會聯盟之主席；及新加坡香港商會（「新加坡香港商會」）之主席。

彼曾於二零一四年至二零一八年擔任新加坡香港商會之總裁。

此外，彼為新加坡西海岸集選區之亞逸拉惹單選區之贊助人及顧問；及自二零零四年起擔任曼谷哈羅國際學校之校董。

彼先前亦參與其他慈善機構，包括仁濟醫院及裘錦秋書院有限公司。

邱先生曾為一間於東京交易所上市之公司AGORAHospitality Group Co., Ltd.之董事直至二零一七年三月。

彼為丹斯里拿督邱達昌（本公司執行董事、主席兼行政總裁）之親弟及邱詠筠女士（本公司執行董事）之叔父。

CRAIGGRENFELLWILLIAMS先生，B.ENG. (CIVIL)（執行董事）WILLIAMS先生，六十九歲，於二零零零年獲委任為本公司之執行董事。

彼負責澳洲之一切物業發展事務，現居於澳洲墨爾本。

彼畢業於墨爾本大學，持有土木工程學士學位。

在加入本公司之澳洲公司之前，彼曾在澳洲最大規模之物業發展集團Lend Lease Group擔任集團內所有發展公司之董事。

WILLIAMS先生在物業發展方面有廣泛及全面之經驗，為St. Kilda Road Campaign Inc.前任總裁。

彼亦為多間附屬公司之董事。

邱詠筠女士，B.Sc.（執行董事）邱女士，四十一歲，於二零一九年六月獲委任為本公司執行董事。

彼於二零零三年取得倫敦大學倫敦國王學院商業管理學理學士學位。

彼於二零一七年成為香港演藝學院及職業訓練局榮譽院士。

彼自二零一六年七月獲委任為香港特區太平紳士。

彼亦擔任多個政府委員會成員，包括自二零一七年八月起擔任博彩及獎券事務委員會成員及自二零一八年七月起擔任方便營商諮詢委員會成員。

彼自二零一二年起為「香港明天更好基金」理事委員；自二零一六年八月起為香港中文大學伍宜孫書院院監會成員；自二零一八年一月起為團結香港基金顧問；自二零一八年六月起為公益金董事會成員；自二零一八年六月起為帝盛於香港總商會之公司首席代表；自二零一九年二月起為粵港澳酒店總經理協會名譽副會長，並為青年總裁協會香港分會理事會成員及港日經濟合作委員會成員。

23二零二一年年報董事及高級管理層簡介邱女士自二零一一年十二月起擔任Asian Youth Orchestra Limited之董事；自二零一五年七月起擔任香港藝術中心之友副主席；自二零一六年四月起擔任香港藝術節協會有限公司發展委員會委員；自二零一六年九月起擔任香港藝術學院督導委員會主席；自二零一七年一月起擔任香港藝術發展局成員；自二零一八年起擔任演藝學院友誼社聯席主席；擔任職業訓練局學科顧問委員會成員；擔任香港管弦協會有限公司董事；於二零一三年十一月至二零一六年十月曾任香港藝術學院督導委員會成員，並於二零一三年十二月至二零一六年十一月曾任香港藝術中心成員。

邱女士於二零零五年加入本集團擔任物業發展總監。

彼於二零一零年六月及二零一一年十一月分別獲委任為帝盛之總裁及執行董事，以監察其整體戰略增長及發展。

彼現為AGORAHospitality Group Co., Ltd（於東京證券交易所上市之公司）之主席。

彼亦為多間附屬公司之董事。

邱女士過往曾於瑞士信貸任職。

彼自二零零二年起一直擔任Mayland之董事，參與Mayland不同範疇之物業發展，包括發展購物中心、零售管理及服務式公寓業務。

邱女士為丹斯里拿督邱達昌（本公司執行董事、主席兼行政總裁）之女兒及邱達成先生（本公司執行董事）之侄女。

陳國偉先生（獨立非執行董事）陳先生，六十二歲，於二零零五年十一月獲委任為本公司之獨立非執行董事。

彼為香港證券及投資學會會員及澳洲公認會計師公會會員。

陳先生為High Progress Consultants Limited之董事，並擔任華人置業集團（股份代號：127）、中國興業控股有限公司（股份代號：132）、太興置業有限公司（股份代號：277）及National Electronics Holdings Limited（股份代號：213）之獨立非執行董事。

林廣兆先生（獨立非執行董事）林先生，八十七歲，於二零一一年九月獲委任為本公司獨立非執行董事。

彼為第十屆全國人民代表大會代表。

林先生現為中銀國際控股有限公司副董事長、香港福建社團聯會榮譽主席、旅港福建商會永遠榮譽會長、閩港經濟合作促進委員會副主任、香港中華總商會永遠榮譽會長、香港中國企業協會顧問及香港銀行華員會名譽會長。

此外，林先生自二零零二年七月起為中銀國際有限公司（前稱「中銀國際融資有限公司」）之非執行董事。

彼現時亦為閩港控股有限公司（股份代號：181）、信義玻璃控股有限公司（股份代號：868）、禹洲集團控股有限公司（前稱「禹洲地產股份有限公司」）（股份代號：1628）及天任集團控股有限公司（股份代號：1429）之獨立非執行董事。

林先生曾任域高國際控股有限公司（股份代號：1621）之獨立非執行董事，直至二零一九年四月，及中國海外發展有限公司（股份代號：688）之獨立非執行董事，直至二零二零年六月。

林先生分別於二零一六年及二零零三年榮獲香港特區金紫荊星章及銀紫荊星章。

彼擁有逾五十年銀行業經驗。

24遠東發展有限公司董事及高級管理層簡介石禮謙先生（別名：ABRAHAMRAZACK）（獨立非執行董事）石先生，七十六歲，於二零一九年六月獲委任為本公司獨立非執行董事。

彼分別於一九六九年五月及一九七零年三月自悉尼大學取得文學學士學位及教育文憑。

於二零零八年十一月、二零一四年六月、二零一六年九月及二零一八年三月，彼分別成為嶺南大學、香港科技大學、香港大學及香港教育大學榮譽院士。

除彼於學術領域之成就外，石先生亦於多個領域獲得若干榮譽稱號。

於一九九五年七月，彼獲委任為太平紳士，並於二零零七年及二零一三年授勳名單中，分別獲頒授香港特區銀紫荊星章及金紫荊星章。

自二零一七年一月起，彼亦擔任廉政公署獨立諮詢委員會委員。

彼曾為香港強制性公積金計劃管理局非執行董事，直至二零二一年三月。

彼亦擔任英基學校協會管理局主席及獨立成員，直至二零二一年五月。

石先生現為香港特區立法會議員、香港科技大學榮譽成員、香港大學校董會及校務委員會成員以及香港聖公會福利協會有限公司之執行委員會之委員。

此外，石先生為下列上市公司及集體投資計劃之獨立非執行董事，該等公司均於聯交所上市：(a)百利保控股有限公司（股份代號：617）；(b)利福國際集團有限公司（股份代號：1212）；(c)莊士機構國際有限公司（股份代號：367）；(d)新創建集團有限公司（股份代號：659）；(e)碧桂園控股有限公司（股份代號：2007）；(f)莊士中國投資有限公司（股份代號：298）；(g)德祥地產集團有限公司（股份代號：199）；(h)華潤水泥控股有限公司（股份代號：1313）；(i)麗豐控股有限公司（股份代號：1125）；(j)四海國際集團有限公司（股份代號：120）；(k)光大永年有限公司（股份代號：3699）；(l)資本策略地產有限公司（股份代號：497）；(m)富豪資產管理有限公司（富豪產業信託（股份代號：1881）之管理人）；(n)鷹君資產管理（冠君）有限公司（冠君產業信託（股份代號：2778）之管理人）；(o)藍鼎國際發展有限公司（股份代號：582）；及(p)昊天國際建設投資集團有限公司（股份代號：1341）。

彼曾擔任高銀金融（集團）有限公司（股份代號：530）之獨立非執行董事，並自二零二一年三月起獲委任為副主席及調任為執行董事。

彼亦自二零二一年五月起退任澳門博彩控股有限公司（股份代號：880）之獨立非執行董事並獲委任為其公司顧問。

石先生亦自二零一零年九月至二零一五年十月曾擔任帝盛之獨立非執行董事。

石先生亦為以下公司之獨立非執行董事，該等公司均於聯交所上市：(a)直至二零一七年三月，德祥企業集團有限公司（現稱保德國際發展企業有限公司）（股份代號：372）；(b)直至二零一七年一月，啟迪國際有限公司（股份代號：872）；(c)直至二零一八年一月，勤達集團國際有限公司（現稱「融太集團股份有限公司」）（股份代號：1172）；(d)直至二零一九年五月，香港鐵路有限公司（股份代號：66）；及(e)直至二零二零年六月，合興集團控股有限公司（股份代號：47）。

25二零二一年年報董事及高級管理層簡介張偉雄先生（首席財務總監兼公司秘書）張先生於本集團任職，擔任本公司之首席財務總監及公司秘書約十年。

彼負責本集團的財務管理、投資者及銀行關係及公司秘書事務。

張先生為於聯交所上市之公司首都信息發展股份有限公司（股份代號：1075）之獨立非執行董事以及為東京證券交易所上市公司AGORAHospitality Group Co. Ltd之審核委員會成員。

張先生於一九九二年於蘇格蘭畢業，獲頒會計學文學士學位，並於一九九五年獲英格蘭萊斯特大學(University of Leicester)頒授工商管理碩士學位及於二零零七年獲專業會計碩士學位。

張先生亦為香港會計師公會非執業會員及澳洲註冊會計師公會合資格會計師。

布里斯本Queen’s Wharf掌握變局抓緊機遇五年財務概要28遠東發展有限公司截至三月三十一日止年度二零一七年二零一八年二零一九年二零二零年二零二一年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 業績收益5,005,3095,831,1276,842,3197,450,6045,943,694 除稅前溢利1,566,6392,156,1332,312,486837,3211,265,827所得稅開支(433,780) (570,735) (543,761) (286,340) (460,087) 年度溢利1,132,8591,585,3981,768,725550,981805,740 每股基本盈利51仙69仙74仙15.5仙22.9仙 於三月三十一日二零一七年二零一八年二零一九年二零二零年二零二一年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 資產及負債資產總值28,399,96134,488,94939,077,86341,779,99149,900,788負債總值(17,456,246) (21,345,067) (25,445,601) (27,466,257) (32,846,525) 10,943,71513,143,88213,632,26214,313,73417,054,263非控股權益(151,913) (173,070) (219,186) (290,667) (373,330) 擁有人資金10,791,80212,970,81213,413,07614,023,06716,680,933 管理層討論及分析29二零二一年年報財務回顧1.溢利及虧損分析本公司於二零二一年財年之綜合收益約為港幣5,900,000,000元，較二零二零年財年減少20.2%，主要原因為(i)落成的物業發展項目減少導致有關收益減少及(ii) 2019冠狀病毒病爆發對酒店、停車場及博彩業務造成的不利影響。

毛利（扣除酒店及停車場資產折舊前）（「經調整毛利」）為港幣2,200,000,000元，而二零二零年財年則為港幣2,600,000,000元。

本集團之收益及毛利明細載列如下：物業發展酒店業務及管理停車場業務及設施管理博彩業務其他總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 二零二一年財年收益4,226,066888,958502,19587,811(i) 238,6645,943,694 毛利1,525,059106,312 (4,413) 9,573204,9521,841,483折舊– 290,709(ii) 32,941(ii) 11,219 – 334,869 經調整毛利1,525,059397,02128,52820,792204,9522,176,352 經調整毛利率36.1% 44.7% 5.7% 23.7% 85.9% 36.6% 二零二零年財年收益4,834,9761,345,534759,782271,223(i) 239,0897,450,604 毛利1,404,126402,320100,776146,282205,8482,259,352折舊– 322,352(ii) 28,015(ii) 14,160 – 364,527 經調整毛利1,404,126724,672128,791160,442205,8482,623,879 經調整毛利率29.0% 53.9% 17.0% 59.2% 86.1% 35.2% 附註：(i)經扣除博彩稅港幣37,000,000元（二零二零年財年：港幣89,000,000元）。

(ii)未包括香港財務報告準則第16號下租賃物業之折舊。

布里斯本Queen’s Wharf30遠東發展有限公司管理層討論及分析物業銷售收益於二零二一年財年約為港幣4,226,000,000元，較二零二零年財年減少12.6%。

所確認之收益的主要項目為墨爾本West Side Place（第一座及第二座）、新加坡Artra以及香港、上海及廣州項目之餘下存貨。

二零二一年財年錄得毛利約港幣1,525,000,000元，按年上升8.6%，原因為交付毛利率較高之West Side Place（第一座及第二座）及Artra。

自二零二零年初以來，全球旅遊業及商務流量大幅下降，受此影響，二零二一年財年酒店業務及管理之收益較去年下跌33.9%至約為港幣889,000,000元。

由於世界各地的整體酒店平均房租及入住率均有所下降，本集團酒店業務之經調整毛利率由二零二零年財年的53.9%下降至二零二一年財年的44.7%。

於二零二一年財年，停車場業務及設施管理之收益按年大幅減少33.9%至港幣502,000,000元，主要由於相關政府實施封城及相關旅遊限制。

於二零二一年財年錄得經調整毛利約為港幣29,000,000元，按年減少77.8%。

於二零二一年財年，博彩業務之收益按年下降67.6%至約港幣88,000,000元（扣除博彩稅）。

收益下降主要由於捷克共和國政府宣佈於二零二零年四月至六月暫時關閉賭場以及二零二一年財年自The Star股份收取之股息為零。

於二零二一年財年，本集團整體表現受制於自二零二零年初起爆發之2019冠狀病毒病疫情。

全球旅遊限制之後，又有不同程度的業務暫停，本集團之經常性收入業務備受打擊。

本集團之若干酒店及博彩業務被迫暫時關閉，不可避免地對本集團的經常性收入業務構成影響。

儘管如此，本集團仍能獲利，於二零二一年財年，本公司股東應佔溢利約為港幣543,000,000元，較二零二零年財年之港幣366,000,000元上升48.5%。

二零二一年財年之經調整現金溢利(i)約為港幣722,000,000元，較二零二零年財年錄得之港幣842,000,000元減少14.3%。

附註：(i)經調整現金溢利以調整投資物業的公平值變動及股東應佔溢利淨額加折舊及攤銷開支計算。

該金額就少數股東權益作出調整。

墨爾本West Side Place之景觀31二零二一年年報管理層討論及分析2.流動資金、財務資源及資產負債淨額下表載列本集團於二零二一年三月三十一日之銀行及現金結餘、投資證券（基於有關證券易於套現，被視為現金等值項目）、銀行貸款及借貸、財務租約承擔以及權益。

綜合財務狀況表於二零二一年三月三十一日於二零二零年三月三十一日港幣百萬元港幣百萬元 銀行貸款、票據及債券一年內到期(i) 12,2746,506一至兩年內到期5,9398,297兩至五年內到期6,5818,264五年以上到期2,783393 銀行貸款、票據及債券總額27,57723,460 投資證券4,1433,027銀行及現金結餘(ii) 4,4263,040 流動資金狀況8,5696,067 負債淨額(iii) 19,00817,393 總權益賬面值(iv) 17,05414,314加：酒店重估盈餘17,55016,348 經調整權益總額34,60430,662 淨資產負債比率（負債淨額與經調整權益總額比例） 54.9% 56.7%負債淨額與經調整資產總值比例(v) 28.2% 29.9% 附註：(i)包括約港幣1,153,000,000元之金額，儘管該筆款項毋須於一年內償還，惟已列作一年內到期之負債，原因為相關銀行及╱或金融機構可酌情要求即時還款。

(ii)該金額指有限制銀行存款、金融機構存款以及銀行結餘及現金之總額。

(iii)負債淨額指銀行貸款、票據及債券總額減投資證券、銀行及現金結餘。

(iv)包括永續資本票據。

(v)經調整資產總值包括酒店資產重估盈餘。

為更有效管理本集團之流動資金狀況，本集團之財務營運將部分現金調撥至有價及流通投資證券。

綜合財務狀況表所示之投資證券主要指定息證券及定息基金投資、投資於The Star之上市股份（本集團有意長期持有該等股份）以及投資於由持有BCG（本集團擁有52.03%股權之實體）所管理按揭組合之信託所發行之票據。

32遠東發展有限公司管理層討論及分析於二零二一年三月三十一日，本集團之流動資金狀況約為港幣8,600,000,000元。

根據截至二零二一年三月三十一日經評估之獨立估值，就未確認酒店重估盈餘約港幣17,550,000,000元進行調整，並計入永續資本票據，本集團於二零二一年三月三十一日之經調整權益總額約為港幣34,604,000,000元。

本集團之淨資產負債比率由二零二零年三月三十一日之56.7%下跌至二零二一年三月三十一日之54.9%。

於二零二一年三月三十一日於二零二零年三月三十一日港幣百萬元港幣百萬元 本公司票據5,2193,548無抵押銀行貸款3,5543,380有抵押銀行貸款－物業發展及投資8,9667,589－酒店業務及管理8,1537,292－停車場業務及設施管理738629－博彩業務9493－其他853929 銀行貸款、票據及債券總額27,57723,460 於二零二一年財年，本集團繼續審慎管理其財務狀況。

我們(i)發行本金額為港幣200,000,000元之10年期票據，票息為5.15%，本金額為港幣200,000,000元之12.25年期票據，票息為5.25%，以及本金額為235,000,000美元之3年期票據，票息為5.10%；(ii)就港幣1,500,000,000元之3年期無抵押有期貸款融資與一個銀團訂立融資協議；(iii)回購本金總額為22,000,000美元之二零二一年到期3.75厘票據及二零二三年到期4.5厘票據，並完成要約收購購回約50,000,000美元之二零二一年到期3.75厘票據；及(iv)再融資並償還香港、澳洲及新加坡約港幣2,558,000,000元之建築貸款。

本集團將繼續採取保守方法，以維持靈活且穩固的財務狀況。

倫敦Aspen at Consort Place之客廳33二零二一年年報管理層討論及分析於二零二一年三月三十一日，本集團未提取之銀行融資約為港幣5,200,000,000元，其中約港幣2,300,000,000元與建築╱開發設施有關，而餘額約港幣2,900,000,000元則用作本集團之一般企業用途。

未動用銀行融資連同本集團即將完成之物業發展項目所確認之預售金額讓本集團處於穩健財務狀況，不但可為其現有業務及營運提供資金，亦可用作未來擴展業務。

此外，本集團於二零二一年三月三十一日共有8項酒店資產不附帶產權負擔，其資本價值根據截至二零二一年三月三十一日經評估之獨立估值計算，約為港幣3,900,000,000元。

本集團有未售住宅單位、零售資產及商業資產等不附帶產權負擔的其他資產。

於有需要時，此等資產可用作進一步銀行借貸之抵押品，為本集團提供額外流動資金。

3.外匯管理於二零二一年財年，本集團來自非香港業務之貢獻受外幣兌港幣變動之正面影響。

下表載列港幣兌本集團主要營運所在國家之當地貨幣匯率：匯率於二零二一年三月三十一日於二零二零年三月三十一日變動 港幣兌澳元5.904.7823.4%港幣兌人民幣1.181.098.3%港幣兌馬幣1.871.794.5%港幣兌英鎊10.669.5711.4%港幣兌捷克克朗0.350.3112.9%港幣兌新加坡元5.775.446.1%所有貨幣兌港幣的回升對本公司的淨資產價值及經調整權益產生正面影響。

4.每股資產淨值於二零二一年三月三十一日於二零二零年三月三十一日港幣百萬元港幣百萬元 本公司股東應佔權益13,79711,119加：酒店重估盈餘17,55016,348 總資產淨值31,34727,467 已發行股份數目（百萬股） 2,3952,369每股資產淨值港幣13.09元港幣11.59元根據截至二零二一年三月三十一日經評估之獨立估值，就酒店資產重估盈餘約港幣17,550,000,000元作出調整後，股東應佔資產淨值約達港幣31,347,000,000元。

於二零二一年三月三十一日，本公司每股資產淨值約為港幣13.09元。

布里斯本Queen’s Wharf34遠東發展有限公司管理層討論及分析5.資本開支本集團之資本開支包括用於收購、開發及翻新酒店物業、廠房及設備以及投資物業之開支。

於二零二一年財年，本集團之資本開支約為港幣728,000,000元，主要歸因於West Side Place開發項目的墨爾本帝盛酒店及墨爾本麗思卡爾頓酒店，以及於澳洲各地之酒店的持續資本開支。

資本開支乃透過結合借貸及內部資源兩者撥付。

鑒於2019冠狀病毒病，我們已密切審視各項目及所有重大資本支出。

就若干個案而言，基於經營環境，我們已暫停或稍為推遲該等支出的時間。

6.資本承擔本集團不斷密切審視其資本承擔，並尋求優化其投資及開支。

本集團亦加大力度檢討其資產組合，以確定適合出售之潛在資產。

於二零二一年三月三十一日於二零二零年三月三十一日港幣百萬元港幣百萬元 於綜合財務報表就下列項目已訂約但未撥備之資本開支：收購、開發及翻新酒店物業8651,187向BCG提供信貸融資之承擔21494其他1417 1,0931,298 業務回顧1.物業分部本集團物業分部包括物業發展及物業投資。

物業發展本集團擁有多元化之住宅物業發展項目組合，項目遍佈澳洲、中國內地、香港、新加坡、馬來西亞及英國，皆側重於大眾住宅市場。

我們強勁的地區多元化發展降低波動性，使我們可善用不同物業週期所帶來之優勢。

為了在多個市場進行物業發展，本集團已於該等市場分別成立實力雄厚之當地團隊。

我們於當地設立據點可讓本集團識別趨勢及物色最具吸引力之機遇。

本集團亦積極尋求與業主共同進行重建的機會，其中一個例子為與The Star的夥伴關係。

該等土地收購策略令本集團發展項目享有相對較低的土地成本基礎，並在土地儲備策略中持有較少閒置資金。

於二零二一年三月三十一日，本集團發展中住宅物業之應佔累計預售總值約為港幣13,800,000,000元，較二零二零年三月三十一日增加港幣1,600,000,000元，增幅為13.0%。

大部分預售所得款項於相關項目落成前不會在本集團之綜合收益表中反映。

下表列示於二零二一年三月三十一日，本集團發展中住宅物業之應佔累計預售總值明細。

35二零二一年年報管理層討論及分析發展項目位置應佔預售實際╱預計落成之財政年度港幣百萬元 West Side Place（第一座及第二座）墨爾本2,878(i)二零二一年財年╱二零二二年財年West Side Place（第三座）墨爾本2,540二零二四年財年West Side Place（第四座）墨爾本2,680二零二四年財年Queen’s Wharf Residences（第四座）布里斯本1,451二零二四年財年Perth Hub珀斯564二零二二年財年The Star Residences（第一座）黃金海岸473二零二三年財年The Star Residences －Epsilon（第二座）黃金海岸397二零二四年財年Aspen at Consort Place倫敦1,079二零二五年財年Hornsey Town Hall倫敦343二零二二年財年MeadowSide（第二期及第三期）曼徹斯特585二零二二年財年MeadowSide（第五期）曼徹斯特421二零二二年財年New Cross Central曼徹斯特173二零二三年財年Victoria Riverside曼徹斯特47二零二三年財年Hyll on Holland新加坡63二零二四年財年Cuscaden Reserve新加坡12二零二四年財年Dorsett Place Waterfront Subang梳邦再也128二零二三年財年 總計13,834 附註：(i)不包括直至二零二一年三月三十一日已確認為收益之已訂約預售。

於二零二一年三月三十一日，本集團於不同地區正處於不同發展階段之住宅物業發展項目之預期應佔開發總值約為港幣55,600,000,000元。

本集團目前之開發組合詳情列示如下：發展項目應佔可售樓面面積(i)應佔預期開發總值(ii)狀況╱預計推出預計落成之財政年度平方尺港幣百萬元 開發組合墨爾本West Side Place－第一座及第二座631,0003,226分階段落成二零二一年財年╱二零二二年財年－第三座518,0002,669已推出二零二四年財年－第四座621,0003,173已推出二零二四年財年Bourke Street 595,0002,762二零二二年財年二零二四年財年珀斯Perth Hub 230,000919已推出二零二二年財年布里斯本Queen’s Wharf Residences(iii)－第四座253,0001,735已推出二零二四年財年－第五座269,0001,846規劃中規劃中－第六座269,0001,846規劃中規劃中36遠東發展有限公司管理層討論及分析發展項目應佔可售樓面面積(i)應佔預期開發總值(ii)狀況╱預計推出預計落成之財政年度平方尺港幣百萬元 黃金海岸The Star Residences(iv)－第一座111,000531已推出二零二三年財年－第二座－Epsilon 109,000619已推出二零二四年財年－第三座至第五座374,0002,122規劃中規劃中香港畢架金峰84,0001,678二零二二年財年二零二二年財年倫敦Aspen at Consort Place 377,0004,421已推出二零二五年財年Hornsey Town Hall 108,0001,009已推出二零二二年財年Ensign House 270,0002,629規劃中規劃中曼徹斯特MeadowSide－第二期及第三期220,000985已推出二零二二年財年－第五期99,000427已推出二零二二年財年－第四期238,0001,141規劃中規劃中Victoria North(v)－New Cross Central 62,000269已推出二零二三年財年－Victoria Riverside 458,0002,143已推出二零二三年財年－Network Rail 1,532,0006,124規劃中規劃中－其他1,202,0004,679規劃中規劃中新加坡Hyll on Holland (vi) 192,0003,158已推出二零二四年財年Cuscaden Reserve (vii) 16,000363已推出二零二四年財年馬來西亞Dorsett Place Waterfront Subang(viii) 525,0001,009已推出二零二三年財年於二零二一年三月三十一日開發組合總計9,363,00051,483可供出售竣工發展項目珀斯The Towers at Elizabeth Quay 94,000771上海君悅庭23,000154御尚II 22,000157第17A區18,000102廣州遠東御江豪庭111,00041137二零二一年年報管理層討論及分析發展項目應佔可售樓面面積(i)應佔預期開發總值(ii)狀況╱預計推出預計落成之財政年度平方尺港幣百萬元 馬來西亞Dorsett Bukit Bintang 28,000133香港尚澄56,000593珀爵48,000603珀玥40010其他1,00036新加坡21 Anderson Road 86,0001,126於二零二一年三月三十一日可供出售竣工發展項目總計487,4004,096於二零二一年三月三十一日開發組合總計及可供出售竣工發展項目總計9,850,40055,579附註：(i)所示數據指概約可售住宅樓面面積，可能因應發展規劃定案而變動。

(ii)所示金額指本集團預期應佔開發總值，可能因市況而變動。

(iii)該住宅發展項目包括總建築面積約1,800,000平方尺。

本集團於該發展項目擁有50%權益。

(iv)本集團於該等發展項目擁有33.3%權益。

(v)可售樓面面積及開發總值數據乃按已收購土地及預期將予興建之單位數目估算。

作為Victoria North之主要發展商，本集團預計將進一步收購土地，因而增加該發展項目之可售樓面面積及開發總值。

(vi)該發展項目之總可售樓面面積約為241,000平方尺。

本集團於該發展項目擁有80%權益。

(vii)該發展項目之總可售樓面面積約為160,000平方尺。

本集團於該發展項目擁有10%權益。

(viii)該發展項目之總可售樓面面積約為1,050,000平方尺。

本集團於該發展項目擁有50%權益。

本集團已與Sainsbury’s签订諒解備忘錄，以重建位於倫敦東部Whitechapel Sainsbury’s現有商店之4.62英畝地塊。

Whitechapel Square提案位於倫敦塔村自治市，毗鄰Whitechapel Road，項目將包括一個新的Sainsbury’s旗艦超市、大量住宅單位、當地企業之零售空間及園林公共空間。

除上述計劃外，本集團已與Destination Brisbane Consortium之合作夥伴訂立諒解備忘錄，以發展黃金海岸The Star賭場之其他三座大廈。

於取得規劃批文及簽署最終協議後，本集團之住宅組合將會進一步擴大。

38遠東發展有限公司管理層討論及分析物業投資物業投資包括主要位於香港、中國內地、新加坡及澳洲之零售及辦公樓宇投資。

於二零二一年財年，已錄得投資物業之公平值收益約為港幣383,000,000元。

其主要歸因於武漢商場（見下文）之重估收益，其由因全球市況疲弱而導致其他地方產生之重估虧損所抵銷。

於二零二一年三月三十一日，投資物業估值約為港幣8,200,000,000元（二零二零年三月三十一日：港幣7,200,000,000元）。

於二零二一年財年，本集團與一間旗艦體育用品零售商就其位於武漢市中心之武漢商場訂立一份為期18年之新租約。

該項為期18年之租約自二零二零年十月開始起計，涵蓋七個樓層，總零售面積約為312,000平方尺。

年租賃付款將約為港幣50,000,000元，每三年遞增8.0%。

此新租約較之前所收取之等額租金高約100%，故產生武漢商場之重估收益約人民幣300,000,000元或港幣341,000,000元。

本集團於二零一九年購買上海寶山區之一幅地塊，其毗鄰於二零一八年購買之另一幅土地。

此兩幅地塊擬共同發展為數座住宅單位，並將其出租以賺取經常性收入。

此外，本集團於二零一九年購買香港啟德之商業地段。

除一間擁有約400間客房之帝盛旗艦酒店外，本集團擬開發建築面積約為195,000平方尺之若干辦公室及零售空間。

目前，此項目正處於建築階段且融資已到位。

澳洲墨爾本West Side Place為位於墨爾本商業中心區之綜合用途住宅發展項目。

該項目擁有四幢大廈，提供約3,000個單位，總可售樓面面積約為2,200,000平方尺及開發總值達港幣11,500,000,000元。

該發展項目設有兩間酒店，包括一間由本集團旗下帝盛品牌經營的位於第三座提供約300間客房之酒店，及另一間由麗思卡爾頓經營的於第一座頂層提供約250間客房之酒店。

全部四幢大廈已於二零一九年財年推出預售。

第一座及第二座總共提供1,377個單位，總可售樓面面積約為1,100,000平方尺，預期開發總值為港幣5,600,000,000元。

第一座及第二座低層已於二零二一年財年落成，而交付過程於二零二零年八月開始，預期於二零二二年財年繼續分階段交付。

第三座提供684個單位，總可售樓面面積約為518,000平方尺，預期開發總值共達港幣2,700,000,000元，其中價值港幣2,500,000,000元之單位已於二零二一年三月三十一日預售，預期於二零二四年財年落成。

第四座提供835個單位，總可售樓面面積約為621,000平方尺，預期開發總值共達港幣3,200,000,000元，其中價值港幣2,700,000,000元之單位已於二零二一年三月三十一日預售，預期於二零二四年財年落成。

由於該發展項目預售反應熱烈，本集團預期將於未來數年產生大量現金流及盈利。

成功推出各階段之West Side Place後，本集團透過獲得位於墨爾本商業中心區且鄰近發展項目West Side Place之640 Bourke Street發展地盤，補充其於墨爾本之發展組合。

該物業已獲准重建為總可售樓面面積約595,000平方尺之住宅項目，預期可提供約876個住宅單位。

該發展項目預期於二零二二年財年推出預售，並預期於二零二四年財年落成。

墨爾本West Side Place39二零二一年年報管理層討論及分析珀斯The Towers at Elizabeth Quay為兩座綜合用途旗艦發展項目，包括可售樓面面積約371,000平方尺之住宅單位，一間於二零一九年十一月開業並設有205間客房之麗思卡爾頓豪華酒店、若干商業及零售空間以及其他配套設施。

於二零二一年三月三十一日，可供出售之餘下單位的預期開發總值為港幣771,000,000元。

Perth City Link為西澳洲政府正在進行之一個大型項目，旨在重新連接珀斯商業中心區與娛樂區。

Perth Hub為Perth City Link項目之第一階段，其為Perth City Link項目第2及3A期且毗鄰Perth Arena之綜合用途發展項目，將提供預期開發總值合共港幣919,000,000元之314個住宅單位及將由帝盛經營之約260間客房。

於二零二一年三月三十一日，本集團已預售價值為港幣564,000,000元之單位。

該項目預期於二零二二年財年落成。

本集團於二零一七年五月獲選為Perth City Link項目第3B、6及7期（Perth Hub之延續發展項目）之屬意發展商後，在二零一九年財年正式獲得該等地塊。

該三幅地塊將計劃發展成多個精品住宅單位以及一座集零售、娛樂、商業與酒店設施於一身之綜合大樓。

該項目現處於規劃階段。

布里斯本Destination Brisbane Consortium（由本集團、The Star及周大福成立之合營企業）已就交付位於布里斯本的QWB與澳洲昆士蘭州訂立發展協議。

QWB項目包括：(i)綜合度假村部分，其由本集團以25%（周大福擁有25%及The Star擁有50%）之比例擁有，股本投資金額約300,000,000澳元。

付款自签订QWB項目文件起直至QWB項目落成止期間內逐步作出，預計QWB項目將於二零二四年財年年底前落成；及(ii)住宅部分，其由本集團及周大福分別按50%及50%之比例擁有。

連同本集團就住宅部分之部分地價，預計本集團資本承擔總額將約為300,000,000澳元，且本集團擬以其內部資源撥付。

QWB項目位於布里斯本Queen’s Wharf，總面積約為9.4公頃，涵蓋布里斯本海濱黃金地段之三座住宅大廈、三間世界級酒店、高檔餐飲及商業商舖以及一間賭場。

預計QWB項目之總核心發展建築面積約為380,000平方米，其中約147,000平方米與住宅部分有關。

珀斯The Towers at Elizabeth Quay珀斯麗思卡爾頓酒店布里斯本Queen’s Wharf40遠東發展有限公司管理層討論及分析於二零二零年財年，本集團推出期待已久之Queen’s Wharf Residences（第四座）。

第四座是唯一一座直接與綜合度假村發展項目相連之住宅大廈，提供667個住宅單位，總可售樓面面積約為506,000平方尺，開發總值為港幣3,500,000,000元。

該項目已於二零二零年二月推出，反應熱烈，於二零二一年三月三十一日已預售之開發總值為港幣2,900,000,000元（應佔開發總值為港幣1,500,000,000元）。

該發展項目預期於二零二四年財年落成。

黃金海岸The Star Residences位於黃金海岸世界級綜合度假村Broadbeach Island之中心地帶，為建有五幢樓宇之綜合用途發展項目。

該項目為本集團、The Star及周大福於黃金海岸夥伴關係之延續，而本集團擁有其中33.3%權益。

該發展項目之第一座樓宇將建有一間提供313間客房之帝盛酒店及422個住宅單位，總可售樓面面積約為332,000平方尺及開發總值為港幣1,600,000,000元。

於二零二一年三月三十一日錄得預售總值港幣1,400,000,000元（應佔開發價值為港幣473,000,000元），預期該發展項目之第一座樓宇將於二零二三年財年落成。

隨著成功推出第一座樓宇後，該發展項目之其他四座樓宇已取得規劃批准。

該發展項目之第二座樓宇Epsilon將建有一間提供201間客房之五星級酒店及457個住宅單位，總可售樓面面積約為327,000平方尺及開發總值為港幣1,900,000,000元。

於二零一九年五月推出之預售反應正面，於二零二一年三月三十一日預售之預售總值為港幣1,200,000,000元（應佔開發總值為港幣397,000,000元）。

預期該發展項目將於二零二四年財年落成。

此外，與The Star及周大福於二零一八年三月所訂立之策略聯盟協議規定，訂約方將共同致力於交付若干指定發展項目，包括位於黃金海岸之The Spit Precinct潛在重建項目。

建設該等潛在發展項目無疑將增加本集團於該市之發展項目組合，亦能讓本集團透過於The Star投資從中獲利。

悉尼於二零二零年十月，本集團與The Star合作收購悉尼Pyrmont之一幅地塊，該地塊毗鄰The Star在悉尼經營賭場所在之現址，擬共同開發為一幢綜合用途樓宇。

該項目將擴展其於悉尼之版圖。

中國內地過去數年，本集團一直發展上海一項高端城鎮項目錦秋花園。

該發展項目包括多元化住宅組合，提供低層住宅、高層住宅及獨立洋房。

該發展項目之兩個階段（即君悅庭及御尚II）持續為本集團收益及溢利作出貢獻，於二零二一年財年已交付開發總值為港幣300,000,000元。

黃金海岸The Star Residences悉尼The Star41二零二一年年報管理層討論及分析廣州之遠東御江豪庭坐落於擁有大片綠化景觀的河畔，具現代裝飾藝術設計風格，為擁有五座住宅樓宇的發展項目，提供607個單位。

整個發展項目已落成，於二零二一年三月三十一日已出售及交付合共544個單位，開發總值約為港幣2,000,000,000元。

於二零二一年財年，已出售確認價值為港幣479,000,000元之112個單位。

該項目之毛利率高於正常水平，預期為本集團於來年之業績表現作出貢獻。

香港多年來，本集團透過收購重建用地、參與政府招標及就項目向市區重建局投標在香港建立其發展項目組合。

位於大圍市中心黃金地段及兩條港鐵線交匯點之珀玥為本集團透過政府招標投得之住宅發展項目。

該發展項目包括總可售樓面面積約29,000平方尺之118個住宅單位，開發總值為港幣674,000,000元，商業部分之建築面積約為5,600平方尺。

該項目於二零二零年財年落成，於二零二一年三月三十一日已幾乎售罄並交付予買方，佔開發總值99%。

最後一個單位已售出，並將於二零二二年財年上半年交付。

位於沙頭角之尚澄為本集團透過政府招標投得之住宅發展項目。

該發展項目包括可售樓面面積約103,000平方尺之261個低層單位。

累計開發總值約港幣495,000,000元已於二零二一年三月三十一日出售及交付，佔總開發總值之46%，而餘下單位將按現狀出售。

位於丹桂村之住宅發展項目珀爵包括24間獨立洋房，可售樓面面積約50,000平方尺，開發總值為港幣641,000,000元。

所有單位將按現狀出售。

本集團亦透過政府招標獲得位於大埔公路畢架金峰之住宅發展地盤。

該發展項目包括超過62個單位及4間獨立洋房，可售樓面面積約84,000平方尺，開發總值為港幣1,700,000,000元。

預售許可證已於二零二一年六月推出。

馬來西亞Dorsett Place Waterfront Subang為本集團與Malaysia Land Properties Sdn. Bhd共同開發的發展項目。

本集團擁有此發展項目的50%權益。

該項目毗鄰本集團著名五星級酒店梳邦帝盛君豪酒店，覆蓋三個街區，將提供1,989個全服務式套房。

該發展項目已於二零一九年九月推出預售，於二零二一年三月三十一日已預售總開發總值為港幣255,000,000元。

該發展項目預期於二零二三年財年落成。

Dorsett Bukit Bintang為毗鄰吉隆坡帝盛酒店之住宅發展項目。

該發展項目包括252個高層單位，總可售樓面面積約215,000平方尺。

該發展項目已落成，餘下單位之一部分轉為服務式公寓，由帝盛集團管理。

其餘部分則按現狀出售。

香港畢架金峰梳邦再也Dorsett Place Waterfront Subang42遠東發展有限公司管理層討論及分析英國倫敦位於北倫敦之Hornsey Town Hall為綜合用途重建項目，其將現有市政廳轉為酒店╱服務式公寓及設有公共空間之市政廳，住宅部分將提供146個單位，可售樓面面積約為108,000平方尺。

該發展項目亦包括35,800平方尺之商業部分。

其住宅部分已於二零一九年財年推出預售，於二零二一年三月三十一日已預售開發總值約為港幣343,000,000元。

該發展項目預期於二零二二年財年落成。

Aspen at Consort Place為位於倫敦金絲雀碼頭Marsh Wall之綜合用途發展地盤，已獲取綜合大樓之規劃批文。

該發展項目包括可售樓面面積約377,000平方尺並提供約495個私人住宅單位之私人住宅、約230間客房之酒店、可負擔房屋單位及商業空間。

該項目之住宅部分已於二零二零年一月底推出，反應正面，於二零二一年三月三十一日預售額為港幣1,100,000,000元。

該發展項目預期於二零二五年財年落成。

本集團繼續擴大其業務足跡並加強在英國之發展。

於二零二零年二月，本公司簽立有關收購倫敦金絲雀碼頭Ensign House之協議，其毗鄰Aspen at Consort Place。

該4,572平方米之地盤目前包括一幢帶有地面停車場之辦公樓宇，其即將拆除並重建為住宅主導之綜合用途發展項目。

該項目仍在規劃中。

於二零二零年二月，本公司已簽署諒解備忘錄以重建Sainsbury’s擁有的地塊。

目前，正在進行盡職審查。

該項目將為帶有零售部分之住宅發展項目，包括Sainsbury’s旗艦超市。

曼徹斯特Victoria North為於曼徹斯特之大型發展項目，其覆蓋面積超過390畝之土地（相當於17,000,000平方尺），開發範圍從維多利亞車站北上，涵蓋New Cross、Lower Irk Valley及Collyhurst等鄰近地區。

該項目預期於未來十年提供超過15,000個新房屋，使市中心擴展及提供優質住宅的最佳組合。

該項目之願景為創建能充分利用該地區天然資源的一系列獨特且明確相連之社區。

Victoria North發展項目之策略重建框架已於二零一九年二月獲曼徹斯特市議會批准。

策略重建框架為總體規劃提供說明，就Victoria North內之發展建議作出指引。

其將為本集團及曼徹斯特市議會所組成之合營公司所提出之發展作出指引及協調，於曼徹斯特已擴展之市中心帶來一系列充滿活力、可持續發展之綜合住宅區。

倫敦Aspen at Consort Place曼徹斯特Victoria Riverside43二零二一年年報管理層討論及分析自本集團與曼徹斯特市議會於二零一七年四月訂立發展協議以來，本集團已收購Victoria North地區內多個地段，該等地段將隨著總體規劃之全面推出而開發成個別項目。

於二零一九年七月，本集團進一步向英國鐵路網公司收購於曼徹斯特中央之20畝土地以加快Victoria North之交付，預期將提供超過1,500個新房屋，包括St Catherine’s Wood River City公園之第一部分，連接Angel Meadow與曼徹斯特北部。

Victoria North項目預期為本集團於英國提供重要且長期之發展組合。

於二零二一年三月三十一日，本集團已取得Victoria North區域內可提供可售樓面面積超過3,000,000平方尺之發展組合之地塊，預期於未來五年交付約4,500個新房屋。

MeadowSide為位於NOMA曼徹斯特之住宅發展地盤，NOMA為該市主要住宅發展區之一，已納入本集團Victoria North發展項目。

該發展項目建造4座大樓，包括超過744個單位，可售樓面面積約為557,000平方尺，緊靠該市交通樞紐之一維多利亞車站旁歷史悠久的Angel Meadow公園附近。

三期發展項目目前正在預售。

總可售樓面面積約為220,000平方尺及開發總值為港幣985,000,000元之第二期及第三期已推出預售，於二零二一年三月三十一日已預售開發總值為港幣585,000,000元。

總可售樓面面積約為99,000平方尺及開發總值為港幣427,000,000元之第五期已於二零一九年三月推出預售，其中約99%單位已於二零二一年三月三十一日預售。

建築工程進展順利，第二期、第三期及第五期預定於二零二二年財年落成。

New Cross Central為向曼徹斯特市議會收購的其中一個初期地盤，為Victoria North發展項目協議之其中一部分。

該發展項目位於曼徹斯特市中心北邊New Cross，包括80個住宅單位，可售樓面面積約為62,000平方尺，開發總值為港幣269,000,000元，於二零二零年四月推出預售，並於二零二一年三月三十一日預售開發總值港幣173,000,000元。

建築工程進展順利，而該項目預定於二零二三年財年落成。

Victoria Riverside位於Victoria North總體規劃地區，鄰近包括維多利亞車站等主要交通網絡及曼徹斯特市中心。

其為Victoria North總體規劃地區之主要通路，將市中心由MeadowSide向北延伸。

其將主要為結合高質素公共空間、商業及休閒用地以及標誌性樓宇之住宅發展項目。

該發展項目將建有三座樓宇，包括超過634個單位，可售樓面面積約為458,000平方尺。

該發展項目之預售已於二零二一年三月底推出，並已於二零二一年三月三十一日獲得預售價值港幣47,000,000元。

該發展項目預期於二零二三年財年落成。

新加坡Artra為位於新加坡紅山地鐵站附近之住宅項目，可售樓面面積約為409,000平方尺，由本集團擁有70%權益之合營公司擁有。

該項目已落成，且所有單位已於二零二一年三月三十一日預售及交付。

Hyll on Holland為位於Holland Road之高端住宅發展地盤。

兩個地盤之收購於二零一九年財年完成。

兩個相鄰地盤將合併及重建為應佔可售樓面面積約192,000平方尺之住宅發展項目，而本集團於當中擁有80%權益。

該發展項目已於二零二一年財年推出預售，於二零二一年三月三十一日之已預售應佔開發總值為港幣63,000,000元，並預期於二零二四年財年落成。

新加坡Hyll on Holland44遠東發展有限公司管理層討論及分析位於Cuscaden Reserve之發展項目為坐落於新加坡黃金地段第九區之住宅發展地盤。

該發展項目預期提供約16,000平方尺之應佔可售樓面面積。

本集團擁有正進行開發之合營公司之10%權益。

該發展項目於二零二零年財年推出預售，並預期於二零二四年財年落成。

2.酒店業務及管理本集團擁有並透過三項獨特之業務線營運其酒店組合，側重於三至四星級酒店分部，包括帝盛酒店及度假村旗下之高檔「帝盛君豪酒店」及中檔「帝盛酒店」、超值「絲麗酒店」品牌酒店及別樹一幟之「d.Collection」精品酒店。

本集團於該三項業務線下之酒店統稱為「帝盛集團」，於香港、馬來西亞、中國內地、新加坡及英國11個城市擁有合共6,507間客房。

於二零二一年三月三十一日，本集團擁有及營運31間酒店及擁有13間發展中酒店，其中包括全資擁有之帝盛集團、TWC及珀斯麗思卡爾頓酒店，以及部分擁有之Sheraton Grand Mirage及Oakwood Premier AMTD。

31間酒店指合共約8,100間客房，遍佈香港、中國內地、新加坡、馬來西亞、澳洲、英國及欧洲大陸。

此外，本集團亦管理位於馬來西亞之另外3間酒店，擁有約830間客房。

於二零二零年初，因疫情被迫暫停旅遊後，酒店業（包括酒店）是首當其衝之行業之一，亦可能是其中一個最後復甦之行業。

於未來數年，業內仍要面對多項挑戰，包括2019冠狀病毒病疫情再次爆發、冠狀病毒變種病毒株及疫苗推出進展緩慢。

因此，視乎地點而定，我們預計旅遊將於二零二二年至二零二三年前重返2019冠狀病毒病疫情前之水平。

儘管本年度屬經營最艱難之一年，但我們積極進取且盡忠職守之團隊及員工展現熱情與忠誠之真諦，並透過為顧客提供卓越服務，協助本集團繼續實踐其獨特之品牌主張。

為準備就緒在2019冠狀病毒病疫情後之「新常態」營運，同時應對酒店衛生及安全措施要求不斷提高之趨勢，部分酒店已應用人工智能清潔及送貨機械人。

長遠而言，本集團致力透過擁有及管理投資新酒店及透過長期資本升值及提高酒店物業經營收益加強我們現有資產，為股東創造價值。

儘管疫情導致施工延誤，惟我們於香港、澳洲及倫敦之酒店項目開發方面繼續取得進展。

預期本集團首間澳洲帝盛酒店黃金海岸帝盛酒店將於二零二一年年底開業，緊隨其後的有珀斯帝盛酒店、墨爾本帝盛酒店及布里斯本帝盛酒店，而位於倫敦之三項新物業及本集團在香港之新旗艦酒店啟德帝盛酒店亦將於未來數年落成。

我們亦計劃於二零二二年年初開設墨爾本麗思卡爾頓酒店，該酒店將是繼珀斯麗思卡爾頓酒店後之第二間澳洲麗思卡爾頓酒店。

香港啟德帝盛酒店全景香港灣仔帝盛酒店45二零二一年年報管理層討論及分析下表概述本集團所擁有酒店於二零二一年財年及二零二零年財年按地區劃分以當地貨幣（「當地貨幣」）及港幣元（「港幣元」）列值之營運表現。

入住率平均房租平均每間客房收益收益（百萬）二零二一年財年二零二零年財年二零二一年財年二零二零年財年二零二一年財年二零二零年財年二零二一年財年二零二零年財年 香港（港幣元） 75.5% 70.8% 533578402409469472馬來西亞（馬幣） 37.4% 65.6% 1601976012944102中國內地（人民幣） 43.6% 55.7% 27338911921797166新加坡（新加坡元）(i) 75.3% 76.0% 1381741041331015英國（英鎊） 12.9% 74.3% 68129996324澳洲（澳元）(ii)(iii) 39.2% 61.0% 4103541612162011（港幣元） （港幣元） （港幣元） （港幣元）（港幣百萬元）（港幣百萬元）帝盛集團總計(iv) 54.6% 67.0% 5136072804068601,224TWC酒店集團17.4% 58.8% 60763410637329121附註：(i)不包括以權益法入賬之Oakwood Premier AMTDSingapore。

(ii)不包括以權益法入賬之Sheraton Grand Mirage。

(iii)二零二零年財年之金額代表珀斯麗思卡爾頓酒店於二零一九年十一月十九日至二零二零年三月三十一日期間之業績。

(iv)不包括TWC集團，惟包括珀斯麗思卡爾頓酒店。

二零二一年財年對本集團而言仍然充滿挑戰，2019冠狀病毒病疫情影響如此嚴重深遠是我們始料不及。

全球旅遊業受到重創，根據世界旅遊業理事會（「世界旅遊業理事會」）之數據，錄得虧損近4,500,000,000,000美元，且於二零二零年失去近62,000,000個職位，表示該行業全球就業人數下跌18.5%，僅餘272,000,000人。

儘管我們認為，全球經濟一旦復甦，酒店之需求將隨之回升，惟我們預計，於可見未來，全球旅遊限制、檢疫及安全憂慮將繼續阻礙大眾出行，而全面復甦需時達數年之久。

為減輕2019冠狀病毒病疫情之持續負面影響，本集團實施一系列廣泛節省成本及財務管理措施，以及物色新商機（例如自我或政府強制隔離之住客、政府及醫護人員合約），保障員工並回饋社會。

截至二零二一年三月三十一日，我們已於世界各地酒店照顧4,000多名醫護人員及前線工作人員以及130,000多名接受隔離之住客。

於營運方面，我們提升及加強嚴謹之衛生及安全規程，而首要任務是住客與員工之安全。

疫情讓我們更堅定捍衛我們之核心價值。

一如既往，社會責任將繼續植根於本集團，與每一位員工之個人價值觀互相呼應。

全賴世界各地之員工身體力行，將我們的承諾付諸行動，透過提供住宿、預備膳食及其他支援方式，遏止當地社區之2019冠狀病毒病蔓延，於二零二一年財年，本集團之酒店營運及管理收益總額約為港幣889,000,000元，較二零二零年財年下降33.9%。

至於帝盛集團之營運表現，整體入住率減少12.4個百分點至54.6%，而整體平均房租則下跌15.5%至每晚港幣513元。

因此，平均每間客房收益下降31.0%至港幣280元。

46遠東發展有限公司管理層討論及分析香港香港市場於二零一九年及二零二零年初因社會動盪及大規模示威活動大受影響，酒店業面對之形勢更加嚴峻。

受疫情影響，自二零二零年三月起禁止非居民出入境，導致一般旅客及過夜旅客訪港人數於二零二零年下跌95%。

我們率先積極支援社區，歡迎醫務人員及須接受隔離之返港居民入住酒店，並自二零二零年一月起與本地慈善機構和諧之家合作，為遭受家庭暴力之家庭提供住宿。

儘管於二零二一年財年之嚴峻形勢，惟憑藉員工上下一心，所有香港酒店之入住率及平均每間客房收益均超越競爭對手。

荃灣帝盛酒店為我們於香港之最大型酒店，設有546間客房，獲香港政府選為航班抵港人士接待中心，自二零二零年八月十七日起為期兩個月。

海景絲麗酒店、荃灣絲麗酒店及觀塘帝盛酒店於二零二零年十二月獲香港政府選為密切接觸者隔離中心。

荃灣絲麗酒店及觀塘帝盛酒店繼續充當密切接觸者隔離中心，而香港海景絲麗酒店及其餘五間酒店獲香港政府選定為指定酒店，照顧政府要求強制隔離之住客。

於二零二一年財年，根據合約，麗悅酒店為醫務人員提供住宿。

因此，香港酒店業務之收益總額與二零二零年財年相比維持大致相同水平，約為港幣469,000,000元，佔本集團酒店收益約52.7%。

與去年同期相比，香港入住率上升4.7個百分點至75.5%，而平均房租則下降7.8%至港幣533元，導致平均每間客房收益略降1.7%至港幣402元。

於二零二一年財年，9間香港酒店中有4間酒店（即觀塘帝盛酒店、荃灣帝盛酒店、海景絲麗酒店及荃灣絲麗酒店）之入住率、平均房租及平均每間客房收益較二零二零年財年有所增長。

馬來西亞在馬來西亞，除納閩帝盛君豪酒店因位置相對偏遠而一直營業外，本集團旗下所有酒店均在當地政府之指示下，於二零二零年三月十八日起被飭令停業。

自二零二零年四月初起，梳邦帝盛君豪酒店重新營業，以支持當地政府，接待進行檢疫之住客。

於二零二一年財年，除J-Hotel及柔佛新山絲麗酒店仍然停業外，我們於馬來西亞之其他酒店其後已於二零二零年四月底重新營業。

隨著2019冠狀病毒病疫情緩和，酒店業務自二零二零年六月初開始重拾升軌，我們於馬來西亞之所有酒店於入住率、平均房租及平均每間客房收益均超越競爭對手。

然而，業務因馬來西亞政府於二零二零年十二月實施第二輪封城措施而再次受到打擊，而酒店只獲准在不接待州際╱區際旅客之情況下以嚴謹之標準操作流程營業。

酒店最近期受新一波2019冠狀病毒病影響，馬來西亞政府於二零二一年五月宣佈第三輪封城措施。

因此，由於J-Hotel於二零二一年財年暫時停業，於二零二一年財年我們之酒店業務所得收益總額約為44,000,000馬幣，較二零二零年財年水平低56.9%。

平均房租下降18.8%至160馬幣及入住率下降至37.4%，導致平均每間客房收益下降53.5%至60馬幣。

香港灣仔帝盛酒店梳邦帝盛君豪酒店重開，支持當地政府及接待接受隔離之住客。

47二零二一年年報管理層討論及分析中國內地本集團之中國內地酒店業務於二零二零年一月底首度受2019冠狀病毒病影響，並於二零二零年六月開始出現復甦跡象，與中國內地整體酒店市場一致。

於二零二一年財年，酒店入住率按年下降12.1個百分點及平均房租下降29.8%至人民幣273元，導致平均每間客房收益按年下降45.2%至人民幣119元。

收益總額亦下降41.6%至人民幣97,000,000元，主要由於缺乏國際旅客。

武漢帝盛酒店位於疫情初期最受影響之城市之一，於二零二零年一月至四月停業期間獲政府選定接待來自其他省份之150多名醫務人員後，於二零二零年四月八日重新向公眾開放。

此外，成都帝盛君豪酒店將其全部556間客房交由當地政府作隔離中心，照顧自二零二零年十二月至二零二一年三月之返國居民。

其他中國內地酒店自行採取營銷活動，吸引國內商務及休閒旅客，其為我們最大收益來源。

儘管整體經濟不明朗，惟當地度假套餐、活動╱會議套餐及預付代金之銷售情況相當理想。

新加坡新加坡帝盛酒店位於新加坡市中心，擁有285間客房，獲選為其中一項供進行檢疫之住客居住之政府設施，於二零二零年四月至十二月提供全部客房為當地社區服務。

於二零二一年財年，新加坡帝盛酒店之收益總額下降約33.3%至10,000,000新加坡元，主要由於平均房租下降至20.7%。

平均每間客房收益亦下降21.8%至104新加坡元，而入住率為75.3%，維持穩定。

新加坡帝盛酒店已訂立新政府合約，自二零二一年五月起充當密切接觸者隔離中心，直至新加坡政府另行通知。

英國於二零二零年，英國之2019冠狀病毒病確診個案達數百萬宗，數十萬人因2019冠狀病毒病而身故及對經濟產生重大影響。

倫敦兩間酒店於二零二一年財年大部分時間按政府規定營業，以支持英國國民保健服務之醫護人員、倫敦市警員等重要工作人員以及無法出入境之住客。

隨著多輪疫情爆發及封城，我們於二零二一年一月被逼關閉兩間酒店，在節省成本措施與員工福利之間取得平衡。

於二零二一年財年，收益總額大幅下降87.5%至3,000,000英鎊，入住率下降61.4個百分點至12.9%，而平均房租下降47.3%至68英鎊。

我們因大力控制成本而得以錄得總經營溢利收支平衡。

武漢帝盛酒店獲政府選定接待來自雲南省之150多名醫務人員新加坡帝盛酒店倫敦兩間酒店為醫護（NHS）提供住宿48遠東發展有限公司管理層討論及分析澳洲西澳洲政府自二零二零年三月底以來實施之旅行限制、州份及國際邊境關閉以及檢疫要求嚴重衝擊酒店業及旅遊業。

於二零二一年財年，作為澳洲唯一之麗思卡爾頓品牌酒店，珀斯麗思卡爾頓酒店採取萬豪酒店應對2019冠狀病毒病措施之最佳常規，並一如澳洲所有萬豪品牌酒店維持營業。

由於2019冠狀病毒病疫情消退，政府放寬第三及四階段限制，州際邊境其後自二零二零年四月起重開。

儘管州際邊境關閉二零二一年財年全年持續實施與暫停，惟由於我們成功推出住宿優惠及促銷活動以吸引當地旅客，酒店自此於客房及餐飲服務分部每月均錄得快速增長，於當地市場佔據領導地位。

因此，酒店錄得收益總額20,000,000澳元，與二零二零年財年相比上升81.8%，平均租金上升15.8%至410澳元，由入住率下降21.8個百分點至39.2%所抵銷。

欧洲－TWC集團欧洲大陸之捷克共和國、德國及奥地利之酒店被當地政府勒令自二零二零年三月中旬起關閉，德國及奥地利之四間酒店自二零二零年四月底開始逐步恢復營業，為公司顧客及小型會議顧客提供服務，而捷克共和國之一間酒店於二零二零年六月底重新開業。

於邊境關閉期間，德國及奥地利的四間酒店根據政府指示入選接待醫護人員及非2019冠狀病毒病患者之候選名單。

於二零二零年八月，國內市場開始有所回升，由於城際旅遊氣泡及內部成本節約措施，我們在德國及捷克共和國之所有酒店表現均較去年同期為佳。

然而，自二零二零年九月初，欧洲大陸受另一波2019冠狀病毒病衝擊，為保障僱員及平衡節約成本之努力，我們決定於二零二零年十二月關閉欧洲大陸全部五間酒店並於需要時重新開業以服務重要住客。

於二零二一年五月，欧洲大陸所有酒店均已重新營業。

因此，TWC酒店集團之收益總額於二零二一年財年下降76.3%至港幣29,000,000元，整體入住率下降41.4個百分點至17.4%，且平均房租下降4.3%至港幣607元。

珀斯麗思卡爾頓酒店奥地利Trans World Hotel Donauwelle大堂49二零二一年年報管理層討論及分析3.停車場業務及設施管理本集團之停車場業務及設施管理業務包括由「Care Park」品牌營運之停車場業務。

本集團於二零二一年三月三十一日擁有或管理之泊車位組合約有114,821個泊車位。

本集團423個停車場當中，36個為自置停車場，包括約10,987個泊車位，其餘103,834個泊車位位於澳洲、紐西蘭、英國、匈牙利及馬來西亞，乃根據與第三方停車場擁有人訂立之管理合約經營。

於二零二一年財年，由於多個國家為遏止2019冠狀病毒病疫情而向國內或國際旅客關閉其邊境並限制其民眾出行，我們之停車場業務受到干擾。

本集團部分位於機場、酒店、商場及辦公樓宇周邊之自置╱管理之停車場均受到封鎖措施及限制措施之嚴重打擊。

本集團一直積極檢討所有租賃承擔，設法減少沒有利潤之合約及受影響租賃之租金責任，並在所有業務地點採取多項成本控制措施，如讓員工停薪留職及削減員工日常開支，以減輕2019冠狀病毒病所造成之負面影響。

除上述成本控制措施外，澳洲政府已通過一項守則，規定租客（即例如Care Park）有權與各業主協商因應2019冠狀病毒病導致之收益下降，按比例調減租賃付款。

預期本集團亦將受益於政府之補償計劃，例如在澳洲，政府已向合資格僱主提供工資津貼。

上述成本控制措施及政府之支援減輕本集團之現金流壓力。

儘管本集團之停車場業務大受影響，惟2019冠狀病毒病亦締造大量增長機遇。

城市、機場、學校、醫院等眾多公營機構正面對現金壓力，並尋求機會與停車場營運商（如Care Park）訂立長期特許經營關係。

本集團正積極審視其營運所在所有城市（主要於澳洲及英國）之增長機遇。

4.博彩業務及管理欧洲TWC擁有及營運3間賭場（均位於捷克共和國）之項目組合。

TWC所有賭場均設有賭桌及老虎機，位於捷克與德國及奥地利接壤之邊界，服務來自該等國家之跨境客戶。

隨著「亞洲足跡」策略之實施，本集團將繼續致力向更多居住於區內之亞洲客戶引薦TWC產業，從地域上豐富本集團之酒店產品。

於二零二一年財年，TWC博彩業務之收益達港幣88,000,000元（扣除博彩稅），較二零二零年財年之港幣271,000,000元大幅下降67.6%，主要由於當地政府勒令自二零二零年三月起暫時關閉賭場，以遏制2019冠狀病毒病傳播。

3間賭場之營運全面暫停或在社交距離及有限營業時間限制下方獲准營運。

然而，為應對疫情，TWC實Care Assist中央監控系統捷克共和國Route 59賭場50遠東發展有限公司管理層討論及分析施裁員、重新磋商及取消各項合約等多項重大節流措施，加上得益於TWC營運所在全部三個國家當地政府之國家支援計劃，TWC於二零二一年財年之表現達正數EBITDA水平。

於二零二一年五月重新開業後，該業務迅速復甦，而本集團認為該等賭場之業績繼續向好。

下表載列TWC賭場於截至二零二一年三月三十一日止期間之若干經營數據：於二零二一年三月三十一日於二零二零年三月三十一日 老虎機數量442543賭桌數量6559二零二一年財年二零二零年財年 賭桌收益(i)（港幣百萬元） 2158老虎機收益(i)（港幣百萬元） 55140平均每桌贏率(ii) 20.1% 20%平均每日每機贏率（港幣元） 1,0631,087附註：(i)扣除博彩稅。

(ii)每桌贏率定義為賭桌上之總贏額（即所獲得總賭注減去所作支出）除以存放在賭桌上之現金及不可兌換籌碼之總金額。

澳洲於二零一八年三月，本集團與The Star及周大福訂立策略聯盟協議，並收購The Star 4.99%股權。

The Star為澳洲兩大賭場營運商之一，於悉尼、黃金海岸及布里斯本享有顯赫地位。

本集團從是項投資及策略聯盟協議中所獲策略性裨益如下：(i)加強本集團與The Star之間之關係；(ii)就潛在綜合用途物業項目與The Star建立夥伴關係，並將該等項目納入本集團於澳洲之發展項目組合；(iii)使本集團得以增加於QWB項目之參與度並享有The Star未來發展之裨益；及(iv)受益於日後與The Star合作所帶來之交叉銷售，與本集團博彩平台產生協同效應。

悉尼The Star51二零二一年年報管理層討論及分析本集團在布里斯本在建綜合度假村擁有25%股權。

本集團正與The Star及周大福共同建設三間世界級酒店、設有貴賓室之高檔博彩設施、餐飲店及超過6,000平方米之零售及餐飲空間，並將由全球領先之零售空間營運商DFS集團營運。

於二零二一年財年，The Star已刊發有關暫停派付末期股息之公佈，故本集團並無自The Star股份收取股息。

5.提供按揭服務作為物業發展業務之延伸，本集團成立BCG之按揭借貸平台，專門為國際物業之非居民買家提供住宅按揭。

BCG業務與本集團物業發展業務高度協同，並具有顯著增長潛力，遠超本集團現有之物業發展業務。

事實上，向非居民買家提供之貸款中有少於4%乃用來購買本集團之住宅物業。

於二零二一年三月三十一日貸款及墊款已達至1,200,000,000澳元，較二零二零年三月三十一日上升約19.4%。

於二零二一年三月三十一日，BCG有嚴格之借貸守則、非常多元化之組合，並採取平均為59.6%之審慎貸款價值比率。

於二零二一年三月三十一日，淨息差擴大至2.32%（於二零二零年三月三十一日為2.07%）。

BCG繼續擴大其融資來源，並積極與機構投資者及國際銀行進行磋商，以獲取額外資金。

大部分股本由第三方提供，本集團亦承諾75,000,000澳元及14,000,000英鎊之資金，並於二零二一年三月三十一日提供39,000,000澳元及14,000,000英鎊分類為投資證券之資金。

於二零二一年財年，有見非居民對住宅抵押貸款之殷切需求及飆升，BCG將其抵押貸款平台擴展至英國。

隨著其業務據點擴展至英國，BCG探索建設資產管理業務，以進一步發展及豐富其業務模式，藉此展望將貸款業務擴展至住宅物業以外之其他資產類別。

BCG現正審視多個其可擴展服務且大有可為之新市場，並檢視多項潛在收購事項，豐富其產品及服務並擴大規模。

本集團依然會致力拓展BCG的業務，預期業務隨時間所作之貢獻將會增加。

墨爾本West Side Place之游泳池52遠東發展有限公司管理層討論及分析或然負債年內，該等法律訴訟由倫敦高等法院發出，向Ensign House (FEC) Limited（「 EHFL 」）及FECDevelopment Management Limited送達。

該等訴訟由Ensign House Limited（「EHL」）發起。

由EHL提出之申索呈述為「損害賠償及╱或衡平法賠償及╱或評定利潤及╱或推定信託及╱或法規及╱或於股權及╱或其他寬免下之權益」。

該申索之要旨為各被告人涉及因使用EHL或其代表提供有關EHFL收購名為Ensign House, Admiral’s Way, Canary Wharf之物業之機密資料而違反合約及╱或違反其他職責。

就此，經法律顧問之建議，管理層認為，有關申索屬無效，原因為概無違反合約，因此將就該等不當行為之指控作出強烈抗辯，而有關訴訟現正全面進行爭辯。

展望預期2019冠狀病毒病爆發所帶來之全球經濟不確定性將繼續存在，並對本集團於營運所在各個地區之業務帶來壓力。

於二零二一年財年，本集團已採取以下措施以重整業務，確保長期可持續性：調整員工人手，特別是因旅客及商務旅遊減少而備受打擊之酒店業務；檢討所有日常開支，務求減少行政費用；在可能之情況下，將所有資產重新定位，倘有具吸引力之收購要約，會變現資產；及延遲若干資本支出以保留現金及維持流動資金。

本集團對全球經濟不確定性保持警覺，將在必要時實施進一步之緩解措施。

本集團亦將採取謹慎態度，惟將尋求投資機會以拓展業務，並利用多元化之業務組合，以期於市場復甦時能夠掌握業務活動回升之勢頭。

特別是，本集團專注於補充土地儲備以及發展停車場及按揭貸款業務。

同時，本集團將繼續探索變現投資組合資產之機會。

多年來，本集團開發多項增值資產，並可出售以實現收益，並將資金重新部署在資本回報更高之項目。

於二零二一年三月三十一日，本集團之累計預售價值約達港幣13,800,000,000元，而約港幣55,600,000,000元之目前發展項目組合及已竣工發展項目使本集團未來之盈利前景明朗。

本集團將透過分配資源至預期會錄得長期增長前景之地區且區內房地產周期為本集團提供更高風險調整回報之地區，選擇性擴展發展項目組合。

倫敦Ensign House53二零二一年年報管理層討論及分析於二零二一年財年，本集團成功將若干酒店資產重新定位，為長住客人及醫護人員服務，並推出相關住宿套餐，針對需要自我隔離之回港人士。

由於採取上述策略，本集團之酒店於二零二一年財年獲得盈利。

展望未來，隨著與鄰近國家建立旅遊氣泡及放寬社交距離措施，預期香港酒店業之市場氣氛將回暖，邁向進一步復甦之路。

此外，中國內地酒店業於二零二零年初遭受重創之後，隨著國內跨省旅遊重現增長而呈現令人鼓舞之回升。

本集團之酒店業務繼續擴大，13間新酒店正在發展中，其中墨爾本麗思卡爾頓酒店開業以及Dorsett Shepherds Bush酒店擴建工程於二零二二年財年下半年動工，為本集團下一個發展階段揭開序幕。

同時，本集團對長遠未來仍然審慎樂觀，並處於有利位置，當各地之限制措施開始解除，將可把握休閒及商務旅遊復甦之勢頭。

QWB之綜合度假村發展項目將成為本集團另一個里程碑，其中零售巨頭DFS集團已訂約並宣佈，為配合QWB於二零二二年年底開始分階段開業，其將於該豪華零售購物區內設立TGalleria Emporium，佔一席位。

BCG於澳洲之業務維持強勁升勢，近期更擴展至英國。

BCG具備把握自然增長機遇及收購所需之資金。

我們預期未來數年將為業務帶來可觀增長。

於二零二一年三月三十一日，本集團之流動資金狀況維持穩健，約為港幣8,600,000,000元，有可動用未提取信貸融資港幣5,200,000,000元，以及價值港幣3,800,000,000元之多項不附帶產權負擔之酒店資產。

本集團會繼續以審慎有序之方法管理財務狀況，同時確保有效運用資本。

綜上所述，得益於我們多元化之業務組合及穩固根基，本集團得以維持盈利能力，並有信心能夠成功克服目前全球經濟之阻力，為權益持有人帶來可持續及可觀回報。

僱員及薪酬政策於二零二一年三月三十一日，本集團擁有約3,500名僱員。

本集團向僱員提供周全之薪酬待遇及晉升機會，其中包括醫療福利、適合各層級員工角色及職能之在職及外部培訓。

倫敦Dorsett Shepherds Bush酒店擴展工程獎項及榮譽54遠東發展有限公司香港董事學會頒發「2020年度傑出董事獎」：董事總經理孔祥達先生 「2020 ARC國際年報大獎」之五項大獎－物業發展－住宅：金獎－物業發展－不同類型及多用途：金獎－物業發展╱服務：住宅物業：金獎－酒店及休閒：銀獎－物業發展╱服務：零售╱購物中心：榮譽獎香港投資者關係協會「第六屆香港投資者關係大獎」之六項大獎－最佳投資者關係公司－最佳投資者關係（主席╱行政總裁）：主席兼行政總裁邱達昌先生－最佳投資者關係（財務總監）：首席財務總監張偉雄先生－最佳ESG（環境）－最佳ESG（社會）－最佳ESG（企業管治） 「2020年第十屆亞洲卓越大獎」 之四項大獎－亞洲最佳行政總裁：主席兼行政總裁邱達昌先生－亞洲最佳財務總監：首席財務總監及公司秘書張偉雄先生－最佳投資者關係公司－最佳環境責任55二零二一年年報獎項及榮譽 「2020年度《投資者關係雜誌》 大中華區獎項評選」 最佳投資者關係網站 「《金融亞洲》2021年度亞洲最佳公司評選」之六項大獎－亞洲整體最佳管理公司－香港地區最佳管理上市公司－香港地區最佳行政總裁：主席及行政總裁邱達昌先生－中國最佳企業管治獎－中國社會公益卓越貢獻獎－香港地區最佳企業管治獎2021ASIA’SBESTCOMPANIES 「MarCom Awards 2020」之八項大獎－印刷媒體－年報：企業鉑金獎－印刷媒體－設計（印刷）：年報╱企業社會責任設計鉑金獎－印刷媒體－設計（印刷）：年報╱企業社會責任封面鉑金獎－印刷媒體－設計（印刷）：年報╱企業社會責任內頁鉑金獎－數碼媒體－網站：重新設計鉑金獎－數碼媒體－設計（網頁）：網頁金獎－錄像╱音響－錄像╱影片：企業形象金獎－印刷媒體－設計（印刷）：標誌金獎 「2020年財資環境、社會和管治企業大獎」金獎 「2020 iNOVAAwards評選」之七項大獎－影片：房地產發展及投資：金獎－企業網站：企業形象銀獎－影片：綜合企業銀獎－企業網站：房地產銅獎－投資者╱股東關係銅獎－重新設計╱重新推出：持份者溝通銅獎－影片：酒店及物業管理銅獎路演中「第四屆中國卓越IR評選」 之兩項大獎－最佳領袖獎：首席財務總監張偉雄先生－最佳環境、社會和管治獎56遠東發展有限公司獎項及榮譽香港社會服務聯會之商界展關懷2020/21標誌 「Questar Awards 國際評選2020」之三項大獎－商業－投資者關係：金獎－企業－年報：銅獎－企業－企業形象：銅獎帝盛酒店集團－ Communicators' Awards 「2020年網站－旅行╱旅遊類別傑出獎」－ HKMA/TVB傑出市場策劃獎「2020年傑出危機應變及管理獎」－ HKMA/TVB傑出市場策劃獎「2020年傑出公益營銷獎」－ Horizon Interactive Awards 「2019年網站－旅行及旅遊類別」銀獎－ Thegoodestate.com 「2020年頂級網站」殊榮－僱員再培訓局「2020-2022年人才企業」殊榮－香港社會服務聯會「10年Plus商界展關懷」標誌哈達馬斯帝盛酒店－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8/10）」梳邦帝盛君豪酒店－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8/10）」－安可達(Agoda) 「2020顧客評分獎（8.1/10）」57二零二一年年報獎項及榮譽吉隆坡帝盛酒店－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8/10）」－馬來西亞酒店協會及馬來西亞旅遊、藝術和文化部「2020『馬來西亞清潔與安全』 衛生與安全標籤」－安可達(Agoda) 「2020顧客評分獎（8.4/10）」－ Traveloka 「2020最佳旅客體驗（8.4/10）」Dorsett Residences Bukit Bintang－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8.3/10）」－好訂網(Hotels.com) 「2021最受旅客歡迎獎（8.2/10）」布城帝盛酒店－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8.3/10）」－ Traveloka 「2020最佳旅客體驗（8.7/10）」新加坡帝盛酒店－ HolidayCheck 「HolidayCheck推薦酒店（5/6）」Dorsett Singapore58遠東發展有限公司獎項及榮譽－安可達(Agoda) 「2020顧客評分獎（8.4/10）」－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」DorsettSingapore○TripadvisorTravellers’Choice2020Reviews frommillions of Tripadvisortravellers place thisHotel in the top10% worldwide.－ Travel Weekly Asia 「2020讀者選擇獎－亞太地區最佳中檔酒店」Dorsett City, London－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－英國旅遊局「We're Good to Go」安心場所認證標誌－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8.7/10）」Dorsett Shepherds Bush, London－英國旅遊局「We're Good to Go」安心場所認證標誌－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8.4/10）」成都帝盛酒店－好訂網(Hotels.com) 「最受旅客歡迎獎（8.8/10）」－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－新華社新華優品「2020年新華讀城｜傑出服務酒店榜樣」59二零二一年年報獎項及榮譽－直客通「第二屆直客通杯數字化營銷華西百強商戶」－成都市青羊區工作委員會「2019年度安全生產工作先進單位」－攜程旅行網(Ctrip)「2020攜程酒店最受喜愛特色酒店」上海帝盛酒店－好訂網(Hotels.com) 「2020年最受旅客歡迎獎（8.8/10）」Dorsett Shanghai－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」武漢帝盛酒店－美團「2020必住榜」－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8.3/10）」－江岸區政府新冠疫情防疫指揮部「武漢戰『疫』援漢醫療隊服務保障優秀接待酒店」香港麗悅酒店－香港社會服務聯會「5年Plus商界展關懷」標誌－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)60遠東發展有限公司獎項及榮譽香港觀塘帝盛酒店－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－香港社會服務聯會「5年Plus商界展關懷」標誌－環境局「戶外燈光約章」證書－好訂網(Hotels.com) 「2021年最受旅客歡迎獎（8.2/10）」Dorsett Kwun Tong Hong Kong－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)香港旺角帝盛酒店－香港社會服務聯會「5年Plus商界展關懷」標誌－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－安可達(Agoda) 「2020顧客評分獎（8.3/10）」－好訂網(Hotels.com) 「2020年最受旅客歡迎獎」－繽客(Booking.com) 「2020旅行者評論獎」香港荃灣帝盛酒店－環境運動委員會「2019香港環境卓越大獎」參與證書61二零二一年年報獎項及榮譽－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)－環境局「戶外燈光約章」證書－環境運動委員會「節能證書」－環境運動委員會「減廢證書」－環境運動委員會「香港綠色機構認證」－香港社會服務聯會「5年Plus商界展關懷」標誌香港灣仔帝盛酒店－ Expat Living's Readers' Choice Awards「2021香港最佳檢疫酒店－銀獎」－香港社會服務聯會「10年Plus商界展關懷」標誌－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)62遠東發展有限公司獎項及榮譽－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－安可達(Agoda) 「2020顧客評分獎（8/10）」－好訂網(Hotels.com) 「2020年最受旅客歡迎獎」蘭桂坊酒店@九如坊－安可達(Agoda) 「2020顧客評分獎」－米芝蓮「2021名人坊－米芝蓮一星」－香港社會服務聯會「2017-2021商界展關懷」標誌－好訂網(Hotels.com) 「2021年最受旅客歡迎獎（8.2/10）」Lan Kwai Fong Hotel @ Kau U Fong－繽客(Booking.com) 「2021旅行者評論獎（8/10）」－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)香港遠東絲麗酒店－香港社會服務聯會「5年Plus商界展關懷」標誌－職業安全健康局「好心情@健康工作間約章」香港遠東絲麗酒店Silka Far East Hotel, Hong Kong 21-1-2021－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)香港海景絲麗酒店－香港社會服務聯會「5年Plus商界展關懷」標誌63二零二一年年報獎項及榮譽－職業安全健康局「好心情@健康工作間約章」香港海景絲麗酒店Silka Seaview Hotel, Hong Kong 21-1-2021－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)香港荃灣絲麗酒店－貓途鷹「2020年旅行者之選(Travellers’ Choice)獎」－環境局「戶外燈光約章」證書－環境運動委員會「節能證書」－環境運動委員會「減廢證書」－環境運動委員會「香港綠色機構認證」－香港社會服務聯會「2017-2021商界展關懷」標誌－香港品質保證局「衛生抗疫措施認證計劃」 獲證酒店(2021)馬來西亞 物業發展 酒店業務 停車場業務新加坡 物業發展 物業投資 酒店業務英國 物業發展 物業投資酒店業務停車場業務欧洲大陸 酒店業務 停車場業務 博彩及娛樂新加坡馬來西亞中國英國欧洲大陸吉隆坡梳邦再也納閩香港廣州上海武漢成都倫敦德國捷克共和國匈牙利曼徹斯特奥地利廬山柔佛新山珀斯遠東發展之業務足跡遍及亞太及欧洲香港 物業發展 物業投資 酒店業務澳洲及紐西蘭 物業發展 物業投資 酒店業務 停車場業務 博彩及娛樂多元化及均衡之業務組合中國內地 物業發展 物業投資 酒店業務澳洲布里斯本黃金海岸悉尼墨爾本紐西蘭66主要項目遠東發展有限公司項目名稱：畢架￥金峰發展項目地址：大埔公路8388號沙田嶺地區：香港沙田物業網站：概約可售樓面面積（平方尺）：84,000住宅單位數目：66個預期推出日期：二零二二年財年預期完成日期：二零二二年財年建築層數：11層地理環境：位處香港沙田，環境清幽，具發展潛力，讓住戶盡享綠意盎然的世界級項目。

畢架金峰同區設有多條公路幹線隧道，駕車前往各區均方便快捷。

項目亮點： 66個中大型住宅開發項目可供住戶挑選；從發展項目出發往九龍塘只須約8分鐘、往中環約16分鐘、往落馬洲及羅湖口岸約24分鐘、往香港國際機場約26分鐘，「半小時生活圈」內便能輕鬆接通主要目的地；物業合共提供68個車位，為住戶提供便利；項目位處優秀校網，區內匯聚多間著名小學、傳統名校、私立學府、國際學校，以及多所頂尖大學等等。

中國香港67二零二一年年報主要項目澳洲黃金海岸項目名稱：The Star Residences – Epsilon（第二座）發展項目地址：1 Casino Dr, Broadbeach, QLD 4218地區：黃金海岸布羅德海灘布羅德海灘島物業網站：.au概約可售樓面面積（平方尺）：327,000住宅單位數目：457個酒店房間數目：201間預計完成日期：二零二四年財年建築層數（包括零售部分）：65層地理環境位於布羅德海灘島的The Star Gold Coast，毗鄰太平洋博覽會購物中心及黃金海岸會展中心。

可步行至通往黃金海岸不同地區的G-Link輕軌電車站。

項目亮點：第二階段的總體規劃包括綜合度假村，設有餐廳、酒吧、酒店、電影院、健身房、泳池及水療室等。

住宅設施：－23.5米泳池及池畔休息室╱水療室－室外燒烤場、餐飲區及兒童會所遊樂區－蒸氣浴室、桑拿及健身房－休閒及私人餐飲區－瑜珈及伸展區－私人酒吧及休息室－餐廳及電影院備註：本集團持有該項目33.3%股份權益。

68遠東發展有限公司主要項目項目名稱：Perth Hub發展項目地址：600 Wellington Street, Perth WA 6000地區：珀斯商業中心區物業網站：.au概約可售樓面面積（平方尺）：230,000概約淨租賃樓面面積（平方尺）：7,300住宅單位數目：314個酒店房間數目：264間（帝盛酒店）預計完成日期：二零二二年財年建築層數（包括零售部分）：32層地理環境： Perth Hub為澳洲其中一個重大重建項目，獲政府資助約1,100,000,000澳元。

該項目將在超過一百年後首次將商業中心區與北橋(Northbridge)及唐人街重新連接。

這個曾經只為巴士及鐵路連接網絡的地區將會成為涵蓋住宅、商店、餐廳及辦公室等用地的嶄新地標； Perth Hub的盡頭為兩幢新的重要公共資產－Perth Arena及Yagan Square。

將鐵路線及Wellington Street巴士站下降後將會形成一個佔地13.5公頃的區域，蘊藏豐富的發展潛力。

當Perth Hub竣工後，將會帶來集住宅、辦公室、商店、餐廳、服務及娛樂於一身的地區。

該項目將會建造出一個嶄新內城區，展現出珀斯獨有的生活方式及特色；及 Perth Hub將由一幢住宅大樓及帝盛酒店組成。

地面層將設有酒吧、餐廳及咖啡廳等餐旅業場地。

澳洲珀斯69二零二一年年報主要項目項目名稱：West Side Place發展項目地址：250 Spencer Street地區：墨爾本商業中心區物業網站：.au概約可售樓面面積（平方尺）：2,217,000概約淨租賃樓面面積（平方尺）：107,000酒店房間數目：257間客房（麗思卡爾頓酒店）316間客房（帝盛酒店）住宅單位數目：2,896個預計完成日期：第一座及第二座：二零二一年財年╱二零二二年財年第三座：二零二四年財年第四座：二零二四年財年建築層數（包括零售部分及連天台）第一座：82層第二座：66層第三座：69層第四座：72層地理環境：該物業為「West Side Place」分兩階段進行之發展項目，屬一個涵蓋四座佔據整個地盤之大型綜合發展項目；地盤有連接Spencer Street與Lonsdale Street及Little Londsale Street與Merriman Lane之大路；地盤毗鄰Southern Cross火車站及Spencer Street購物城；及該物業座落於墨爾本商業中心區網絡。

規劃設計：West Side Place之特色為涵蓋四幢高層大樓合共約3,000個住宅單位，而麗思卡爾頓酒店則位於第一座之頂層，將內城之豪華生活時尚引進全新境界。

傲然座落於Lonsdale Street及Spencer Street交界，West Side Place最高之大樓將高達81層，令人讚嘆不已，而知名之麗思卡爾頓酒店進駐頂層，成為全澳洲最高之酒店。

項目亮點： West Side Place為綜合住宅發展項目，毗鄰Upper West Side發展項目。

其包括有關住宅公寓之可售樓面面積約2,200,000平方尺、一間有約257間客房之麗思卡爾頓酒店、提供316個客房之帝盛酒店、零售部分及其他設施部分；第一座及第二座約1,400個住宅單位已於二零一六年六月推出；第三座的684個住宅單位已於二零一八年五月推出；及第四座的835個住宅單位已於二零一七年六月推出。

澳洲墨爾本70遠東發展有限公司主要項目項目名稱：Bourke Street發展項目地址：640 Bourke Street地區：墨爾本Bourke Street概約可售樓面面積（平方尺）：595,000住宅單位數目：876個預期推出日期：二零二二年財年預期完成日期：二零二四年財年建築層數：67層地理環境：640 Bourke Site北面為Little Bourke Street，南面為Bourke Street，東面及西面均為現存的多層發展項目。

項目亮點：該項目將加入成為墨爾本的標誌性摩天大廈，並以地道文化直接連接至Upper West Side及West Side Place發展項目；大樓包括住宅單位、美術館、地面零售店舖，並保留歷史悠久的Eliza Tinsley大廈面貌；及休憩空間包括但不限於：－泳池、蒸氣浴室及桑拿－健身房－瑜珈╱普拉提╱運動區－電影院－私人餐廳－品酒╱酒窖－住戶休息室╱閱讀室－室外平台－會議室－虛擬高爾夫球場澳洲墨爾本71二零二一年年報主要項目項目名稱：Queen’s Wharf發展項目地址：皇后碼頭Queen’s Wharf地區：布里斯本商業中心區物業網站： .au概約可售樓面面積（平方尺）：1,582,000住宅單位數目：第四座、第五座及第六座：約2,000個酒店房間數目：三間酒店，超過800間客房推出日期╱預計推出日期：第四座：二零二零年財年第五座及第六座：規劃中預計完成日期：第四座：二零二四年財年第五座及第六座：規劃中建築層數（包括零售部分）：第四座：66層第五座：規劃中第六座：規劃中規劃設計：項目包括綜合度假區部分及住宅部分，佔地約2,940,000平方尺，約1,290,000平方尺屬陸地及約1,650,000平方尺屬河流，包括在布里斯本海濱黃金地段提供約2,000個單位的三座住宅大廈、三間世界級酒店、高檔餐飲及商業店舖以及一間賭場。

地理環境：鑒於該項目位處於商業中心區，除了商業中心區本身的商業及零售活動外，周邊地區的土地用途包括旅遊及教育活動，其中包括：文化地區（地盤對面鄰近Victoria Bridge），當中包括昆士蘭表演藝術中心(QPAC)、昆士蘭音樂學院、昆士蘭博物館及科學中心、州立圖書館、昆士蘭藝術博物館與現代藝術博物館(QAGOMA)及布里斯本會展中心(BECC)；南河套區（直向布里斯本河南岸），包括區內的公園、零售及食肆（集中在Little Stanley Street及河傍地區）以及公園附近的娛樂場所；昆士蘭科技大學（位於地盤的東南邊）－昆士蘭科技大學位於地盤的東南邊，連接擬建的步行徑及進行升級工程的雙百年單車徑，直達QWB綜合度假發展區；皇后街購物中心－商業中心區的零售購物心臟地帶；及商業中心區－市內核心區域，提供主要商業及行政功能服務，並配合多方面的土地用途，包括零售、娛樂、教育及住宅。

項目亮點：布里斯本Queen’s Wharf重建項目是歷來最佳時機，為市中心約20%土地注入朝氣活力，提供澳洲罕見的大規模綜合用途發展項目，釋放「河邊城市」的河套地區，並為澳洲歷史建築及景點帶來新的生命力。

備註：本集團持有該項目住宅部分之50%股份權益以及綜合度假村部分（不包括麗思卡爾頓酒店）之25%股份權益。

澳洲布里斯本72遠東發展有限公司主要項目項目名稱：Hyll on Holland發展項目地址：Holland Road地區：新加坡第十區物業網站：.sg概約可售樓面面積（平方尺）：241,000住宅單位數目：320個預計完成日期：二零二四年財年建築層數：12層地理環境：鄰近烏節路及新加坡植物園，在Holland Village、Farrer Road及Dempsey Cluster的範圍內，深受本地人及外籍人士所熟悉。

項目亮點：該項目即將成為豪華住宅的新地標。

其吸引之處在於其位處第十區的人氣地段且屬於具有永久業權的罕有住宅項目之一；以「置身花園之中」的概念設計，園林遍植各式花卉；視野廣闊，城市跳動的脈搏與四周恬靜的景致盡收眼簾；距離世界知名的購物勝地烏節路僅數分鐘路程；毗鄰北面一個佔地200公頃，充滿活力的研究及商業園區；及附近設有多間名校。

備註：本集團持有該項目80%股份權益。

新加坡73二零二一年年報主要項目項目名稱：Hornsey Town Hall發展項目地址：Hornsey Town Hall, The Broadway, Crouch End地區：倫敦Haringey物業網站：.co.uk概約可售樓面面積（平方尺）：108,000住宅單位數目：146個酒店房間數目：68間預計完成日期：二零二二年財年建築層數：7層地理環境：位處Crouch End之中心地帶，為一幢地標性裝飾藝術建築，其風景優美的景觀廣場圍繞Town Hall Square，毗鄰繁華大街的商舖及餐廳，且有便利交通連接倫敦市中心。

項目亮點：二級*法定歷史建築（Town Hall及Broadway Annex）；有68間客房的酒店；三幢新建住宅大廈（包括單間、一房、兩房及三房等多種戶型）；附帶新庭院及花園的公共廣場景致優美；世界級表演藝術中心及活動場地；共享辦公室等多用途辦公區域；餐廳、咖啡廳及天台酒吧；及 24小時房務及保安。

英國倫敦74遠東發展有限公司主要項目項目名稱：Aspen at Consort Place發展項目地址：50 Marsh Wall地區：倫敦金絲雀碼頭物業網站： wharf.com概約可售樓面面積（平方尺）：377,000概約淨租賃樓面面積（平方尺）：3,600住宅單位數目：495個酒店房間數目：231間（帝盛酒店）預計完成日期：二零二五年財年建築層數（包括零售部分）：65層地理環境：位處倫敦金絲雀碼頭，Consort Place為多用途綜合發展項目。

當地交通四通八達，如地下鐵、巴士及橫貫鐵路（二零二零年通車），方便往來多個倫敦黃金地點。

項目亮點：預計於竣工後成為金絲雀碼頭第三高住宅發展項目；環抱倫敦市區內外的壯觀景色；毗鄰倫敦金融中心； 231間客房之帝盛酒店；配有多類消閒設施，包括健身室、水療池、多功能影音室及空中休息室； 24小時房務及保安；醫療中心、咖啡廳及餐廳；兒童娛樂天地及新建公共區域；歷史公屋；及便於搭乘南碼頭區輕便鐵路(DLR)、倫敦地下鐵、橫貫鐵路及水上巴士。

英國倫敦75二零二一年年報主要項目項目名稱：MeadowSide發展項目地址：Aspin Lane地區：曼徹斯特商業中心區物業網站：概約可售樓面面積（平方尺）：557,000住宅單位數目：744個推出日期╱預計推出日期：第二期及第三期：二零一八年財年第四期：規劃中第五期：二零一九年財年預計完成日期：第二期及第三期：二零二二年財年第四期：規劃中第五期：二零二二年財年建築層數（包括零售部分）：第二期－22層第三期－17層第四期－39層第五期－12層地理環境：發展項目位於市中心內其中一片綠化地，可步行至鄰近中央商業區及主要交通樞紐。

設有1、2及3房公寓，連同閣樓及住戶公共區，當中包括一間健身室及私人休息室。

項目亮點：四幢特色樓宇環繞中央公園，坐擁毗鄰公園的優質居住環境，備有1-3房公寓、聯排別墅及閣樓； 40層高的鏡面玻璃；高尚室內裝潢及酒店式設施、24小時禮賓服務、設計精緻的大堂、私人健身室及私人餐廳；距離曼徹斯特維多利亞車站僅5分鐘；環繞曼徹斯特市中心其中一片最大的綠化地；及毗鄰城中最具啟發性、兼容性、創意的地帶－NOMA及Northern Quarter。

英國曼徹斯特76遠東發展有限公司主要項目項目名稱：New Cross Central發展項目地址：56 Marshall Street地區：曼徹斯特New Cross物業網站：/概約可售樓面面積（平方尺）：62,000住宅單位數目：80個預計完成日期：二零二三年財年建築層數：8層地理環境：位於曼徹斯特新興時髦社區NOMA及Northern Quarter的中心，毗鄰維多利亞鐵路站及Piccadilly Gardens輕鐵站。

項目亮點： New Cross Central受曼徹斯特的歷史及特色所啟發。

房屋以堅固的紅磚外牆所建造，藉此向這城市的標誌性建築致敬。

室內的混凝土牆裝潢盡展工業時期曼徹斯特崇尚光線美學的精髓；距離曼徹斯特Northern Quarter中心僅5分鐘路程；及附近設有獨立商店、餐廳及酒吧。

英國曼徹斯特77二零二一年年報主要項目項目名稱：Victoria Riverside發展項目地址：Gould Street及Dantzic Street地區：曼徹斯特Red Bank物業網站：.co.uk/概約可售樓面面積（平方尺）：458,000住宅單位數目：634個預計完成日期：二零二三年財年建築層數：第一座：37層第二座：26層第三座：18層地理環境：坐落於曼徹斯特新建的Red Bank社區內，周邊圍繞著綠樹成蔭的City River Park及熱鬧繁盛的城市中心。

附近的公共區域經重建，加入了專門供不同咖啡室、餐館及酒吧經營的用地，為街頭食品節及備受矚目的短期活動的熱門場地。

項目亮點： 37層地標性建築物，有2座分別為19層及18層的姊妹塔。

另有2座裙樓。

該物業包括1房、兩房及3房公寓，以及聯排別墅及複式住宅；每間公寓均融合地方獨特風格，包括有可欣賞到戶外河流、周邊公園及曼徹斯特迷人市景的落地式觀景窗。

公寓光線充足和寬敞，以開放式飯廳、廚房及休息室設計；住戶可享用公共花園、戶外工作空間、大堂酒廊、設備齊全的健身室以及休息室及私人用餐區； 10分鐘步行路程可抵達曼徹斯特繁華的市中心，這是全國規模最大的零售熱點之一；為英格蘭北部最大城市更新項目的關鍵起點。

英國曼徹斯特董事會報告78遠東發展有限公司董事欣然提呈本集團截至二零二一年三月三十一日止年度之年報連同經審核財務報表。

主要業務本公司乃投資控股公司，而各附屬公司則從事物業發展、物業投資、酒店業務及管理、停車場業務及設施管理、博彩及相關業務、證券與金融產品投資以及提供按揭服務。

該等業務為本集團申報其主要分部資料之基準。

主要附屬公司、聯營公司及合營公司本公司旗下主要附屬公司、聯營公司及合營公司於二零二一年三月三十一日之詳情分別載於綜合財務報表附註49、18及19。

業務回顧本集團之收益主要源自香港、中國、澳洲、馬來西亞、新加坡、英國及欧洲進行之業務活動。

本集團於本年度經營分部表現之分析載於綜合財務報表附註6。

本集團業務（包括財政年度終結後發生並對本集團有影響之重大事件及日後可能出現之未來發展及本集團運用財務關鍵表現指標進行的分析）之中肯審視，載於本年報「管理層討論及分析」、「主席及行政總裁報告書」及「董事總經理報告書」。

本集團面對之主要風險及不明朗因素載於「主席及行政總裁報告書」及「董事總經理報告書」。

本集團財務風險管理之詳情載於綜合財務報表附註5。

本集團致力支持環境可持續發展，盡力遵守有關環保之法律和法規，並採取措施達致善用資源、節約能源及減少廢物。

有關本集團環境政策及表現之討論載於即將發表的「環境、社會及管治報告」，該報告將會在短期內發佈並於聯交所及本公司網站上刊登以供查閱及下載。

本集團已遵守對本集團營運造成重大影響之相關法律及法規。

本集團致力與僱員、客戶及供應商建立密切關顧之關係，並加強與業務夥伴之合作。

有關詳情載於即將單獨發表的「環境、社會及管治報告」，該報告將會在短期內發佈並於聯交所及本公司網站上刊登以供查閱及下載。

79二零二一年年報董事會報告業績及股息本集團本年度之業績載於第106頁之綜合損益表內。

董事會建議派付截至二零二一年三月三十一日止年度末期股息每股普通股港幣15仙（二零二零年：港幣15仙）（「擬派末期股息」）。

擬派末期股息將支付予於二零二一年九月二日名列本公司股東名冊之股東。

擬派末期股息將按以股代息方式支付，股東可選擇收取現金代替彼等全部或部分應得之以股代息股份（「以股代息計劃」）。

以股代息計劃須待(i)股東於二零二一年股東週年大會批准擬派末期股息；及(ii)聯交所批准據此獲配發之新股份上市及買賣，方可作實。

為釐定將予配發之新股份數目，新股份市值將按本公司現有股份於二零二一年九月二日（包括該日）前五個交易日在聯交所之平均收市價計算。

以股代息計劃之所有詳情將載於預期於二零二一年九月九日或前後連同選擇表格向股東寄發之通函。

股息單及╱或新股票將於二零二一年十月十五日或前後寄發。

暫停辦理股份過戶登記手續暫停辦理本公司股份過戶登記手續期間之詳情如下：(a)就釐定出席二零二一年股東週年大會及於會上投票之權利而言二零二一年股東週年大會訂於二零二一年八月二十四日（星期二）舉行。

就釐定出席二零二一年股東週年大會及於會上投票之權利而言，本公司將由二零二一年八月十九日（星期四）至二零二一年八月二十四日（星期二）（首尾兩天包括在內）暫停辦理股份過戶登記手續，期間將不會辦理任何股份過戶。

為符合資格出席二零二一年股東週年大會及於會上投票，本公司股份之未登記持有人應確保所有股份過戶文件連同有關股票，必須於二零二一年八月十八日（星期三）下午四時三十分前送抵本公司之香港股份過戶登記處卓佳標準有限公司，地址為香港皇后大道東183號合和中心54樓，辦理登記手續。

(b)就釐定收取擬派末期股息之權利而言擬派末期股息須待股東於二零二一年股東週年大會批准後，方可作實。

就釐定收取擬派末期股息之權利而言，本公司將由二零二一年八月三十一日（星期二）至二零二一年九月二日（星期四）（首尾兩天包括在內）暫停辦理股份過戶登記手續，期間將不會辦理任何股份過戶。

為符合資格收取擬派末期股息，本公司股份之未登記持有人應確保所有股份過戶文件連同有關股票，必須於二零二一年八月三十日（星期一）下午四時三十分前送抵本公司之香港股份過戶登記處卓佳標準有限公司之上述地址，辦理登記手續。

80遠東發展有限公司董事會報告財務概要本集團於過去五個財政年度之業績、資產及負債概要載於第28頁。

可供分派儲備董事認為，本公司於二零二一年三月三十一日可分派予股東之儲備約為港幣629,723,000元（二零二零年：港幣758,101,000元）。

投資物業於二零二一年三月三十一日，本集團重估其所有投資物業。

投資物業之公平值增加港幣382,882,000元，並已直接計入綜合損益表。

於本年度本集團投資物業之上述及其他變動詳情載於綜合財務報表附註15。

物業、廠房及設備於本年度，本集團動用約港幣1,021,993,000元於發展及翻新。

於本年度本集團之物業、廠房及設備之上述及其他變動詳情載於綜合財務報表附註16。

主要物業本集團於二零二一年三月三十一日之主要物業詳情載於第228至257頁。

股本於本年度本公司股本之變動詳情載於綜合財務報表附註36。

購買、出售或贖回上市證券於本年度，本公司透過其全資附屬公司Singford Holdings Limited於聯交所購回合共11,350,000股股份，其詳情列示如下：每股價格購回月份購回股份數目最高價最低價已付總代價港幣元港幣元港幣元 二零二零年四月4,712,0002.822.4912,397,230二零二零年五月6,638,0002.752.4917,471,820於本年度，本公司透過其全資附屬公司於聯交所購回及╱或其後註銷╱出售(i)本金總額為63,370,000美元之二零二一年到期3.75厘票據；(ii)本金總額為8,225,000美元之二零二三年到期4.5厘票據；及(iii)本金總額為17,000,000美元之優先擔保永續資本票據。

除上文所披露者外，本公司及其任何附屬公司於本年度內概無購買、出售或贖回任何本公司上市證券。

購買乃為股東之利益作出，旨在提升本集團之每股資產淨值及盈利。

81二零二一年年報董事會報告票據及永續資本票據有關票據及永續資本票據之詳情載於綜合財務報表附註34及37。

票據及永續資本票據之所得款項有助本集團維持穩健的財務狀況及良好的流動資金狀況。

獲准許之彌償條文在適用法律之規限下，本公司及其附屬公司每名董事有權根據各公司之組織章程細則獲有關公司彌償其在執行及履行職責時引致或與此有關之所有成本、收費、損失、費用及債務。

此等條文於本年度期間有效，並於本報告日期仍維持有效。

董事於本年度及截至本報告日期止之董事為：執行董事丹斯里拿督邱達昌（主席兼行政總裁）孔祥達先生邱達成先生Craig Grenfell WILLIAMS先生邱詠筠女士獨立非執行董事陳國偉先生林廣兆先生石禮謙先生根據章程細則及上市規則的規定，孔祥達先生、邱詠筠女士及林廣兆先生將於二零二一年股東週年大會退任，而彼等均符合資格並願意於二零二一年股東週年大會上膺選連任。

管理合約於本年度概無訂立或存在任何關於管理及經營本集團全部或任何主要部分業務之合約。

董事服務合約概無擬於二零二一年股東週年大會膺選連任之董事訂有任何於一年內不可由本集團不作賠償（法定賠償除外）而終止之服務合約。

董事於交易、安排或重大合約之權益除「關連交易」一節所披露者外，於本年度末或本年度內任何時間，本公司或其任何附屬公司並無訂立任何董事或董事之關連實體於其中直接或間接擁有重大權益之交易、安排或重大合約。

82遠東發展有限公司董事會報告董事於競爭業務之權益根據上市規則，於本年度直至本報告日期，概無董事（並非獨立非執行董事）被認為在與本集團業務構成競爭或可能構成競爭之業務中擁有權益。

獨立非執行董事獨立性之確認本公司已接獲各獨立非執行董事根據上市規則第3.13條有關其獨立性之年度確認書。

本公司認為所有獨立非執行董事均具獨立性。

關連交易於二零二零年八月二十六日，FECSkyline Pte. Ltd.（「賣方」，為本公司間接非全資附屬公司）就共同買賣賣方所擁有發展項目位於新加坡12 Alexandra View, ARTRA之10個商業單位（「該等物業」）向Tang City Homes Pte Ltd（「買方」）發出選擇權協議。

根據選擇權協議，賣方向買方授出於選擇權期間按在買方行使選擇權之情況下將予訂立之買賣協議（「買賣協議」）所載條款購買該等物業之選擇權（「選擇權」）。

選擇權按整體基準授出，並按買方同時行使所有選擇權之基本條件進行。

代價即該等物業之購買價格總額，為41,530,000新加坡元（相當於約港幣235,059,800元）。

於二零二零年九月二十八日，買方已同時行使所有選擇權並與賣方就出售該等物業訂立買賣協議。

買方為邱達成先生（執行董事）全資擁有之公司。

因此，根據上市規則，買方為關連人士。

根據上市規則第14A章，該交易構成本公司之關連交易。

有關詳情請參閱本公司日期為二零二零年八月二十六日及二零二零年九月二十八日之公佈。

於二零二一年財年後，在二零二一年四月十二日，本公司間接全資附屬公司Drakar Limited（「發展商」）與執行董事邱詠筠女士（「收購方」）訂立租賃協議，據此，發展商同意授出位於Aspen, Consort Place,50 Marsh Wall, London E14, the United Kingdom之住宅公寓（「該公寓」）之租賃權益，而收購方將以代價1,072,290英鎊（相當於約港幣11,473,503元）收購該公寓之租賃權益。

收購方（為一名執行董事）為上市規則項下之關連人士。

因此，根據上市規則第14A章，上述交易構成本公司之關連交易。

有關詳情請參閱本公司日期為二零二一年四月十二日之公佈。

除上文所披露者外，於二零二一年財年及直至本報告日期，概無構成關連交易或持續關連交易而不獲豁免遵守上市規則第14A章項下披露規定之其他交易。

重大關連方交易有關於二零二一年財年所進行重大關連方交易之詳情載於綜合財務報表附註42。

綜合財務報表附註42(b)及附註42(c)（有關董事薪酬）載列之關連方交易構成上市規則第14A章界定之持續關連交易╱關連交易。

然而，該等交易獲豁免遵守上市規則第14A章項下有關披露之規定。

除上文及「關連交易」一節所披露者外，綜合財務報表附註42之該等重大關連方交易並不屬於上市規則第14A章項下關連交易或持續關連交易之定義。

本公司確認，其已根據上市規則第14A章遵守披露規定。

83二零二一年年報董事會報告董事及行政總裁於股份、相關股份及債權證中之權益及淡倉於二零二一年三月三十一日，董事及本公司行政總裁於本公司及其相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份、相關股份或債權證中擁有(a)根據證券及期貨條例第XV部第7及8分部須知會本公司及聯交所之權益及淡倉（包括根據證券及期貨條例有關條文彼等被當作或被視為擁有之權益及淡倉）；或(b)根據證券及期貨條例第352條須記錄在該條文所述之登記冊內之權益及淡倉；或(c)根據標準守則須知會本公司及聯交所之權益及淡倉如下：A.本公司A.1於普通股之長倉董事姓名身份擁有權益之普通股數目佔本公司已發行股本之概約百分比(v) 邱達昌實益擁有人23,023,2230.96%配偶權益585,322(i) 0.02%受控法團權益1,163,963,025(i) 48.60%孔祥達實益擁有人13,799,3260.58%共同權益496,184(ii) 0.02%邱達成實益擁有人4,6650.00%受控法團權益3,893,575(iii) 0.16%共同權益2,030,338(iv) 0.08%邱詠筠實益擁有人78,6020.00% 附註：(i) 1,163,946,003股及17,022股股份分別由丹斯里拿督邱達昌控制之公司Sumptuous Assets Limited及Modest Secretarial Services Limited持有，585,322股股份由丹斯里拿督邱達昌之配偶邱吳惠平女士持有。

(ii)孔祥達先生與彼之配偶鄧佩君女士共同持有496,184股股份。

(iii) 3,893,575股股份由邱達成先生與其弟邱達強先生控制之公司Max Chain Holdings Limited持有。

(iv) 2,030,338股股份由邱達成先生與彼之配偶Lee Keng LEOW女士共同持有。

(v)百分比指擁有權益之普通股數目除以本公司於二零二一年三月三十一日之已發行股份。

84遠東發展有限公司董事會報告A.2債權證於二零二一年三月三十一日，丹斯里拿督邱達昌被視為擁有(i)本公司發行之3.75%二零二一年到期之美元中期票據的權益，本金額為12,000,000美元，其中10,000,000美元由丹斯里拿督邱達昌持有及2,000,000美元由彼之配偶邱吳惠平女士持有；(ii)本公司全資附屬公司FECFinance Limited發行7.375%之美元優先擔保永續資本票據的權益，本金額為9,000,000美元，其中5,000,000美元由丹斯里拿督邱達昌持有及4,000,000美元由彼之配偶邱吳惠平女士持有；及(iii)本公司全資附屬公司FECFinance Limited發行之5.1%二零二四年到期之美元中期票據的權益，本金額為1,000,000美元，由彼之配偶邱吳惠平女士持有。

於二零二一年三月三十一日，孔祥達先生被視為擁有本公司發行之4.5%二零二三年到期之美元中期票據權益，本金額為1,000,000美元，其中300,000美元由孔祥達先生持有及700,000美元由孔祥達先生與彼之配偶鄧佩君女士共同持有。

於二零二一年三月三十一日，邱詠筠女士於本公司發行之4.5%二零二三年到期之美元中期票據及本公司全資附屬公司FECFinance Limited發行7.375%之美元優先擔保永續資本票據中擁有權益，本金額分別為400,000美元及1,000,000美元。

B.相聯法團B.1於普通股之長倉董事姓名相聯法團名稱身份擁有權益之普通股數目佔相關已發行股本之概約百分比 孔祥達BCG實益擁有人653,4293.39%(i)Craig Grenfell WILLIAMSBCG實益擁有人217,8101.13%(i)Care Park酌情信託之受益人825(ii) 8.25%(iii) 附註：(i)百分比指擁有權益之普通股數目除以BCG於二零二一年三月三十一日之已發行股份。

(ii)該等Care Park股份由Chartbridge Pty Ltd以Craig Williams Family Trust之受託人身份持有，而Craig Grenfell WILLIAMS先生作為Craig Williams Family Trust之受益人，因此被視作擁有該等股份權益。

(iii)百分比指擁有權益之普通股數目除以Care Park於二零二一年三月三十一日之已發行股份。

除上文所披露者外，於二零二一年三月三十一日，概無董事或本公司行政總裁於本公司或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份、相關股份或債權證中擁有或被視作擁有(a)根據證券及期貨條例第XV部第7及8分部須知會本公司及聯交所之權益及淡倉（包括根據證券及期貨條例有關條文彼等被當作或被視為擁有之權益及淡倉）；或(b)根據證券及期貨條例第352條須記錄在該條文所述之登記冊內之權益及淡倉；或(c)根據標準守則須知會本公司及聯交所之權益及淡倉。

85二零二一年年報董事會報告股票掛鈎協議本公司訂立之股票掛鈎協議詳情披露於下文「購股權計劃」一節及綜合財務報表附註44。

購股權計劃(A)遠東購股權計劃採納遠東購股權計劃旨在鼓勵及獎賞本公司或其任何附屬公司之僱員或行政人員或高級職員（包括執行及非執行董事），以及將會或曾經對本公司或其任何附屬公司作出貢獻之業務顧問、代理商及法律或財務顧問。

根據遠東購股權計劃，董事可向合資格僱員（包括本公司及其附屬公司之董事）授出購股權以認購本公司之股份。

本公司之過往購股權計劃已於二零一二年八月二十八日屆滿。

為繼續鼓勵及獎賞合資格僱員及參與者，本公司根據股東於二零一二年八月三十一日通過之決議案採納新購股權計劃，由採納日期起計十年內有效。

於二零二一年三月三十一日，並無未行使購股權。

於本年度，概無購股權獲授出、行使、註銷或失效。

於本年報日期，遠東購股權計劃項下可供發行股份總數為156,975,707股，相當於本公司於本年報日期之已發行股本約6.55%。

遠東購股權計劃及本公司所授出購股權之進一步資料載於綜合財務報表附註44。

(B)帝盛購股權計劃採納帝盛購股權計劃旨在向經甄選合資格參與者提供獎勵或報酬，以表揚彼等對本集團作出之貢獻。

帝盛購股權計劃之合資格參與者包括帝盛董事（包括執行董事、非執行董事及獨立非執行董事）以及帝盛及本集團之僱員，以及帝盛董事會全權酌情認為曾經或將會對本集團作出貢獻之本集團任何成員公司之顧問、諮詢人、分銷商、承包商、供應商、代理商、客戶、業務夥伴、合營業務夥伴、發起人、服務供應商。

除根據帝盛購股權計劃於二零一五年十月十日失效之該等購股權外，帝盛購股權計劃項下之購股權於Willow Bliss Limited（為全資附屬公司）或代其根據證券及期貨事務監察委員會頒佈之公司收購、合併及股份回購守則規則13，按帝盛購股權計劃以每份購股權面值港幣0.01元向帝盛購股權計劃持有人所授出之要約獲接納後註銷。

帝盛購股權計劃已於二零二零年九月十日屆滿。

於二零二一年三月三十一日，並無未行使購股權。

於本年度，概無購股權獲授出、行使、註銷或失效。

86遠東發展有限公司董事會報告董事購買股份或債權證之權利除上文所披露者外，本年度任何時間，本公司或其任何附屬公司概無訂立任何安排，使董事可藉收購本公司或任何其他法團之股份或債權證而獲益。

主要股東之股份及相關股份之權益及淡倉於二零二一年三月三十一日，就本公司董事及行政總裁所知，根據第336條本公司須予存置之登記冊所記錄之主要股東及其他人士於本公司股份及相關股份之權益或淡倉如下：主要股東名稱身份擁有權益之普通股數目佔本公司已發行股本之概約百分比(iii) Sumptuous Assets Limited實益擁有人1,163,946,003(i) 48.60%（長倉）邱德根實益擁有人13,022,6470.54%（長倉）受控法團權益140,942,693(ii) 5.88%（長倉）配偶權益1,624,301(ii) 0.07%（長倉） 附註：(i) Sumptuous Assets Limited之權益亦已於上節「董事及行政總裁於股份、相關股份及債權證中之權益及淡倉」披露為丹斯里拿督邱達昌之權益。

丹斯里拿督邱達昌為Sumptuous Assets Limited之董事。

(ii) 140,942,693股股份由邱德根先生之遺產項下之多間公司持有及1,624,301股股份由邱德根先生配偶邱裘錦蘭女士持有。

邱德根先生於二零一五年三月十七日去世，彼於本公司普通股之權益構成彼部分遺產。

(iii)百分比指擁有權益之普通股數目除以本公司於二零二一年三月三十一日之已發行股份數目。

除上文披露者外，於二零二一年三月三十一日，根據證券及期貨條例第336條本公司須予存置之登記冊所記錄，概無其他人士於本公司股份及相關股份中擁有權益或淡倉。

87二零二一年年報董事會報告捐款於本年度，本集團作出慈善及其他捐款約港幣8,458,000元。

主要客戶及供應商本年度，本集團五大供應商應佔之合計購貨額不足總購貨額之30%，而本集團五大客戶應佔之合計收益不足總營業額之30%。

薪酬政策本集團僱員之薪酬政策由薪酬委員會根據其工作表現、資歷及能力訂定。

於二零二一年三月三十一日，本集團僱員之人數約為3,500人。

董事之薪酬由薪酬委員會參考本公司之經營業績、董事之個人表現及可比較之市場統計數字而作出建議╱釐定。

本公司已採納遠東購股權計劃，作為對董事及合資格參與者之獎勵，有關計劃詳情載於綜合財務報表附註44。

企業管治有關本公司採納之主要企業管治常規之報告載於第89至100頁。

足夠公眾持股量本公司於本年度一直維持足夠之公眾持股量。

優先購買權本公司之組織章程大綱及細則以及公司法均無有關優先購買權之規定，致使本公司須按持股比例向現有股東提呈發售新股份。

88遠東發展有限公司董事會報告根據上市規則第13.21條作出披露於二零二一年三月二十五日，本公司及帝盛（為擔保人）及本公司附屬公司源建有限公司（「源建」）（為借款人）與銀團（為貸款人）訂立向源建授予總額港幣1,500,000,000元之無抵押有期貸款融資之融資協議（「融資協議」）。

最終到期日為融資協議日期起計36個月。

根據融資協議，控股股東受限於以下特定履約契據：(a) Sumptuous Assets Limited須直接或間接擁有本公司及源建各自最少40%之實益權益，並附有各自最少40%之投票權；及(b)邱氏家族（定義見融資協議）須直接或間接擁有及控制Sumptuous Assets Limited超過51%之實益權益，並附有超過51%之投票權及不設任何抵押。

於本年度，融資協議項下之上述特定履約契據已獲履行。

詳情請參閱本公司日期為二零二一年三月二十五日之公佈。

核數師於二零二一年股東週年大會上將提呈續聘德勤關黃陳方會計師行為本公司核數師之決議案。

代表董事會邱達昌主席兼行政總裁二零二一年六月二十四日企業管治報告書8989二零二一年年報董事會謹此提呈載於本公司截至二零二一年三月三十一日止年度年報內之企業管治報告書。

本公司之企業管治常規本公司了解到維持良好企業管治常規之重要性。

董事會就本集團業務行為，制定合適之政策及實施適當企業管治常規。

本公司於截至二零二一年三月三十一日止年度已應用企管守則之原則。

董事會認為，截至二零二一年三月三十一日止年度，本公司一直遵守企管守則之守則條文（「守則條文」），惟對守則條文第A.2.1及E.1.2條之偏離除外。

本公司主要企業管治原則及常規連同上述不遵守情況及偏離守則條文之詳情在下文概述。

A.董事會A.1責任及授權董事會負責管理及控制本集團之業務及事務，以及監督本集團業務策略方向及表現，旨在引領本集團達致成功及提升股東價值。

董事本著真誠履行職務，並以本公司及其股東之利益為依歸。

彼等可取閱有關資料，並向公司秘書及高級管理人員徵詢意見及取得協助。

在適當情況下，向董事會作出合理要求後，彼等亦能徵求獨立專業意見，費用由本公司承擔。

董事會保留就所有重要政策、策略、財務及風險管理與監控事項之決定權。

執行委員會及高級管理層獲任命掌管本集團日常管理、行政及營運。

所任命職能及職責會定期檢討。

高級管理團隊訂立任何重大交易前，均須取得董事會或執行委員會批准。

A.2董事會組成董事會目前由八名董事組成，五名為執行董事及三名為獨立非執行董事。

有關董事會之成員，請參閱本年報「公司資料」一節。

現任董事之相關詳情及彼等之間之關係於本年報「董事及高級管理層簡介」一節內披露。

按類別編排之董事名單亦於本公司不時根據上市規則發出之所有公司通訊內披露。

本公司所有公司通訊均會明確識別獨立非執行董事。

截至二零二一年三月三十一日止年度，本公司一直符合上市規則之規定，即擁有三名獨立非執行董事（佔董事會成員至少三分之一）中，最少一名具備適當之專業資格以及會計及相關財務管理專業知識。

此外，本公司已接獲獨立非執行董事各自根據上市規則第3.13條提供有關獨立身份之年度確認書。

本公司認為彼等均屬獨立人士。

董事會之組成反映切合本集團業務需要及作出獨立判斷之技能及經驗所需平衡。

所有董事均為董事會提供廣泛且具價值的業務及財務專業知識、經驗及專業素質，以使董事會有效運作。

獨立非執行董事獲邀擔任本公司審核委員會、薪酬委員會及提名委員會成員。

90遠東發展有限公司企業管治報告書A.3主席及行政總裁守則條文第A.2.1條訂明，主席與行政總裁的角色應有分開，並不應由一人同時兼任。

目前，丹斯里拿督邱達昌同時出任本公司主席及行政總裁之職。

董事會相信此架構能為本集團提供強勢及貫徹之領導，並能更有效進行業務規劃及決策，以及執行長遠業務策略。

因此，此架構對本集團之業務前景有利。

董事會亦認為目前由一人兼任主席及行政總裁之職之架構，將不會損害董事會與本公司管理層之間之權力及職權平衡。

A.4董事委任、重選及罷免董事委任、重選及罷免之程序及流程載於章程細則內。

每名董事（包括獨立非執行董事）任期為三年，而任期屆滿後可予以續期。

彼等亦須根據章程細則膺選連任。

根據章程細則第106和107條規定，邱詠筠女士（執行董事）及林廣兆先生（獨立非執行董事）將於二零二一年股東週年大會上輪值退任。

上述退任董事均符合資格並願意於二零二一年股東週年大會上膺選連任。

根據章程細則第115(B)條第二部分規定，獲委任為執行主席或董事總經理或聯席董事總經理之董事於出任該等職務期間毋須輪值退任或計入釐定輪值退任董事之人數。

為維持良好企業管治常規，儘管章程細則第115(B)條未有此要求，惟本公司董事總經理孔祥達先生將於二零二一年股東週年大會自願退任及膺選連任。

董事會建議重新委任上述三位於二零二一年股東週年大會上膺選連任之退任董事。

連同本年報寄發之本公司通函已根據上市規則之規定載列有關上述三位退任董事之詳細資料。

A.5董事之培訓及持續發展每位新任董事在首次接受委任時均會獲得全面之就任簡介，以確保彼妥善理解本集團之業務及運作，以及完全清楚其本人按照上市規則及相關監管規定下之職責。

現任董事不斷獲得有關法例及監管發展、業務及市場變化等最新資料，以便彼等履行職責。

本公司於有需要時持續為董事安排簡報及專業發展。

此外，本公司亦不時向董事提供關於對本集團適用之新頒佈重要法例及法規或其變動之閱讀資料，以便董事研讀及參考。

於截至二零二一年三月三十一日止年度內，本公司已提供(i)有關法規更新之閱讀資料予其全體董事，即丹斯里拿督邱達昌、孔祥達先生、邱達成先生、Craig Grenfell WILLIAMS先生、邱詠筠女士、陳國偉先生、林廣兆先生及石禮謙先生；及(ii)定期簡報予其董事，讓彼等掌握有關企業管治及上市規則之最新資料。

此外，陳國偉先生、林廣兆先生及石禮謙先生已出席由其他專業公司╱機構安排之其他研討會及培訓課程。

9191二零二一年年報企業管治報告書A.6董事會會議A.6.1董事會常規及舉行會議董事會常規會議之時間表一般事先與董事協定，以便彼等出席。

除上述者外，就董事會每次常規會議須給予最少14天通知。

就其他董事會會議，一般須給予合理通知。

每次董事會議程之草擬本一般連同通知送交所有董事，以給予彼等機會，於議程內加入任何其他須於會上討論之事宜。

董事會文件連同適當資料，通常於每次董事會會議前最少3天送交董事，令董事知悉本集團之最近發展及財務狀況，從而作出知情決定。

董事會及每名董事亦可於需要時個別獨立聯絡高級管理人員。

首席財務總監及公司秘書以及其他相關高級管理人員一般會出席董事會常規會議，亦會在有需要時出席其他董事會會議，以就本集團之業務發展、財務與會計事宜、法規遵守、企業管治及其他重要事項發表意見。

公司秘書負責保管所有董事會會議記錄。

會議記錄草擬本通常在每次會議後一段合理時間內給予董事傳閱，以便彼等提供評語，最終定稿可供董事查閱。

根據現行董事會常規，任何牽涉主要股東或董事利益衝突之重大交易，須於正式召開之董事會會議上提交董事會考慮及處理。

章程細則載有條文，規定董事須於會議上就批准董事或彼等任何聯繫人士於當中擁有重大權益之交易放棄表決，亦不會計入法定人數內。

A.6.2董事之出席記錄本公司各董事於董事會及董事委員會會議以及本公司於截至二零二一年三月三十一日止年度內舉行之股東大會之出席記錄載列如下：出席記錄╱會議數目董事姓名董事會審核委員會薪酬委員會提名委員會股東週年大會 丹斯里拿督邱達昌4/5不適用2/21/10/1孔祥達先生5/5不適用不適用不適用1/1邱達成先生5/5不適用不適用不適用0/1Craig Grenfell WILLIAMS先生5/5不適用不適用不適用0/1邱詠筠女士5/5不適用不適用不適用1/1陳國偉先生5/53/32/21/11/1林廣兆先生5/53/3不適用1/11/1石禮謙先生5/53/32/21/11/1 此外，董事會主席亦於本年度在執行董事不在場之情況下與獨立非執行董事舉行會議。

92遠東發展有限公司企業管治報告書A.7證券交易之標準守則本公司已採納標準守則，作為有關本公司董事進行證券交易之行為守則。

經本公司作出具體查詢後，全體董事已確認，彼等於截至二零二一年三月三十一日止年度內一直遵守標準守則所載規定準則。

本公司亦已就很可能擁有本公司及╱或其證券之未經刊發內幕消息之僱員進行證券交易採納標準守則之原則。

本公司並不知悉有本集團僱員違反標準守則之原則之事宜。

於禁止買賣期出現時，本公司皆有知會董事及相關僱員（如有）根據標準守則禁止買賣本公司之證券。

此外，本公司要求董事及相關僱員將擬進行買賣之通知副本送交公司秘書以及指定收取該等通知之董事。

A.8企業管治職能董事會負責履行企管守則守則條文第D.3.1條所載之企業管治職能。

董事會於本回顧年度內已履行企業管治職能如下：(i)因應企管守則的實施，審閱及制訂本公司之企業管治政策及常規；(ii)檢討及監察董事及高級管理人員之訓練及持續專業發展；(iii)檢討及監察本公司政策及常規遵守法律及監管規定之情況；(iv)檢討及監察遵守標準守則之情況；及(v)檢討本公司遵守企管守則之情況及於企業管治報告書中之披露事宜。

B.董事委員會董事會已成立五個董事委員會，即執行委員會、環境、社會及管治（「ESG」）指導委員會、審核委員會、薪酬委員會及提名委員會，以監督本公司特定範疇之事務。

所有董事委員會均有特定之書面職權範圍，其中審核委員會、薪酬委員會及提名委員會之職權範圍已刊載於聯交所網站（）及本公司網站。

所有董事委員會均須向董事會報告彼等之決策或推薦意見。

舉行董事委員會會議之常規、程序及安排應在適當情況下遵行與上文所載舉行董事會會議者相同之規定。

所有董事委員會均獲提供充足資源以履行彼等之職責，且於作出合理要求時，能夠在適當情況下尋求獨立專業意見，費用由本公司承擔。

B.1執行委員會執行委員會目前包括丹斯里拿督邱達昌、孔祥達先生、邱達成先生、Craig Grenfell WILLIAMS先生、邱詠筠女士及張偉雄先生合共六位成員。

執行委員會在董事會直接授權下以一般管理委員會形式運作，以增加業務決策之效率。

執行委員會監管本公司戰略計劃之執行及本公司所有業務單位之營運，以及商討有關本公司管理及日常營運的事宜並作出有關決策。

9393二零二一年年報企業管治報告書B.2 ESG指導委員會ESG指導委員會合共由三名成員組成，為邱詠筠女士、孔祥達先生及張偉雄先生。

ESG指導委員會之主要職責包括監督本公司之可持續發展策略、政策及慣例，並就此提出推薦意見；以及檢討本公司之ESG表現、報告及合規事宜，並就此向董事會提供意見。

B.3審核委員會審核委員會合共由三名成員組成，為三名獨立非執行董事陳國偉先生、林廣兆先生及石禮謙先生。

審核委員會主席陳國偉先生具備上市規則第3.10(2)條所規定之適當專業資格與會計及相關財務管理專業知識。

概無審核委員會成員為本公司現任外聘核數師之前合夥人。

審核委員會之主要責任包括監察本集團之財務申報制度、審閱財務報表、風險管理及內部監控程序。

審核委員會亦就其職權範圍內的事務擔當董事會與本公司核數師之重要橋樑。

於截至二零二一年三月三十一日止年度內，審核委員會已執行以下主要工作：審閱及討論截至二零二零年三月三十一日止年度之年度財務報表及全年業績，以及本公司所採納之有關會計原則及慣例以及相關審核結果；審閱及討論截至二零二零年九月三十日止六個月之中期財務報表及中期業績，以及本公司所採納之有關會計原則及慣例；審閱及討論本集團之財務報告及風險管理及內部監控；討論及就續聘外聘核數師提出推薦意見；及檢討員工就可能出現不正當行為提出關注之安排。

外聘核數師獲邀出席會議並與審核委員會討論有關審核及財務申報事宜所產生之問題。

此外，董事會與審核委員會之間就委任外聘核數師的事宜並無意見分歧。

各委員會成員於截至二零二一年三月三十一日止年度內舉行之審核委員會會議之出席記錄載於上文A.6.2一節。

B.4薪酬委員會薪酬委員會合共由三名成員組成，為一名執行董事丹斯里拿督邱達昌及兩名獨立非執行董事陳國偉先生及石禮謙先生。

薪酬委員會主席為陳國偉先生。

因此，大多數成員為獨立非執行董事。

94遠東發展有限公司企業管治報告書薪酬委員會之主要職責為就本集團有關董事與高級管理層之整體薪酬政策及架構向董事會提出推薦意見，以及獲轉授責任，釐定個別執行董事及高級管理層之薪酬待遇（即採納守則條文第B.1.2(c)(i)條描述之模式）。

薪酬委員會亦負責建立透明程序以制定有關薪酬政策及架構，確保董事或其任何聯繫人士概無參與決定其本身之薪酬，其薪酬將參考個人及本集團表現以及市場慣例及市況釐定。

於截至二零二一年三月三十一日止年度內，薪酬委員會已檢討及釐定執行董事及高級管理層之薪酬待遇。

各委員會成員於截至二零二一年三月三十一日止年度內舉行之薪酬委員會會議之出席記錄載於上文A.6.2一節。

根據企管守則之守則條文第B.1.5條，高級管理層於截至二零二一年三月三十一日止年度之年度薪酬範圍介乎港幣2,000,000元至港幣3,000,000元。

各名董事於截至二零二一年三月三十一日止年度之薪酬詳情載列於綜合財務報表附註14。

B.5提名委員會提名委員會合共由四名成員組成，為一名執行董事丹斯里拿督邱達昌及三名獨立非執行董事陳國偉先生、林廣兆先生及石禮謙先生。

提名委員會主席為丹斯里拿督邱達昌。

因此，大多數成員為獨立非執行董事。

提名委員會之主要職責為定期檢討董事會之結構、規模及組成並向董事會提供相關推薦建議；考慮董事之退任及重選並向董事會提供相關推薦建議；及評定獨立非執行董事之獨立性。

為本公司物色候任董事時，提名委員會可參照若干準則，如本公司之需要、董事會成員之多樣性、候選人之誠信、經驗、技能、專業知識，以及彼就履行職務及職責將能投放之時間及精神。

於有需要時，本公司或會委聘外部之招聘專業人士進行選任工作。

本公司明白並深信董事會成員多元化對提升之表現素質裨益良多。

根據企管守則，本公司於二零一三年採納董事會成員多元化政策並於二零一八年作出修訂，據此，提名委員會負責監督董事會成員多元化政策之實施，及從多元化之角度評估董事會組成（包括但不限於性別、年齡、文化及教育背景或專業經歷）。

提名委員會應向董事會報告其監察結果及提出建議（如有）。

有關政策及目標將不時被檢查，以確保彼等決定董事會最佳組成之合適性。

於二零一八年十一月，本公司亦已制定董事提名政策，訂明提名及遴選董事的方法及程序。

9595二零二一年年報企業管治報告書董事提名政策載列評估建議候選人之合適性及對董事會所作潛在貢獻之因素，包括但不限於：品格及操守；資歷包括與本公司業務及企業策略有關的專業資格、技能、知識及經驗；各方面的多元化，包括但不限於性別、年齡（18歲或以上）、文化及教育背景、種族、專業經驗、技能、知識及服務年期；上市規則規定對董事會獨立非執行董事之要求及建議獨立非執行董事之獨立性；以及作為本公司董事會及╱或董事委員會成員就履行職務可投入時間及相關事務關注的承諾。

於截至二零二一年三月三十一日止年度內，提名委員會已履行以下主要工作：檢討董事會之架構、規模及組成以確保其取得專業知識、技能及經驗之平衡，配合本公司之業務需求；就續聘於本公司二零二零年股東週年大會上重選連任之董事提供推薦意見；及評估全體獨立非執行董事之獨立性。

各委員會成員於截至二零二一年三月三十一日止年度內舉行之提名委員會會議之出席記錄載於上文A.6.2一節。

C.董事於財務報表之責任董事知悉，彼等須負責編製本公司截至二零二一年三月三十一日止年度之財務報表。

董事會負責就年報及中期報告、內幕消息公佈以及上市規則及其他監管要求規定之其他披露資料，作出平衡、清晰而容易理解之評估。

管理層向董事會提供解說及資料，以便董事會就提交予其審批有關本集團財務資料及狀況作出知情評估。

董事並不知悉任何有關可能對本公司持續經營能力構成嚴重問題之事件或情況之重大不明朗因素。

D.風險管理及內部監控董事會有責任透過其審核委員會確保本集團維持有效之風險管理及內部監控系統。

董事會監督本集團對風險管理及內部監控系統之設計、實施及監察，並瞭解有關系統旨在管理而非消除未能達成業務目標的風險，而且只能就不會有重大的失實陳述或損失作出合理而非絕對的保證。

96遠東發展有限公司企業管治報告書本集團之風險管理框架屬董事會之責任，並由審核委員會監察。

框架包括下列要素：風險管理理念及風險取向本集團每一位均對本集團之風險管理負責，並將風險管理融入業務營運及決策當中。

為達致本集團之目標，本集團已對風險按不同業務進行分類，並釐定本集團願意承擔之風險性質及程度。

風險管治架構本集團已制定與「三道防線」模式一致之企業風險管理架構，釐定就獨立監督、風險監察及審視及風險控制處理這三大層面之角色及責任。

￥質素及風險管理￥財務監控￥合規高級管理層╱風險管理運作￥內部審核審核委員會╱內部審核￥政策及程序￥內部監控業務單位外部審核第二道防線：風險監察及審視第三道防線：獨立監督第一道防線：風險控制處理本集團之業務功能單位為第一道防線，負責日常風險管理及監控過程。

第二道防線由負責設計、實施及監察風險管理系統之指定風險管理專責小組帶領，向審核委員會確保風險管理之有效性。

第三道防線由審核委員會及本集團之外聘內部審計師組成，負責為風險管理及內部監控系統之有效性進行獨立評估。

另外，本集團之外聘核數師透過獨立審核本集團財務報告流程中之重大內部監控措施，從而輔助第三道防線。

內部審計師及外聘核數師均會定期向審核委員會匯報重大監控弱點。

9797二零二一年年報企業管治報告書風險管理程序風險識別風險評估及排列優次順序委任風險負責人風險應對向上級匯報及監察本集團已制定風險管理程序，包括風險識別、風險評估及排列優次順序、委任風險負責人、風險應對以及對已識別之風險向本集團及審核委員會匯報並進行監察。

透過風險識別及更新問卷徵集管理層對各業務面對之風險變更的意見，從而刷新集團的總體風險。

管理層會對已識別之風險進行風險評估，進一步評估該風險因內外因素轉變、未來事件或其他因素之出現而發生的可能性及其對本集團帶來之影響。

這些風險之優次順序會根據評估結果及與高級管理層進行進一步訪談而排列。

本集團各業務之關鍵風險以及其是否已被有效管理，或倘風險未被有效管理而需要部署之進一步行動，均會以風險管理報告形式匯報。

另外，本公司已建立企業風險記錄冊，以追蹤並記錄已識別之風險、風險負責人、風險應對及控制措施，協助持續更新風險處理情況。

98遠東發展有限公司企業管治報告書本集團已於截至二零二一年三月三十一日止年度內完成年度風險管理及內部監控系統之有效性的檢討，當中包括對重大風險之識別及跟進，及為減低這些風險而設計的相關控制及相關行動計劃。

通過管理層的確認，董事會認為本集團的風險管理和內部控制系統有效且充分，沒有發現可能影響本集團的重大風險關注領域。

本集團亦已開展下一個財政年度之審視，繼續在已建立之風險管理程序之基礎上進一步完善其風險管理方針。

亦對傳染病（包括新型冠狀病毒）的爆發、香港社會動盪及中美貿易戰等新興風險作出管理，評估對本集團的影響，並考慮相關的針對措施。

處理及傳播內幕消息本公司已設立其披露政策，以就處理機密資料、監管資料披露及回應其董事、高級職員、高級管理層及相關僱員查詢提供一般指引。

本公司已落實監督方案，以確保嚴格限制未經授權取得及使用內幕消息。

內部審核功能董事會負責維持足夠之內部監控制度，以保障股東之利益及本集團之資產。

憑藉外聘內部審計師之協助，高級管理層定期檢討及評估監控程序、監控任何風險因素並向審核委員會匯報任何發現及解決變異及已識別風險之措施。

E.公司秘書於截至二零二一年三月三十一日止年度內，本公司秘書張偉雄先生已參加不少於15小時的相關專業培訓。

F.外聘核數師及核數師酬金本公司外聘核數師德勤關黃陳方會計師行就本公司截至二零二一年三月三十一日止年度之財務報表申報責任之聲明載於本年報「獨立核數師報告書」一節。

截至二零二一年三月三十一日止年度，就德勤關黃陳方會計師行提供之核數服務及非核數服務之已付╱應付費用分析如下：外聘核數師提供之服務類別已付╱應付費用港幣元 核數服務－截至二零二一年三月三十一日止年度之核數費16,358,000非核數服務－有關審閱中期賬目、發行優先票據及稅務諮詢服務之專業費用2,670,000 總計：19,028,000 9999二零二一年年報企業管治報告書G.與股東之溝通本公司相信與股東有效溝通對改善投資者關係及增加投資者對本集團業務表現及策略之瞭解至關重要。

本集團亦認識到透明度及適時披露公司資料之重要性，使股東及投資者可作出最佳投資決定。

有關本集團業務活動、業務策略及發展之詳盡資料均載於本公司之年報、中期報告及其他企業通訊。

此外，本公司亦設有網站作為與股東及投資者之交流平台，以供公眾人士閱覽有關本公司業務發展及營運之資料及最新資料及其他資料。

股東及投資者可透過以下方式向本公司發送書面查詢或請求：地址：香港德輔道中121號遠東發展大廈16樓（收件人：首席財務總監）本公司將儘快處理及詳細解答查詢及要求。

另外，本公司鼓勵其股東出席本公司之股東大會，大會可提供寶貴之研討平台，讓股東與管理層對話及互動交流。

董事會及董事委員會成員以及本集團合適之高級職員均會出席大會，以解答股東任何提問。

根據企管守則之守則條文第E.1.2條，主席應出席本公司的股東週年大會。

由於主席有要務在身，故彼未能出席本公司於二零二零年九月十五日舉行之股東週年大會。

主席已安排熟悉本公司業務及事務之董事及管理層出席大會，並與股東溝通。

H.股東權利為保障股東利益及權利，於股東大會將就各重大事項（包括選舉個別董事）提呈獨立決議案，以讓股東考慮及投票。

此外，股東可按以下章程細則召開股東特別大會，或於股東大會提呈建議：(i)於遞呈要求日期時持有不少於本公司繳足股本（附有本公司股東大會之投票權）十分之一之股東可透過向本公司在香港主要營業地點遞交致董事會之書面要求，要求董事會召開股東特別大會。

書面要求中必須註明大會之目的。

(ii)倘一名股東希望於股東大會上提名一名退任董事以外之人士為董事，該妥為符合資格出席股東大會並於會上投票之股東（擬被提名之人士除外）須發送一份書面通知（該書面通知須由股東簽署並載有股東提名該人士膺選之意向）以及另一份由擬被提名人士簽署同意接受提名之通知。

該等通知須送交本公司之香港註冊辦事處或主要營業地點。

提交該等通知之期限由寄發該股東大會通告後當日起至該股東大會舉行日前七日止。

100遠東發展有限公司企業管治報告書為免生疑問，股東須將簽妥之書面要求正本、通知或聲明（視情況而定）送達本公司之香港主要營業地點，並提供其全名、聯絡資料及身份識別資料，以使其有效。

股東之資料可能須根據法例規定而披露。

於本回顧年度，本公司並未對其章程細則作出任何變動。

章程細則之最新版本於本公司及聯交所網站上可供瀏覽。

有關股東權利之進一步詳情，股東可參閱章程細則。

根據上市規則，所有於股東大會上提呈之決議案須以按股數投票方式表決，而投票表決結果將於各股東大會後在聯交所網站（）及本公司網站（）登載。

I.股息政策本公司採納股息政策，自二零一八年十一月起生效。

董事會認為清晰之股息政策有助於企業管治，並致力貫徹股息政策，為股東提供穩定之股息收入，派息比率為30%至40%，同時維持穩健之資產負債狀況及保持靈活性，以滿足業務之財務需要。

獨立核數師報告書101二零二一年年報致遠東發展有限公司全體股東（於開曼群島註冊成立之有限公司）意見本核數師（以下簡稱「我們」）已審核列載於第106至227頁遠東發展有限公司（以下簡稱「貴公司」）及其附屬公司（以下統稱「貴集團」）之綜合財務報表，此財務報表包括於二零二一年三月三十一日之綜合財務狀況表與截至該日止年度之綜合損益表、綜合損益及其他全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及綜合財務報表附註，包括主要會計政策概要。

我們認為，綜合財務報表已根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）真實而中肯地反映了貴集團於二零二一年三月三十一日之綜合財務狀況及截至該日止年度之綜合財務表現及綜合現金流量，並已遵照香港《公司條例》之披露要求妥為擬備。

意見基礎我們已根據香港會計師公會頒佈之香港審計準則（「香港審計準則」）進行審核。

我們於該等準則下承擔之責任已在本報告「核數師就審核綜合財務報表須承擔的責任」一節中作進一步闡述。

根據香港會計師公會頒佈之《專業會計師道德守則》（「守則」），我們獨立於貴集團，並已履行守則中之其他道德責任。

我們相信，我們所獲得之審核憑證能充足及適當地為我們之意見提供基礎。

關鍵審核事項關鍵審核事項是根據我們之專業判斷，認為對本期綜合財務報表之審核最為重要之事項。

該等事項是在我們審核整體綜合財務報表及出具意見時予以處理。

我們不會對該等事項提供單獨意見。

102遠東發展有限公司獨立核數師報告書關鍵審核事項（續）關鍵審核事項我們的審核如何處理關鍵審核事項 投資物業估值由於投資物業結餘對整體綜合財務報表具有重要性，且釐定公平值涉及重大判斷及估計，故我們將投資物業估值視為關鍵審核事項。

投資物業位於澳洲、香港、中華人民共和國及新加坡。

於二零二一年三月三十一日，投資物業之賬面值為港幣8,159,748,000元，相當於貴集團於二零二一年三月三十一日之綜合財務報表內資產總值約16%。

誠如綜合財務報表附註8所披露，投資物業公平值變動港幣382,882,000元已於截至二零二一年三月三十一日止年度之綜合損益表確認。

誠如綜合財務報表附註15所披露，貴集團所有投資物業均基於獨立合資格專業估值師（「估值師」）所作估值按公平值持有。

投資物業之估值取決於貴公司董事須作出重大判斷及估計之若干關鍵輸入數據，而該等數據包括市場租金、開發總值、市場單價及資本化率。

我們就投資物業估值所採取之程序包括：評估估值師是否勝任、具備能力及客觀性並瞭解其工作範圍與聘用條款；根據相關會計要求及行業慣例，瞭解管理層及估值師所使用之估值方法及重大假設並評估其合理性；根據我們對物業市場之瞭解，透過將關鍵輸入數據與相關市場數據比較，對管理層及估值師所採納之市場租金、開發總值、市場單價及資本化率等關鍵輸入數據之合理性以抽樣方式進行評估；及透過協定各相關租賃協議之租金收入及租賃概要對管理層向估值師所提供資料之準確性以抽樣方式進行評估。

103二零二一年年報獨立核數師報告書其他信息貴公司董事需對其他信息負責。

其他信息包括刊載於年報內的信息，但不包括綜合財務報表及我們的核數師報告書。

我們對綜合財務報表的意見並不涵蓋其他信息，我們亦不會對該等其他信息發表任何形式的有關鑒證結論。

就我們對綜合財務報表的審核而言，我們的責任是閱讀其他信息，並在此過程中，考慮其他信息是否與綜合財務報表或我們在審核過程中所瞭解的情況存在重大抵觸或似乎存在重大錯誤陳述的情況。

基於我們已執行的工作，如果我們認為其他信息存在重大錯誤陳述，我們須報告該事實。

在這方面，我們沒有任何報告。

董事及管治層就綜合財務報表須承擔的責任貴公司董事須負責根據香港會計師公會頒佈之《香港財務報告準則》及香港《公司條例》的披露要求擬備真實而中肯的綜合財務報表，並對其認為為使綜合財務報表的擬備不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述所需的內部控制負責。

在擬備綜合財務報表時，董事負責評估貴集團持續經營能力，並在適用情況下披露與持續經營有關的事項，以及使用持續經營為會計基礎，除非董事有意將貴集團清盤或停止經營，或別無其他實際的替代方案。

管治層須負責監督貴集團之財務報告過程。

104遠東發展有限公司獨立核數師報告書核數師就審核綜合財務報表須承擔的責任我們的目標，是對整體綜合財務報表是否不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述取得合理鑒證，並按照我們商定的委聘條款僅向全體股東出具載有我們意見的核數師報告書。

除此以外，我們的報告不可作其他用途。

我們不會就本報告的內容對任何其他人士負責或承擔任何責任。

合理鑒證是高水平鑒證，但不能保證按照香港審計準則進行審核時總能發現重大錯誤陳述（倘存在）。

錯誤陳述可由欺詐或錯誤引起，如果合理預期個別或整體錯誤陳述可能影響綜合財務報表使用者根據財務報表所作出的經濟決定，則有關錯誤陳述被視作重大錯誤陳述。

作為根據香港審計準則進行審核工作的一部分，我們在審核過程中運用專業判斷及保持專業懷疑態度。

我們亦：識別及評估由於欺詐或錯誤而導致綜合財務報表存在重大錯誤陳述的風險、設計及執行審核程序以應對該等風險，以及獲取充足及適當的審核憑證，作為我們意見的基礎。

由於欺詐可能涉及串謀、偽造、蓄意遺漏、虛假陳述，或凌駕於內部控制之上，因此未能發現因欺詐而導致的重大錯誤陳述的風險高於未能發現因錯誤而導致的重大錯誤陳述的風險。

瞭解與審核相關的內部控制，以設計適當的審核程序，但目的並非對貴集團內部控制的有效性發表意見。

評價董事所採用會計政策的恰當性以及所作出會計估計及相關披露的合理性。

對董事採用持續經營會計基礎的恰當性作出結論。

根據所獲取的審核憑證，確定是否存在與事項或情況有關的重大不確定性，從而可能導致對貴集團的持續經營能力產生重大疑慮。

如果我們認為存在重大不確定性，則有必要在核數師報告書中提請使用者注意綜合財務報表中之相關披露。

假若有關披露不足，則我們應當發表非無保留意見。

我們的結論是基於直至核數師報告書日期止所取得的審核憑證。

然而，未來事項或情況可能導致貴集團不能持續經營。

評價綜合財務報表的整體列報方式、結構及內容，包括披露，以及綜合財務報表是否中肯反映相關交易及事項。

就貴集團內各實體或業務活動的財務信息獲得充足、適當的審核憑證，以對綜合財務報表發表意見。

我們負責集團審核的指導、監督及執行。

我們為審核意見承擔全部責任。

除其他事項外，我們就計劃的審核範圍、時間安排、重大審核發現等事宜與管治層溝通，包括我們在審核中識別出內部控制的任何重大缺陷。

105二零二一年年報獨立核數師報告書核數師就審核綜合財務報表須承擔的責任（續）我們亦向管治層提交聲明，說明我們已符合有關獨立性的相關道德要求，並與彼等溝通有可能合理地被認為會影響我們獨立性的所有關係及其他事項，以及在適用的情況下，為消除威脅而採取的行動或所用的防範措施。

從與管治層溝通的事項中，我們確定對本期綜合財務報表的審核最為重要的事項，因而構成關鍵審核事項。

我們在核數師報告書中描述該等事項，除非法律或法規不允許公開披露該等事項，或在極端罕見的情況下，如果合理預期在我們的報告書中溝通某事項造成的負面後果超過產生的公眾利益，我們決定不應在報告書中溝通該事項。

出具本獨立核數師報告書的審核項目合夥人是陳偉銘。

德勤￥關黃陳方會計師行執業會計師香港二零二一年六月二十四日綜合損益表截至二零二一年三月三十一日止年度106遠東發展有限公司二零二一年二零二零年附註港幣千元港幣千元 收益75,943,6947,450,604銷售及服務成本(3,629,017) (4,742,094)酒店及停車場資產折舊(473,194) (449,158) 毛利1,841,4832,259,352其他收入259,726143,111其他收益及虧損8425,824 (15,517)行政支出－酒店業務及管理(319,553) (441,905)－其他(342,404) (409,314)開業前開支－酒店業務及管理– (27,601)銷售及市場推廣開支(245,274) (193,773)分佔聯營公司業績(13,108) (11,485)分佔合營公司業績(31,082) 2,878融資成本9 (309,785) (468,425) 除稅前溢利1,265,827837,321所得稅開支10 (460,087) (286,340) 本年度溢利11805,740550,981 可歸屬於：本公司股東543,194365,853永續資本票據擁有人199,71398,564其他非控股權益62,83386,564 262,546185,128 805,740550,981 每股盈利12基本（港幣仙） 22.915.5 攤薄（港幣仙） 22.915.5 綜合損益及其他全面收益表截至二零二一年三月三十一日止年度107二零二一年年報二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 本年度溢利805,740550,981 本年度其他全面收益（開支） 將不會重新分類至損益之項目：按公平值計入其他全面收益（「按公平值計入其他全面收益」）之股本工具公平值變動525,837 (402,838)其後可能重新分類至損益之項目：換算海外業務之匯兌差額1,974,889 (1,559,653)按公平值計入其他全面收益之債務工具公平值變動114,742 (255,663)於本年度重新分類調整出售按公平值計入其他全面收益之債務工具(66,408) (28,359) 本年度其他全面收益（開支） 2,549,060 (2,246,513) 本年度全面收益（開支）總額3,354,800 (1,695,532) 以下人士應佔全面收益（開支）總額：本公司股東3,072,424 (1,840,709)永續資本票據擁有人199,71373,696其他非控股權益82,66371,481 282,376145,177 3,354,800 (1,695,532) 綜合財務狀況表於二零二一年三月三十一日108遠東發展有限公司二零二一年二零二零年附註港幣千元港幣千元 非流動資產投資物業158,159,7487,243,208物業、廠房及設備1612,593,75511,160,856商譽1768,40068,400聯營公司權益181,800,6161,237,775合營公司權益19(a) 1,095,822791,846投資證券201,136,241492,852衍生金融工具28 – 37,222購買物業、廠房及設備之按金95,37288,045應收一間聯營公司款項4362,86462,864應收合營公司款項4326,15458,572應收一間接受投資公司款項43119,995119,995應收貸款21210,876259,651已抵押存款229,52520,409遞延稅項資產35249,08693,653 25,628,45421,735,348 流動資產待售物業23已落成物業1,613,7981,966,189發展中物業12,334,4789,983,444其他存貨9,73511,146應收賬款、按金及預付款項241,143,837379,091託管客戶按金25335,818147,527應收貸款217,0299,269合約資產26 – 1,103,698合約成本27315,042283,787應收合營公司款項43463,399349,392應收聯營公司款項4318,55724,717應收非全資附屬公司之一名股東款項33109,211 –可收回稅項92,713160,697投資證券203,006,5652,534,548衍生金融工具283,531 –已抵押存款22377,05051,600有限制銀行存款2214,016120,932金融機構存款2246,3166,880銀行結餘及現金224,365,7512,911,726 24,256,84620,044,643 持作出售之投資物業1515,488 – 24,272,33420,044,643 109二零二一年年報綜合財務狀況表於二零二一年三月三十一日二零二一年二零二零年附註港幣千元港幣千元 流動負債應付賬款及應計費用291,694,8891,264,635合約負債30689,615310,598租賃負債3281,13977,253應付一間關連公司款項43807751應付聯營公司款項4351,3266,897應付非全資附屬公司之股東款項33168,997395,126衍生金融工具287,0453,397票據341,834,899 –應繳稅項747,998368,283銀行及其他借貸3110,438,6016,505,953 15,715,3168,932,893 流動資產淨值8,557,01811,111,750 總資產減流動負債34,185,47232,847,098 非流動負債租賃負債32645,758547,086衍生金融工具286,807 –票據343,384,0173,548,124銀行借貸3111,919,16413,405,809遞延稅項負債351,046,665903,317其他負債128,798129,028 17,131,20918,533,364 資產淨值17,054,26314,313,734 資本及儲備股本36239,508236,942股份溢價4,584,3714,534,687儲備8,973,1516,346,903 本公司股東應佔權益13,797,03011,118,532永續資本票據擁有人372,883,9032,904,535其他非控股權益373,330290,667 3,257,2333,195,202 權益總額17,054,26314,313,734 第106至227頁之綜合財務報表於二零二一年六月二十四日獲董事會批准及授權刊發，並由下列董事代表簽署：邱達昌孔祥達董事董事綜合權益變動表截至二零二一年三月三十一日止年度110遠東發展有限公司本公司擁有人應佔 股本股份溢價資本贖回儲備資產重估儲備按公平值計入其他全面收益儲備匯兌儲備對沖儲備其他儲備保留溢利總額永續資本票據擁有人其他非控股權益小計總額港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零一九年四月一日235,1694,479,65029,82054,727 (298,100) (791,334) 9841,057,7648,644,39613,413,076 – 219,186219,18613,632,262本年度溢利– – – – – – – – 365,853365,85398,56486,564185,128550,981 換算海外業務之匯兌差額– – – – – (1,519,702) – – – (1,519,702) (24,868) (15,083) (39,951) (1,559,653)按公平值計入其他全面收益之股本工具公平值變動– – – – (402,838) – – – – (402,838) – – – (402,838)按公平值計入其他全面收益之債務工具公平值變動– – – – (255,663) – – – – (255,663) – – – (255,663)於本年度重新分類調整出售按公平值計入其他全面收益之債務工具– – – – (28,359) – – – – (28,359) – – – (28,359) 本年度其他全面開支– – – – (686,860) (1,519,702) – – – (2,206,562) (24,868) (15,083) (39,951) (2,246,513)本年度全面（開支）收益總額– – – – (686,860) (1,519,702) – – 365,853 (1,840,709) 73,69671,481145,177 (1,695,532)確認為分派之股息（附註13） – – – – – – – – (514,912) (514,912) – – – (514,912)發行永續資本票據– – – – – – – – – – 2,830,839 – 2,830,8392,830,839發行股份代替現金股息6,040196,715 – – – – – – – 202,755 – – – 202,755購回普通股(4,267) (141,678) 4,267 – – – – – – (141,678) – – – (141,678) 於二零二零年三月三十一日236,9424,534,68734,08754,727 (984,960) (2,311,036) 9841,057,7648,495,33711,118,5322,904,535290,6673,195,20214,313,734111二零二一年年報綜合權益變動表截至二零二一年三月三十一日止年度本公司擁有人應佔 股本股份溢價資本贖回儲備資產重估儲備按公平值計入其他全面收益儲備匯兌儲備對沖儲備其他儲備保留溢利總額永續資本票據擁有人其他非控股權益小計總額港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 本年度溢利– – – – – – – – 543,194543,194199,71362,833262,546805,740 換算海外業務之匯兌差額– – – – – 1,955,059 – – – 1,955,059 – 19,83019,8301,974,889按公平值計入其他全面收益之股本工具公平值變動– – – – 525,837 – – – – 525,837 – – – 525,837按公平值計入其他全面收益之債務工具公平值變動– – – – 114,742 – – – – 114,742 – – – 114,742於本年度重新分類調整出售按公平值計入其他全面收益之債務工具– – – – (66,408) – – – – (66,408) – – – (66,408) 本年度其他全面收益– – – – 574,1711,955,059 – – – 2,529,230 – 19,83019,8302,549,060本年度全面收益總額– – – – 574,1711,955,059 – – 543,1943,072,424199,71382,663282,3763,354,800向永續資本票據擁有人分派– – – – – – – – – – (220,345) – (220,345) (220,345)確認為分派之股息（附註13） – – – – – – – – (448,053) (448,053) – – – (448,053)購回永續資本票據– – – – – – – – – – 131,294 – 131,294131,294出售已購回永續資本票據– – – – – – – – – – (131,294) – (131,294) (131,294)發行股份代替現金股息4,44398,204 – – – – – – – 102,647 – – – 102,647購回普通股(1,877) (48,520) 1,877 – – – – – – (48,520) – – – (48,520) 於二零二一年三月三十一日239,5084,584,37135,96454,727 (410,789) (355,977) 9841,057,7648,590,47813,797,0302,883,903373,3303,257,23317,054,263 其他儲備主要包括(a)就於一九九一年進行之集團重組確認貸方結餘港幣1,038,709,000元（指所收購附屬公司資產淨值超逾遠東發展有限公司（「本公司」）就收購所發行股份面值之部分）；(b)於截至二零一零年三月三十一日止年度就減持一間前非全資上市附屬公司帝盛酒店集團有限公司（「帝盛」）權益之收益確認貸方結餘港幣440,192,000元；(c)於截至二零一三年三月三十一日及二零一七年三月三十一日止年度就已付代價超逾已收購間接附屬公司Care Park Group Pty Limited之額外權益應佔資產淨值之部分確認借方結餘港幣3,097,000元及港幣1,416,000元；(d)於截至二零一四年三月三十一日止年度就已收購間接附屬公司帝盛之額外權益應佔資產淨值超逾代價之部分確認貸方結餘港幣6,415,000元；(e)於截至二零一五年三月三十一日止年度就已付代價超逾已收購間接附屬公司帝盛之額外權益應佔資產淨值之部分確認借方結餘港幣746,000元；(f)於截至二零一六年三月三十一日止年度貸方結餘港幣23,568,000元（指本公司及其附屬公司（統稱本集團）於向非全資附屬公司股東收購之資產淨值中擁有之權益與收購帝盛剩餘權益所支付代價之差額以及先前就帝盛於其他儲備確認之淨金額港幣445,861,000元轉撥至收購產生之保留溢利）。

綜合現金流量表截至二零二一年三月三十一日止年度112遠東發展有限公司二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 經營活動除稅前溢利1,265,827837,321按下列各項調整：分佔合營公司業績31,082 (2,878)分佔聯營公司業績13,10811,485物業、廠房及設備折舊487,612462,467利息收入(7,773) (10,462)融資成本309,785468,425投資物業公平值變動(382,882) 20,865按公平值計入損益之金融資產公平值變動(80,834) 96,854出售按公平值計入其他全面收益之債務工具收益(66,408) (28,359)衍生金融工具公平值變動41,295 (20,899)出售物業、廠房及設備（收益）虧損(1,599) 452預期信貸虧損撥備11,0504,990租金優惠(14,646) – 營運資金變動前之經營現金流量1,605,6171,840,261待售物業增加(85,254) (107,566)其他存貨減少（增加） 1,411 (276)應收貸款減少（增加） 51,201 (16,763)合約資產減少（增加） 1,170,650 (1,063,117)應收賬款、按金及預付款項（增加）減少(731,372) 55,349託管客戶按金（增加）減少(188,272) 43,422持作買賣之投資減少71,33459,084應付賬款及應計費用增加（減少） 279,024 (177,250)合約成本增加29,43819,874合約負債增加（減少） 339,557 (654,818) 經營業務所得（所用）之現金2,543,334 (1,800)已繳所得稅(117,333) (252,051) 經營活動所得（所用）之現金淨額2,426,001 (253,851) 113二零二一年年報綜合現金流量表截至二零二一年三月三十一日止年度二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 投資活動收購及發展物業、廠房及設備之開支(931,475) (1,409,170)於聯營公司之資本投資(336,151) (310,130)於合營公司之資本投資(259,207) (199,997)投資物業發展開支及額外成本(172,543) (2,075,345)購買按公平值計入損益之股本工具(118,625) (10,372)出售按公平值計入損益之股本證券所得款項62,994 –購買按公平值計入其他全面收益之債務工具(5,461,590) (6,987,173)出售╱贖回按公平值計入其他全面收益之債務工具所得款項5,195,1165,025,722出售按公平值計入損益之債務工具所得款項402,3281,917,049購買投資基金(498,712) (629,634)出售投資基金所得款項387,0891,190,482購買結構性票據(353,820) –出售╱贖回結構性票據所得款項120,255 –衍生金融工具之現金流入淨額2,851 –出售物業、廠房及設備所得款項7,9275,739存放已抵押存款(339,134) (52,207)解除已抵押存款24,56816,138存放有限制銀行存款(1,938) (11,971)解除有限制銀行存款108,85466,764聯營公司之還款11,086272預付合營公司之墊款(166,424) (240,257)合營公司之還款99,931 –已退回收購物業、廠房及設備之按金– 6,381已收聯營公司及一間合營公司股息及分派6,2595,745已收銀行利息7,77310,462預付一間非全資附屬公司之一名股東之墊款(109,211) – 投資活動所用之現金淨額(2,311,799) (3,681,502) 114遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合現金流量表二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 融資活動墊款來自一間非全資附屬公司之一名股東169,11312,164償還款項予一間非全資附屬公司之一名股東(419,095) –支付購回股份款項(48,520) (141,678)發行票據所得款項，扣除交易成本2,205,00077,217購回票據(553,675) –新籌得銀行及其他借貸8,588,89010,780,182償還銀行及其他借貸(7,301,228) (7,851,733)償還租賃負債(63,308) (96,494)償還其他負債(1,920) (26,736)向永續資本票據擁有人分派(220,345) –墊款來自關連公司56128墊款來自聯營公司44,429 –償還款項予聯營公司– (19,888)其他負債之墊款– 122,020發行永續資本票據（扣除交易成本） – 2,830,839支付購回永續資本票據款項(131,294) –出售永續資本票據所得款項131,294 –已付股息(345,406) (312,157)已付利息(697,675) (807,101) 融資活動所得之現金淨額1,356,3164,566,763 現金及現金等值物增加淨值1,470,518631,410承前現金及現金等值物2,918,6062,472,165匯率變動之影響22,943 (184,969) 結轉之現金及現金等值物4,412,0672,918,606 現金及現金等值物結餘分析銀行結餘及現金4,365,7512,911,726金融機構存款46,3166,880 4,412,0672,918,606 綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度115二零二一年年報1.一般資料本公司為一間於開曼群島註冊成立之獲豁免有限公司。

最終控股股東為邱達昌。

本公司股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。

本公司之註冊辦事處及主要營業地點地址於本公司刊發之二零二一年年報公司資料一節內披露。

本集團主要從事物業發展、物業投資、酒店業務及管理、停車場業務及設施管理、博彩及相關業務以及證券與金融產品投資。

主要附屬公司之詳情載列於附註49。

本綜合財務報表以港幣（「港幣」）列示，港幣亦為本公司之功能貨幣。

2.應用經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）於本年度強制生效之經修訂香港財務報告準則本集團首次於本年度應用由香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈且於二零二零年四月一日開始之本集團年度期間強制生效之香港財務報告準則中對概念框架之提述之修訂及下列經修訂香港財務報告準則，以編製綜合財務報表：香港會計準則第1號及香港會計準則第8號之修訂重大之定義香港財務報告準則第3號之修訂業務之定義香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號及香港財務報告準則第7號之修訂利率基準改革於本年度應用香港財務報告準則中對概念框架之提述之修訂及經修訂香港財務報告準則對本集團於本年度及過往年度之財務狀況及表現及╱或該等綜合財務報表所載披露並無重大影響。

此外，本集團已提早應用香港財務報告準則第16號之修訂2019冠狀病毒病相關租金優惠及香港財務報告準則第16號之修訂二零二一年六月三十日後2019冠狀病毒病相關租金優惠。

116遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註2.應用經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（續）於本年度強制生效之經修訂香港財務報告準則（續）應用香港會計準則第1號及香港會計準則第8號之修訂重大之定義之影響本集團於本年度首次應用香港會計準則第1號及香港會計準則第8號之修訂。

該等修訂為重大提供新定義，列明「倘資料遺漏、誤報或被掩蓋可合理預期會影響一般目的財務報表（提供某個特定報告實體之財務資料）之主要使用者根據該等財務報表作出之決策，則該資料屬重大」。

該等修訂亦釐清，就財務報表作為整體而言，重大性取決於資料之性質或重要程度（不論單獨或與其他資料結合考慮）。

於本年度應用該等修訂並無對綜合財務報表造成任何影響。

提早應用香港財務報告準則第16號之修訂2019冠狀病毒病相關租金優惠及二零二一年六月三十日後2019冠狀病毒病相關租金優惠之影響香港財務報告準則第16號之修訂2019冠狀病毒病相關租金優惠及二零二一年六月三十日後2019冠狀病毒病相關租金優惠分別於二零二零年六月一日及二零二一年四月一日或之後開始的年度報告期間生效。

本集團於本年度首次應用該等修訂。

該修訂為承租人引進新的可行權宜方法使其可選擇不評估2019冠狀病毒病相關租金優惠是否為一項租賃修訂。

該可行權宜方法僅適用於由2019冠狀病毒病直接產生且滿足以下所有條件的租金優惠：租賃付款變動導致之租賃經修訂代價與緊接變動前之租賃代價大致相同或低於該代價；租賃付款之任何減少僅影響原定於二零二二年六月三十日或之前到期之付款；及租賃之其他條款及條件並無實質變動。

應用可行權宜方法的承租人以應用香港財務報告準則第16號租賃將變動（倘變動並非租賃修訂）入賬的同一方式，將租金優惠導致的租賃付款變動入賬。

租賃付款之寬減或豁免被入賬列作可變租賃付款。

相關租賃負債獲調整以反映寬減或豁免之金額，並於該事件發生期間在損益中確認相應調整。

應用該修訂對於二零二零年四月一日年初保留溢利並無造成任何影響。

本集團已取消確認因寬免租賃付款（分別採用該等租賃最初適用的貼現率）而消除之部分租賃負債，導致租賃負債減少港幣14,646,000元，並已於本年度損益內確認為可變租賃付款。

117二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度2.應用經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（續）已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則本集團並無提早應用下列已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則：香港財務報告準則第17號保險合約及相關修訂3香港財務報告準則第3號之修訂對概念框架之提述2香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第4號及香港財務報告準則第16號之修訂利率基準改革－第二階段1香港財務報告準則第10號及香港會計準則第28號之修訂投資者與其聯營公司或合營公司之間出售或注入資產4香港會計準則第1號之修訂將負債分類為流動或非流動及香港詮釋第5號（二零二零年）之相關修訂3香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號之修訂會計政策披露3香港會計準則第12號之修訂與單一交易所產生資產及負債有關之遞延稅項3香港會計準則第8號之修訂會計估計之定義3香港會計準則第16號之修訂物業、廠房及設備－作擬定用途前之所得款項2香港會計準則第37號之修訂虧損合約－履行合約之成本2香港財務報告準則之修訂二零一八年至二零二零年香港財務報告準則年度改進21於二零二一年一月一日或之後開始之年度期間生效2於二零二二年一月一日或之後開始之年度期間生效3於二零二三年一月一日或之後開始之年度期間生效4於待定日期或之後開始之年度期間生效除下文所述經修訂香港財務報告準則外，本公司董事預期應用所有其他新訂及經修訂香港財務報告準則於可見將來將不會對綜合財務報表造成任何重大影響。

香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第4號及香港財務報告準則第16號之修訂利率基準改革－第二階段香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第4號及香港財務報告準則第16號之修訂利率基準改革－第二階段涉及釐定金融資產、金融負債及租賃負債之合約現金流量基準、利率基準改革引致之具體對沖會計處理規定及香港財務報告準則第7號金融工具：披露項下披露規定。

釐定金融資產、金融負債及租賃負債之合約現金流量基準之變動。

就改革所需變動（即利率基準改革直接導致並按經濟上相當基準作出之變動）引入可行權宜方法。

該等變動透過更新實際利率入賬。

所有其他修訂使用現行香港財務報告準則規定入賬。

建議就應用香港財務報告準則第16號之承租人會計處理使用類似可行權宜方法；118遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註2.應用經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（續）已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則（續）香港財務報告準則第9號、香港會計準則第39號、香港財務報告準則第7號、香港財務報告準則第4號及香港財務報告準則第16號之修訂利率基準改革－第二階段（續）對沖會計規定。

根據該等修訂，對沖會計處理並非僅因利率基準改革而終止。

對沖關係（及相關文件）須予以修訂以反映對對沖項目、對沖工具及對沖風險之修訂。

經修訂之對沖關係應符合申請對沖會計處理之所有資格標準，包括有效性規定；及披露。

該等修訂要求作出披露，以讓使用者瞭解本集團所面臨因利率基準改革產生之風險性質及程度，及實體如何管理該等風險，以及實體由銀行同業拆息利率過渡至替代基準利率的進展，及實體如何管理有關過渡。

誠如附註20、28及31所披露，於二零二一年三月三十一日，本集團有多筆債務工具、銀行貸款及衍生金融工具，其利率基於可變利率而定及將╱可能受利率基準改革影響。

根據本集團之初步評估，本集團預期倘該等債務工具、銀行貸款及衍生金融工具之利率變動，將不會因應用該等修訂改革而產生任何重大收益或虧損。

香港會計準則第1號之修訂將負債分類為流動或非流動及香港詮釋第5號（二零二零年）之相關修訂該等修訂為評估將結算期限延遲至報告日期後最少十二個月之權利提供澄清及補充指引，以將負債分類為流動或非流動，當中：訂明負債應基於報告期間結算日存在之權利而分類為流動負債或非流動負債。

具體而言，該等修訂澄清：(i)分類不應受到管理層意圖或期望在12個月內清償負債的影響；及(ii)倘有關權利以遵守契諾為條件，則即使貸款人於較後日期方才測試遵守情況，倘於報告期間結算日滿足條件，該權利亦存在；及闡明倘負債之條款規定可由交易對方選擇通過轉讓實體自身之股本工具進行結算，僅當該實體應用香港會計準則第32號金融工具：呈報將選擇權單獨確認為股本工具時，該等條款方不會影響其分類為流動或非流動。

此外，香港會計準則第1號之修訂對香港詮釋第5號進行修訂，以使相應措詞保持一致且結論不變。

根據本集團於二零二一年三月三十一日之未償還負債，包括本集團與相關貸款人之間協議所規定之相關條款及條件，應用該等修訂不會導致本集團之負債重新分類。

119二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度2.應用經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（續）已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則（續）香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號之修訂會計政策披露香港會計準則第1號經修訂，以「重大會計政策資料」取代所有情況下應用之「主要會計政策」。

倘與納入一間實體財務報表之其他資料一併考慮時，會計政策資料可合理預期會影響一般目的財務報表之主要使用者根據該等財務報表作出之決定，則該會計政策資料屬重大。

該等修訂亦闡明，即使該等款項並不重大，但由於相關交易、其他事項或情況之性質，故會計政策資料或屬重大。

然而，並非所有與重大交易、其他事項或情況有關之會計政策資料自身屬重大。

倘一間實體選擇披露非重大會計政策資料，則有關資料不得掩蓋重大會計政策資料。

香港財務報告準則實務報告第2號作出重大性判斷（「實務報告」）亦經修訂，以說明一間實體如何將「四步法評估重大性流程」應用於會計政策披露並判斷有關一項會計政策之資料對其財務報表是否屬重大。

實務報告已增加指引及實例以幫助有關實體。

預期應用該等修訂不會對本集團財務狀況或表現造成重大影響，惟可能會影響本集團重大會計政策披露。

應用影響（如有）將於本集團日後綜合財務報表中予以披露。

香港會計準則第12號之修訂與單一交易所產生資產及負債有關之遞延稅項有關修訂縮窄香港會計準則第12號所得稅第15及24段中遞延稅項負債及遞延稅項資產之確認豁免範圍，故其不再適用於初步確認時產生相等應課稅及可扣減暫時差額之交易。

誠如附註3所披露，就租賃負債應佔稅項扣減之租賃交易而言，本集團於綜合財務報表對相關資產及負債整體應用香港會計準則第12號之規定。

與相關資產及負債有關之暫時差額按淨額評估。

應用該等修訂後，本集團將就與使用權資產及租賃負債有關之所有可扣減及應課稅暫時差額，確認遞延稅項資產（以可動用以抵銷可扣減暫時差額之應課稅溢利為限）及遞延稅項負債。

此外，本集團將就與報廢及修復撥備以及確認為有關資產成本一部分之相應金額有關之所有可扣減及應課稅暫時差額，確認遞延稅項資產（以可動用以抵銷可扣減暫時差額之應課稅溢利為限）及遞延稅項負債。

該等修訂於二零二三年一月一日或之後開始之年度報告期間生效，且可提早應用。

於二零二一年三月三十一日，受該等修訂影響之使用權資產及租賃負債賬面值分別為港幣623,189,000元及港幣726,897,000元。

本集團仍在評估應用該等修訂之全面影響。

120遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註2.應用經修訂香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）（續）已頒佈但尚未生效之新訂及經修訂香港財務報告準則（續）香港會計準則第8號之修訂會計估計之定義有關修訂將會計估計界定為「存在計量不確定因素的財務報表之貨幣金額」。

一項會計政策可能規定對財務報表之項目進行涉及計量不確定因素之計量－即該會計政策可能規定按不可直接觀察而須予以估計之貨幣金額計量有關項目。

於此情況下，實體應編製會計估計，以達致會計政策載列之目標。

編製會計估計涉及使用根據最新可取得之可靠資料作出之判斷或假設。

此外，香港會計準則第8號中會計估計變更之概念予以保留，並作進一步澄清。

預期應用該等修訂不會對本集團綜合財務報表造成重大影響。

3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策綜合財務報表編製基準綜合財務報表乃根據香港會計師公會頒佈之香港財務報告準則編製。

就編製綜合財務報表而言，倘可合理預期資料將影響主要使用者所作之決定，則有關資料被視為重大。

此外，綜合財務報表包括聯交所證券上市規則（「上市規則」）及香港公司條例（「香港公司條例」）規定之適用披露。

於各報告期間結算日，綜合財務報表已根據歷史成本法編製，惟投資物業及若干金融工具乃按公平值計量，詳情載於下文會計政策。

歷史成本一般以交換貨品及服務所給予代價之公平值為基礎。

公平值為市場參與者之間於計量日期所進行有序交易中出售一項資產所收取或轉移一項負債所支付之價格，無論該價格是否可直接觀察或採用其他估值技術估計。

於估計資產或負債公平值時，本集團會考慮市場參與者於計量日期為資產或負債進行定價時所考慮之資產或負債特徵。

於該等綜合財務報表中計量及╱或披露之公平值均在此基礎上予以釐定，惟香港財務報告準則第2號以股份為基礎之付款範圍內之股份支付交易、根據香港財務報告準則第16號入賬之租賃交易及與公平值類似但並非公平值之計量（如香港會計準則第2號存貨項下可變現淨值或香港會計準則第36號資產減值項下使用價值）除外。

非金融資產之公平值計量計及市場參與者透過使用該資產之最高及最佳用途或將該資產出售予將用作其最高及最佳用途之另一市場參與者而產生經濟效益之能力。

121二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）綜合財務報表編製基準（續）就按公平值交易之金融工具及投資物業以及於其後期間使用不可觀察輸入數據計量公平值之估值技術而言，估值技術會作出調整，以令初始確認時估值技術之結果等於交易價格。

此外，就財務報告而言，公平值計量根據公平值計量輸入數據之可觀察程度及公平值計量輸入數據對其整體之重要性分類為第一級、第二級或第三級，詳情如下：第一級輸入數據為實體於計量日期可取得之相同資產或負債於活躍市場之報價（未經調整）；第二級輸入數據為資產或負債之直接或間接可觀察輸入數據（第一級內包含之報價除外）；及第三級輸入數據為資產或負債之不可觀察輸入數據。

主要會計政策綜合賬目之基準綜合財務報表包括本公司及由本公司及其附屬公司控制之實體之財務報表。

本公司於以下情況擁有控制權：可對被投資方行使權力；參與被投資方之業務而可獲得或有權獲得可變回報；及有能力藉行使其權力影響該等回報。

倘有事實及情況顯示上述三項控制因素中，有一項或以上出現變動，本集團會重新評估其是否控制被投資方。

本集團於獲得附屬公司控制權時將附屬公司綜合入賬，並於失去附屬公司控制權時終止入賬。

具體而言，年內收購或出售一間附屬公司之收入及開支，自本集團獲得控制權當日起計入綜合損益及其他全面收益表內，直至本集團失去附屬公司控制權當日為止。

損益及其他全面收益各部分歸屬於本公司擁有人及非控股權益。

附屬公司之全面收益總額歸屬於本公司擁有人及非控股權益，即使因此而導致非控股權益出現虧絀結餘。

倘有必要，將對附屬公司之財務報表作出調整，以令其會計政策與本集團之會計政策貫徹一致。

與本集團成員公司間交易有關之所有集團內公司間資產及負債、股權、收入、開支以及現金流量於綜合入賬時全面對銷。

於附屬公司之非控股權益與本集團於當中之權益（即賦予持有人於清盤時按比例分佔相關附屬公司資產淨值的現時所有權權益）分開呈列。

122遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）綜合賬目之基準（續）本集團於現有附屬公司之權益變動本集團於附屬公司之權益變動若無導致本集團失去對有關附屬公司之控制權，則按股本交易入賬。

本集團之權益及非控股權益之賬面值已作調整，以反映其於附屬公司之相關權益變動。

將相關權益部分重新歸類後之非控股權益調整金額與已付或已收代價公平值兩者間之任何差額直接於權益內確認，並歸屬於本公司股東。

當本集團失去附屬公司之控制權時，取消確認該附屬公司之資產與負債及非控股權益（如有）。

收益或虧損於損益確認，並按：(i)已收代價公平值及任何保留權益公平值之總額；與(ii)該附屬公司之資產（包括商譽）及負債及任何非控股權益之先前賬面值之差額計算。

所有先前於其他全面收益確認之有關該附屬公司之款項，將按猶如本集團已直接出售該附屬公司之相關資產或負債入賬（即重新分類至損益或轉撥至適用香港財務報告準則指定╱許可之另一類權益）。

於失去控制權當日在前附屬公司保留之任何投資之公平值，根據香港財務報告準則第9號金融工具視為其後入賬為初步確認之公平值，或（如適用）初步確認於一間聯營公司或一間合營公司之投資之成本。

業務合併或資產收購選擇性集中度測試自二零二零年四月一日起，本集團可選擇按個別交易基準應用選擇性集中度測試，以簡單評估所收購之一組活動及資產是否屬於業務範疇。

若所收購總資產之公平值幾乎全部集中於單個可識別資產或一組類似可識別資產，則符合集中度測試。

被評估之總資產不包括現金及現金等值物、遞延稅項資產以及由遞延稅項負債產生之商譽。

若符合集中度測試，則確定該組活動及資產不屬於業務範疇，且無需進一步評估。

資產收購當本集團收購不構成業務之一組資產及負債時，本集團通過將購買價先分配至其後以公平值模式計量之投資物業及以各自公平值計量之金融資產或金融負債，並將購買價餘額分配至其他可識別資產及負債（分配基準為購買當日該等項目之相關公平值）識別及確認個別所收購可識別資產及所承擔負債。

此交易不會引致商譽或折讓價收購收益。

業務合併收購業務時按購買法入賬。

業務合併之轉讓代價按公平值計量，而計算方法為按本集團所轉讓資產、本集團對被收購方前擁有人所承擔之負債及本集團為交換被收購方控制權而發行之股本權益於收購當日之公平值總和計算。

收購相關成本一般於產生時在損益確認。

123二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）業務合併或資產收購（續）業務合併（續）除若干確認豁免外，所收購可識別資產及所承擔負債必須符合財務報表編製及呈報框架（由二零一零年十月頒佈之財務報告概念框架取代）中之資產及負債定義。

於收購日期，所收購可識別資產及所承擔負債按其公平值確認，惟下列各項除外：遞延稅項資產或負債及與僱員福利安排有關之資產或負債分別根據香港會計準則第12號所得稅及香港會計準則第19號僱員福利確認及計量；與被收購方以股份為基礎之付款安排或為取代被收購方以股份為基礎之付款安排而訂立之本集團以股份為基礎之付款安排有關之負債或股本工具，乃於收購日期按香港財務報告準則第2號計量（見下文會計政策）；根據香港財務報告準則第5號持作出售之非流動資產及已終止經營業務劃分為持作出售之資產（或出售組別）根據該項準則計量；及租賃負債按餘下租賃付款（定義見香港財務報告準則第16號）的現值確認和計量，猶如所收購租賃於收購日期為新租賃，惟以下情況的租賃除外：(a)租期於收購日期後12個月內結束；或(b)相關資產屬低價值。

使用權資產的確認及計量與相關租賃負債的金額相同，並進行調整以反映與市場條款相比租賃的有利或不利條款。

商譽按所轉讓代價、於被收購方任何非控股權益之金額及收購方早前所持被收購方股權（如有）之公平值總和，超出所收購可識別資產及所承擔負債於收購日期之淨額之差額計量。

倘（經重新評估後）所收購可識別資產及所承擔負債於收購日期之淨額超出所轉讓代價、於被收購方任何非控股權益之金額及收購方早前所持被收購方權益（如有）公平值之總和，則超出部分即時於損益確認為折讓價收購收益。

屬現時所有權權益且於清盤時賦予其持有人權利按比例分佔相關附屬公司資產淨值之非控股權益初步按非控股權益應佔被收購方可識別資產淨值之已確認金額比例計量。

倘本集團於業務合併時轉讓之代價包含或然代價安排產生之資產或負債，則有關或然代價將按收購日期之公平值計量，並計入業務合併時所轉讓代價之一部分。

對於合資格作為計量期間調整之或然代價公平值變動，需以追溯方式進行調整，並需於商譽內進行相應調整。

計量期間調整是指於「計量期間」（自收購日期起計不得超過一年），取得於收購日期已存在事實及情況相關之額外資料而產生之調整。

124遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）業務合併或資產收購（續）業務合併（續）不合資格作為計量期間調整之或然代價公平值變動之其後會計處理，取決於或然代價如何分類。

分類為權益之或然代價並不會於其後報告日期重新計量，而其後續結算乃於權益內入賬。

分類為資產或負債之或然代價於其後報告日期重新計量，並於損益確認相應收益或虧損。

當業務合併分階段達成，本集團過往於被收購方持有之股本權益乃重新計量至於收購日期（即本集團取得控制權日期）之公平值，而就此產生之收益或虧損（如有）則於損益或其他全面收益（如適用）中確認。

於收購日期前因於被收購方之權益產生且以往已於其他全面收益確認並根據香港財務報告準則第9號計量之金額將按本集團直接出售先前所持股本權益之情況下須依循的基準入賬。

倘業務合併之初始會計處理於合併發生之報告期間結算日仍未完成，則本集團會就仍未完成會計處理之項目呈報暫定金額。

該等暫定金額於計量期間（見上文）作出追溯調整，並確認額外資產或負債，以反映取得於收購日期已存在事實及情況相關之新資料，而倘知悉該等資料，將會影響於當日確認之金額。

商譽收購業務產生之商譽按於收購業務日期確立之成本（見上述會計政策）減累計減值虧損（如有）列賬。

就減值測試而言，商譽乃分配至預期將因合併而受益於協同效應之本集團各現金產生單位（或現金產生單位組別）。

獲分配商譽之現金產生單位（或現金產生單位組別）將每年或於該單位可能出現減值跡象時更頻密地進行減值測試。

就於報告期間進行收購而產生之商譽而言，獲分配商譽之現金產生單位（或現金產生單位組別）於該報告期間結算日前作減值測試。

倘現金產生單位之可收回金額低於其賬面值，減值虧損將首先獲分配用以減少任何分配至該單位之商譽之賬面值，其後再以該單位（或現金產生單位組別）中各資產賬面值為基準按比例分配至該單位之其他資產。

於出售現金產生單位組別內之相關現金產生單位或任何現金產生單位時，商譽應佔金額於釐定出售損益金額時計入。

當本集團出售現金產生單位（或現金產生單位組別內之現金產生單位）內之業務時，所出售商譽金額按所出售業務與所保留現金產生單位（或現金產生單位組別）部分之相對價值計量。

本集團就收購一間聯營公司及一間合營公司所產生商譽之政策載於下文。

125二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）持作出售之非流動資產倘非流動資產（及出售組別）之賬面值將主要通過銷售交易而非通過持續使用而收回，則會分類為持作出售。

此條件僅於資產（或出售組別）可按其現況直接出售，僅受出售該資產（或出售組別）之一般慣常條款所規限，且極有可能出售時，方被視為達成。

管理層須進行有關出售，而有關出售預期應可於分類日期起計一年內合資格確認為已完成出售。

分類為持作出售之非流動資產（及出售組別）乃按其先前賬面值與公平值減出售成本兩者之較低者計量，並繼續按各章節所載之會計政策計量。

投資物業投資物業指持作賺取租金及╱或為資本增值之物業，包括就此目的之發展中物業。

投資物業初步按成本（包括任何直接應佔支出）計量。

於初步確認後，投資物業乃按公平值計量，並作出調整以排除任何預付或應計經營租賃收入。

因投資物業公平值變動產生之收益及虧損計入變動產生期間之損益。

發展中投資物業產生之建設成本乃資本化為發展中投資物業之其中部分賬面值。

投資物業於出售或投資物業永久不再使用及預期不能自其出售獲取任何未來經濟利益時取消確認。

因取消確認該物業產生之任何收益或虧損（按資產出售所得款項淨額與其賬面值之差額計算）計入取消確認該物業期間之損益。

當持有物業之用途從在一般業務過程中由出售轉變為賺取租金或資本增值（由開始向另一方提供經營租約予以證明）時，本集團將物業由存貨轉撥至投資物業。

公平值與賬面值於轉撥日期之差額於損益確認。

126遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）物業、廠房及設備（使用權資產除外）物業、廠房及設備屬於持作生產或供應貨品或服務或行政用途之有形資產（永久業權土地及發展中物業除外），按成本減其後累計折舊及其後累計減值虧損（如有）於綜合財務狀況表列賬。

永久業權土地不予折舊，其按成本減其後累計減值虧損計量。

用作生產、供應或行政用途之在建物業按成本減任何已確認減值虧損列賬。

成本包括直接產生於將資產轉移到使其能按管理層預期的方式經營所需地點及條件的任何成本及（就合資格資產而言）根據本集團會計政策資本化之借貸成本。

該等資產與其他物業資產按相同基準，在可用作其擬定用途時開始計算折舊。

折舊按發展中物業以外之物業、廠房及設備之估計可使用年期以直線法撇銷其成本再減其剩餘價值確認。

並無對未投入使用之發展中樓宇及酒店之折舊計提撥備。

估計可使用年期、剩餘價值及折舊方法於各報告期間結算日檢討，並按預測基準將估計出現任何變動之影響入賬。

物業、廠房及設備項目於出售時或預期持續使用該資產不會產生任何未來經濟利益時取消確認。

於物業、廠房及設備項目出售或報廢時產生之任何收益或虧損，乃釐定為出售所得款項與資產賬面值之差額，並於損益確認。

當物業之用途有所轉變，而且有證據顯示意圖用作業主自用而非在日常業務過程中出售時，本集團將物業由存貨轉為物業、廠房及設備。

於租賃土地及樓宇之所有權權益當本集團就物業所有權權益（同時包括租賃土地及樓宇部分）付款時，全部代價會於租賃土地與樓宇部分之間按初步確認時相對公平值的比例分配。

在相關付款可作可靠分配的情況下，於租賃土地之權益會於綜合財務狀況表內呈列為「使用權資產」，惟按公平值模式分類及入賬為投資物業之租賃土地除外。

當代價無法在相關租賃土地的非租賃樓宇部分與未分割權益之間可靠分配時，整項物業會分類為物業、廠房及設備。

127二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）物業、廠房及設備（包括使用權資產）以及合約成本的減值虧損於各報告期間結算日，本集團檢討其物業、廠房及設備以及合約成本賬面值，以釐定該等資產有否任何跡象顯示其出現減值虧損。

倘存在有關跡象，須就資產的可收回金額作出估計，以釐定減值虧損的程度（如有）。

物業、廠房及設備之可收回金額個別估計。

倘無法估計個別資產之可收回金額，本集團將估計資產所屬現金產生單位之可收回金額。

測試現金產生單位的減值時，倘可建立合理一致的分配基準，則公司資產將被分配至相關現金產生單位，否則其將分配至能夠建立合理一致的分配基準的最小現金產生單位組別。

可收回金額是就公司資產所屬現金產生單位或現金產生單位組別而釐定，並與相關現金產生單位或現金產生單位組別的賬面值進行比較。

於本集團根據香港財務報告準則第15號確認資本化為合約成本的資產減值虧損前，本集團根據適用準則評估及確認與相關合約有關之其他資產減值虧損。

屆時，倘賬面值超過本集團預期收取以換取相關貨品或服務之代價餘額減與提供該等貨品或服務直接相關之成本（尚未確認為開支），則確認資本化為合約成本之資產之減值虧損（如有）。

資本化為合約成本之資產屆時就評估現金產生單位減值而計入其所屬之現金產生單位之賬面值。

128遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）物業、廠房及設備（包括使用權資產）以及合約成本的減值虧損（續）可收回金額指公平值減出售成本與使用價值之較高者。

於評估使用價值時，估計未來現金流量使用稅前貼現率折現至其現值，該貼現率反映現行市場對金錢時間價值之評估及未來現金流量估計未予調整之資產之特定風險。

倘資產（或現金產生單位）之可收回金額估計低於其賬面值，則該資產（或現金產生單位）之賬面值乃減至其可收回金額。

就無法按合理一致的基準分配予現金產生單位之公司資產或部分公司資產而言，本集團將一組現金產生單位之賬面值（包括公司資產或分配予該組現金產生單位的部分公司資產之賬面值）與該組現金產生單位的可收回金額進行比較。

於分配減值虧損時，減值虧損將首先被分配，以減低任何商譽之賬面值（如適用），其後再基於單位或現金產生單位組別中之各項資產之賬面值按比例分配至其他資產。

資產之賬面值不能扣減至低於公平值減出售成本（如可計量）、使用價值（如可釐定）與零三者間之最高者。

原本會分配至資產之減值虧損金額則按比例分配至單位或現金產生單位組別中之其他資產。

減值虧損即時於損益確認。

倘減值虧損其後撥回，則資產（或現金產生單位或現金產生單位組別）之賬面值增至其經修訂之估計可收回金額，但所增加賬面值不可超過於過往年度並無就該項資產（或現金產生單位或現金產生單位組別）確認減值虧損之情況下應釐定之賬面值。

撥回之減值虧損即時於損益確認。

租賃租賃之定義倘合約賦予權利可於一段時間內控制已識別資產之用途以交換代價，則該合約屬於或包含租賃。

就於首次應用日期或之後訂立或修訂或業務合併產生的合約而言，本集團根據香港財務報告準則第16號項下的定義於初始或修改日期或收購日期（倘適用）評估該合約是否屬於或包含租賃。

除非合約的條款及條件其後出現變動，否則有關合約將不予重新評估。

本集團應用可行權宜方法，選擇不自租賃組成部分區分非租賃組成部分，而是將租賃組成部分及任何相關非租賃組成部分入賬列作單一租賃組成部分。

129二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）租賃（續）本集團作為承租人向合約組成部分分配代價就包括租賃組成部分及一項或多項額外租賃或非租賃組成部分之合約而言，本集團應用可行權宜方法，選擇不自租賃組成部分區分非租賃組成部分，而是將租賃組成部分及任何相關非租賃組成部分入賬列作單一租賃組成部分。

短期租賃及低價值資產租賃本集團就租期為自開始日期起計12個月或以內且不包含購買選擇權的租賃應用短期租賃確認豁免。

本集團亦對低價值資產租賃應用確認豁免。

短期租賃及低價值資產租賃的租賃付款按直線法或另一系統性基準於租期內確認為開支。

使用權資產使用權資產之成本包括：租賃負債的初步計量金額；於開始日期或之前作出的任何租賃付款，減任何已收租賃優惠；本集團產生的任何初始直接成本；及本集團於拆卸及搬遷相關資產、復原相關資產所在場地或復原相關資產至租賃的條款及條件所規定的狀況時產生的成本估計。

使用權資產按成本減去任何累計折舊及減值虧損計量，並就租賃負債的任何重新計量作出調整。

倘本集團合理確定於租期結束時取得相關租賃資產所有權，則使用權資產於開始日期至可使用年期結束期間折舊。

否則，使用權資產按直線法於其估計可使用年期及租期（以較短者為準）計提折舊。

本集團於「物業、廠房及設備」呈列使用權資產，倘擁有相應相關資產，其亦將於該同一項目內呈列。

可退回租賃按金已付可退回租賃按金根據香港財務報告準則第9號入賬，並初步按公平值計量。

於初步確認時的公平值調整被視作額外租賃付款，並計入使用權資產的成本。

130遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）租賃（續）本集團作為承租人（續）租賃負債於租賃開始日期，本集團按該日未付的租賃付款現值確認及計量租賃負債。

於計算租賃付款現值時，倘租賃隱含的利率無法即時釐定，則本集團採用租賃開始日期的增量借款利率。

租賃付款包括固定付款（包括實質性固定付款）減任何應收租賃優惠。

於開始日期後，租賃負債按累增利息及租賃付款進行調整。

當租期發生變動時，本集團重新計量租賃負債（並就相關使用權資產作出相應調整），於此情況下，相關租賃負債按重新評估之日的經修訂貼現率對經修訂租賃付款進行貼現以重新計量。

本集團在綜合財務狀況表中將租賃負債作為單獨的項目呈列。

租賃修訂除本集團就2019冠狀病毒病相關租金優惠已應用可行權宜方法外，在以下情況，本集團亦將租賃修訂作為一項單獨的租賃進行入賬：該項修訂通過增加使用一項或多項相關資產的權利擴大了租賃範圍；及調增租賃的代價，增加的金額相當於範圍擴大對應的獨立價格，加上按照特定合約的情況對獨立價格進行的任何適當調整。

就未作為一項獨立租賃入賬的租賃修訂而言，本集團透過使用修訂生效日期的經修訂貼現率貼現經修訂租賃付款，根據經修訂租賃的租期重新計量租賃負債（扣除任何應收租賃優惠）。

本集團通過對相關使用權資產作出相應調整，對租賃負債的重新計量入賬。

131二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）租賃（續）本集團作為承租人（續）2019冠狀病毒病相關租金優惠就由2019冠狀病毒病疫情直接導致的租金優惠而言，倘符合以下所有條件，則本集團選擇應用可行權宜方法，不評估變更是否屬於租賃修訂：租賃付款變動導致之租賃經修訂代價與緊接變動前之租賃代價大致相同或低於該代價；租賃付款之任何減少僅影響原定於二零二二年六月三十日或之前到期之付款；及租賃之其他條款及條件並無實質性變動。

應用可行權宜方法將租金優惠導致的租賃付款變動入賬的承租人以同一方式將應用香港財務報告準則第16號的變動入賬（倘變動並非租賃修訂）。

租賃付款之寬減或豁免被入賬列作可變租賃付款。

相關租賃負債獲調整以反映寬減或豁免之金額，並於該事件發生期間在損益中確認相應調整。

本集團作為出租人租賃之分類及計量本集團作為出租人之租約乃分類為財務或經營租約。

倘租賃條款規定將相關資產擁有權附帶之絕大部分風險與回報轉讓予承租人，則合約獲分類為財務租約。

所有其他租約一律分類為經營租約。

經營租約之租金收入於相關租期內以直線法於損益確認。

磋商及安排經營租約所產生之初步直接成本計入租賃資產之賬面值，有關成本於租期內以直線法確認為開支，惟按公平值模式計量之投資物業除外。

從本集團日常業務過程中產生之租金收入乃按益呈列。

132遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）租賃（續）本集團作為出租人（續）分配代價至合約組成部分倘合約包含租賃及非租賃組成部分，本集團應用香港財務報告準則第15號來自客戶合約之收益（「香港財務報告準則第15號」）分配合約代價至租賃及非租賃組成部分。

非租賃組成部分按其相對獨立售價自租賃組成部分區分。

可退回租賃按金已收可退回租賃按金根據香港財務報告準則第9號入賬，並初步按公平值計量。

於初步確認時對公平值之調整被視為承租人之額外租賃付款。

租賃修訂不屬於原條款及條件之租賃合約代價變動作為租賃修訂入賬，包括透過寬減或減少租金提供的租金優惠。

本集團自經營租賃修訂之生效日期起將修訂入賬為新租賃，當中會將任何就原租賃預付或應計的租賃付款視為新租賃之租賃付款之一部分。

聯營公司及合營公司之投資聯營公司為本集團擁有重大影響力之實體。

重大影響力乃參與制訂被投資方財務及營運政策決定之權力，而非對該等政策擁有控制權或共同控制權。

合營公司指一項聯合安排，對安排擁有共同控制權之訂約方據此對聯合安排之資產淨值享有權利。

共同控制是指按照合約約定對某項安排所共有之控制，共同控制僅在當相關活動要求共同享有控制權之各方作出一致同意之決定時存在。

133二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）聯營公司及合營公司之投資（續）聯營公司及合營公司之業績、資產與負債採用權益會計法綜合計入此等綜合財務報表。

就權益入賬而言，聯營公司及合營公司之財務報表乃採用與本集團於類似情況下就相似交易及事件所採用者一致之會計政策編製。

根據權益法，於聯營公司或合營公司之投資初步於綜合財務狀況表內按成本確認並隨後進行調整以確認本集團應佔聯營公司或合營公司之損益及其他全面收益。

當本集團應佔聯營公司或合營公司之虧損超過本集團於該聯營公司或合營公司之權益（包括任何實質上構成本集團於該聯營公司或合營公司淨投資部分之長期權益），則本集團終止確認其應佔之進一步虧損。

只有當本集團有法律或推定責任或須代表該聯營公司或合營公司作出付款時，本集團才會確認額外虧損。

於聯營公司或合營公司之投資於被投資方成為聯營公司或合營公司當日起使用權益法入賬。

收購於聯營公司或合營公司之投資時，投資成本超逾本集團應佔被投資方可識別資產及負債公平值淨額之任何部分均確認為商譽，並計入投資賬面值。

本集團應佔可識別資產及負債公平值淨額超逾投資成本之任何部分，在重新評估後，即時於收購投資期間在損益確認。

本集團評估是否有客觀證據顯示聯營公司或合營公司之權益可能減值。

倘存在任何客觀證據，投資之全部賬面值（包括商譽）會根據香港會計準則第36號作為單一資產透過將可收回金額（即使用價值與公平值減出售成本之較高者）與賬面值進行比較，測試是否減值。

任何已確認減值虧損不會分配至構成該投資賬面值一部分之任何資產（包括商譽）。

有關減值虧損之任何撥回於該項投資其後可收回金額增加時根據香港會計準則第36號確認。

134遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）聯營公司及合營公司之投資（續）當本集團失去對聯營公司的重大影響力或對合營公司的共同控制權，其入賬列作出售被投資方之全部權益，所產生之收益或虧損於損益確認。

當本集團保留於前聯營公司或合營公司之權益且該保留權益屬於香港財務報告準則第9號之範圍內之金融資產，則本集團會於該日按公平值計量保留權益，而該公平值被視為於初步確認時之公平值。

於聯營公司或合營公司之賬面值與任何保留權益之公平值及出售於聯營公司或合營公司任何相關權益之任何所得款項之差額，乃計入釐定出售聯營公司或合營公司之損益。

此外，本集團會將先前在其他全面收益就該聯營公司或合營公司確認之所有金額入賬，基準與該聯營公司或合營公司直接出售相關資產或負債所需基準相同。

因此，倘該聯營公司或合營公司先前已於其他全面收益確認之收益或虧損會於出售相關資產或負債時重新分類至損益，本集團會於出售╱部分出售相關聯營公司或合營公司時將收益或虧損由權益重新分類至損益（作為重新分類調整）。

當於聯營公司之投資成為於合營公司之投資或於合營公司之投資成為於聯營公司之投資時，本集團將繼續使用權益法。

於此類所有權權益變動發生時，公平值不會重新計量。

倘本集團削減其於聯營公司或合營公司之所有權權益而本集團繼續採用權益法，若有關收益或虧損會於出售相關資產或負債時重新分類至損益，則本集團會將先前已於其他全面收益確認與削減所有權權益有關之收益或虧損部分重新分類至損益。

倘一集團實體與本集團之聯營公司或合營公司進行交易，與該聯營公司或合營公司交易所產生之損益僅會在相關聯營公司或合營公司之權益與本集團無關情況下，方會在本集團綜合財務報表確認。

合營業務權益合營業務乃一種合營安排，據此，對安排擁有共同控制權之各方享有有關聯合安排之資產之權利及承擔負債之義務。

共同控制權乃指按照合約協定共同控制一項安排，並僅在有關業務相關之決策需共同控制之各方一致同意時存在。

135二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）合營業務權益（續）本集團根據特定資產、負債、收益及開支適用之香港財務報告準則，就其於合營業務之權益有關之資產、負債、收益及開支入賬。

當一集團實體與合營業務進行交易而集團實體為合營經營者（例如出售或注入資產），本集團被視為與合營業務之其他方進行交易，而交易所產生之收益及虧損於本集團之綜合財務報表確認，惟以於其他方於合營業務之權益為限。

當一集團實體與合營業務進行交易而集團實體為合營經營者（例如購買資產），本集團不會確認其應佔收益及虧損，直至該等資產轉售予第三方為止。

存貨待售物業待售物業包括已落成物業及發展中物業。

於發展完成後擬作出售之發展中物業及待售物業乃分類為流動資產。

除租賃土地部分按照使用權資產之會計政策以成本模式計量外，發展中物業及已落成待售物業以成本及可變現淨值兩者之較低者列賬。

成本按特定識別基準釐定，包括分配所產生之有關開發開支及（倘適用）資本化借貸成本。

可變現淨值指估計售價減完成之估計成本及作出銷售之必要成本。

發展中待售物業於完成後轉撥至已落成待售物業。

其他存貨其他存貨包括食物與飲料，乃按成本與可變現淨值之較低者列賬。

其他存貨之成本按先入先出基準釐定。

可變現淨值指存貨的估計售價減完成之所有估計成本及作出銷售之必要成本。

136遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具當一集團實體成為該工具之合約條款之訂約方時，金融資產及金融負債會予以確認。

所有以常規方式買賣之金融資產按交易日基準確認及取消確認。

以常規方式買賣為須按市場上之規定或慣例所制定之時限內交付資產之金融資產買賣。

金融資產及金融負債初步按公平值計量，惟來自客戶合約之應收貿易款項除外，其初步根據香港財務報告準則第15號計量。

因收購或發行金融資產及金融負債（不包括按公平值計入損益（「按公平值計入損益」）之金融資產及金融負債）而直接應佔之交易成本於初步確認時加入或扣自該等金融資產或金融負債（倘適用）之公平值。

因收購按公平值計入損益之金融資產或金融負債而直接應佔之交易成本即時於損益確認。

實際利率法乃用於計算金融資產或金融負債攤銷成本及於有關期間內分配利息收入及利息開支之方法。

實際利率乃按金融資產或金融負債預計年期或（倘適用）較短期間將估計未來現金收入及付款（包括構成實際利率組成部分之所有已付或已收費用及點數、交易成本以及其他溢價或折扣）準確折現至初步確認時賬面淨值之利率。

從本集團日常業務過程中產生之利息收入呈列為收益。

金融資產金融資產之分類及其後計量符合下列條件之金融資產其後按攤銷成本計量：金融資產乃於以收取合約現金流量為目的之業務模式持有；及合約條款於特定日期產生僅為支付本金及未償還本金利息之現金流量。

符合下列條件之金融資產其後按公平值計入其他全面收益計量：金融資產乃於以出售及收取合約現金流量為目的之業務模式持有；及合約條款於特定日期產生僅為支付本金及未償還本金利息之現金流量。

137二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產之分類及其後計量（續）所有其他金融資產其後按公平值計入損益計量，惟倘該股本投資並非持作買賣，亦非香港財務報告準則第3號業務合併適用收購方於業務合併中確認之或然代價，於金融資產初步確認日期本集團可作不可撤回選擇於其他全面收益（「其他全面收益」）中呈列股本投資公平值之其後變動。

倘符合以下條件，則金融資產分類為持作買賣：購入之主要目的為於短期內將其變賣；或於初步確認時，其為由本集團共同管理之已識別金融工具組合之一部分，且近期出現短期獲利之實際模式；或其並非指定為有效對沖工具之衍生工具。

此外，本集團可不可撤回地將須按攤銷成本或按公平值計入其他全面收益計量之金融資產指定為按公平值計入損益計量，前提為此舉可消除或顯著減少會計錯配。

(i)攤銷成本及利息收入就其後按攤銷成本計量之金融資產及按公平值計入其他全面收益計量之債務工具而言，利息收入乃採用實際利率法進行確認。

除其後發生信貸減值之金融資產外（見下文），利息收入乃通過金融資產之賬面值總額採用實際利率法計算。

就其後發生信貸減值之金融資產而言，利息收入自下一個報告期起通過金融資產之攤銷成本採用實際利率法進行確認。

倘發生信貸減值之金融工具之信貸風險改善，使得金融資產不再有信貸減值，則從釐定該項資產不再有信貸減值之後之報告期初起，利息收入通過金融資產之賬面值總額採用實際利率進行確認。

138遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產之分類及其後計量（續）(ii)分類為按公平值計入其他全面收益之債務工具由於按實際利率法計算的利息收入而分類為按公平值計入其他全面收益的債務工具賬面值的其後變動以及匯兌收益及虧損於損益中確認。

所有有關此等債務工具賬面值的其他變動均於其他全面收益中確認，並於按公平值計入其他全面收益儲備項下累計。

減值撥備於損益中確認，並在不減少此等債務工具賬面值的情況下對其他全面收益作出相應調整。

當此等債務工具取消確認時，先前於其他全面收益中確認的累計收益或虧損將重新分類至損益。

(iii)指定為按公平值計入其他全面收益之股本工具按公平值計入其他全面收益之股本工具投資其後按公平值計量，其因公平值變動產生之收益及虧損於其他全面收益中確認，並於按公平值計入其他全面收益之儲備中累計；及毋須進行減值評估。

有關累計收益或虧損將不會於出售股本投資時重新分類至損益，且將被轉撥至保留溢利。

當本集團收取股息之權利得以確立，該等股本工具投資之股息於損益內確認，除非有關股息明顯屬於收回部分投資成本。

(iv)按公平值計入損益之金融資產不符合按攤銷成本或按公平值計入其他全面收益或指定為按公平值計入其他全面收益之計量標準之金融資產按公平值計入損益計量。

按公平值計入損益之金融資產按各報告期末之公平值計量，任何公平值收益或虧損於損益中確認。

於損益中確認之收益或虧損淨額包括該金融資產所賺取之任何股息或利息，並計入「其他收益及虧損」項下。

139二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產減值及須根據香港財務報告準則第9號進行減值評估的其他項目本集團就根據香港財務報告準則第9號須予減值評估之金融資產（包括應收貿易賬款、其他應收款項、託管客戶按金、應收關連公司款項、應收非全資附屬公司之一名股東款項、分類為按公平值計入其他全面收益之債務工具、已抵押存款、有限制銀行存款、金融機構存款、銀行結餘及應收貸款）以及合約資產及租賃應收款等其他項目使用預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）模型進行減值評估。

預期信貸虧損金額於各報告日期更新，以反映自初步確認以來之信貸風險變動。

全期預期信貸虧損指將相關工具之預期使用期內所有可能發生之違約事件導致之預期信貸虧損。

相反，12個月預期信貸虧損（「12個月預期信貸虧損」）指預期於報告日期後12個月內可能發生之違約事件導致之全期預期信貸虧損部分。

評估乃根據本集團之歷史信貸虧損經驗進行，並根據債務人特有之因素、一般經濟狀況以及對報告日期當前狀況之評估以及對未來狀況之預測作出調整。

本集團一直就應收貿易賬款、租賃應收款及合約資產確認全期預期信貸虧損。

就所有其他工具而言，本集團按相等於12個月預期信貸虧損的金額計量虧損撥備，除非信貸風險自初步確認以來已大幅增加，則本集團確認全期預期信貸虧損。

評估應否確認全期預期信貸虧損乃根據於自初步確認以來出現違約的可能性或風險是否大幅增加而定。

(i)信貸風險大幅增加於評估信貸風險自初步確認以來是否大幅增加時，本集團比較金融工具於報告日期出現違約的風險與該金融工具於初步確認日期出現違約的風險。

作此評估時，本集團會考慮合理有據的定量及定性資料，包括歷史經驗及毋須花費不必要成本或精力即可獲得的前瞻性資料。

140遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產減值及須根據香港財務報告準則第9號進行減值評估的其他項目（續）(i)信貸風險大幅增加（續）尤其是，評估信貸風險是否大幅增加時會考慮下列資料：金融工具外部（如有）或內部信貸評級的實際或預期重大惡化；信貸風險之外部市場指標顯著惡化，例如債務人之信貸息差、信貸違約掉期價格顯著上升；預期將導致債務人履行其債務責任的能力大幅下降的業務、財務或經濟狀況的現有或預測不利變動；債務人經營業績的實際或預期重大惡化；導致債務人履行其債務責任的能力大幅下降的債務人監管、經濟或技術環境的實際或預期重大不利變動。

無論上述評估之結果如何，當合約付款逾期超過30日時，本集團假設信貸風險自初步確認以來顯著增加，除非本集團有合理有據之資料另行證明。

本集團定期監察識別信貸風險有否大幅增加所用準則的有效性，並作出適當修訂，確保該等準則能於有關金額逾期前識別信貸風險的大幅增加。

(ii)違約之定義就內部信貸風險管理而言，當由內部編製或從外部來源取得的資料顯示債務人不大可能向其債權人（包括本集團）悉數付款（不計及本集團持有的任何抵押品）時，則本集團認為發生違約事件。

無論上述者如何，本集團認為，當金融資產已逾期超過90日，則已經發生違約，除非本集團具有合理有據之資料展示更為滯後的違約準則更為合適。

141二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產減值及須根據香港財務報告準則第9號進行減值評估的其他項目（續）(iii)信貸減值金融資產當發生對金融資產的估計未來現金流量產生不利影響的一宗或多宗事件之時，該金融資產即出現信貸減值。

金融資產信貸減值的證據包括以下事件的可觀察數據：(a)發行人或借款人出現重大財政困難；(b)違約，如未能繳付或逾期事件；(c)借款人的貸款人出於與借款人財務困難相關的經濟或合約原因，而向借款人授予貸款人原本不會考慮的優惠；(d)借款人可能面臨破產或其他財務重組；或(e)因出現財政困難導致該金融資產失去活躍市場。

(iv)撇銷政策當有資料顯示交易對手出現嚴重財務困難且並無實際收回可能時，例如當交易對手被清盤或已進入破產程序時，本集團會撇銷金融資產。

經考慮法律建議（如適用），已撇銷的金融資產可能仍須進行本集團收回程序下的執行行動。

撇銷構成取消確認事件。

所作的任何隨後收回於損益內確認。

(v)預期信貸虧損之計量及確認預期信貸虧損之計量取決於違約概率、違約虧損率（即出現違約時的虧損幅度）及違約風險。

違約可能性及違約虧損率之評估乃根據歷史數據及前瞻性資料進行。

預期信貸虧損之估計反映以發生的相關違約風險作為加權數值而確定的無偏概率加權金額。

一般而言，預期信貸虧損為本集團根據合約應收的所有合約現金流量與本集團預期收取的現金流量之間的差額，並按初步確認時釐定的實際利率貼現。

就租賃應收款而言，根據香港財務報告準則第16號用於釐定預期信貸虧損之現金流量與用於計量租賃應收款之現金流量一致。

142遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）金融資產減值及須根據香港財務報告準則第9號進行減值評估的其他項目（續）(v)預期信貸虧損之計量及確認（續）若干應收貿易款項、合約資產及租賃應收款之全期預期信貸虧損乃經計及逾期資料及前瞻性宏觀經濟資料等相關信貸資料，按集體基準得出。

就集體評估而言，本集團在確定分組時計及以下特徵：逾期狀況；債務人的性質、規模及行業；及外部信貸評級（倘有）。

管理層定期審閱有關分組，以確保各組別的組成部分仍然具有類似信貸風險特徵。

利息收入按金融資產的賬面值總額計算，除非金融資產出現信貸減值，在此情況下，利息收入則按金融資產的攤銷成本計算。

除按公平值計入其他全面收益之債務工具投資外，本集團通過調整所有金融工具之賬面值於損益確認該等金融工具之減值收益或虧損，惟應收貿易賬款、租賃應收款及合約資產除外，其相應調整透過虧損撥備賬確認。

就按公平值計入其他全面收益之債務工具投資而言，虧損撥備於其他全面收益確認並在不減少此等債務工具賬面值的情況下於按公平值計入其他全面收益儲備中累計。

有關金額指於按公平值計入其他全面收益儲備有關累計虧損撥備之變動。

143二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融資產（續）取消確認金融資產本集團僅於自資產收取現金流量之合約權利屆滿時取消確認金融資產。

於取消確認按攤銷成本計量之金融資產時，該資產賬面值與已收及應收代價總和之差額於損益中確認。

於取消確認分類為按公平值計入其他全面收益的債務工具投資時，先前累計於按公平值計入其他全面收益儲備之累計收益或虧損重新分類至損益。

當取消確認本集團在初步確認時選擇以按公平值計入其他全面收益計量的股本工具投資時，先前累計於按公平值計入其他全面收益儲備的累計收益或虧損不會重新分類至損益，而是轉撥至保留溢利。

金融負債及股本工具分類為債務或股本集團實體發行之債務及股本工具根據合約安排內容以及金融負債及股本工具之定義分類為金融負債或權益。

股本工具股本工具為證明實體在扣除其所有負債後之資產剩餘權益之任何合約。

本集團所發行股本工具按已收取所得款項減直接發行成本確認。

集團實體發行之永續資本票據（包括本集團並無交付現金或其他金融資產的合約責任或本集團可全權酌情決定無限期延遲支付分派及贖回本金）獲分類為股本工具。

本公司自有股本工具（包括永續資本票據）之購回直接於權益確認及扣減。

概無購買、出售、發行或註銷本公司自有股本工具之收益或虧損於損益確認。

144遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）金融工具（續）金融負債及股本工具（續）金融負債所有金融負債隨後採用實際利率法按攤銷成本或按公平值計入損益計量。

按公平值計入損益之金融負債持作買賣或指定按公平值計入損益之金融負債分類為按公平值計入損益。

倘符合以下條件，金融負債為持作買賣：收購之主要目的為於短期內購回；或於初步確認時，其為本集團共同管理之已識別金融工具組合之一部分，且近期有短期獲利之實際模式；或其並非指定為有效對沖工具之衍生工具。

按攤銷成本計量之金融負債金融負債包括應付賬款、應付關連公司款項、應付非全資附屬公司股東款項、票據、銀行及其他借貸以及其他負債，隨後採用實際利率法按攤銷成本計量。

取消確認金融負債本集團當且僅當本集團之責任獲解除、取消或到期時取消確認金融負債。

已取消確認之金融負債賬面值與已付及應付代價之間之差額乃於損益中確認。

衍生金融工具衍生工具初步按於衍生工具合約訂立當日之公平值確認，其後按於報告期間結算日之公平值重新計量，而公平值變動即時於損益內確認。

145二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）來自客戶合約之收益本集團於完成履約責任時（即於特定履約責任相關之貨品或服務「控制權」轉移至客戶時）（或就此）確認收益。

履約責任指一項明確貨品或服務（或一攬子貨品或服務）或一系列大致相同之明確貨品或服務。

倘符合以下條件之一，控制權隨時間轉移且收益經參考完成相關履約責任的進度按時間確認：客戶同時收取及耗用本集團履約所帶來之利益；本集團之履約導致創建及提升客戶在本集團履約時所控制之資產；或本集團之履約並未產生對本集團有替代用途之資產，且本集團有強制執行權，以收回迄今已履約部分之款項。

否則，收益於客戶獲得明確貨品或服務之控制權時確認。

合約資產指本集團就已向客戶轉讓貨品或服務而收取代價之權利，有關權利並非無條件，並須根據香港財務報告準則第9號評估減值。

相反，應收款項指本集團收取代價之無條件權利，即只需待時間過去代價即需到期支付。

合約負債指本集團因已向客戶收取代價（或代價已到期），而須向客戶轉讓貨品或服務之責任。

與同一份合約有關之合約資產及合約負債均按淨額基準入賬及呈列。

具有多項履約責任之合約（包括交易價格之分配）就包含超過一項履約責任之合約而言，本集團將交易價格按相對獨立之售價基準分配至各項履約責任。

與各項履約責任相關之明確貨品或服務之獨立售價於合約開始時釐定。

其為本集團將會向客戶單獨出售承諾貨品或服務之價格。

倘獨立售價不能直接觀察得到，本集團會使用適當技術進行估計，以使最終分配至任何履約責任之交易價格反映本集團預期有權取得以換取向客戶轉讓承諾貨品或服務之代價金額。

146遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）來自客戶合約之收益（續）物業銷售倘本集團並未產生對本集團有替代用途之資產，且本集團有強制執行權，以收回迄今已履約部分之款項，則隨時間流逝確認物業銷售收益；否則，物業銷售收益於向客戶交付及轉讓已落成物業之時間點確認，即客戶完成移交程序並獲得已落成物業之控制權之時間點。

就隨時間確認之完全履行履約責任之進度而言，收益使用投入法按照合約完成階段予以確認。

本集團與客戶之銷售合約包含付款時間表，當中規定一旦達到特定里程碑，則須按施工期支付階段付款。

合約資產指本集團就已履約服務收取代價之權利，其按履行建築服務之期間確認，原因為該權利取決於本集團未來在實現特定里程碑方面之表現。

當該等權利成為無條件時，合約資產將轉移至應收貿易賬款。

本集團於客戶簽署買賣協議時向其收取按金。

於收益確認日期之前就售出物業收取之按金列賬為流動負債項下之合約負債。

酒店業務及管理、停車場業務及設施管理、物業管理服務由於客戶同時收取及耗用本集團履約所帶來之利益，本集團根據產出法隨時間流逝確認已收或應收客戶服務費為收益，即根據對迄今轉讓予客戶之貨品或服務相對合約下承諾之餘下貨品或服務之價值的直接計量確認收益，此方法最能描述本集團在轉移貨品或服務控制權方面之履約情況。

作為一種可行權宜方法，倘本集團有權獲得的代價金額與本集團迄今已履約部分的價值直接相關，則本集團會按本集團有權開具發票的金額確認收益。

博彩及相關業務博彩收益指賭博輸贏總淨差。

鑒於賭注之類似特徵，本集團透過確認每個賭博日的淨贏額按組合基準將博彩收益入賬。

147二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）來自客戶合約之收益（續）博彩及相關業務（續）獲得合約之增量成本獲得合約之增量成本指本集團取得客戶合約所產生的成本，倘未獲得該合約，則不會產生有關成本。

倘本集團預期收回該等成本，則本集團將該等成本（物業銷售佣金）確認為資產。

如此確認之資產其後按與向客戶轉讓該等資產相關的貨品或服務一致的有系統性基準於損益內攤銷。

倘該等成本於一年內已以其他方式於損益悉數攤銷，本集團則採用可行權宜方法將所有取得合約之增量成本支銷。

外幣在編製各個別集團實體之財務報表時，以該實體功能貨幣以外之貨幣（「外幣」）進行之交易按交易當日通行匯率予以確認。

於各報告期間結算日，以外幣計值之貨幣項目按當日通行匯率重新換算。

以外幣計值按公平值列賬之非貨幣項目按釐定公平值當日通行匯率重新換算。

按外幣歷史成本計量之非貨幣項目不予以重新換算。

由結算貨幣性項目及重新換算貨幣性項目而產生之匯兌差額，於其產生期間在損益內確認，惟應收或應付海外業務貨幣性項目（其並無計劃結算或不大可能結算，故構成海外業務淨投資之一部分）之匯兌差額初步於其他全面收益確認，並於出售或部分出售本集團於聯營公司╱合營公司之權益時自權益重新分類至損益。

就呈列綜合財務報表而言，本集團海外業務之資產及負債按各報告期間結算日通行匯率換算為本集團之呈列貨幣。

收入及開支項目則按期內平均匯率換算，除非於該期間匯率大幅波動，在該情況下則採用交易當日之匯率換算。

產生之匯兌差額（如有）於其他全面收益內確認，並於權益項下之匯兌儲備內累計（非控股權益應佔（如適用））。

148遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）借貸成本與合資格資產（即需要一段頗長時間始能達致其擬定用途或出售之資產）之收購、建築或生產直接有關之借貸成本，乃計入該等資產之成本，直至資產大致上可作擬定用途或銷售。

就隨時間流逝確認收益的開發中物業而言，一旦物業可供本集團出售，本集團即停止資本化借貸成本。

在相關資產可作擬定用途或出售後仍未償還的任何特定借貸均納入一般借貸池，以計算一般借貸的資本化率。

以擬用作合資格資產開支之特定借貸作短期投資所賺取之投資收入自符合資本化之借貸成本中扣除。

所有其他借貸成本於其產生期間在損益內確認。

退休福利計劃定額供款退休福利計劃之付款於僱員已提供服務使彼等可享有供款時確認為開支。

股本結算之股份付款交易向僱員作出之股本結算股份付款乃按於授出日期之股本工具公平值計量。

授予僱員之購股權根據本集團對最終歸屬之股本工具之估計，於授出日期釐定之股本結算股份付款之公平值（未計及所有非市場歸屬條件）以直線法於歸屬期間列作開支，並相應增加權益（購股權儲備）。

於各報告期間結算日，本集團修訂其對預期歸屬之購股權數目之估計。

修訂原有估計之影響（如有）於損益內確認，以致累計開支反映出經修訂估計，並對購股權儲備作出相應調整。

於購股權獲行使時，先前於購股權儲備中確認之款額將轉撥至股份溢價。

當購股權於歸屬日期後被收回或於屆滿日仍未獲行使，則先前於購股權儲備中確認之款額將轉撥至保留溢利。

149二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）短期及其他長期僱員福利短期僱員福利於僱員提供服務時按預期支付之福利未貼現金額確認。

所有短期僱員福利確認為開支，除非另一項香港財務報告準則規定或允許將福利計入資產成本。

給予僱員之福利（如工資及薪金、年假及病假）扣除任何已支付金額後確認為負債。

就其他長期僱員福利確認之負債按本集團就僱員截至報告日期所提供服務預期將支付之估計未來現金流出之現值計量。

由服務成本、利息及重新計量產生之負債賬面值之任何變動於損益確認，惟另一項香港財務報告準則規定或允許將其計入資產成本之情況則除外。

政府補助政府補助於可合理確定本集團將符合有關附帶條件及將會收取有關補助時方予確認。

倘有關收入之應收政府補助乃用作補償支出或已發生之虧損或為向本集團提供並無日後相關成本之即時財務支援，則在應收期間於損益中確認。

有關補助於「其他收入」項下列示。

稅項稅項指現時應付稅項及遞延稅項之總和。

現時應付稅項按本年度之應課稅溢利計算。

應課稅溢利與綜合損益表所報之「除稅前溢利」不同，此乃源於在其他年度應課稅或可扣減之收入或支出項目及毋須課稅及扣減之項目。

本集團之即期稅項負債採用報告期間結算日已實施或基本上已實施之稅率計算。

遞延稅項就於綜合財務報表內資產及負債賬面值與用於計算應課稅溢利之相應稅基兩者之暫時差額確認。

遞延稅項負債通常會就所有應課稅暫時差額予以確認，而遞延稅項資產則在可能有用作抵銷該等可扣減暫時差額之應課稅溢利時，就所有可扣減暫時差額確認。

倘暫時差額因初步確認一項既不影響應課稅溢利亦不影響會計溢利之交易（業務合併除外）之資產及負債而引致，則不會確認該等遞延稅項資產及負債。

此外，倘因商譽初步確認而產生暫時差額，遞延稅項負債不予確認。

150遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註3.綜合財務報表編製基準及主要會計政策（續）主要會計政策（續）稅項（續）遞延稅項負債乃就與附屬公司之投資、聯營公司及合營公司之權益相關之應課稅暫時差額確認，除非本集團能夠控制暫時差額之撥回及不太可能在可見將來撥回暫時差額，否則該等暫時差額將不予確認。

與該等投資及權益有關之可扣減暫時差額產生之遞延稅項資產僅於可能有足夠應課稅溢利以抵銷暫時差額及預期於可見將來可撥回暫時差額時方會確認。

遞延稅項資產之賬面值將於各報告期間結算日審閱，當不太可能再產生足夠應課稅溢利以收回全部或部分遞延稅項資產時，該等資產賬面值將被扣減。

遞延稅項資產及負債乃按預期於負債償還或資產變現期間適用之稅率根據於報告期間結算日已實施或基本上已實施之稅率（及稅法）計算。

遞延稅項負債及資產之計量反映本集團預期於報告期間結算日收回或結算其資產及負債之賬面值之方式所產生之稅務後果。

就使用公平值模式計量之投資物業而言，在計量其遞延稅項時，假設該等物業之賬面值透過出售全數收回，惟假設被駁回時則作別論。

當投資物業可予折舊及於商業模式（其目標是隨時間而非透過出售形式消耗投資物業所包含之絕大部分經濟利益）內持有時，則此假設被駁回，惟永久業權土地除外。

永久業權土地一向被推定為可通過出售全數收回。

就計量本集團確認使用權資產及相關租賃負債的租賃交易的遞延稅項而言，本集團首先釐定稅項扣減是否歸因於使用權資產或租賃負債。

就稅項扣減乃歸因於租賃負債的租賃交易而言，本集團對租賃交易整體應用香港會計準則第12號所得稅的規定。

有關使用權資產與租賃負債的暫時差額以淨額評估。

由於使用權資產折舊超過租賃負債本金部分租賃付款的金額導致可扣除暫時淨差額。

當有合法執行權利可將即期稅項資產與即期稅項負債抵銷，且與同一稅務機關就同一應課稅實體徵收的所得稅有關時，遞延稅項資產及負債可予抵銷。

即期及遞延稅項會於損益中確認，惟若其與於其他全面收益或直接於權益中確認之項目有關，於該情況下，即期及遞延稅項亦會分別於其他全面收益或直接於權益中確認。

倘即期稅項或遞延稅項源自業務合併的初步會計處理，則稅項影響計入業務合併的會計處理中。

151二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度4.重大會計判斷及估計不確定因素之主要來源於應用附註3所述本集團之會計政策時，本公司董事須就無法從其他來源輕易得出之資產及負債之賬面值作出判斷、估計及假設。

估計及相關假設均以過往經驗及被視為相關之其他因素為依據。

實際結果可能有別於該等估計。

估計及相關假設持續檢討。

就對會計估計作出之修訂而言，倘修訂僅影響修訂估計之期間，則於該期間確認，或倘修訂影響當期及未來期間，則在修訂期間及未來期間確認。

應用會計政策時之重大判斷下列為本公司董事於應用本集團會計政策過程中作出之重大判斷（涉及估計（見下文）者除外），其對於綜合財務報表確認之金額造成最重大之影響。

隨時間流逝確認物業銷售收益當本集團根據銷售合約履約並不創造一項對本集團而言有替代用途之資產且本集團擁有對迄今完成履約付款之可強制執行權利時，部分物業銷售收益隨時間流逝確認；否則，該收益按買方取得已落成物業控制權之時間點確認。

由於與買方之合約限制，本集團不可更改或替換物業單位，或重新指定物業單位作其他用途，因此該物業單位對本集團而言並無替代用途。

釐定是否具有對付款之可強制執行權利（取決於銷售合約之條款及規管該等銷售合約之適用法律之詮釋）時涉及由管理層作出重大判斷。

管理層在詮釋適用法律及作出判斷時已識別於新加坡及馬來西亞之銷售合約向本集團提供可強制執行權利以收回迄今已履約部分之款項，而於香港、中華人民共和國地區（不包括香港）、英國及澳洲之銷售合約並無向本集團提供有關權利。

截至二零二一年三月三十一日止年度，本集團隨時間流逝確認之物業銷售收益為港幣964,364,000元（二零二零年：港幣1,938,783,000元）。

152遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註4.重大會計判斷及估計不確定因素之主要來源（續）應用會計政策時之重大判斷（續）投資物業之遞延稅項就計量使用公平值模式計量之投資物業所產生遞延稅項而言，本公司董事已檢討本集團之投資物業組合並斷定(a)本集團於香港及新加坡之投資物業並非以業務模式為旨在隨時間消耗投資物業所包含之絕大部分經濟利益而持有；(b)本集團位於澳洲（永久業權土地除外）及中華人民共和國地區（不包括香港）之投資物業以業務模式為旨在隨時間消耗投資物業所包含之絕大部分經濟利益而持有。

因此，於釐定本集團於香港及新加坡之投資物業遞延稅項時，本集團董事確定以公平值模式計量之投資物業賬面值乃全部透過出售予以收回之假設並無被推翻。

本集團位於澳洲（永久業權土地除外）及中華人民共和國地區（不包括香港）之投資物業賬面值乃全部透過出售予以收回之假設已被推翻，該等投資物業公平值變動之遞延稅項已根據相關稅務規則確認。

永久業權土地之賬面值全部透過出售予以收回。

估計不確定因素之主要來源下列為於報告期間結算日有關未來之主要假設及估計不確定因素之其他主要來源，其可能有重大風險導致須對下一財政年度資產及負債之賬面值作出重大調整。

金融工具之公平值計量就財務報告而言，本集團若干資產及負債按公平值計量。

於估計資產或負債之公平值時，本集團管理層使用可取得之市場可觀察數據。

當第一級輸入數據無法取得時，本集團便會委聘第三方合資格估值師進行估值。

於各報告期間結算日，本集團管理層會與合資格外聘估值師緊密合作，共同制定及釐定適合之估值方法以及若干第二級及第三級公平值計量之輸入數據。

當輸入數據可自活躍市場之可觀察報價取得，本集團管理層會首先考慮及採用第二級輸入數據。

當第二級輸入數據無法取得時，本集團管理層便會採用包括第三級輸入數據在內之估值方法。

當資產公平值出現重大變動時，會向本公司董事匯報波動原因以採取適當行動。

釐定不同金融工具之公平值時所用估值方法、輸入數據及主要假設之資料於附註46披露。

153二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度4.重大會計判斷及估計不確定因素之主要來源（續）估計不確定因素之主要來源（續）投資物業之公平值投資物業根據獨立專業估值師所進行之估值按公平值列賬。

公平值釐定涉及市況之若干假設，載於附註15。

本公司董事依靠估值報告時作出判斷，並信納估值方法反映當前市況。

鑒於2019冠狀病毒病疫情之負面影響，獨立估值師已於估值報告提請注意有關公平值為港幣339,693,000元之位於澳洲之投資物業，有關估值於二零二一年三月三十一日屬有效，且經評估價值可能於短時間內出現大幅意外變動。

儘管本集團認為本集團投資物業之估值為最佳估計，惟按照2019冠狀病毒病疫情的發展及演變方式，持續之2019冠狀病毒病疫情已引致更大市場波動。

市場租金、開發總值、市場單位價格及資本化率等假設變動將導致本集團投資物業之公平值出現變動，並對綜合損益及其他全面收益表呈報之損益金額作出相應調整。

於二零二一年三月三十一日，本集團投資物業之賬面值為港幣8,159,748,000元（二零二零年：港幣7,243,208,000元）。

遞延稅項資產於二零二一年三月三十一日，有關未動用稅項虧損之遞延稅項資產港幣63,011,000元（二零二零年：港幣74,837,000元）已於本集團綜合財務狀況表內確認。

由於未來溢利來源不可預測，故並無就稅項虧損及可扣稅暫時差額分別港幣1,615,932,000元（二零二零年：港幣1,384,198,000元）及港幣447,512,000元（二零二零年：港幣380,369,000元）之稅項虧損確認遞延稅項資產。

遞延稅項資產能否變現主要視乎可預見未來有無足夠可供動用之未來溢利或應課稅暫時差額，以致遞延稅項資產可供動用。

本集團管理層根據未來年度相關集團實體之溢利預測及應課稅暫時差額之預期撥回，釐定遞延稅項資產會否確認。

本集團於各報告期間結算日檢討未來動用稅項虧損之可能性。

如所產生之實際未來溢利高於或低於預期，則可能須額外確認或撥回遞延稅項資產，並於有關確認或撥回所發生年度於損益內確認。

154遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註5.資本風險管理本集團之政策為維持穩健資本基礎，以保障本集團有能力持續經營業務，以及維持其未來業務發展。

本集團整體策略與去年維持不變。

本集團之資本架構包括債務淨額（當中包括銀行借貸、票據、已扣除銀行結餘及現金、有限制銀行存款、已抵押存款、託管客戶按金及金融機構存款）及本公司股東應佔權益（包括已發行股本、股份溢價及保留溢利）。

本集團積極定期檢討及管理其資本架構，並因應經濟狀況變動調整資本架構。

管理層在審閱過程中會考慮資本成本及與各類資本有關之風險。

根據本集團管理層之推薦，本集團將透過發行新股份、籌集新債務及償還現有債務（如必要）平衡其整體架構。

6.分部資料本集團按主要經營決策者（「主要經營決策者」）定期審閱有關各組成部分之內部報告，釐定其經營分部。

向本集團主要經營決策者（為本公司執行董事）就分配資源及評估表現呈報之資料主要按下文所載各地理位置集中於相關業務營運的不同管理團隊（包括於聯營公司及合營公司之權益）：－物業發展（包括由相同管理團隊開發及管理之投資物業）－物業投資－酒店業務及管理（包括由酒店管理團隊所管理納入酒店建築部分之投資物業及由相同團隊作出並監察的證券投資）－停車場業務及設施管理－博彩業務（包括於澳洲從事博彩業務之The Star Entertainment Group之投資，其分類為按公平值計入其他全面收益之股本工具）－證券與金融產品投資－提供按揭服務（包括由相同團隊作出並監察的證券投資）155二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度6.分部資料（續）(a)分部收益及業績以下為本集團按可報告及經營分部劃分之收益及業績分析。

分部收益分部溢利（虧損）二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 物業發展－澳洲2,214,1581,368,695349,190103,796－香港（「香港」） 234,5011,195,5733,973425,428－馬來西亞6,52923,199 (1,429) 5,831－於中華人民共和國其他地區（不包括香港）（「中國」） 778,550294,960502,277308,111－新加坡986,8861,951,357378,952436,822－英國（「英國」） 5,4421,19216,592 (1,660)4,226,0664,834,9761,249,5551,278,328物業投資－澳洲6,8779,66919,87528,013－香港41,07839,8444,81032,220－中國42,45616,60816,663 (20,036)90,41166,12141,34840,197酒店業務及管理－澳洲110,02856,215 (61,974) (55,018)－香港468,619472,1954,665 (87,042)－馬來西亞76,648189,979 (22,476) 12,798－中國110,138187,964308,555 (53,500)－新加坡63,35882,84225,3484,101－英國31,387234,891 (43,166) 68,310－欧洲（英國除外） 28,780121,448 (8,197) (12,500)888,9581,345,534202,755 (122,851)156遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註分部收益分部溢利（虧損）二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 停車場業務及設施管理－澳洲及紐西蘭474,518674,2583,0325,048－欧洲26,31373,757 (29,495) (11,542)－馬來西亞1,36411,767 (2,813) 6,821502,195759,782 (29,276) 327博彩業務－澳洲– 48,568 (51) 48,549－捷克共和國87,811222,6559,66430,685 87,811271,2239,61379,234於香港之證券與金融產品投資107,700136,061243,02974,554提供按揭服務－澳洲32,29727,46649,02533,571－香港8,2569,4417,6338,83540,55336,90756,65842,406 分部收益╱分部溢利5,943,6947,450,6041,773,6821,392,195 未分配企業收入及開支(147,034) (144,835)匯兌（虧損）收益淨額(51,036) 58,386融資成本(309,785) (468,425) 除稅前溢利1,265,827837,321 並無分部自與其他分部之交易中獲得任何收益。

概無任何單一顧客為本集團收益總額帶來超過10%之貢獻。

分部溢利（虧損）指各分部賺取之溢利（產生之虧損），當中並未分配中央行政費用、若干銀行利息收入、匯兌（虧損）收益淨額、董事酬金及融資成本。

此為向主要經營決策者報告以作資源分配及表現評估之措施。

6.分部資料（續）(a)分部收益及業績（續）157二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度6.分部資料（續）(b)分部資產以下為於報告期間結算日本集團按可報告分部劃分之資產分析。

分部資產為各分部未分配企業資產（主要為銀行結餘及現金以及金融機構存款）所持有之資產。

二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 物業發展－澳洲8,552,8736,475,475－香港2,077,8781,891,078－馬來西亞410,968404,347－中國3,006,1922,528,983－新加坡4,672,6125,317,486－英國3,494,8921,845,815 22,215,41518,463,184物業投資－澳洲339,693257,809－香港4,161,9923,870,967－中國4,3244,567 4,506,0094,133,343酒店業務及管理－澳洲2,068,8021,534,962－香港4,393,7504,357,103－馬來西亞843,071845,504－中國2,231,9901,582,534－新加坡573,985758,811－英國1,296,6701,151,748－欧洲（英國除外） 282,288269,321 11,690,55610,499,983停車場業務及設施管理－澳洲及紐西蘭1,480,4951,398,166－欧洲570,435398,331－馬來西亞142,197138,384 2,193,1271,934,881博彩業務－澳洲1,059,400493,943－捷克共和國353,354298,508 1,412,754792,451158遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註6.分部資料（續）(b)分部資產（續）二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 證券與金融產品投資2,808,4082,230,900提供按揭服務－澳洲448,064542,814－香港208,601258,569656,665801,383 分部資產45,482,93438,856,125未分配企業資產4,417,8542,923,866 資產總值49,900,78841,779,991 (c)地區資料下表載列(i)本集團按經營所在地釐定來自外部客戶之收益及(ii)按資產所在地劃分之本集團非流動資產之地區資料，惟不包括投資證券、衍生金融工具、應收一間聯營公司款項、應收合營公司款項、應收一間接受投資公司款項、應收貸款、已抵押存款及遞延稅項資產。

來自外部客戶之收益非流動資產二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 澳洲及紐西蘭2,837,8782,184,8716,507,2264,595,519香港860,1541,853,1147,966,5977,801,882馬來西亞84,541224,945910,136907,434中國931,144499,5324,268,7503,446,615新加坡1,050,2442,034,1991,667,2271,789,089英國47,724284,0801,576,8581,310,631欧洲（英國除外） 132,009369,863916,919738,960 5,943,6947,450,60423,813,71320,590,130 159二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度6.分部資料（續）(d)其他資料下表載列計入分部溢利或虧損或分部資產計量之金額：二零二一年物業發展物業投資酒店業務及管理博彩業務停車場業務及設施管理證券與金融產品投資提供按揭服務未分配綜合入賬港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 計入分部溢利或虧損或分部資產計量之金額：預期信貸虧損撥備(10,279) 553 (1,324) – – – – – (11,050)物業、廠房及設備折舊(8,612) (1,047) (341,086) (11,219) (120,626) – – (5,022) (487,612)投資物業公平值變動31,192 (1,295) 352,985 – – – – – 382,882按公平值計入損益之金融資產公平值變動– – 13,8134,518 – 62,503 – – 80,834衍生金融工具公平值變動– – – – – 5,188 – (49,001) (43,813)分佔聯營公司業績(3,673) (9,435) – – – – – – (13,108)分佔合營公司業績1474,090 (54,524) – 1,102 – 18,103 – (31,082)聯營公司權益1,549,191251,425 – – – – – – 1,800,616合營公司權益602,0467,321240,853 – 41,023 – 204,579 – 1,095,822收購物業、廠房及設備11,90721,530954,246 – 27,639 – 7775,8941,021,993添置投資物業– 172,543 – – – – – – 172,543投資證券5 – 76,8371,086,384 – 2,751,062228,518 – 4,142,806合約成本之攤銷189,710 – – – – – – – 189,710 二零二零年物業發展物業投資酒店業務及管理博彩業務停車場業務及設施管理證券與金融產品投資提供按揭服務未分配綜合入賬港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 計入分部溢利或虧損或分部資產計量之金額：預期信貸虧損撥備– (2,732) (841) – (1,417) – – – (4,990)物業、廠房及設備折舊(3,280) (2,840) (327,724) (14,160) (109,405) – – (5,058) (462,467)投資物業公平值變動51,327 (43,398) (28,794) – – – – – (20,865)按公平值計入損益之金融資產公平值變動– – (7,359) – – (89,495) – – (96,854)衍生金融工具公平值變動– 32,857 (8,248) – – (3,710) – – 20,899分佔聯營公司業績(2,564) (1,054) (7,867) – – – – – (11,485)分佔合營公司業績(8,310) 496 – – 698 – 9,994 – 2,878聯營公司權益972,895264,880 – – – – – – 1,237,775合營公司權益422,9835,471225,675 – 1,060 – 136,657 – 791,846收購物業、廠房及設備1,102,7694,687171,104 – 340,553 – – 3,2801,622,393添置投資物業– 2,075,345 – – – – – – 2,075,345投資證券5 – 21,904470,944 – 2,150,375384,172 – 3,027,400合約成本之攤銷148,200 – – – – – – – 148,200 主要經營決策者並無定期審閱有關分部負債之資料。

因此，並無呈列分部負債資料。

160遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註7.收益收益指出售物業所得之款項總額、出租物業之租金總額、酒店業務及管理收入、停車場業務及設施管理收入、博彩業務收入、提供物業管理服務收入、金融工具之利息收入及股息收入以及其他業務收入，載列如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 出售物業4,178,5454,776,345酒店收益－房間收益765,3661,107,069－餐飲91,532199,614停車場收入－停車收益436,900684,143－管理費66,43676,493博彩收益76,464196,554提供物業管理服務33,98319,415其他業務9,56512,435 來自客戶合約之收益5,658,7917,072,068出租物業－經營租約（附註15） 136,650157,001貸款利息收入8,2569,441金融工具之利息收入139,997212,094 5,943,6947,450,604 來自客戶合約之收益之確認時間－按時間點3,387,6513,246,164－隨時間流逝2,271,1403,825,904 5,658,7917,072,068 按地理位置劃分之收益與附註6之分部披露相符。

161二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度7.收益（續）下列為來自客戶合約之收益與於分部資料披露之金額之對賬。

截至二零二一年三月三十一日止年度分部收益租賃物業及停車場收入餐飲博彩利息及股息收入綜合入賬港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 出售物業4,226,066 (47,521) – – – 4,178,545酒店業務888,958 (33,842) (93,167) 3,417 – 765,366停車場業務502,1951,141 – – – 503,336博彩業務87,811 – (7,930) (3,417) – 76,464提供物業管理服務– 33,983 – – – 33,983餐飲– – 91,532 – – 91,532其他業務– – 9,565 – – 9,565 來自客戶合約之收益5,705,030 (46,239) – – – 5,658,791出租物業90,41146,239 – – – 136,650提供按揭服務40,553 – – – (32,297) 8,256金融工具之利息收入及股息收入107,700 – – – 32,297139,997 收益總額5,943,694 – – – – 5,943,694 截至二零二零年三月三十一日止年度分部收益租賃物業及停車場收入餐飲博彩利息及股息收入綜合入賬港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 出售物業4,834,976 (58,631) – – – 4,776,345酒店業務1,345,534 (52,518) (193,172) 7,225 – 1,107,069停車場業務759,782854 – – – 760,636博彩業務271,223 – (18,877) (7,225) (48,567) 196,554提供物業管理服務– 19,415 – – – 19,415餐飲– – 199,614 – – 199,614其他業務– – 12,435 – – 12,435 來自客戶合約之收益7,211,515 (90,880) – – (48,567) 7,072,068出租物業66,12190,880 – – – 157,001提供按揭服務36,907 – – – (27,466) 9,441金融工具之利息收入及股息收入136,061 – – – 76,033212,094 收益總額7,450,604 – – – – 7,450,604 162遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註7.收益（續）客戶合約之履約責任按時間點確認物業銷售就與客戶訂立之物業銷售合約而言，合約內所訂明的相關物業並無替代用途。

經考慮相關合約條款、法律環境及相關判例，本集團斷定，除於新加坡及馬來西亞之物業銷售外，本集團在將相關物業移交予客戶之前並無可強制執行之收款權利。

因此，銷售該等住宅物業之收益於完成移交程序並向客戶轉移已落成物業之時間點（即客戶取得已落成物業之控制權及本集團當時有權收取款項且有可能收取代價之時點）確認。

於不同地點與客戶簽署買賣協議時，本集團向客戶按合約價值之5%至20%收取按金。

該等按金導致於物業建設期確認合約負債。

本集團認為該等按金不包括重大融資組成部分，因而不會就貨幣時間值之影響對代價金額作出相應調整。

隨時間流逝確認物業銷售由於本集團根據銷售合約履約並未產生對本集團有替代用途之資產，且本集團有強制執行權以收回迄今已履約部分之款項時，來自新加坡及馬來西亞物業銷售之收益隨時間確認。

由於與買方之合約限制，本集團不可更改或替換物業單位，或重新指定物業單位作其他用途，因此該物業單位對本集團而言並無替代用途。

來自銷售物業之收益基於合約之完成階段採用投入法確認。

本集團之銷售合約包含付款時間表，當中規定一旦達到特定里程碑，則須按施工期支付階段付款。

本集團要求若干客戶提供合約總值中5%至20%作為前期按金，當本集團於工程開展前收到按金時，此金額將於合約開始時列為合約負債，直至指定合約之已確認收益大於按金金額。

合約資產（扣除與同一合約有關之合約負債）指本集團就已履約服務收取代價之權利，其按履行建築服務之期間確認，原因為該等權利取決於本集團未來在實現特定里程碑方面之表現。

當該等權利成為無條件時，合約資產將轉移至應收貿易款項。

倘獲得合約之所有增量成本可在一年內於損益悉數攤銷，則本集團會採用可行權宜方法支銷該等成本。

163二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度7.收益（續）客戶合約之履約責任（續）酒店收益來自客戶之酒店房間收益於提供服務及設施時採用投出法隨時間流逝確認。

本集團給予旅遊代理及公司客戶之平均信貸期為不超過30日。

停車場收入來自客戶之停車場收益於提供服務及設施時採用投出法隨時間流逝確認。

博彩收益博彩收益指博彩輸贏總淨差。

提供物業管理服務來自物業管理服務之收益於提供服務及設施時隨時間流逝確認為收入。

餐飲就來自餐飲之收入而言，收益於餐飲交付予客戶時確認。

分配至客戶合約之餘下履約責任之交易價格於報告期間分配至餘下履約責任（未履行或部分未履行）之交易價格及預期確認物業銷售收益之時間如下：物業銷售二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 一年內6,236,9544,483,934超過一年但不超過兩年9,786,6121,808,038超過兩年1,482,1328,566,966 17,505,69814,858,938 上文披露之金額不包含本集團根據條款每月收取定額款項之物業管理服務合約及停車場管理費。

於二零二一年三月三十一日及二零二零年三月三十一日，就來自博彩業務、酒店收益及停車收益之收入而言，未履行履約責任之客戶合約之初始預期期限為一年或以內。

租賃收益截至二零二一年及二零二零年三月三十一日止年度，租賃物業所有收入均屬固定租賃付款。

164遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註8.其他收益及虧損二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 投資物業公平值變動382,882 (20,865)按公平值計入損益之金融資產公平值變動80,834 (96,854)出售按公平值計入其他全面收益之債務工具收益66,40828,359衍生金融工具公平值變動(43,813) 20,899匯兌（虧損）收益淨額(51,036) 58,386預期信貸虧損撥備(11,050) (4,990)出售物業、廠房及設備收益（虧損） 1,599 (452) 425,824 (15,517) 9.融資成本二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 利息：銀行借貸499,747613,220其他貸款12,71718,857租賃負債利息21,23920,950票據利息165,160148,555前期費用攤銷19,06917,620其他10,82420,369 總利息成本728,756839,571減：資本化金額：－待售物業（發展中物業） (377,800) (343,678)－業主佔用（物業、廠房及設備） (41,171) (27,468) 309,785468,425 於本年度源於本集團一般借貸組合之借貸成本資本化乃透過對合資格資產開支應用每年2.11%至5.25%（二零二零年：2.04%至4.00%）之資本化率計算。

165二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度10.所得稅開支二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 所得稅開支包括：即期稅項：香港利得稅54,69083,608中國企業所得稅（「中國企業所得稅」） 201,76954,819中國土地增值稅（「中國土地增值稅」） 111,15740,015澳洲所得稅56,05217,141馬來西亞所得稅2,8224,780新加坡所得稅165,0686,507捷克共和國所得稅5076,421 592,065213,291 過往年度撥備不足（超額撥備）：香港利得稅(3,382) 318中國企業所得稅7,02731,958澳洲所得稅(8,758) (8,279)馬來西亞所得稅– 149英國所得稅– (8,282)新加坡所得稅– 24 (5,113) 15,888 遞延稅項（附註35） (126,865) 57,161 460,087286,340 本公司董事認為，實施利得稅兩級制後所涉及之金額對綜合財務報表而言並不重大。

兩個年度之香港利得稅按估計應課稅溢利的16.5%計算。

兩個年度的中國企業所得稅乃根據企業所得稅法及企業所得稅法實施條例，按稅率25%計算。

根據相關中國稅法及法規，中國土地增值稅按視作稅率徵收。

澳洲、馬來西亞、新加坡、英國及捷克共和國之國內法定稅率分別為估計應課稅溢利之30%、24%、17%、19%及19%（二零二零年：30%、24%、17%、19%及19%）。

166遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註10.所得稅開支（續）本年度所得稅開支與綜合損益表內之除稅前溢利對賬如下：香港中國澳洲馬來西亞新加坡其他綜合入賬港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 二零二一年除稅前溢利(165,340) 795,480425,003 (33,116) 328,505 (84,705) 1,265,827 適用所得稅率16.5% 25% 30% 24% 17% 19%至30% 按適用所得稅率計算之稅項(27,281) 198,870127,501 (7,948) 55,846 (16,928) 330,060不可扣稅開支之稅務影響111,7458,46612,3366,61011,8812,964154,002毋須課稅收入之稅務影響(56,828) (3,429) (75,404) (292) (8,540) (2,408) (146,901)中國土地增值稅– 111,157 – – – – 111,157未確認之可扣稅暫時差額之稅務影響– 3,12112,8366,226 – 1,59523,778使用過往未確認之稅項虧損(17,887) (5,528) (423) (2,441) (628) – (26,907)中國土地增值稅之稅務影響– (27,789) – – – – (27,789)使用過往未確認之可扣稅暫時差額(1,257) – – – (322) – (1,579)未確認稅項虧損之稅務影響31,19220,2767,87025,5054,5796,34295,764分佔聯營公司業績之稅務影響1,557 – 1,102 – – – 2,659分佔合營公司業績之稅務影響3,600 – 2,433 – 196 – 6,229確認過往未確認之中國土地增值稅之稅務影響– (47,236) – – – – (47,236)過往年度（超額撥備）撥備不足(3,382) 7,027 (8,758) – – – (5,113)其他12 (1,695) (5,911) 1,436 (3,702) 1,823 (8,037) 本年度所得稅開支（抵免） 41,471263,24073,58229,09659,310 (6,612) 460,087 167二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度10.所得稅開支（續）香港中國澳洲馬來西亞新加坡其他綜合入賬港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 二零二零年除稅前溢利44,707204,16387,03517,704421,04562,667837,321 適用所得稅率16.5% 25% 30% 24% 17% 19%至30% 按適用所得稅率計算之稅項7,37751,04126,1104,24971,57812,391172,746不可扣稅開支之稅務影響83,2895,1418,5642,20513,2807,001119,480毋須課稅收入之稅務影響(37,170) (1,187) (2,513) (568) (13,846) (1,640) (56,924)中國土地增值稅– 40,015 – – – – 40,015未確認之可扣稅暫時差額之稅務影響– – 5,907 – – – 5,907使用過往未確認之稅項虧損(4,031) – (262) – – (8,663) (12,956)中國土地增值稅之稅務影響– (10,002) – – – – (10,002)使用過往未確認之可扣稅暫時差額(4,239) – – (2,256) – – (6,495)未確認稅項虧損之稅務影響26,18217,117 – 3561,6608145,396分佔聯營公司業績之稅務影響1,472 – 769 – – – 2,241分佔合營公司業績之稅務影響(82) – (715) – – – (797)確認過往未確認之中國土地增值稅之稅務影響– (31,958) – – – – (31,958)過往年度撥備不足（超額撥備） 31831,958 (8,279) 14924 (8,282) 15,888其他(508) (1,400) (2,593) 1,5757,044 (319) 3,799 本年度所得稅開支72,608100,72526,9885,71079,740569286,340 有關遞延稅項之詳情載於附註35。

168遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註11.本年度溢利二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 本年度溢利已扣除下列各項：售出物業之成本確認為支出－隨時間流逝556,2041,443,992－按時間點2,128,2801,973,078 2,684,4843,417,070 核數師酬金16,35813,384物業、廠房及設備折舊（包括租賃物業折舊港幣90,000,000元（二零二零年：港幣89,931,000元）） 487,612462,467合約成本之攤銷189,710148,2002019冠狀病毒病相關租金優惠14,646不適用員工成本（包括銷售及服務成本港幣389,500,000元（二零二零年：港幣480,089,000元））－董事酬金（附註14(a)） 26,38923,210－其他員工692,652861,816 719,041885,026 應佔聯營公司稅項（已於分佔聯營公司業績列賬） 8851,337 並計入：銀行利息收入7,77310,462政府補貼（附註） 203,032不適用 附註：於本年度，本集團就2019冠狀病毒病相關補貼確認自各地區政府收取政府補助金總額港幣203,032,000元。

該金額計入其他收入。

169二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度12.每股盈利本公司股東應佔每股基本及攤薄盈利乃按本年度本公司股東應佔綜合溢利港幣543,194,000元（二零二零年：港幣365,853,000元）及股份數目計算如下：二零二一年二零二零年千股千股 計算每股基本及攤薄盈利之普通股加權平均數2,368,4572,358,214 由於兩個年度概無已發行潛在普通股，故並無呈列每股攤薄盈利。

13.股息二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 本年度確認為分派之股息：二零二一年中期股息每股港幣4.0仙（二零二零年：二零二零年中期股息每股港幣4.0仙） 95,45694,843二零二零年末期股息每股港幣15.0仙（二零二零年：二零一九年末期股息每股港幣18.0仙） 352,597420,069 448,053514,912 二零二一年中期股息及二零二零年末期股息乃按以股代息方式向股東宣派，股東可選擇收取現金代替全部或部分以股代息股份，股價分別為每股港幣2.690元及港幣2.218元。

本年度就股東選擇股份而發行股份載於附註36。

該等新股份與本公司現有股份享有相同地位。

本公司董事建議就截至二零二一年三月三十一日止年度派發末期股息每股港幣15.0仙（二零二零年：港幣15.0仙），合共港幣359,262,000元，惟須獲股東於應屆股東週年大會上批准。

170遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註14.董事及行政總裁之酬金及五名最高薪酬僱員(a)董事及行政總裁之酬金年內已支付及須支付本公司每名董事及行政總裁之酬金，根據適用之上市規則及香港公司條例披露如下：董事姓名袍金薪金、花紅及其他福利退休福利計劃供款總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 截至二零二一年三月三十一日止年度執行董事：邱達昌252,040 – 2,065邱達成252,34272,374Craig Grenfell WILLIAMS 256,5781346,737孔祥達259,306189,349邱詠筠255,161185,204獨立非執行董事：陳國偉220 – – 220石禮謙220 – – 220林廣兆220 – – 220 78525,42717726,389 171二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度14.董事及行政總裁之酬金及五名最高薪酬僱員（續）(a)董事及行政總裁之酬金（續）董事姓名袍金薪金、花紅及其他福利退休福利計劃供款總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 截至二零二零年三月三十一日止年度執行董事：邱達昌252,04022,067邱達成252,673 – 2,698Craig Grenfell WILLIAMS 253,3591293,513孔祥達259,814189,857邱詠筠（於二零一九年六月三日獲委任） 214,414184,453獨立非執行董事：陳國偉220 – – 220石禮謙（於二零一九年六月三日獲委任） 182 – – 182林廣兆220 – – 220 74322,30016723,210 邱達昌亦為本公司行政總裁且其上述披露酬金包括其作為行政總裁所提供服務之酬金。

上文所示已支付或須支付執行董事及獨立非執行董事之袍金，主要有關彼等作為本公司董事所提供服務。

上文所示已支付或須支付執行董事之薪金、花紅、其他福利及退休福利計劃供款，主要有關彼等就管理本集團事務所提供服務。

已支付╱應付孔祥達及Craig Grenfell WILLIAMS並分別計入薪金及其他福利之表現掛鈎獎勵付款港幣1,212,000元（二零二零年：港幣1,212,000元）及港幣4,448,000元（二零二零年：港幣1,195,000元）是參考彼等之表現釐定。

截至二零二一年三月三十一日及二零二零年三月三十一日止年度，概無行政總裁或任何董事放棄任何酬金。

172遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註14.董事及行政總裁之酬金及五名最高薪酬僱員（續）(b)五名最高薪酬僱員於本集團五名最高薪酬人士中，其中三名（二零二零年：四名）為董事，彼等之酬金已於上文披露。

餘下兩名（二零二零年：一名）人士之薪酬如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 薪金及其他福利5,1473,505退休福利計劃供款36120 5,1833,625 並非本公司董事之五名最高薪酬僱員之酬金介乎以下範圍：二零二一年二零二零年僱員人數僱員人數 港幣2,500,001元至港幣3,000,000元2 –港幣3,000,001元至港幣4,000,000元– 1 21 於兩個年度內，並無向董事及最高薪酬人士支付酬金，作為加入本集團或加入後之獎勵或作為離職之補償。

15.投資物業已落成物業發展中物業總計港幣千元港幣千元港幣千元 於二零一九年四月一日4,940,846485,5505,426,396添置8,5582,066,7872,075,345自竣工待售物業重新分類52,644 – 52,644公平值（減少）增加(63,390) 42,525 (20,865)匯兌調整(233,072) (57,240) (290,312) 於二零二零年三月三十一日4,705,5862,537,6227,243,208添置44,992127,551172,543重新分類至持作出售之投資物業(15,488) – (15,488)公平值增加367,06215,820382,882匯兌調整282,19694,407376,603 於二零二一年三月三十一日5,384,3482,775,4008,159,748 173二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度15.投資物業（續）本集團根據經營租賃出租多處辦公室及零售商舖，租金須每月支付。

該等租賃初始租期通常為1至18年（二零二零年：1至18年）。

出租辦公室及零售商舖之租賃付款於租期內屬固定。

由於所有租賃均以集團實體各自之功能貨幣計值，故本集團並無因租賃安排而面臨外幣風險。

租賃合約並不包含剩餘價值擔保及╱或承租人於租期結束時購買該物業之選擇權。

截至二零二零年三月三十一日止年度，本集團將若干竣工待售物業按公平值港幣52,644,000元轉撥至投資物業。

截至二零二零年三月三十一日止年度，收購計入投資物業之租賃土地之現金流出總額為港幣2,066,787,000元。

截至二零二一年三月三十一日止年度，金額為港幣352,985,000元之投資物業公平值收益於損益確認，其主要與位於中國之投資物業公平值收益有關，原因為於本年度與獨立第三方訂立租期為18年之新租賃協議。

截至二零二一年三月三十一日止年度，本集團訂立買賣協議，以現金代價2,625,000澳元（相當於港幣15,488,000元）出售本集團若干投資物業。

上述投資物業之賬面值已重新分類為持作出售之投資物業，有關交易已於本報告刊發日期前完成。

於二零二一年三月三十一日、二零二零年三月三十一日及轉撥當日，在香港及香港以外地區之竣工投資物業之公平值，已按以下與本集團並無關連之獨立合資格專業估值師行於該日進行之估值釐定：投資物業之位置獨立合資格專業估值師資格 澳洲CBREValuations Pty LimitedColliers International (WA) Pty Ltd澳洲地產協會會員香港╱中國戴德梁行有限公司萊坊測量師行有限公司香港測量師學會會員新加坡Savills Valuation and Professional Services (S) Pte LtdKnight Frank Pte Ltd新加坡測量師及估值師學會會員174遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註15.投資物業（續）就釐定相關物業之公平值而言，本集團委聘獨立合資格專業估值師（「估值師」）進行估值。

本公司管理層與估值師緊密合作，以訂立該模式之適用估值技術及輸入數據。

本公司管理層定期向本公司董事會匯報估值結果以解釋投資物業公平值波動之因由。

竣工投資物業（屬公平值層級第三級）之估值已參考市場單位價格（即類似地點同類物業之市場交易價）或將參考有關市場所得可比較租金後估計之未來租金資本化後達致。

於估值時，物業內所有可出租單位之市場租值參照本集團之可出租單位以及毗鄰相似物業之可出租單位已取得之租金作出。

所採用之資本化率乃參照估值師就當地同類物業所認定之收益率，並結合估值師對各物業特質之瞭解予以調整。

對於屬公平值層級第三級之在建或發展中投資物業，估值乃基於假設投資物業將根據發展規劃竣工及已取得規劃之相關批覆而達致。

估值之主要輸入數據包括竣工投資物業之市值（其參考鄰近地域相似物業之銷售憑證估計，並根據估值師判斷的不同地段之差異以及各物業的其他不同特質進行調整）。

該估值亦將開發成本納入考慮，包括建築成本、融資成本及專業費用，以及開發商的溢利率（反映物業開發於估值日的剩餘風險及開發商在物業開發竣工時所期待的回報），該等因素取決於估值師對近期土地交易及不同地段類似竣工物業市值之分析。

本集團於二零二一年三月三十一日及二零二零年三月三十一日之主要投資物業之公平值計量及有關公平值層級之資料如下：根據收入資本化法，為投資物業進行估值時所採用之主要輸入數據為採用之資本化率及市場租值。

採用之資本化率稍微上升將導致投資物業公平值顯著減少，反之亦然。

根據直接比較法及根據剩餘價值法為投資物業進行估值時所採用之主要輸入數據分別為市場單位價格及開發總值。

市場單位價格及開發總值大幅上升將分別導致投資物業及發展中投資物業之公平值顯著增加，反之亦然。

175二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度15.投資物業（續）重大不可觀察輸入數據之詳情如下：賬面值物業類別二零二一年二零二零年重大不可觀察輸入數據港幣千元港幣千元 竣工投資物業收入資本化法位於香港之辦公室部分494,900504,800 (1)資本化率年利率2.125%至2.375%（二零二零年：2.125%至2.375%）(2)市場租值每平方尺港幣29元至港幣39元（二零二零年：港幣29元至港幣40元）位於香港之零售部分1,296,6281,268,329 (1)資本化率年利率2.5%至3.5%（二零二零年：2.5%至3.5%）(2)市場租值每平方尺港幣13.5元至港幣60.0元（二零二零年：港幣13.5元至港幣20.7元）位於香港之停車場15,2208,500 (1)資本化率年利率3.2%（二零二零年：3.2%）(2)市場租值每個停車場港幣1,500元（二零二零年：港幣1,500元）位於中國之零售部分1,820,7401,328,710 (1)資本化率年利率5%（二零二零年：4.5%至6.5%）(2)市場租值每平方米人民幣（「人民幣」）85元至人民幣336元（二零二零年：人民幣37元至人民幣266元）位於中國之辦公室部分59,00049,050 (1)資本化率年利率5.5%（二零二零年：4.5%）(2)市場租值每平方米人民幣85元（二零二零年：人民幣56元）位於澳洲之零售部分339,693257,809 (1)資本化率年利率4.75%至12.5%（二零二零年：4.5%至12.5%）(2)市場租值每平方米454澳元（「澳元」）至12,974澳元（二零二零年：500澳元至14,016澳元）176遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註賬面值物業類別二零二一年二零二零年重大不可觀察輸入數據港幣千元港幣千元 竣工投資物業（續）直接比較法市場單價位於中國之停車場90,15292,650每個停車場人民幣263,000元至人民幣267,000元（二零二零年：人民幣262,000元至人民幣263,000元）位於新加坡之零售部分140,788132,980每平方米39,297新加坡元（「新加坡元」） （二零二零年：38,006新加坡元）位於新加坡之住宅1,127,2271,062,758每平方米28,234新加坡元（二零二零年：24,580新加坡元） 5,384,3484,705,586 按公平值計量之發展中投資物業剩餘價值法開發總值位於香港之辦公室、零售及停車場1,560,0001,430,182辦公室每平方尺開發總值港幣15,000元（二零二零年：港幣15,500元）零售每平方尺開發總值港幣22,000元（二零二零年：港幣22,000元）每個停車場開發總值港幣1,900,000元（二零二零年：港幣1,900,000元）位於中國之住宅1,215,4001,107,440每平方米開發總值人民幣8,100元（二零二零年：人民幣8,040元至人民幣8,050元） 2,775,4002,537,622 年內估值技術並無變動。

估計物業之公平值時，物業之最高及最佳用途為其現時用途。

若干投資物業之公平值已作調整以排除預付或應計經營租賃收入及避免重複計量。

2019冠狀病毒病疫情持續導致市場出現更大波動，市場波動程度取決於2019冠狀病毒病疫情如何發展及演變，其已令本期間進行之估值存在較大程度的不確定性，而獨立估值師已於估值報告提請注意有關公平值為港幣339,693,000元（二零二零年：港幣257,809,000元）之位於澳洲之投資物業，有關估值於二零二一年三月三十一日屬有效，且經評估價值可能於短時間內出現大幅意外變動。

15.投資物業（續）177二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度16.物業、廠房及設備自有物業租賃物業裝修、傢俬、裝置及設備租賃土地租賃物業竣工發展中總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 成本於二零一九年四月一日1,597,510496,1187,753,2151,706,2401,479,60013,032,683添置1,047,842213,223252,9284,672103,7281,622,393完成後轉撥– – 975,424 (975,424) – –出售– – – – (9,387) (9,387)匯兌調整(40,955) (85,043) (592,308) (73,130) (87,507) (878,943) 於二零二零年三月三十一日2,604,397624,2988,389,259662,3581,486,43413,766,746添置– 49,3475,312918,58748,7471,021,993完成後轉撥– – 4,038 (4,038) – –出售– – – – (14,411) (14,411)匯兌調整47,058111,440672,600158,683104,2611,094,042 於二零二一年三月三十一日2,651,455785,0859,071,2091,735,5901,625,03115,868,370 折舊及減值於二零一九年四月一日212,242 – 1,268,568 – 844,1672,324,977年內撥備42,76089,931214,050 – 115,726462,467出售– – – – (3,196) (3,196)匯兌調整(8,954) (8,047) (77,614) – (83,743) (178,358) 於二零二零年三月三十一日246,04881,8841,405,004 – 872,9542,605,890年內撥備48,08790,000221,221 – 128,304487,612出售– – – – (8,083) (8,083)匯兌調整26,8678,34891,011 – 62,970189,196 於二零二一年三月三十一日321,002180,2321,717,236 – 1,056,1453,274,615 賬面值於二零二一年三月三十一日2,330,453604,8537,353,9731,735,590568,88612,593,755 於二零二零年三月三十一日2,358,349542,4146,984,255662,358613,48011,160,856 自有物業按其可用年期介乎25至50年或租賃土地餘下年期（以較短者為準）以直線法計算折舊。

租賃土地及租賃物業於租期折舊。

物業、廠房及設備之其他項目按年利率10%至20%以直線法計算折舊。

並無就永久業權土地及發展中樓宇計提折舊。

本集團正取得位於香港以外地區賬面值為港幣99,256,000元（二零二零年：港幣109,069,000元）之若干竣工酒店物業之擁有權。

178遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註16.物業、廠房及設備（續）本集團作為承租人使用權資產（計入物業、廠房及設備）租賃土地租賃物業辦公設備總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零二一年三月三十一日賬面值2,330,453604,85318,3362,953,642於二零二零年三月三十一日賬面值2,358,349542,41421,0002,921,763截至二零二一年三月三十一日止年度折舊費用48,08790,0002,752140,839截至二零二零年三月三十一日止年度折舊費用42,76089,9312,664135,355 二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 有關短期租賃及低價值資產租賃的開支1,8211,862使用權資產添置49,3471,261,065租賃現金流出總額86,3681,146,198 本集團為其營運租賃多處停車場、辦公室、土地及辦公設備。

所訂立租賃合約的固定期限為1至18年（二零二零年：1至18年）。

租期按個別基準協商，其所載條款及條件各不相同。

在釐定租期並評估不可取消的期限時，本集團採用合約的定義並釐定可強制執行的合約期限。

此外，本集團擁有數間酒店及辦公樓宇。

本集團為該等物業權益（包括相關租賃土地）之註冊擁有人，已一次性預付款項以獲取該等物業權益。

僅於所支付之款項可以可靠分配時，該等自置物業之租賃土地組成部分方會單獨呈列。

本集團在多個停車場租賃中擁有續租選擇權。

使用有關權利可使本集團於管理營運所用資產時發揮最大營運靈活性。

所持有的大部分續租選擇權僅可由本集團行使，相關出租人不得行使。

本集團（於租賃開始日期）評估，認為合理確定行使續租選擇權。

因此，延長期間之所有相關租賃付款均已計入租賃負債之計算。

此外，在發生重大事件或承租人控制範圍內之情況發生重大變化時，本集團重新評估是否合理確定行使續租選擇權。

於本年度，概無發生此類觸發事件。

本集團定期就博彩用老虎機、汽車及辦公設備訂立短期租賃。

於二零二一年及二零二零年三月三十一日，短期租賃組合與確認短期租賃開支之租賃組合相若。

179二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度17.商譽於去年，收購若干從事停車場業務之附屬公司之73.75%股本權益產生商譽。

管理層根據於澳洲之停車場業務產生之估計現金釐定商譽賬面值並無減值，此按管理層批准之五年期財政預算之現金流量預測，按年折現率17%（二零二零年：17%）計算。

管理層相信，任何該等假設之任何合理可能變動不會導致商譽賬面值超過其可收回金額。

18.聯營公司權益二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 非上市投資，按成本1,346,0211,009,870分佔收購後業績，扣除已收股息454,595227,905 1,800,6161,237,775 於報告期間結算日，除另有所指外，於香港註冊成立及經營之主要聯營公司之詳情如下：聯營公司名稱持股類別註冊資本╱本公司間接持有之已發行股本面值比例主要業務二零二一年二零二零年 Bermuda Investments Limited普通股25% 25%物業投資Omicron International Limited*普通股30% 30%投資控股喜樂地產投資有限公司普通股25% 25%物業投資Destination Brisbane Consortium Integrated Resort Holdings Pty Ltd+普通股25% 25%物業發展*於英屬處女群島註冊成立且於香港經營+於澳洲註冊成立及經營本公司董事認為上表列載之本集團聯營公司主要影響本集團之業績或資產。

董事認為，列出其他聯營公司之詳情會令篇幅過於冗長。

180遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註18.聯營公司權益（續）重大聯營公司之財務資料概要Destination Brisbane Consortium Integrated Resort Holdings Pty Ltd（「DBC」）被視為本集團於報告期間結算日之重大聯營公司，並使用權益法於綜合財務報表內入賬。

有關此聯營公司之財務資料概要載於下文，指聯營公司根據國際財務報告準則（「國際財務報告準則」）（相當於香港財務報告準則）編製之綜合財務報表內所示之金額。

有關DBC於截至二零二一年及二零二零年三月三十一日止年度資產及負債之財務資料概要如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 非流動資產1,632,8371,346,469 流動資產5,170,1703,009,086 非流動負債(184,747) (158,586) 流動負債(443,137) (302,172) 二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 收益– –本年度虧損(14,690) (11,855)本年度其他全面收益（開支） 950,412 (494,052) 本年度全面收益（開支）總額935,722 (505,907) 上述財務資料概要與於綜合財務報表中確認之聯營公司權益賬面值之對賬：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 DBC之資產淨值6,175,1233,894,797本集團於DBC所有權權益之百分比25% 25% 本集團於DBC權益之賬面值1,543,781973,699 181二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度18.聯營公司權益（續）非個別重大之聯營公司匯總資料：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 本集團分佔除稅後虧損及其他全面開支(9,435) (8,521) 本集團於該等聯營公司權益之賬面值總額256,835264,076 本集團已終止確認分佔若干聯營公司之虧損。

摘錄自有關聯營公司之管理賬目之未確認分佔該等聯營公司虧損之金額（包括年內及累計數字）如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 本年度未確認分佔虧損(13) – 累計未確認分佔虧損(51,166) (51,153) 19.合營公司權益(a)合營公司二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 非上市投資，按成本1,083,039785,333分佔收購後業績，扣除已收股息╱分派12,7886,518減：減值(5) (5) 1,095,822791,846 182遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註19.合營公司權益（續）(a)合營公司（續）於報告期間結算日本集團主要合營公司之詳情如下：實體名稱註冊╱註冊成立及營運國家本公司間接持有之註冊資本比例主要業務二零二一年二零二零年 廣東新時代房地產有限公司中國50% 50%物業發展QWBResidential Precinct Holdings Pty Ltd澳洲50% 50%物業發展BCGroup Holdings Limited開曼群島52.03% 50.66%提供按揭服務Destination Gold Coast Consortium Pty Ltd澳洲33% 33%物業發展Destination Gold Coast Consortium Hotel Pty Ltd澳洲33% 33%酒店經營Destination Gold Coast Investments Pty Ltd澳洲25% 25%酒店經營Cuscaden Homes Pte Limited新加坡10% 10%物業發展本集團及其他合營公司以合約方式協定分佔控制權及有權控制該等實體之資產淨值。

該等實體之相關活動之決策須經本集團及其他合營公司一致同意。

因此，該等投資入賬列作合營公司。

重大合營公司之財務資料概要(i) QWBResidential Precinct Holdings Pty Limited（「QWBResidential」）於報告期間結算日被視為本集團之重大合營公司，並使用權益法於綜合財務報表內入賬。

有關此合營公司之財務資料概要載於下文，指合營公司根據國際財務報告準則（相當於香港財務報告準則）編製之綜合財務報表內所示之金額。

183二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度19.合營公司權益（續）(a)合營公司（續）重大合營公司之財務資料概要（續）(i) （續）有關QWBResidential於截至二零二一年及二零二零年三月三十一日止年度資產及負債之財務資料概要如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 非流動資產15,636 –流動資產889,577475,245 流動負債(43,503) (61,521) 上述資產金額包括如下：現金及現金等值物29,42811,498 收益– –本年度虧損(3) (5)本年度其他全面收益（開支） 130,259 (97,539) 本年度全面收益（開支）總額130,256 (97,544) 上述財務資料概要與於綜合財務報表中確認之合營公司權益賬面值之對賬：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 QWBResidential之資產淨值861,710413,724本集團於QWBResidential所有權權益之百分比50% 50% 本集團於QWBResidential權益之賬面值430,855206,862 184遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註19.合營公司權益（續）(a)合營公司（續）重大合營公司之財務資料概要（續）(ii) BCGroup Holdings Limited（「BCGroup」）於報告期間結算日被視為本集團之重大合營公司，並使用權益法於綜合財務報表內入賬。

有關此合營公司之財務資料概要載於下文，指合營公司根據國際財務報告準則（相當於香港財務報告準則）編製之綜合財務報表內所示之金額。

有關BCGroup截至二零二一年及二零二零年三月三十一日止年度資產及負債之財務資料概要如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 非流動資產6,923,9744,753,373 流動資產606,673474,213 非流動負債(7,367,142) (5,007,269) 流動負債(43,905) (133,217) 上述資產及（負債）金額包括如下：現金及現金等值物594,098369,572應收貸款6,852,0334,657,899票據(7,367,142) (4,972,163) 收益155,106119,093開支(112,282) (100,236)所得稅開支(11,338) (10,395) 本年度溢利31,4868,462本年度其他全面收益（開支） 10,065 (6,992) 本年度全面收益總額41,5511,470 上述財務資料概要與於綜合財務報表中確認之合營公司權益賬面值之對賬：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 BCGroup之資產淨值119,60087,100本集團於BCGroup所有權權益之百分比52.03% 50.66% 本集團分佔BCGroup之資產淨值62,22844,125商譽142,336142,336 本集團於BCGroup權益之賬面值204,564186,461 185二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度19.合營公司權益（續）(a)合營公司（續）重大合營公司之財務資料概要（續）(iii)非個別重大之合營公司匯總資料：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 本集團分佔除稅後虧損(47,464) (1,409) 本集團分佔全面開支總額(47,464) (1,409) 本集團於該等合營公司權益之賬面值總額460,403398,523 (b)合營業務截至二零一五年三月三十一日止年度，本集團一間附屬公司作為發展商（「發展商」）與市區重建局（「市區重建局」）訂立發展協議（「該協議」），以合營業務形式於香港進行住宅╱商用物業發展及銷售。

根據該協議，發展商主要負責開發該項目。

該開發項目之單位將由市區重建局根據該協議之條款及條件出售或處置，自此產生之銷售所得款項將由市區重建局與發展商根據該協議之條款及條件攤分。

自合營業務產生並計入綜合財務報表之重大金額如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 財務狀況分析：待售物業– 24,365應收權益持有人存款2525應付賬款、其他應付款項及應計費用(5,014) (10,765) 損益分析：收益40,000421,115銷售成本(26,788) (246,758) 186遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註20.投資證券二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 (i)按公平值計入損益之金融資產(a)持作買賣之投資上市股本證券6,33620,790 (b)按公平值計入損益之債務工具上市債務證券351,266474,634非上市債務證券34,029242,602 385,295717,236 (c)按公平值計入損益之股本工具非上市股本證券4,5065 (d)投資基金424,666237,206 (e)結構性票據233,759 – 1,054,562975,237 (ii)按公平值計入其他全面收益之金融資產(a)按公平值計入其他全面收益之債務工具上市債務證券1,834,3551,435,031非上市債務證券194,489146,189 2,028,8441,581,220 (b)按公平值計入其他全面收益之股本工具於海外上市之股本證券1,059,400470,943 總計4,142,8063,027,400 二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 就報告目的之分析如下：非流動資產1,136,241492,852流動資產3,006,5652,534,548 4,142,8063,027,400 187二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度20.投資證券（續）除持作買賣之投資外，流動資產項下投資證券之分類乃基於管理層估計之投資證券變現計劃，以應付本集團於未來十二個月之流出。

以澳元（「澳元」）、歐元（「歐元」）、英鎊（「英鎊」）、美元（「美元」）及新加坡元（「新加坡元」）計值之投資證券分別為42,154,000澳元（相當於港幣248,708,000元）（二零二零年：93,859,000澳元（相當於港幣448,644,000元））、9,307,000歐元（相當於港幣84,691,000元）（二零二零年：17,446,000歐元（相當於港幣148,979,000元））、5,564,000英鎊（相當於港幣59,184,000元）（二零二零年：6,670,000英鎊（相當於港幣63,834,000元））、325,321,000美元（相當於港幣2,524,449,000元）（二零二零年：228,755,000美元（相當於港幣1,770,564,000元））及15,001,000新加坡元（相當於港幣86,557,000元）（二零二零年：14,880,000新加坡元（相當於港幣80,971,000元））。

所有其他投資證券均以相關集團實體之功能貨幣計值。

21.應收貸款二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 應收貸款217,905268,920減：一年內到期之款項（分類為流動資產） (7,029) (9,269) 一年後到期之款項210,876259,651 應收貸款指由借款人之物業作抵押之按揭貸款。

計入應收貸款之港幣5,683,000元（二零二零年：港幣8,330,000元）首兩年按優惠利率減1.5%計息，餘下貸款期則按優惠利率加0.5%計息；港幣14,906,000元（二零二零年：港幣23,987,000元）首三年免息，其後按優惠年利率計息並分期償還；港幣197,252,000元（二零二零年：港幣235,810,000元）整個貸款期間之利率介乎優惠利率減3%與優惠利率加2%之間，而港幣64,000元（二零二零年：港幣793,000元）之餘下結餘為無抵押、免息及須按要求償還。

應收貸款之減值評估詳情載於附註46。

188遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註22.已抵押存款、有限制銀行存款、金融機構存款、銀行結餘及現金計入非流動資產之已抵押存款按介乎0.00%至1.95%（二零二零年：0.00%至2.45%）之年利率計息。

該等存款已抵押以為須於一年後償還之銀行貸款作擔保。

列為流動資產之已抵押存款按介乎0.00%至2.03%（二零二零年：0.00%至3.25%）之市場年利率計息。

該等存款之到期日介乎1至6個月，並已抵押以為須於一年內償還之銀行借貸作擔保。

有限制銀行存款按介乎0.00%至0.35%（二零二零年：0.30%至1.63%）之市場利率計息，指本集團就若干銀行融資安排而存放於銀行之託管存款及僅可用作結算指定物業項目之發展成本之存款。

金融機構存款按介乎0.00%至0.25%（二零二零年：0.00%至0.25%）之年利率計息。

到期日少於三個月之銀行存款及銀行結餘按介乎0.00%至2.00%（二零二零年：0.00%至2.00%）之市場年利率計息。

以澳元、歐元、英鎊、新加坡元及美元計值之銀行結餘及現金分別為1,647,000澳元（相當於港幣9,720,000元）（二零二零年：19,527,000澳元（相當於港幣93,339,000元））、16,957,000歐元（相當於港幣154,416,000元）（二零二零年：6,468,000歐元（相當於港幣55,108,000元））、17,630,000英鎊（相當於港幣187,932,000元）（二零二零年：10,312,000英鎊（相當於港幣98,959,000元））、1,775,000新加坡元（相當於港幣10,243,000元）（二零二零年：1,025,000新加坡元（相當於港幣5,578,000元））及184,675,000美元（相當於港幣1,433,070,000元）（二零二零年：132,466,000美元（相當於港幣1,025,288,000元））。

所有其他銀行結餘及現金均以相關集團實體之功能貨幣計值。

已抵押存款、有限制銀行存款、金融機構存款、銀行結餘及現金減值評估詳情載於附註46。

23.待售物業待售物業包括預期於未來十二個月內不會變現之賬面值為港幣6,966,928,000元（二零二零年：港幣7,685,565,000元）之物業。

189二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度24.應收賬款、按金及預付款項二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 應收貿易賬款－客戶合約863,853147,121－租賃應收款22,90511,443減：預期信貸虧損撥備(46,156) (35,106) 840,602123,458公用事業及其他按金52,80963,909預付款項及其他應收款項184,671138,241其他可收回稅項65,75553,483 1,143,837379,091 以下為於報告期間結算日，應收貿易賬款及租賃應收款扣除預期信貸虧損撥備按發票日期（與各自收益確認日期相若）之賬齡分析（隨時間流逝確認之未開票銷售物業應收款項除外）：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 未開票（附註） 665,292 –0至60日130,19897,29061至90日6,1198,742超過90日38,99317,426 840,602123,458 附註：該款項指向客戶交付物業後之未開票及無條件之銷售物業應收款項。

以下為未開票應收款項按收益確認之賬齡分析：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 0至60日658,362 –超過90日6,930 – 665,292 – 190遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註24.應收賬款、按金及預付款項（續）應收貿易賬款主要指出租物業、使用酒店設施及銷售物業之應收款項。

租金於出示催收票據時支付。

酒店房間收益一般以現金或信用卡結算。

本集團給予其公司客戶及旅遊代理之平均信貸期為14至60日。

出售物業所得款項乃根據買賣協議支付條款結付。

於二零二一年三月三十一日，本集團應收貿易款項及租賃應收款結餘包括賬面值合共港幣45,112,000元（二零二零年：港幣26,168,000元）於報告日期已逾期之應收賬款。

於已逾期結餘中，港幣38,993,000元（二零二零年：港幣17,426,000元）已逾期90日或以上而未被視為違約，原因為經計及該等借貸人之信譽、過往還款記錄及於報告期間結算日可得之前瞻性資料，該等借貸人之違約風險低。

本集團並無就該等結餘持有任何抵押品。

本集團並無有關應收貿易賬款及租賃應收款之高度集中，原因為有關金額涉及多名交易對手及客戶。

貿易及其他應收款項之減值評估詳情載於附註46。

25.託管客戶按金該款項指物業買主已結算且現由託管賬戶持有之銷售所得款項部分。

於建設期內，該款項預留作支付若干發展中物業及償還有關銀行貸款。

於相關政府機關發出相關證明文件後，該資金將匯予本集團。

託管客戶按金之減值評估詳情載於附註46。

26.合約資產於二零一九年四月一日，合約資產為港幣215,565,000元。

合約資產與本集團就工作表現收取代價之權利有關，其未開票乃由於該權利是以本集團之未來表現為條件。

當該權利成為無條件時，合約資產轉撥至應收貿易賬款。

本集團之銷售合約包括付款時間表，當中規定一旦達成若干特定里程碑後即於建設期內收取階段付款。

本集團要求若干客戶提供合約總值中特定百分比作為前期按金，為其信貸風險管理政策之一部分。

合約資產之減值評估詳情載於附註46。

191二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度27.合約成本於二零二一年及二零二零年三月三十一日資本化之合約成本與向物業代理支付遞增銷售佣金有關，彼等之銷售活動促成客戶就本集團於報告日期仍屬在建之物業签订買賣協議。

於有關物業銷售之收益確認期間，合約成本於綜合損益表中確認為銷售及市場推廣開支之一部分。

年內於損益中確認之資本化成本金額為港幣189,710,000元（二零二零年：港幣148,200,000元）。

年內並無有關資本化成本之期初結餘或資本化之成本之減值（二零二零年：無）。

倘本集團另行確認資產攤銷期為一年或以下，則本集團運用可行權宜方法並於獲得有關竣工物業及服務之銷售合約之遞增成本產生時將其確認為一項開支。

28.衍生金融工具資產負債二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 並無指定對沖會計關係之衍生工具：利率掉期合約3,451 – – (3,128)交叉貨幣掉期合約8037,222 (13,852) (269) 3,53137,222 (13,852) (3,397) 就報告目的之分析如下：流動3,531 – (7,045) (3,397)非流動– 37,222 (6,807) – 3,53137,222 (13,852) (3,397) 192遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註29.應付賬款及應計費用二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 應付貿易賬款－建築成本及應付保固金805,054666,631－其他67,90774,838 872,961741,469建築成本及資本資產之應付保固金201,71431,343租賃按金及預收租金56,34556,319其他應付款項及應計費用563,869435,504 1,694,8891,264,635 以下為應付貿易賬款按發票日期之賬齡分析：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 0至60日731,780700,13961至90日5,0693,623超過90日136,11237,707 872,961741,469 30.合約負債二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 出售物業689,615310,598 於二零一九年四月一日，合約負債為港幣974,166,000元。

本集團於客戶簽署買賣協議時向其收取合約價值介乎5%至20%之金額作為按金。

根據本集團將物業轉移予客戶之最早之承擔，該金額預期於本集團之正常營運週期內結清並分類為流動。

截至二零二一年三月三十一日止年度，本集團已確認計入年初合約負債結餘之收益港幣152,936,000元（二零二零年：港幣877,578,000元）。

193二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度31.銀行及其他借貸二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 銀行貸款21,571,31519,015,955其他貸款853,592929,007 22,424,90719,944,962減：前期費用(67,142) (33,200) 22,357,76519,911,762 就報告目的之分析如下：有抵押18,853,37316,557,962無抵押3,571,5343,387,000 22,424,90719,944,962 流動負債10,438,6016,505,953非流動負債11,919,16413,405,809 22,357,76519,911,762 銀行貸款其他貸款二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 根據貸款協議所載之計劃還款日期，借貸須於下列期間償還：並無指定還款期之循環貸款或須於一年內償還的貸款6,879,5243,611,662853,592929,007一年以上但不超過兩年5,939,3695,980,433 – –兩年以上但不超過五年5,485,3217,109,418 – –五年以上494,474315,958 – – 18,798,68817,017,471853,592929,007上文載有須按要求償還條款之借貸（已列作流動負債）之賬面值，惟須於下列期間償還：一年以內1,552,4741,056,408 – –一年以上但不超過兩年356,227430,017 – –兩年以上但不超過五年717,957387,403 – –五年以上78,82791,456 – – 2,705,4851,965,284 – – 21,504,17318,982,755853,592929,007 194遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註31.銀行及其他借貸（續）貨幣利率二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 港幣香港銀行同業拆息（「香港銀行同業拆息」）加0.75%至1.6% （二零二零年：香港銀行同業拆息加0.75%至2.1%）11,843,99710,528,031人民幣3至5年或以上中國人民銀行指定利率（「中國人民銀行指定利率」） （二零二零年：3至5年中國人民銀行指定利率）716,628491,820新加坡元新加坡元掉期利率（「新加坡元掉期利率」）加0.68%至1.1%（二零二零年：新加坡元掉期利率加0.68%至1.1%）3,200,6773,399,361馬幣馬來西亞基本借貸利率（「馬來西亞基本借貸利率」） 減1.50%及馬來西亞銀行資金成本（「馬來西亞銀行資金成本」）加1.50%（二零二零年：馬來西亞基本借貸利率減1.50%及馬來西亞銀行資金成本加1.50%）135,551160,750澳元澳洲銀行票據掉期參考利率加1.5%至2.0% （二零二零年：澳洲銀行票據掉期參考利率加1.40%至1.80%）3,794,2153,995,130英鎊倫敦銀行同業拆息加1.72%至2.75% （二零二零年：倫敦銀行同業拆息加1.85%至2.75%）1,498,3271,044,740美元倫敦銀行同業拆息加1.35% （二零二零年：倫敦銀行同業拆息1.35%）1,134,10329,325歐元捷克倫巴德利率（「捷克倫巴德利率」）加1.95%至3.1% （二零二零年：捷克倫巴德利率加1.95%至3.1%）101,409295,80522,424,90719,944,962 以英鎊、澳元、美元及歐元計值之銀行及其他借貸分別為3,399,000英鎊（相當於港幣36,214,000元）（二零二零年：3,395,000英鎊（相當於港幣32,432,000元））、27,000,000澳元（相當於港幣159,300,000元）（二零二零年：零）、153,212,000美元（相當於港幣1,134,103,000元）（二零二零年：3,784,000美元（相當於港幣29,325,000元））及9,541,000歐元（相當於港幣86,709,000元）（二零二零年：16,599,000歐元（相當於港幣141,809,000元））。

所有其他銀行及其他借貸均以相關集團實體之功能貨幣計值。

195二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度32.租賃負債二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 須於以下期間支付的租賃負債：一年以內81,13977,253一年以上但不超過兩年期間內79,81174,362兩年以上但不超過五年期間內162,853148,169五年以上403,094324,555 726,897624,339減：12個月內到期結算之款項（列為流動負債） (81,139) (77,253) 12個月後到期結算之款項（列為非流動負債） 645,758547,086 所有租賃責任以相關集團實體之功能貨幣計值。

適用於租賃負債之加權平均增量借款利率介乎1.5%至6.0%（二零二零年：1.5%至6.0%）。

196遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註33.應收╱應付非全資附屬公司之股東款項於二零二零年三月三十一日，應付非全資附屬公司之股東款項包括就於新加坡之房地產開發項目融資而應付一間非全資附屬公司之一名股東款項46,709,000新加坡元（相當於港幣387,867,000元）。

該款項為無抵押、免息及應付FECSkyline Pte. Ltd（「FECSkyline」，本公司擁有70%權益之附屬公司）一名股東之款項。

根據股東協議之合約條款，該款項僅須於FECSkyline擁有可用現金（指支付年度預算所計提之經營開支（包括但不限於銀行貸款及╱或其他到期連同應計利息作出還款之金融機構）後之業務所得現金款項）時償還。

應付一間非全資附屬公司之一名股東款項已於二零二零年八月償還，而該墊款之本金額與其於初步確認之公平值差額為港幣19,681,000元，已作為截至二零一七年三月三十一日止年度一名非控股股東之免息貸款墊款所產生之視作注資計入非控股權益。

於二零二一年三月三十一日，應收一間非全資附屬公司之一名股東款項18,927,000新加坡元（相當於港幣109,211,000元）為因出售物業發展項目而將向FECSkyline之一名股東宣派之預期回報墊款。

該筆款項為無抵押、免息及須按要求償還。

於二零二一年三月三十一日，應付非全資附屬公司之股東款項包括應付FECSkypark Pte. Ltd（「FECSkypark」，為本公司擁有80%權益之附屬公司）之一名股東款項27,975,000新加坡元（相當於港幣161,414,000元），以就新加坡物業開發項目提供資金。

該筆款項為無抵押、免息及須按要求償還。

流動負債項下之應付非全資附屬公司之股東餘下款項為無抵押、免息及須按要求償還或無固定還款期。

34.票據二零二九年二零二三年二零二一年二零三零年二零三三年二零二四年票據票據票據票據票據票據總額港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零一九年四月一日– 1,167,0062,342,493 – – – 3,509,499發行新票據80,000 – – – – – 80,000減：發行直接應佔之交易成本(2,783) – – – – – (2,783)年內扣除利息2,50354,59091,462 – – – 148,555年內已付利息(2,040) (32,251) (81,794) – – – (116,085)於12個月內到期並計入其他應付款項之應付利息(306) (20,172) (5,805) – – – (26,283)匯兌調整19 (14,898) (29,900) – – – (44,779) 於二零二零年三月三十一日77,3931,154,2752,316,456 – – – 3,548,124發行新票據– – – 200,000200,0001,818,9002,218,900減：發行直接應佔之交易成本– – – (1,542) (2,656) (9,702) (13,900)年內扣除利息4,35049,79381,3546,8164,13218,715165,160年內已付利息(3,774) (28,716) (72,912) (5,249) – – (110,651)於12個月內到期並計入其他應付款項之應付利息(304) (18,977) (4,399) (1,467) (4,027) (18,084) (47,258)購回及註銷– (63,352) (490,323) – – – (553,675)匯兌調整(2) 2,8204,723 – – 4,67512,216 於二零二一年三月三十一日77,6631,095,8431,834,899198,558197,4491,814,5045,218,916 197二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度34.票據（續）二零二一年票據於二零一六年九月八日，本公司向獨立第三方發行於二零二一年九月八日到期及本金總額為300,000,000美元之票據（「二零二一年票據」）。

二零二一年票據按年利率3.75%計息，並須每半年派息一次。

於二零二一年三月三十一日，二零二一年票據之未償還本金總額為236,630,000美元（相當於港幣1,836,249,000元）（二零二零年：300,000,000美元（相當於港幣2,322,000,000元））。

二零二三年票據於二零一七年十一月六日，本公司向獨立第三方發行於二零二三年五月十三日到期及本金總額為150,000,000美元之票據（「二零二三年票據」）。

二零二三年票據按年利率4.5%計息，並須每半年派息一次。

於二零二一年三月三十一日，二零二三年票據之未償還本金總額為141,775,000美元（相當於港幣1,100,174,000元）（二零二零年：150,000,000美元（相當於港幣1,161,000,000元））。

二零二四年票據於二零二一年一月二十一日，本公司之一間附屬公司向獨立第三方發行於二零二四年一月二十一日到期及本金總額為235,000,000美元之票據（「二零二四年票據」）。

二零二四年票據按年利率5.10%計息，並須每半年派息一次。

於二零二一年三月三十一日，二零二四年票據之未償還本金總額為235,000,000美元（相當於港幣1,823,600,000元）。

二零二九年票據於二零一九年九月五日，本公司之一間附屬公司向獨立第三方發行於二零二九年九月五日到期及本金總額為港幣80,000,000元之票據（「二零二九年票據」）。

二零二九年票據按年利率5.1%計息，並須每半年派息一次。

於二零二一年三月三十一日，二零二九年票據之未償還本金總額為港幣80,000,000元（二零二零年：港幣80,000,000元）。

二零三零年票據於二零二零年八月六日，本公司之一間附屬公司向獨立第三方發行於二零三零年八月六日到期及本金總額為港幣200,000,000元之票據（「二零三零年票據」）。

二零三零年票據按年利率5.15%計息，並須每半年派息一次。

於二零二一年三月三十一日，二零三零年票據之未償還本金總額為港幣200,000,000元。

二零三三年票據於二零二零年十一月十二日，本公司之一間附屬公司向獨立第三方發行於二零三三年二月十一日到期及本金總額為港幣200,000,000元之票據（「二零三三年票據」）。

二零三三年票據按年利率5.25%計息，並須每半年派息一次。

於二零二一年三月三十一日，二零三三年票據之未償還本金總額為港幣200,000,000元。

二零二三年票據及二零二一年票據之發行詳情分別於本公司日期為二零一八年十一月七日及二零一六年八月二十五日之通函披露。

198遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註35.遞延稅項本集團於本年度及過往年度確認之主要遞延稅項負債（資產）及其變動如下：加速稅項折舊投資物業重估資產重估業務合併之公平值調整稅項虧損土地增值稅撥備其他總額港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元（附註） 於二零一九年四月一日86,250306,45370,44844,913 (68,021) (23,556) 329,101745,588自損益（入賬）扣除(1,867) 8,010 – (1,245) (14,051) (8,367) 74,68157,161匯兌調整(441) (234) (7,886) (852) 7,2351,1307,9636,915 於二零二零年三月三十一日83,942314,22962,56242,816 (74,837) (30,793) 411,745809,664自損益（入賬）扣除(4,019) 88,377 – (2,478) 7,833 (145,964) (70,614) (126,865)匯兌調整(1,754) 28,23217,998 (177) 3,993 (5,787) 72,275114,780 於二零二一年三月三十一日78,169430,83880,56040,161 (63,011) (182,544) 413,406797,579 附註：其他主要指扣除利息開支、海外附屬公司於發展階段之發展開支產生之暫時差額。

就呈列綜合財務狀況表而言，若干遞延稅項（資產）負債已予抵銷。

以下為就財務報告而作出之遞延稅項結餘分析：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 遞延稅項資產(249,086) (93,653)遞延稅項負債1,046,665903,317 797,579809,664 本集團就位於中國及澳洲之投資物業之公平值變動確認遞延稅項，此乃由於該等物業乃以旨在隨時間流逝耗盡該等投資物業所含絕大部分經濟利益（即將該等物業用作出租用途）之業務模式持有，惟一向被推定為可通過出售全數收回之永久業權土地除外。

概無就位於香港及新加坡之投資物業之公平值變動確認遞延稅項，此乃由於該等物業已透過銷售收回。

於二零二一年三月三十一日，本集團可用以抵銷日後溢利之未動用稅項虧損為港幣2,096,198,000元（二零二零年：港幣1,715,284,000元）。

就該等虧損而確認之遞延稅項資產以港幣480,266,000元（二零二零年：港幣331,086,000元）為限。

由於未來溢利來源不可預測，故並無就餘下稅項虧損港幣1,615,932,000元（二零二零年：港幣1,384,198,000元）確認遞延稅項資產。

199二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度35.遞延稅項（續）於二零二一年三月三十一日，本集團有關物業、廠房及設備加速折舊之可扣減暫時差額為港幣447,512,000元（二零二零年：港幣380,369,000元）。

由於可能並無應課稅溢利可動用可扣減暫時差額作抵銷，故概無就有關可扣減暫時差額確認遞延稅項資產。

根據中國企業所得稅法，自二零零八年一月一日起，就中國附屬公司賺取之溢利所宣派股息須繳納預扣稅。

並無就中國（自二零零八年一月一日後）、澳洲及新加坡附屬公司所產生之溢利港幣4,947,619,000元（二零二零年：港幣3,791,780,000元）應佔之暫時差額作出遞延稅項撥備，原因是本集團有能力控制撥回暫時差額之時間，且暫時差額可能不會在可見將來撥回。

36.股本每股面值港幣0.10元之普通股數目面值港幣千元 法定4,000,000,000400,000 已發行及繳足：於二零一九年四月一日2,351,690,302235,169購回股份(42,672,000) (4,267)發行股份代替現金股息(i) 60,402,9076,040 於二零二零年三月三十一日2,369,421,209236,942購回股份(18,775,000) (1,877)發行股份代替現金股息(ii) 44,430,5324,443 於二零二一年三月三十一日2,395,076,741239,508 (i)於二零二零年二月十八日及二零一九年十月三十一日，本公司分別按港幣3.766元及港幣3.276元向股東（該等股東選擇根據本公司分別於二零一九年十二月二十八日及二零一九年九月三日宣佈之以股代息計劃領取本公司股份以代替二零二零年中期股息及二零一九年末期股息之現金）發行及配發9,928,874股及50,474,033股每股面值為港幣0.10元之繳足新股份。

該等新普通股在所有方面與本公司現有普通股享有同等地位。

(ii)於二零二一年二月五日及二零二零年十一月六日，本公司分別按港幣2.690元及港幣2.218元向股東（該等股東選擇根據本公司分別於二零二零年十二月二十八日及二零二零年九月二十四日宣佈之以股代息計劃領取本公司股份以代替二零二一年中期股息及二零二零年末期股息之現金）發行及配發8,670,651股及35,759,881股每股面值為港幣0.10元之繳足新股份。

該等新普通股在所有方面與本公司現有普通股享有同等地位。

200遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註36.股本（續）(iii)截至二零二一年三月三十一日止年度，本公司透過其附屬公司購回下列若干本身股份：每股價格購回月份購買普通股數目最高價最低價已付總代價港幣元港幣元港幣千元 二零二零年四月9,258,0002.702.6424,442二零二零年六月9,517,0002.482.3424,078截至二零二零年三月三十一日止年度，本公司透過其附屬公司購回下列若干本身股份：每股價格購回月份購買普通股數目最高價最低價已付總代價港幣元港幣元港幣千元 二零一九年七月5,550,0003.843.5221,090二零一九年八月9,693,0003.903.3634,604二零一九年九月2,727,0003.573.499,299二零一九年十月4,855,0003.343.3115,633二零二零年二月8,276,0003.943.5530,042二零二零年三月11,571,0003.492.9131,010由於該等股份於年內被註銷，因此已發行股本及股份溢價分別按此等股份之面值及已付購回股份溢價削減。

截至二零二一年及二零二零年三月三十一日止年度內發行之所有股份在所有方面與本公司現有股份享有同等地位。

年內，除上文就上市股份所披露之金額、附註34所披露之票據金額及附註37所披露之永續資本票據金額外，本公司及其任何附屬公司概無購買、出售或贖回本公司任何上市證券、票據或永續資本票據。

201二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度37.永續資本票據於二零一九年九月十二日、二零一九年九月十六日及二零二零年二月二十四日，本集團間接全資附屬公司FEC Finance Limited（「FECFinance」）分別發行250,000,000美元、50,000,000美元及60,000,000美元7.375厘擔保永續資本票據（「二零一九年永續資本票據」），發行價為二零一九年永續資本票據總面值之100%。

分派或贖回所產生之任何應付金額由本公司根據1,000,000,000美元擔保中期票據計劃無條件及不可撤銷地擔保。

二零一九年永續資本票據之分派於每半年到期時在四月及十月支付（「分派支付日期」），並可由FECFinance選擇延期且不受限於分派次數。

二零一九年永續資本票據並無固定到期日，FECFinance可於二零二四年十月十八日或任何分派支付日期按其本金額選擇贖回票據。

倘有任何未支付或延期的分派，本公司不可宣派或支付股息，或就任何較低或同等級別之證券（包括本公司普通股）作出分派或類似定期付款，或購回、贖回或以其他方式收購該等證券。

截至二零二一年三月三十一日止年度，本公司透過其全資附屬公司購回及其後出售二零一九年永續資本票據，本金總額為17,000,000美元。

永續資本票據被分類為股本工具。

FECFinance向持有人作出之任何分派均於本集團綜合財務報表中之權益確認。

38.重大非現金交易(i)本公司發行股份以代替應付本公司股東之現金股息，合共港幣102,647,000元（二零二零年：港幣202,755,000元）。

(ii)截至二零二一年三月三十一日止年度，本集團就使用租賃物業訂立為期五年之新租賃協議，本集團確認使用權資產及租賃負債港幣49,347,000元（二零二零年：港幣213,223,000元）。

39.資產抵押於報告期間結算日，港幣18,853,373,000元（二零二零年：港幣16,557,962,000元）之未償還銀行借貸及港幣13,057,000元（二零二零年：港幣15,783,000元）之未償還租賃負債乃以本集團下列資產之固定押記連同業主其他資產及該等物業應計利益之浮動押記作抵押：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 投資物業5,346,1294,971,580物業、廠房及設備（不包括使用權資產） 7,078,9946,124,724使用權資產1,129,0491,510,185待售物業11,522,5168,263,088銀行存款386,57572,009投資證券769,282824,953 26,232,54521,766,539 此外，於報告期間結算日，若干附屬公司之股份已作為擔保予以抵押，以獲取向本集團授出之若干銀行融資。

202遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註39.資產抵押（續）資產限制或契約除上文所披露之租賃負債外，於二零二一年三月三十一日，港幣713,840,000元（二零二零年：港幣608,556,000元）之租賃負債與港幣604,853,000元（二零二零年：港幣542,414,000元）之相關使用權資產一併確認。

除出租人持有的租賃資產之擔保權益外，租賃協議不施加任何契約。

租賃資產不得用作借貸擔保。

40.資本承擔二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 就下列項目已訂約但未於綜合財務報表中作出撥備之資本開支：收購、開發及翻新酒店物業864,8681,186,814向一間合營公司提供信貸融資之承擔213,98194,000其他13,98817,528 1,092,8371,298,342 41.經營租約安排本集團為出租人本集團投資物業及若干暫時出租之待售物業已有租約承擔，為期未來1至18年（二零二零年：1至18年）。

租約之最低應收租約款項如下：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 一年內128,139104,456第二年106,68166,737第三年83,89731,992第四年75,73524,876第五年68,86322,201超過五年696,51477,905 1,159,829328,167 203二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度42.重大關連方交易(a)年內，本集團與關連方訂立以下交易：二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 聯營公司提供樓宇管理服務3,8663,851向合營公司提供包銷服務514420一間合營公司提供銷售及市場推廣服務15,779 –向一間關連公司出售物業（附註） 235,060 –一間合營公司之利息收入848 – 附註：物業包括若干位於新加坡之商業單位。

出售物業計入年內本集團之收益。

於報告期間結算日，與聯營公司、合營公司、一間接受投資公司及關連公司之結餘詳情載於綜合財務狀況表及相關附註。

關連公司為受若干執行董事或其近親控制之公司，彼等透過於本公司之直接及間接股權對本集團有重大影響力。

(b)本集團訂立三份酒店管理服務合約，以向本公司一名董事所控制之若干馬來西亞公司提供酒店管理服務。

截至二零二一年三月三十一日止年度，本集團已根據該等合約收取港幣20,000元（二零二零年：港幣2,409,000元）之酒店管理服務收入。

(c)年內向主要管理人員（董事及五名最高薪酬人士）已付及應付之薪酬於附註14披露。

43.應收╱應付關連方款項應收╱應付聯營公司、合營公司、一間接受投資公司及關連公司之款項載於綜合財務狀況表。

該等款項乃無抵押、免息及須應要求償還或無固定還款期。

關連公司為受若干執行董事或其近親控制之公司，彼等透過於本公司之直接及間接股權對本集團有重大影響力。

204遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註44.購股權計劃於二零一二年八月三十一日，本公司採納一項新購股權計劃，而於二零零二年八月二十八日採納之本公司舊有購股權計劃於二零一二年八月二十八日屆滿（統稱「遠東購股權計劃」）。

遠東購股權計劃已獲本公司批准，旨在鼓勵及獎賞本公司或其任何附屬公司之僱員或行政人員或高級職員（包括執行董事及非執行董事），以及將會或曾經對本公司或其任何附屬公司作出貢獻之業務顧問、代理商及法律或財務顧問。

根據遠東購股權計劃，本公司董事會可向合資格僱員（包括本公司及其附屬公司之董事）授出購股權以認購本公司股份。

在未獲得本公司股東事先批准之情況下，根據遠東購股權計劃將予發行之股份總數，不得超過本公司當時已發行股份之10%；而於任何一年向任何個別人士授出及可能授出之購股權所涉及已發行及將予發行之股份數目，不得超過本公司當時已發行股份之1%。

所授出購股權將於承授人支付港幣1元後獲接納。

購股權可於其獲接納當日起計10年內任何時間行使。

行使價由本公司董事釐定，將不低於以下三者之最高者：(i)本公司股份於授出日期之收市價；(ii)股份於緊接授出日期前五個營業日之平均收市價；及(iii)本公司股份之面值。

於二零二一年及二零二零年三月三十一日，遠東購股權計劃下並無任何尚未行使之購股權。

45.退休福利計劃本集團根據強制性公積金計劃管理局規則及規例為香港所有合資格僱員設立強制性公積金計劃（「強積金計劃」）。

強積金計劃之資產與本集團之資產分開持有，並存放於由信託人管理之基金。

供款金額按參與僱員於本集團之相關收入之某一百分比作出，並於根據強積金計劃之規則到期應繳時在損益中扣除。

僱員不再參與強積金計劃時，強制供款盡歸僱員所有。

根據中國有關法律及法規，中國附屬公司須按僱員薪金某一百分比向國家管理退休福利計劃供款。

本集團就退休福利計劃唯一承擔之責任為根據該計劃作出所需供款。

本集團已為馬來西亞合資格僱員向僱員公積金作出定額供款，根據該計劃，本集團須按照定額供款計劃向獨立實體作出定額供款。

本集團概無任何法定或推定責任，須作進一步供款，以補足基金資產之任何缺額，藉此就所有僱員向本集團提供服務補償彼等之福利。

本集團向新加坡中央公積金作出定額供款，本集團須按新加坡僱員薪金某一百分比作出供款，根據該計劃，本集團於該計劃項下之責任相等於定額供款退休福利計劃產生者。

本集團按照僱員薪金及酬金之某一百分比，為澳洲僱員向獨立養老退休金供款。

本集團就該退休福利計劃唯一承擔之責任為作出所需供款。

205二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度45.退休福利計劃（續）本集團就其英國僱員設立定額供款計劃。

本集團按照英國僱員薪金之某一百分比向定額供款計劃作出供款。

該計劃之資產於獨立管理基金中與本集團之資產分開持有。

定額供款計劃之退休金成本指於會計期間應計入該計劃之供款額。

於本年度自損益扣除之退休福利開支總額為港幣31,432,000元（二零二零年：港幣46,523,000元）。

46.金融工具a.金融工具分類二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 金融資產按公平值計入其他全面收益之債務工具2,028,8441,581,220按公平值計入其他全面收益之股本工具1,059,400470,943按公平值計入損益之金融資產1,054,562975,237按攤銷成本計量之金融資產7,155,0444,356,818衍生金融工具3,53137,222 11,301,3817,421,440 金融負債衍生金融工具13,8523,397按攤銷成本計量之金融負債29,176,86124,839,968 29,190,71324,843,365 b.財務風險管理目標及政策本集團之主要金融工具包括投資證券、借貸、貿易及其他應收款項、貿易及其他應付款項、合約資產、銀行結餘及現金及票據。

與該等金融工具有關之風險包括市場風險（利率風險、外幣風險及價格風險）、信貸風險及流動資金風險。

下文載有如何降低該等風險之政策。

管理層管理及監控該等風險，以確保及時有效地採取適當措施。

市場風險利率風險由於銀行存款、浮息應收貸款、借貸及債務工具之現行市場利率波動，故本集團面對現金流量利率風險。

本集團現時並未使用任何衍生工具合約對沖利率風險，但會於有需要時考慮就重大風險進行對沖。

此外，由於大部分債務工具按固定利率計息，本集團亦面臨公平值利率風險。

按公平值計量之債務工具公平值利率風險之敏感度分析以價格風險呈列。

206遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）市場風險（續）利率風險（續）利率敏感度分析有關敏感度分析只考慮對綜合財務報表造成重大影響之應收貸款及借貸，而於報告期間結算日之尚未償還應收貸款於整個年度均尚未償還。

50個基點為借貸及應收貸款之利率於期內直至下一個報告期間結算日可能變動之最佳估計。

倘利率上調╱下調50個基點（二零二零年：50個基點），而所有其他變數保持不變，鑒於浮息應收貸款及借貸的影響，本集團之除稅後溢利將減少╱增加港幣34,334,000元（二零二零年：港幣54,424,000元），而資本化利息將增加╱減少港幣56,031,000元（二零二零年：港幣44,012,000元）。

由於管理層預期利率風險對按公平值計入其他全面收益之債務工具之影響微不足道，故並無對有關影響進行分析。

管理層認為，敏感度分析不能代表利率風險，原因為年末風險並不能反映年內風險。

外幣風險若干集團實體進行以外幣計值之交易，因而令本集團須承受外幣風險。

本集團透過訂立若干遠期外匯合約密切監察外幣匯率變動管理外幣風險。

於報告期間結算日，本集團以外幣計值之貨幣項目之賬面值如下：資產負債二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 澳元421,585564,451159,300703,511美元3,957,5192,805,9855,879,3493,538,862歐元239,107169,16386,709298,713新加坡元336,919333,376 – –英鎊247,116172,30836,21410,502 207二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）市場風險（續）外幣風險（續）公司間結餘資產負債二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 澳元8,367,2876,412,827 – –人民幣419,813320,4141,173,9431,341,683歐元361,764302,532 – –新加坡元174,344162,943 – –英鎊2,229,5091,176,985 – – 外幣敏感度分析就位於香港之個別集團實體而言，由於實施聯繫匯率制度，加上管理層預期不會因港幣與美元之間的匯率波動而面臨任何重大風險，本集團所面對之外幣風險主要有關美元以外之貨幣。

下表詳述在所有其他變數保持不變之情況下，本集團就集團實體之功能貨幣兌相關集團實體有關外幣貶值10%（二零二零年：10%）之敏感度。

10%為於向主要管理人員內部報告外幣風險時所採用之敏感度比率，乃管理層對匯率可能合理變動之評估。

敏感度分析僅包括於年結日以外幣計值之未結付貨幣項目。

倘集團實體之功能貨幣兌相關外幣升值10%，將對溢利及其他全面收益構成相等及相反之影響。

除稅後溢利增加（減少）二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 澳元21,901 (11,612)人民幣(98,024) (112,031)歐元12,725 (10,817)新加坡元28,13327,837英鎊17,61012,944 208遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）市場風險（續）外幣風險（續）外幣敏感度分析（續）其他全面收益增加二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 澳元836,729641,283人民幣41,98132,041歐元36,17630,253新加坡元17,43416,294英鎊222,951117,699 管理層認為由於年末風險並不反映年內風險，故敏感度分析並不代表外幣風險。

價格風險本集團承受按公平值計入損益之金融資產及按公平值計入其他全面收益之金融資產所產生之股價風險、公平值利率風險及其他價格風險。

價格風險敏感度分析以下敏感度分析乃根據於報告期間結算日所承受股本及債務價格風險釐定。

倘相關股本及投資基金之價格上調╱下調5%（二零二零年：5%）：由於按公平值計入損益之股本證券之公平值變動，故除稅後溢利會增加╱減少港幣453,000元（二零二零年：港幣868,000元）。

由於按公平值計入損益之投資基金之公平值變動，故除稅後溢利會增加╱減少港幣17,729,000元（二零二零年：港幣9,903,000元）。

由於按公平值計入其他全面收益之股本證券之金融資產公平值變動，故按公平值計入其他全面收益儲備會增加╱減少港幣52,970,000元（二零二零年：港幣23,547,000元）。

管理層認為結構性票據之價格波動微不足道，故並無呈列敏感度分析。

由於管理層預期信貸風險及市場利率風險對定息債務證券之影響微不足道，故並無對有關影響進行分析。

209二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估信貸風險指本集團對手方違反其合約責任而導致本集團蒙受財務虧損的風險。

本集團之信貸風險主要來自應收貿易賬款、合約資產、已抵押╱有限制銀行存款、銀行結餘、應收關連方款項、其他應收款項、應收貸款、託管客戶按金、按公平值計入損益之債務工具及按公平值計入其他全面收益之債務工具。

本集團並無持有任何抵押品或其他信貸增強措施，以彌補其與金融資產有關的信貸風險，惟與應收貸款及合約資產有關的信貸風險因其以物業作擔保而得以減輕。

除按公平值計入損益之債務工具外，本集團根據預期信貸虧損模式就金融資產及其他項目進行減值評估。

有關本集團之信貸風險管理、最大信貸風險敞口及相關減值評估（如適用）之資料概述如下：就本集團之債務證券投資而言，投資委員會負責信貸風險評估，並向董事會提供意見。

投資委員會亦評估發行人的財務表現，以確保發行人可於到期時償還本金及利息。

未能償還或會導致抵押品清算（如有）及╱或對發行人提出法律行動。

本集團亦會監察相關債務證券發行人的信貸評級及市場消息，以得悉任何潛在信貸惡化的跡象。

本集團之集中信貸風險主要關於應收一間接受投資公司款項、應收非全資附屬公司之一名股東款項、應收聯營公司款項（主要應收兩間聯營公司）及應收合營公司款項（主要應收六間合營公司）除外。

本集團積極監控各債務人結欠之未償還款項，並及時識別任何信貸風險，以降低信貸相關虧損之風險。

就此而言，本公司董事認為，本集團之信貸風險已大幅降低。

此外，本集團根據預期信貸虧損模式就未償還結餘進行減值評估。

210遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）本集團投資評級及未評級之債務證券以及投資級債務證券。

管理層定期審閱及監管債務證券組合。

按公平值計入損益之債務證券之公平值及本金額概要載列如下。

按公平值計入損益之債務證券二零二一年二零二零年公平值本金額公平值本金額港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 AA–至BBB– 166,806163,726422,637455,245BB+至B 129,350130,52351,99752,308未評級89,13987,291242,602242,602 385,295381,540717,236750,155 211二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）客戶合約產生之應收貿易賬款及合約資產以及租賃應收款為盡量降低信貸風險，本集團管理層已制定政策以確保向具適當財務實力及適當首付比之買家銷售物業。

已設立監控程序以確保採取跟進行動收回逾期債項。

此外，本集團根據預期信貸虧損模式，按照本集團之內部信貸評級對應收貿易賬款（包括租賃應收款）進行個別或集體減值評估。

合約資產以個別基準作減值評估。

應收貸款╱應收聯營公司、合營公司、一間非全資附屬公司之一名股東及一間接受投資公司款項╱銀行結餘及存款應收貸款及應收聯營公司、合營公司、非全資附屬公司之一名股東及一間接受投資公司款項之信貸虧損乃透過內部程序加以管理。

本集團積極監控各債務人結欠之未償還款項，使用逾期資料評估信貸風險自初步確認以來是否大幅增加。

本公司董事認為在評估交易對方之財務背景及關連方所持相關資產後違約概率極低。

應收貸款指按揭貸款，其由借款人之物業作抵押。

於釐定應收貸款之可收回性時，本集團考慮借款人之信貸質素、按揭項下相關物業價值、貸款利息之過往清償及其他前瞻性資料之任何變動。

按公平值計入其他全面收益之債務工具本集團僅投資由穆迪或標準普爾發出信貸評級B或以上之債務證券。

本公司董事專注於投資多元化及其信貸評級變動。

本公司董事基於大型國際信貸評級機構所公佈之違約率評估按公平值計入其他全面收益之債務工具之預期信貸虧損，有關違約率適用於各項債務工具信貸評級。

鑒於此項評估，本公司董事認為該等債務工具之預期信貸虧損微不足道。

該等按公平值計入其他全面收益之債務證券之公平值及本金額之概要載列如下。

二零二一年二零二零年公平值本金額公平值本金額港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 AA–至BBB– 435,537425,445787,918813,302BB+至B 1,259,5381,274,442647,113906,070未評級333,769354,277146,189146,189 2,028,8442,054,1641,581,2201,865,561 已抵押存款、有限制銀行存款、金融機構存款、銀行結餘及存款之信貸風險有限，乃由於交易對手為國際信貸評級機構授予優良信貸評級之銀行╱金融機構。

212遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）本集團之內部信貸風險評級評估包括以下類別：內部信貸評級說明應收貿易賬款及租賃應收款╱合約資產其他金融資產 低風險交易對手違約之風險低，且無任何逾期款項全期預期信貸虧損－未產生信貸減值12個月預期信貸虧損關注債務人頻繁在到期日後還款，但一般結清全期預期信貸虧損－未產生信貸減值12個月預期信貸虧損可疑根據內部制定之資料或外部資源認定信貸風險自初步確認以來大幅增加全期預期信貸虧損－未產生信貸減值全期預期信貸虧損－未產生信貸減值虧損有證據顯示資產已產生信貸減值全期預期信貸虧損－產生信貸減值全期預期信貸虧損－產生信貸減值撇銷有證據顯示債務人出現重大財務困難，且本集團切實認為無法收回款項撇銷款項撇銷款項213二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）下表詳列本集團需進行預期信貸虧損評估之金融資產所面對之信貸風險：附註外部信貸評級內部信貸評級12個月或全期預期信貸虧損二零二一年賬面值總額二零二零年賬面值總額港幣千元港幣千元 按公平值計入其他全面收益之債務工具投資債務證券20 AA－至B不適用12個月預期信貸虧損1,695,0751,435,031未評級低風險12個月預期信貸虧損333,769146,189按攤銷成本列賬之金融資產應收貿易賬款（客戶合約） 24不適用低風險（附註1）全期預期信貸虧損（未產生信貸減值）826,950117,778不適用虧損產生信貸減值36,90329,343應收貸款21不適用低風險（附註2） 12個月預期信貸虧損217,905268,920應收關連方及一間非全資附屬公司之一名股東款項33及43不適用低風險（附註2） 12個月預期信貸虧損800,180615,540已抵押存款╱ 有限制銀行存款22 A－以上（附註3）不適用12個月預期信貸虧損400,591192,941銀行結餘╱ 金融機構存款22 A－以上（附註3）不適用12個月預期信貸虧損4,412,0672,918,606其他應收款項24不適用低風險（附註2） 12個月預期信貸虧損170,786101,269託管客戶按金25不適用低風險（附註2） 12個月預期信貸虧損335,818147,527其他合約資產26不適用低風險（附註1）全期預期信貸虧損（未產生信貸減值）– 1,103,698租賃應收款24不適用低風險（附註1）全期預期信貸虧損（未產生信貸減值）22,90511,443214遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）信貸風險及減值評估（續）附註：1.應收貿易賬款、租賃應收款及合約資產就應收貿易賬款、租賃應收款及合約資產而言，本集團應用香港財務報告準則第9號簡化方式按全期預期信貸虧損計量虧損撥備。

除個別進行評估之已產生信貸減值之應收賬款項及合約資產外，本集團參考其內部信貸評級根據共同信貸風險特徵集體釐定應收貿易賬款及租賃應收款之預期信貸虧損。

於二零二零年三月三十一日，本公司董事經計及相關物業之價值、交易對手過往清償情況及其他前瞻性資料後認為，合約資產之信貸風險為低。

相關物業之公平值高於合約資產於報告期間結算日之未償還金額。

合約資產之違約虧損率被視為對本集團而言微不足道，且概無就合約資產計提預期信貸虧損撥備。

於二零二一年三月三十一日，本集團根據集體評估就應收貿易賬款計提港幣9,253,000元（二零二零年：港幣5,763,000元）的減值撥備。

就產生信貸減值之應收賬款按個別基準作出港幣36,903,000元（二零二零年：港幣29,343,000）的減值撥備。

2.應收貸款、應收關連方款項、託管客戶按金及其他應收款項為管理內部信貸風險，本集團使用內部信貸評級評估信貸風險自初步確認以來是否大幅增加。

應收貸款以物業權益抵押。

本公司董事經計及抵押品之價值、貸款利息及本金過往清償情況及其他前瞻性資料後認為，該等應收貸款之信貸風險為低。

於報告期間結算日之抵押品公平值高於該等應收款項之未償還金額。

該等應收貸款之違約虧損率及12個月預期信貸虧損對本集團而言微不足道，且概無就該等應收貸款計提預期信貸虧損撥備。

就應收關連方款項而言，本公司董事經計及關連方所持有相關資產之公平值代價、其未來營運前景及關連方預期經營現金流量後認為，該等款項之信貸風險為低。

託管客戶按金指存置於託管賬戶持有之銷售所得款項部分。

於相關政府機關發出相關證明文件後，該資金將匯予本集團。

董事認為信貸風險為低。

就其他應收款項而言，本公司董事考慮信貸風險、過往清償情況及其他前瞻性資料。

其他應收款項之12個月預期信貸虧損虧損微不足道而毋須確認。

3.就已抵押存款、有限制銀行存款、銀行結餘及金融機構存款而言，其預期信貸虧損評估乃參考違約概率及由國際信貸機構發佈之信貸虧損評級。

215二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）流動資金風險本集團之流動資金狀況及其是否遵守借貸契約由本集團管理層緊密監察，以確保其維持充足現金儲備及來自主要金融機構之足夠承諾資金來源，從而應付其短期及長期之流動資金需要。

本集團透過結合營運以及外部借貸產生之資金撥付其營運資金需要。

下表詳述本集團金融負債之餘下合約到期日。

該表乃根據本集團於可被要求償還金融負債之最早日期按金融負債未折現現金流量編製。

具體而言，附帶應要求還款條款之銀行貸款均計入最早時間段，不論銀行是否可能選擇行使其權利。

其他非衍生金融負債之到期日乃根據協定還款日期釐定。

該表包括利息及本金現金流量。

加權平均利率應要求或一年內一至三年三至五年五年以上未折現現金流量總額賬面值%港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零二一年三月三十一日應付賬款及應計費用不適用1,250,252 – – – 1,250,2521,250,252其他負債3.002,192120,2256,386271129,074128,798應付一間關連公司款項不適用807 – – – 807807應付聯營公司款項不適用51,326 – – – 51,32651,326應付非全資附屬公司之股東款項不適用168,997 – – – 168,997168,997銀行及其他借貸2.6210,960,1829,658,7312,321,145507,41023,447,46822,357,765租賃負債2.8883,476115,868133,784414,703747,831726,897票據4.502,530,2973,256,05274,640581,9776,442,9665,218,916 15,047,52913,150,8762,535,9551,504,36132,238,72129,903,758 衍生金融工具－以淨額結算利率╱貨幣掉期合約7,0456,807 – – 13,85213,852 216遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註46.金融工具（續）b.財務風險管理目標及政策（續）流動資金風險（續）加權平均利率應要求或一年內一至三年三至五年五年以上未折現現金流量總額賬面值%港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零二零年三月三十一日應付賬款及應計費用不適用848,280 – – – 848,280848,280其他負債3.001,885106,77022,561370131,586129,028應付一間關連公司款項不適用751 – – – 751751應付聯營公司款項不適用6,897 – – – 6,8976,897應付非全資附屬公司之股東款項不適用395,126 – – – 395,126395,126銀行及其他借貸3.177,075,47410,336,3733,577,224325,98621,315,05719,911,762租賃負債2.9187,434154,689114,174412,386768,683624,339票據4.02143,4002,473,0581,175,31594,0063,885,7793,548,124 8,559,24713,070,8904,889,274832,74827,352,15925,464,307 衍生金融工具－以淨額結算利率╱貨幣掉期合約3,397 – – – 3,3973,397 附帶應要求還款條款之銀行借貸計入上述到期日分析中之「應要求或一年內」之時段內。

於二零二一年三月三十一日及二零二零年三月三十一日，該等銀行借貸之賬面值分別為港幣2,705,485,000元及港幣1,965,284,000元。

經計及本集團之財務狀況後，本公司董事相信銀行可能不會行使酌情權要求即時還款。

本公司董事認為該等銀行貸款將根據貸款協議載列之計劃還款日期償還，有關詳情載於下表：一年內一至三年三至五年五年以上未折現現金流量總額賬面值港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零二一年三月三十一日銀行借貸1,623,246719,149421,04380,8882,844,3262,705,485 於二零二零年三月三十一日銀行借貸1,118,777842,93925,21294,3582,081,2861,965,284 倘利率之變動與上述計算方法所採納於報告期間結算日之利率變動有所不同，上述就浮息金融負債所呈列之現金流量須作出變動。

217二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）c.金融工具之公平值計量本集團之金融資產及金融負債之公平值乃按基於折現現金流量分析之公認定價模式釐定。

本集團若干金融工具於各報告期間結算日按公平值計量。

下表所載資料乃關於釐定該等金融工具公平值之方法（特別是估值方法及所用輸入數據），以及公平值計量歸屬之公平值層級（第一至三級），此分類乃基於公平值計量所用輸入數據之可觀察程度。

計入綜合財務狀況表之金融資產（負債）於以下日期之公平值公平值層級估值方法及主要輸入數據二零二一年三月三十一日二零二零年三月三十一日港幣千元港幣千元 1a)分類為按公平值計入損益之金融資產之上市股本證券6,33620,790第一級活躍市場所報買入價1b)分類為按公平值計入其他全面收益之股本工具之上市股本證券1,059,400470,943第一級活躍市場所報買入價1c)分類為按公平值計入損益之金融資產之非上市股本證券4,5065第二級發行予第三方之股本證券之最近交易價格2a)分類為按公平值計入損益之金融資產之上市債務證券351,266474,634第一級活躍市場所報買入價2b)分類為按公平值計入損益之金融資產之非上市債務證券34,029242,602第二級參考經紀╱金融機構提供之市值2c)分類為按公平值計入其他全面收益之金融資產之非上市債務證券194,489146,189第二級參考經紀╱金融機構提供之市值2d)分類為按公平值計入其他全面收益之金融資產之上市債務證券1,834,3551,435,031第一級活躍市場所報買入價3a)分類為按公平值計入損益之金融資產之投資基金310,029215,302第二級相關投資基金參考基金之相關資產（主要為上市證券）所報贖回價3b)分類為按公平值計入損益之金融資產之投資基金114,63721,904第三級參考外部交易對手提供之非上市股本投資資產淨值。

就缺乏市場流動性折讓1.3%（二零二零年：5.008%）218遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註計入綜合財務狀況表之金融資產（負債）於以下日期之公平值公平值層級估值方法及主要輸入數據二零二一年三月三十一日二零二零年三月三十一日港幣千元港幣千元 4)分類為按公平值計入損益之金融資產之結構性票據233,759 –第二級參考金融機構提供之市值5)分類為衍生金融工具之交叉貨幣掉期合約–負債－(500)資產－37,222負債－(269)第二級折現現金流量未來現金流量乃根據遠期匯率（來自於報告期間結算日之可觀察遠期匯率）及訂約遠期利率，並按反映不同交易對手之信貸風險之折現率折現，以作出估計6)分類為衍生金融工具之利率掉期合約資產－3,531負債－(13,352)–負債－(3,128)第二級折現現金流量未來現金流量乃根據利率（來自於報告期間結算日之可觀察利率）及訂約遠期利率，並按反映不同交易對手之信貸風險之折現率折現，以作出估計截至二零二一年三月三十一日及二零二零年三月三十一日止年度，第一、二及三級之間並無轉撥。

46.金融工具（續）c.金融工具之公平值計量（續）219二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度46.金融工具（續）c.金融工具之公平值計量（續）金融資產及負債第三級公平值計量之對賬分類為按公平值計入損益之金融資產之投資基金溢利保證安排產生之非上市（資產）負債分類為按公平值計入其他全面收益之股本投資之非上市股本證券港幣千元港幣千元港幣千元 於二零一九年四月一日14,478 (2,547) 2,133添置10,372 – –在損益中確認之未變現公平值變動(2,675) 2,547 (2,133)匯兌調整(271) – – 於二零二零年三月三十一日21,904 – –添置77,467 – –在損益中確認之未變現公平值變動12,850 – –匯兌調整2,416 – – 於二零二一年三月三十一日114,637 – – 概無就本集團任何第三級金融工具之相關不可觀察輸入數據變動之影響披露敏感度分析，原因為管理層認為有關風險對本集團而言屬微不足道。

本集團已訂立與多間銀行簽署之國際掉期及衍生工具協會總協議（「ISDA協議」）所覆蓋之若干衍生工具交易。

由於ISDA協議規定，僅可於出現拖欠款項、無力償債或破產之情況下行使抵銷權，故本集團目前並無合法可強制執行之權利以抵銷該等已確認之款項，故該等衍生工具並未於綜合財務狀況表內抵銷。

220遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註47.融資活動所產生負債之對賬下表詳述本集團融資活動所產生負債之變動，包括現金及非現金變動。

融資活動所產生之負債指現金流量已於或未來現金流量將於本集團綜合現金流量表內分類為融資活動所產生之現金流量之負債。

銀行及其他借貸票據應付股息應付關連公司款項應付聯營公司款項應付非全資附屬公司股東款項租賃負債其他負債總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元（附註31） （附註34） （附註43） （附註43） （附註33） （附註32） 於二零一九年四月一日17,838,5433,509,499 – 62328,057399,810560,52835,22622,372,286訂立新租賃– – – – – – 213,223 – 213,223融資現金流量2,258,383 (38,868) (312,157) 128 (19,888) 12,164 (117,444) 95,2841,877,602非現金變動– (26,283) (202,755) – – – – – (229,038)融資成本670,066148,555 – – – – 20,950 – 839,571確認為分派之股息– – 514,912 – – – – – 514,912外匯換算(855,230) (44,779) – – (1,272) (16,848) (52,918) (1,482) (972,529) 於二零二零年三月三十一日19,911,7623,548,124 – 7516,897395,126624,339129,02824,616,027訂立新租賃– – – – – – 49,347 – 49,347融資現金流量769,1351,493,416 (345,406) 5644,429 (249,982) (84,547) (1,920) 1,625,181非現金變動(23,830) – (102,647) – – – (14,646) – (141,123)融資成本542,357165,160 – – – – 21,239 – 728,756確認為分派之股息– – 448,053 – – – – – 448,053外匯換算1,158,34112,216 – – – 23,853131,1651,6901,327,265 於二零二一年三月三十一日22,357,7655,218,916 – 80751,326168,997726,897128,79828,653,506 此外，截至二零二一年三月三十一日止年度，本集團已向永續資本票據擁有人分派港幣220,345,000元（二零二零年：零）。

221二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度48.本公司之財務狀況表二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元 非流動資產於附屬公司之權益7,482,2019,059,234 流動資產應收一間附屬公司之款項1,138,840706,000銀行結餘、存款及現金7,8396,666 1,146,679712,666 流動負債應付賬款及應計費用29,55431,933來自一間附屬公司之貸款159,300 –應付一間附屬公司之款項19,465 –票據1,834,899 – 2,043,21831,933 流動（負債）資產淨額(896,539) 680,733 資產總值減流動負債6,585,6629,739,967 資本及儲備股本239,508236,942股份溢價4,584,3714,534,687儲備665,687792,188 5,489,5665,563,817 非流動負債來自一間附屬公司之貸款– 637,650應付一間附屬公司之款項– 67,516票據1,095,8433,470,731遞延稅項負債253253 1,096,0964,176,150 6,585,6629,739,967 附註：股權變動如下：股本股份溢價資本贖回儲備其他儲備保留溢利總計港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 於二零一九年四月一日235,1694,479,65029,820628,83011,8865,385,355 年內溢利及其他全面收益– – – – 632,297632,297 股息– – – – (514,912) (514,912)發行股份代替現金股息6,040196,715 – – – 202,755購回普通股(4,267) (141,678) 4,267 – – (141,678) 於二零二零年三月三十一日236,9424,534,68734,087628,830129,2715,563,817 年內溢利及其他全面收益– – – – 319,675319,675 股息– – – – (448,053) (448,053)發行股份代替現金股息4,44398,204 – – – 102,647購回普通股(1,877) (48,520) 1,877 – – (48,520) 於二零二一年三月三十一日239,5084,584,37135,964628,8308935,489,566 222遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註49.主要附屬公司詳情於年結日之主要附屬公司詳情如下：附屬公司名稱註冊成立╱成立及經營地點已發行及繳足股本╱註冊及繳足資本本公司持有之已發行股本╱註冊資本面值比例主要業務二零二一年二零二零年 直接附屬公司Ample Bonus Limited英屬處女群島╱香港101股1美元股份100100投資控股普嘉有限公司香港1股港幣1元股份100100投資控股Queens Wharf Holdings Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股The Fifth Apartments Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100物業發展間接附屬公司124 York Street Pty Ltd澳洲10,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務13 Roper Street Pty Ltd澳洲10,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務13 Roper Street Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務19 Bank Street Pty Ltd澳洲10,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務19 Bank Street Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務344 Queen Car Park Pty Ltd澳洲10,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務344 Queen Car Park Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務94 York Street Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務All Greatness Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100物業發展及投資Amphion Investment Limited香港2股港幣1元股份100100投資控股Anderson International Properties Pte Ltd新加坡1,000股1新加坡元股份100100物業投資Anderson Raffles Limited毛里裘斯500,000,000股1美元股份100100投資控股Angel Meadows (FEC) Limited英國100股1英鎊股份100100物業發展Annick Investment Limited香港2股港幣1元股份100100物業投資Apexwill Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股Arvel Company Limited香港10,000股港幣1元股份100100物業投資亞豐投資有限公司英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100財務管理Australian Property Management Pty Ltd澳洲1股1澳元股份77.7577.75停車場業務Ballarat Central Car Park Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務Bournemouth Estates Limited香港2股港幣10元股份100100物業發展Boundary Farm Car Park Ltd英屬處女群島2股1美元股份88.8588.85停車場業務Bravo Trade Holdings Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100物業發展Bryce International Limited英屬處女群島╱香港100股1美元股份100100投資控股吉豐投資有限公司香港2股港幣1元股份100100投資控股Care Park (Albert Street) Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務Care Park Finance Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務223二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度附屬公司名稱註冊成立╱成立及經營地點已發行及繳足股本╱註冊及繳足資本本公司持有之已發行股本╱註冊資本面值比例主要業務二零二一年二零二零年 Care Park Holdings Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份77.7577.75投資控股Care Park Properties Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份77.7577.75投資控股Care Park Group Pty Ltd澳洲1,000股121.78澳元股份77.7577.75停車場業務Carterking Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股Cathay Motion Picture Studios Limited香港30,000股港幣100元股份100100物業投資捷彩有限公司香港2股港幣1元股份100100酒店經營置順國際有限公司香港2股港幣1元股份100100物業發展錦秋（上海）置業發展有限公司(i)中國註冊及繳足資本8,800,000美元100100酒店管理振華集團有限公司香港200股港幣1元股份100100物業發展源建有限公司香港1股港幣1元股份100100貸款融資Complete Delight Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100酒店經營麗都大酒店有限公司香港10,000股港幣1元股份100100酒店經營Crouch End (FEC) Limited英國1股1英鎊股份100100物業發展Dorsett Bukit Bintang Sdn. Bhd.馬來西亞2股馬幣1元股份100100物業發展帝盛酒店集團有限公司開曼群島2,100,626,650股港幣0.1元股份100100投資控股Dorsett Hospitality International (M) Sdn Bhd馬來西亞2股馬幣2元股份100100投資控股Dorsett Hospitality International (Singapore) Pte. Limited新加坡1股1新加坡元股份100100酒店管理及顧問服務Dorsett Hospitality International Services Limited香港2股港幣1元股份100100酒店管理Dorsett Regency Hotel (M) Sdn. Bhd.馬來西亞5,000,000股馬幣1元股份100100酒店經營Drakar Limited曼島╱英國1股1英鎊股份100100物業發展登樂有限公司香港2股港幣1元股份100100投資控股E-Cash Ventures Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股嘉誼管理有限公司香港2股港幣1元股份100100酒店管理遠勤發展有限公司香港2股港幣1元股份100100酒店經營Expert Vision Trading Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股Far East Consortium (Australia) Pty Ltd.澳洲2股1澳元股份100100物業發展Far East Consortium (B.V.I.) Limited英屬處女群島╱香港50,000股1美元股份100100投資控股Far East Consortium （Netherlands Antilles) N.V.庫拉索99,000股1美元股份100100投資控股遠東發展中國投資有限公司香港6,000股港幣100元股份100100投資控股49.主要附屬公司詳情（續）224遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註附屬公司名稱註冊成立╱成立及經營地點已發行及繳足股本╱註冊及繳足資本本公司持有之已發行股本╱註冊資本面值比例主要業務二零二一年二零二零年 Far East Consortium Holdings (Australia) Pty Limited澳洲12股1澳元股份235股42.55澳元可贖回優先股100100投資控股遠東發展有限公司香港830,650,000股港幣1元股份100100投資控股及物業投資Far East Consortium Properties Pty Limited澳洲12股1澳元股份225股44.44澳元可贖回優先股100 100 100 100投資控股及物業投資遠東發展地產代理有限公司香港1股港幣1元股份100100銷售代理服務遠東物業代理（香港）有限公司香港60,000股港幣100元股份100100投資控股及貸款融資Far East Rockman Hotels (Australia) Pty Limited澳洲12股1澳元股份375股10,000澳元可贖回優先股100 100 100 100投資控股遠東保庫有限公司香港1股港幣1元股份100100保庫服務FEC 640 Bourke Street Melbourne Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100物業發展FECCare Park Holdings (Australia) Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100投資控股FECCare Park Holdings Pte Ltd新加坡1股1新加坡元股份100100投資控股FECDevelopment (Malaysia) Sdn. Bhd.馬來西亞2股1馬幣股份100100投資控股FECDevelopment Management Limited英國1股1英鎊股份100100行政服務FECFinancing Solutions Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100投資控股FECMay22 Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100物業發展FECQWBIntegrated Resort Holdings Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股FECSkyline Pte. Ltd新加坡4,000,000股1新加坡元股份7070物業發展FECSkypark Pte. Ltd.新加坡3,000,000股1新加坡元股份8080物業發展FECStrategic Investments (Netherlands) B.V.阿姆斯特丹120,000股荷蘭盾1元股份100100投資控股FECSuites Pte. Ltd.新加坡1股1新加坡元股份100100物業發展FECFW 1 Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100投資控股FECFW 2 Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100投資控股Ficon Roper Street Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務Fortune Plus (M) Sdn. Bhd.馬來西亞935,000股1馬幣股份100100物業投資Garden Resort Development Limited香港100股港幣1元股份100100物業發展Gold Prime Group Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股駿宏有限公司香港10,000股港幣1元股份100100酒店經營Hong Kong Hotel REITFinance Company Limited香港1股港幣1元股份100100貸款融資健烽有限公司香港1股港幣1元股份100100物業發展Kuala Lumpur Land Holdings Limited澤西島╱香港100股1英鎊股份100100投資控股Launceston York Car Park Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務49.主要附屬公司詳情（續）225二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度附屬公司名稱註冊成立╱成立及經營地點已發行及繳足股本╱註冊及繳足資本本公司持有之已發行股本╱註冊資本面值比例主要業務二零二一年二零二零年 Madison Lighters and Watches Company Limited香港4股港幣1元股份100100投資控股鎮達有限公司香港1股港幣1元股份100100投資控股May21 Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100物業發展Merdeka Labuan Sdn. Bhd.馬來西亞105,000,000股1馬幣股份100100酒店經營Midtown at Upper West Side Pty Ltd澳洲2股1澳元股份100100投資控股N.T. Horizon Realty (Jordan) Limited香港2股港幣100元股份100100物業投資新時代廣場發展有限公司香港1,000股港幣1元股份100100投資控股新聯投資（中國）有限公司香港300股港幣1元股份100100投資控股晉捷投資有限公司香港1股港幣1元股份100100酒店經營柏倡有限公司香港1股港幣1元股份100100酒店經營Peacock Management Services Limited香港2股港幣1元股份100100行政服務Perth FECPty Ltd澳洲1股1澳元股份100100物業發展寶田發展有限公司香港2股港幣1元股份100100物業發展Quadrant Plaza Pty Ltd澳洲不適用77.7577.75停車場業務Quadrant Plaza Unit Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務Queens Wharf Holdings Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股Raffles Legend Properties Pte Ltd新加坡1股1新加坡元股份100100物業投資Regency Hotels Proprietary Limited澳洲100股1澳元股份100100投資控股富多國際投資有限公司香港1股港幣1元股份100100酒吧經營Roper Debt Pty Ltd澳洲不適用77.7577.75停車場業務Roper Street Car Park Pty Ltd澳洲不適用77.7577.75停車場業務Roper Street Car Park Unit Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務Ruby Way Limited香港2股港幣1元股份100100酒店經營訊安有限公司香港1股港幣1元股份100100物業發展及投資Scarborough Development Limited香港2股港幣1元股份100100物業投資SC98A s.r.o.捷克共和國1股100,000捷克克朗股份100100投資控股上海錦秋房地產有限公司(ii)中國註冊及繳足資本35,000,000美元98.298.2物業發展及投資Shepparton Car Park Pty Ltd澳洲10,050股0.17093澳元股份77.7577.75停車場業務Shepparton Car Park Trust澳洲不適用77.7577.75停車場業務Singford Holdings Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100財務管理Spencer Green Pty Ltd澳洲1股1澳元股份100100物業發展星僑發展有限公司香港2股港幣1元股份100100投資控股Subang Jaya Hotel Development Sdn Bhd馬來西亞245,000,000股1馬幣股份100100酒店經營Success Range Sdn. Bhd.馬來西亞500,000股1馬幣股份100100酒店經營49.主要附屬公司詳情（續）226遠東發展有限公司截至二零二一年三月三十一日止年度綜合財務報表附註附屬公司名稱註冊成立╱成立及經營地點已發行及繳足股本╱註冊及繳足資本本公司持有之已發行股本╱註冊資本面值比例主要業務二零二一年二零二零年 聲聯有限公司香港1股港幣1元股份100100物業發展Target Term Sdn. Bhd.馬來西亞2股1馬幣股份100100停車場業務添沛有限公司香港5,001股港幣1元A股股份4,999股港幣1元B股股份100100物業發展香港蘭桂坊酒店有限公司香港10,000股港幣1元股份100100酒店經營帝賢有限公司香港1股港幣1元股份100100銷售代理服務Tracia Limited曼島╱英國1股1英鎊股份100100投資控股Trans World Corporation捷克共和國22,968股1捷克克朗股份100100博彩及酒店經營Trans World Hotels & Entertainment, a.s.捷克共和國400股75,000捷克克朗股份及100股700,000捷克克朗股份100100博彩及酒店經營Trans World Hotels Austria GmbH奥地利1股40,000歐元股份100100酒店經營Trans World Hotels Germany GmbH德國1股20,000歐元股份100100酒店經營Venue Summit Sdn. Bhd.馬來西亞250,000股馬幣1元股份100100酒店經營Victoria Land Pty Limited澳洲12股1澳元股份100100管理服務Well Distinct Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股Zhongshan Developments Limited英屬處女群島╱香港1股1美元股份100100投資控股武漢港澳中心物業管理有限公司(iii)中國註冊及繳足資本人民幣500,000元100100物業管理武漢遠東帝豪酒店管理有限公司(i)中國註冊及繳足資本29,800,000美元100100酒店經營遠東帝豪酒店管理（成都）有限公司(i)中國註冊及繳足資本38,000,000美元100100物業發展上海帝盛酒店有限公司(iii)中國註冊及繳足資本人民幣500,000元100100酒店經營(i)在中國註冊之外國投資企業。

(ii)在中國註冊之中外合資企業。

(iii)在中國註冊之內地獨資企業。

上表所列乃本公司董事認為主要影響本集團業績或資產之本集團附屬公司。

董事認為，列出其他附屬公司之詳情則會使篇幅過於冗長。

49.主要附屬公司詳情（續）227二零二一年年報綜合財務報表附註截至二零二一年三月三十一日止年度49.主要附屬公司詳情（續）擁有重大非控股權益之附屬公司之詳情下表列示於二零二一年及二零二零年三月三十一日擁有重大非控股權益之本集團附屬公司之詳情。

分配至非控股權益╱永續資本票據擁有人之溢利累計非控股權益╱永續資本票據擁有人二零二一年二零二零年二零二一年二零二零年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元 永續資本票據之擁有人199,71398,5642,883,9032,904,535擁有個別不重大非控股權益之附屬公司62,83386,564373,330290,667 FECFinance Limited之已發行普通股全數由本集團持有。

誠如附註37所披露，FECFinance Limited發行永續資本票據，其分類為本集團以外人士之股權。

於二零二一年三月三十一日，FECFinance Limited之該等非控股權益為數港幣2,883,903,000元（二零二零年：港幣2,904,535,000元）。

50.或然負債年內，該等法律訴訟由倫敦高等法院發出，向Ensign House (FEC) Limited（「EHFL」）及FECDevelopment Management Limited送達。

該等訴訟由Ensign House Limited（「EHL」）發起。

由EHL提出之申索呈述為「損害賠償及╱或衡平法賠償及╱或評定利潤及╱或推定信託及╱或法規及╱或於股權及╱或其他寬免下之權益」。

該申索之要旨為各被告人涉及因使用EHL或其代表提供有關EHFL收購名為Ensign House, Admiral’s Way, Canary Wharf之物業之機密資料而違反合約及╱或違反其他職責。

就此，經法律顧問之建議，管理層認為，有關申索屬無效，原因為概無違反合約，因此將就該等不當行為之指控作出強烈抗辯，而有關訴訟現正全面進行爭辯。

51.報告期後事項於二零二一年六月十五日，本集團與獨立第三方訂立買賣協議，以出售其於一間間接全資附屬公司之全部股權，該附屬公司持有英國之一項酒店物業，總代價為115,000,000英鎊（相當於約港幣1,256,950,000元）。

本集團現正落實出售事項之財務影響，而於本報告日期在綜合財務報表披露財務影響並不可行。

主要物業一覽表228遠東發展有限公司物業發展╱投資物業「物業類別」代號：O－寫字樓S－舖位H－酒店及博彩F－配套設施R－住宅CP－停車場A－農地物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 上海1.寶山區錦秋路809弄錦秋新天地133套商舖98.2% 23,446 S已完成現存2.寶山區錦秋路錦秋花園錦秋學校、俱樂部、幼稚園及17I區附屬部分98.2% 21,943 F已完成現存3.寶山區錦秋路錦秋花園16區17個泊車位98.2% 560 CP已完成現存4.寶山區錦秋路錦秋花園275個泊車位98.2% 11,272 CP已完成現存5.寶山區錦秋路錦秋花園16區君悅庭98.2% 2,111 R已完成現存6.寶山區錦秋路錦秋花園17 II區御尚II98.2% 2,079 R已完成現存229二零二一年年報主要物業一覽表物業發展╱投資物業「物業類別」代號：O－寫字樓S－舖位H－酒店及博彩F－配套設施R－住宅CP－停車場A－農地物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 上海1.寶山區錦秋路809弄錦秋新天地133套商舖98.2% 23,446 S已完成現存2.寶山區錦秋路錦秋花園錦秋學校、俱樂部、幼稚園及17I區附屬部分98.2% 21,943 F已完成現存3.寶山區錦秋路錦秋花園16區17個泊車位98.2% 560 CP已完成現存4.寶山區錦秋路錦秋花園275個泊車位98.2% 11,272 CP已完成現存5.寶山區錦秋路錦秋花園16區君悅庭98.2% 2,111 R已完成現存6.寶山區錦秋路錦秋花園17 II區御尚II98.2% 2,079 R已完成現存230遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 7.寶山區錦秋路錦秋花園17A區98.2% 1,667 R已完成現存8.寶山區祁連鎮第3座47/6段E1B-01地塊98.2% 53,301 R規劃階段不適用9.寶山區祁連鎮第3座93/8段E2A-01地塊98.2% 73,013 R規劃階段不適用廣州1.越秀區建設橫路新時代大廈50% 21,343 R規劃階段不適用2.荔灣區花地大道以東地段甘棠苑100% 47,080 R規劃階段不適用3.荔灣區茶滘廟前街北10號遠東御江豪庭100% 14,946 R及S已完成現存4.荔灣區茶滘廟前街北10號455個泊車位100% 3,396 CP已完成現存香港1.紅磡新圍街1號地下及1樓寶御100% 1,430 R及S已完成現存2.德輔道中121號遠東發展大廈16、18、19、20及24樓（包括16、18、19、20及24樓之洗手間及24樓之天台平台）100% 2,474 O已完成現存231二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 7.寶山區錦秋路錦秋花園17A區98.2% 1,667 R已完成現存8.寶山區祁連鎮第3座47/6段E1B-01地塊98.2% 53,301 R規劃階段不適用9.寶山區祁連鎮第3座93/8段E2A-01地塊98.2% 73,013 R規劃階段不適用廣州1.越秀區建設橫路新時代大廈50% 21,343 R規劃階段不適用2.荔灣區花地大道以東地段甘棠苑100% 47,080 R規劃階段不適用3.荔灣區茶滘廟前街北10號遠東御江豪庭100% 14,946 R及S已完成現存4.荔灣區茶滘廟前街北10號455個泊車位100% 3,396 CP已完成現存香港1.紅磡新圍街1號地下及1樓寶御100% 1,430 R及S已完成現存2.德輔道中121號遠東發展大廈16、18、19、20及24樓（包括16、18、19、20及24樓之洗手間及24樓之天台平台）100% 2,474 O已完成現存232遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 3.尖沙咀彌敦道204至206號遠東發展大廈100% 3,597 S及O已完成現存4.元朗豐樂圍25.33% — R規劃階段不適用5.荃灣青山道15至23號荃灣花園第1期地下低層及地下高層多個舖位100% 3,822 S已完成現存6.荃灣荃錦公路川龍100% 5,232 R規劃階段不適用7.元朗丹桂村里3號珀爵100% 4,463 R已完成現存8.西貢北港多個地段100% — A規劃階段不適用9.荃灣油柑頭100% — A規劃階段不適用10.荃灣青山道135至143號地庫至5樓100% 3,469 S及O已完成現存11.九龍黃大仙環鳳街68-86A號鑽嶺100% 923 S已完成現存12.新界沙田大圍美田路珀玥100% 304 R及S已完成現存13.新界沙頭角順隆街31號尚澄100% 6,292 R及S已完成現存233二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 3.尖沙咀彌敦道204至206號遠東發展大廈100% 3,597 S及O已完成現存4.元朗豐樂圍25.33% — R規劃階段不適用5.荃灣青山道15至23號荃灣花園第1期地下低層及地下高層多個舖位100% 3,822 S已完成現存6.荃灣荃錦公路川龍100% 5,232 R規劃階段不適用7.元朗丹桂村里3號珀爵100% 4,463 R已完成現存8.西貢北港多個地段100% — A規劃階段不適用9.荃灣油柑頭100% — A規劃階段不適用10.荃灣青山道135至143號地庫至5樓100% 3,469 S及O已完成現存11.九龍黃大仙環鳳街68-86A號鑽嶺100% 923 S已完成現存12.新界沙田大圍美田路珀玥100% 304 R及S已完成現存13.新界沙頭角順隆街31號尚澄100% 6,292 R及S已完成現存234遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 14.新界沙田嶺大埔公路8388號畢架金峰100% 7,795 R建設中二零二二年15.九龍紅磡必嘉街66號東海雅園100% 578 S已完成現存16.新九龍內地段第6607號啟德承啟道啟德商業用地100% 16,585 S及O規劃階段二零二四年澳洲1.維多利亞墨爾本 倫斯敦街605-611號The FIFTH100% 290 S已完成現存2.西澳洲珀斯商業中心區邊緣及天鵝河畔沿靠巴拉克街(Barrack Street)海濱長廊以東The Towers at Elizabeth Quay100% 10,177 R及S已完成現存3.維多利亞墨爾本史賓莎街250號West Side Place100% 174,374 R及S建設中二零二一年╱二零二二年4.西澳洲珀斯Wellington Street 600號Perth Hub100% 22,018 R及S規劃階段二零二二年5.昆士蘭布里斯本 皇后碼頭(Queen's Wharf)－第四座50% 148,023 R及S建設中二零二四年－第五座50% R及S規劃階段不適用－第六座50% R及S規劃階段不適用6.昆士蘭黃金海岸布羅德海灘島Casino Drive The Star Residences－第一座33.3% 165,398 R及S建設中二零二三年－第二座– Epsilon 33.3%建設中二零二四年－第三至第五座33.3%規劃階段不適用235二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 14.新界沙田嶺大埔公路8388號畢架金峰100% 7,795 R建設中二零二二年15.九龍紅磡必嘉街66號東海雅園100% 578 S已完成現存16.新九龍內地段第6607號啟德承啟道啟德商業用地100% 16,585 S及O規劃階段二零二四年澳洲1.維多利亞墨爾本 倫斯敦街605-611號The FIFTH100% 290 S已完成現存2.西澳洲珀斯商業中心區邊緣及天鵝河畔沿靠巴拉克街(Barrack Street)海濱長廊以東The Towers at Elizabeth Quay100% 10,177 R及S已完成現存3.維多利亞墨爾本史賓莎街250號West Side Place100% 174,374 R及S建設中二零二一年╱二零二二年4.西澳洲珀斯Wellington Street 600號Perth Hub100% 22,018 R及S規劃階段二零二二年5.昆士蘭布里斯本 皇后碼頭(Queen's Wharf)－第四座50% 148,023 R及S建設中二零二四年－第五座50% R及S規劃階段不適用－第六座50% R及S規劃階段不適用6.昆士蘭黃金海岸布羅德海灘島Casino Drive The Star Residences－第一座33.3% 165,398 R及S建設中二零二三年－第二座– Epsilon 33.3%建設中二零二四年－第三至第五座33.3%規劃階段不適用236遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 7.墨爾本640 Bourke Street100% 55,894 R及S規劃階段二零二四年8.維多利亞墨爾本Flinders Street Rebecca Walk100% 686 S已完成現存9.維多利亞墨爾本倫斯敦街第313-349號Upper West Side100% 2,717 S已完成現存10.維多利亞墨爾本Flinders Street Northbank100% 809 S已完成現存馬來西亞1.雪蘭莪州 District of Hulu Selangor Mukim of Kerling90% 422,907(i) A規劃階段不適用2.吉隆坡 Jalan Imbi地段470號 Dorsett Bukit Bintang100% 2,561 R已完成現存3. Dorsett Place Waterfront SubangJalan SS 12/1,47500 Subang Jaya, Selangor50% 97,575 R建設中二零二三年新加坡1.新加坡亞歷山景大道10號ARTRA70% 2,008 S已完成現存2.新加坡第十區荷蘭路Hyll on Holland80% 22,354 R建設中二零二四年3.新加坡第九區Cuscaden Road10% 15,175 R建設中二零二四年4.新加坡第十區21 Anderson Road100% 7,948 R已完成現存237二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 7.墨爾本640 Bourke Street100% 55,894 R及S規劃階段二零二四年8.維多利亞墨爾本Flinders Street Rebecca Walk100% 686 S已完成現存9.維多利亞墨爾本倫斯敦街第313-349號Upper West Side100% 2,717 S已完成現存10.維多利亞墨爾本Flinders Street Northbank100% 809 S已完成現存馬來西亞1.雪蘭莪州 District of Hulu Selangor Mukim of Kerling90% 422,907(i) A規劃階段不適用2.吉隆坡 Jalan Imbi地段470號 Dorsett Bukit Bintang100% 2,561 R已完成現存3. Dorsett Place Waterfront SubangJalan SS 12/1,47500 Subang Jaya, Selangor50% 97,575 R建設中二零二三年新加坡1.新加坡亞歷山景大道10號ARTRA70% 2,008 S已完成現存2.新加坡第十區荷蘭路Hyll on Holland80% 22,354 R建設中二零二四年3.新加坡第九區Cuscaden Road10% 15,175 R建設中二零二四年4.新加坡第十區21 Anderson Road100% 7,948 R已完成現存(i)此指佔地面積。

238遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 英國1.倫敦50 Marsh WallAspen at Consort Place100% 35,368 R及S建設中二零二五年2.倫敦The Broadway, Crouch EndHornsey Town Hall100% 13,375 R及O建設中二零二二年3.曼徹斯特Angel Meadows, Aspin Lane MeadowSide100% 52,939 R及S建設中二零二二年及以後4.曼徹斯特Victoria North－New Cross Central 100% 5,731 R建設中二零二三年－Victoria Riverside 100% 42,589 R規劃階段二零二三年－Network Rail 100% 142,326規劃中規劃階段不適用－其他100% 111,654規劃中規劃階段不適用5.倫敦100%Admirals Way, Isle of DogsEnsign House25,176 R及S規劃階段不適用239二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益（不應佔）概約總建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 英國1.倫敦50 Marsh WallAspen at Consort Place100% 35,368 R及S建設中二零二五年2.倫敦The Broadway, Crouch EndHornsey Town Hall100% 13,375 R及O建設中二零二二年3.曼徹斯特Angel Meadows, Aspin Lane MeadowSide100% 52,939 R及S建設中二零二二年及以後4.曼徹斯特Victoria North－New Cross Central 100% 5,731 R建設中二零二三年－Victoria Riverside 100% 42,589 R規劃階段二零二三年－Network Rail 100% 142,326規劃中規劃階段不適用－其他100% 111,654規劃中規劃階段不適用5.倫敦100%Admirals Way, Isle of DogsEnsign House25,176 R及S規劃階段不適用240遠東發展有限公司主要物業一覽表酒店及博彩物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 香港1.灣仔皇后大道東387至397號香港灣仔帝盛酒店100% 15,895 H已完成現存2.灣仔皇后大道東375至377號香港麗悅酒店100% 5,546 H已完成現存3.中環九如坊3號蘭桂坊酒店@九如坊100% 5,646 H已完成現存4.荃灣青山道135至143號香港遠東絲麗酒店100% 5,180 H已完成現存5.油麻地上海街268號香港海景絲麗酒店100% 6,065 H已完成現存6.大角咀大角咀道88號香港旺角帝盛酒店100% 6,225 H已完成現存7.觀塘鴻圖道84號香港觀塘帝盛酒店100% 11,147 H已完成現存8.葵涌健全街28號香港荃灣帝盛酒店100% 21,467 H已完成現存9.葵涌和宜合道119號香港荃灣絲麗酒店100% 12,688 H已完成現存10.新九龍內地段第6007號啟德承啟道啟德酒店100% 15,415 H及S建設中二零二四年241二零二一年年報主要物業一覽表酒店及博彩物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 香港1.灣仔皇后大道東387至397號香港灣仔帝盛酒店100% 15,895 H已完成現存2.灣仔皇后大道東375至377號香港麗悅酒店100% 5,546 H已完成現存3.中環九如坊3號蘭桂坊酒店@九如坊100% 5,646 H已完成現存4.荃灣青山道135至143號香港遠東絲麗酒店100% 5,180 H已完成現存5.油麻地上海街268號香港海景絲麗酒店100% 6,065 H已完成現存6.大角咀大角咀道88號香港旺角帝盛酒店100% 6,225 H已完成現存7.觀塘鴻圖道84號香港觀塘帝盛酒店100% 11,147 H已完成現存8.葵涌健全街28號香港荃灣帝盛酒店100% 21,467 H已完成現存9.葵涌和宜合道119號香港荃灣絲麗酒店100% 12,688 H已完成現存10.新九龍內地段第6007號啟德承啟道啟德酒店100% 15,415 H及S建設中二零二四年242遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 中國1.四川省成都市青羊區西玉龍街168號成都帝盛君豪酒店100% 67,617 H已完成現存2.湖北省武漢市漢口江漢路118號港澳中心武漢帝盛酒店100% 67,307 H及S已完成現存3.上海浦東新區花木路800號上海帝盛酒店100% 18,149 H及S已完成現存4.江西省九江市星子縣溫泉鎮廬山東林假日酒店100% 35,220 H已完成現存馬來西亞1.馬來西亞吉隆坡55100 172, Jalan Imbi 吉隆坡帝盛酒店100% 27,753 H已完成現存2.馬來西亞 Selangor Darul Ehsan Jalan SS 12/1,47500 Subang Jaya 梳邦帝盛君豪酒店100% 43,264 H已完成現存3.馬來西亞 Federal Territory of Labuan 462, Jalan Merdeka,87029 納閩帝盛君豪酒店100% 21,565 H已完成現存4.馬來西亞吉隆坡50100 No 7 Jalan Munshi Abdullah 吉隆坡Maytower絲麗酒店100% 5,623 H已完成現存243二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 中國1.四川省成都市青羊區西玉龍街168號成都帝盛君豪酒店100% 67,617 H已完成現存2.湖北省武漢市漢口江漢路118號港澳中心武漢帝盛酒店100% 67,307 H及S已完成現存3.上海浦東新區花木路800號上海帝盛酒店100% 18,149 H及S已完成現存4.江西省九江市星子縣溫泉鎮廬山東林假日酒店100% 35,220 H已完成現存馬來西亞1.馬來西亞吉隆坡55100 172, Jalan Imbi 吉隆坡帝盛酒店100% 27,753 H已完成現存2.馬來西亞 Selangor Darul Ehsan Jalan SS 12/1,47500 Subang Jaya 梳邦帝盛君豪酒店100% 43,264 H已完成現存3.馬來西亞 Federal Territory of Labuan 462, Jalan Merdeka,87029 納閩帝盛君豪酒店100% 21,565 H已完成現存4.馬來西亞吉隆坡50100 No 7 Jalan Munshi Abdullah 吉隆坡Maytower絲麗酒店100% 5,623 H已完成現存244遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 5.馬來西亞柔佛州81750 Mukim Plentong Lot 101375 Jalan Masai Lama 柔佛新山絲麗酒店100% 8,804 H已完成現存6.馬來西亞吉隆坡武吉免登55100 燕美路172A號Dorsett Residences Bukit Bintang100% 6,447 H已完成現存7.馬來西亞吉隆坡Off Jalan Imbi,55100 Jalan Jati J-Hotel by Dorsett100% 5,349 H已完成現存新加坡1.新加坡088765 新橋路333號新加坡帝盛酒店100% 16,226 H及S已完成現存2.新加坡068809 6 Shenton Way, OUEDowntown #07-01 Oakwood Premier AMTDSingapore49.0% 25,054 H已完成現存英國1.倫敦58 Shepherd’s Bush Green 倫敦Dorsett Shepherds Bush100% 14,651 H已完成現存2.倫敦9 Aldgate High Street 倫敦Dorsett City100% 9,647 H已完成現存3.倫敦56 Shepherd’s Bush Green 倫敦Dorsett Shepherds Bush II100% 4,787 H建設中二零二二年4.倫敦63-69 Manilla Street & 50 Marsh Wall Consort Place100% 10,107 H建設中二零二五年5.倫敦Crouch EndThe BroadwayHornsey Town Hall100% 13,337 H建設中二零二二年245二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 5.馬來西亞柔佛州81750 Mukim Plentong Lot 101375 Jalan Masai Lama 柔佛新山絲麗酒店100% 8,804 H已完成現存6.馬來西亞吉隆坡武吉免登55100 燕美路172A號Dorsett Residences Bukit Bintang100% 6,447 H已完成現存7.馬來西亞吉隆坡Off Jalan Imbi,55100 Jalan Jati J-Hotel by Dorsett100% 5,349 H已完成現存新加坡1.新加坡088765 新橋路333號新加坡帝盛酒店100% 16,226 H及S已完成現存2.新加坡068809 6 Shenton Way, OUEDowntown #07-01 Oakwood Premier AMTDSingapore49.0% 25,054 H已完成現存英國1.倫敦58 Shepherd’s Bush Green 倫敦Dorsett Shepherds Bush100% 14,651 H已完成現存2.倫敦9 Aldgate High Street 倫敦Dorsett City100% 9,647 H已完成現存3.倫敦56 Shepherd’s Bush Green 倫敦Dorsett Shepherds Bush II100% 4,787 H建設中二零二二年4.倫敦63-69 Manilla Street & 50 Marsh Wall Consort Place100% 10,107 H建設中二零二五年5.倫敦Crouch EndThe BroadwayHornsey Town Hall100% 13,337 H建設中二零二二年246遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 澳洲1.澳洲墨爾本West Side Place第一座麗思卡爾頓100% 36,817 H建設中二零二二年2.澳洲珀斯Elizabeth Quay 麗思卡爾頓100% 31,350 H已完成現存3.澳洲布里斯本皇后碼頭25% 142,641 H及S建設中二零二三年╱二零二四年4.昆士蘭黃金海岸71 Sea World Drive, Main Beach Sheraton Grand Mirage Resort 25% 31,483 H已完成現存5.澳洲墨爾本West Side Place第三座Dorsett Melbourne100% 19,516 H規劃階段二零二四年6.澳洲珀斯City LinkDorsett at Perth City Link100% 14,924 H規劃階段二零二二年7.澳洲昆士蘭布羅德海灘Casino Drive黃金海岸帝盛酒店33.3% 12,056 H建設中二零二二年8.昆士蘭布羅德海灘布羅德海灘島嶼Casino Drive The Star Residences – Epsilon33.3% 9,627 H建設中二零二四年9.澳洲悉尼Union Street, Pyrmont 悉尼帝盛酒店50% 11,423 H規劃階段不適用247二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 澳洲1.澳洲墨爾本West Side Place第一座麗思卡爾頓100% 36,817 H建設中二零二二年2.澳洲珀斯Elizabeth Quay 麗思卡爾頓100% 31,350 H已完成現存3.澳洲布里斯本皇后碼頭25% 142,641 H及S建設中二零二三年╱二零二四年4.昆士蘭黃金海岸71 Sea World Drive, Main Beach Sheraton Grand Mirage Resort 25% 31,483 H已完成現存5.澳洲墨爾本West Side Place第三座Dorsett Melbourne100% 19,516 H規劃階段二零二四年6.澳洲珀斯City LinkDorsett at Perth City Link100% 14,924 H規劃階段二零二二年7.澳洲昆士蘭布羅德海灘Casino Drive黃金海岸帝盛酒店33.3% 12,056 H建設中二零二二年8.昆士蘭布羅德海灘布羅德海灘島嶼Casino Drive The Star Residences – Epsilon33.3% 9,627 H建設中二零二四年9.澳洲悉尼Union Street, Pyrmont 悉尼帝盛酒店50% 11,423 H規劃階段不適用248遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 欧洲1. 德國Seligenstadt Hotel Columbus100% 6,845 H已完成現存2.德國Hann Münden Hotel Freizeit Auefeld100% 11,379 H已完成現存3.德國Much Hotel Kranichhhe100% 12,009 H已完成現存4.奥地利林茲Hotel Donauwelle100% 10,782 H已完成現存5.捷克與奥地利邊境Hotel Savannah100% 9,240 H已完成現存6.捷克與德國邊境Ceska Kubice100% 2,765 H已完成現存7.捷克與奥地利邊境Dolni Dvoriste100% 3,445 H已完成現存8.捷克與奥地利邊境Hate Casino100% 3,438 H已完成現存249二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益概約建築面積（平方米）物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 欧洲1. 德國Seligenstadt Hotel Columbus100% 6,845 H已完成現存2.德國Hann Münden Hotel Freizeit Auefeld100% 11,379 H已完成現存3.德國Much Hotel Kranichhhe100% 12,009 H已完成現存4.奥地利林茲Hotel Donauwelle100% 10,782 H已完成現存5.捷克與奥地利邊境Hotel Savannah100% 9,240 H已完成現存6.捷克與德國邊境Ceska Kubice100% 2,765 H已完成現存7.捷克與奥地利邊境Dolni Dvoriste100% 3,445 H已完成現存8.捷克與奥地利邊境Hate Casino100% 3,438 H已完成現存250遠東發展有限公司主要物業一覽表停車場物業物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 澳洲1.澳洲南澳阿德萊德12 Blyth Street/13–19 Bank Street77.75% 350個泊車位CP已完成現存2.澳洲維多利亞巴拉瑞特25 Doveton Street South Central Square77.75% 634個泊車位CP已完成現存3.澳洲塔斯曼尼亞德文港Fenton Street77.75% 26個泊車位CP已完成現存4.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦Willis Street Gasworks 77.75% 40個泊車位CP已完成現存5.澳洲維多利亞丹頓農15–23 Langhorne Street Hub Arcade77.75% 189個泊車位CP已完成現存6.澳洲維多利亞班迪哥2–6 Mundy Street77.75% 44個泊車位CP已完成現存7.澳洲維多利亞墨爾本507–581 Flinders Street Northbank Place77.75% 200個泊車位CP已完成現存8.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦94 York Street Quadrant Plaza77.75% 369個泊車位CP已完成現存251二零二一年年報主要物業一覽表停車場物業物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 澳洲1.澳洲南澳阿德萊德12 Blyth Street/13–19 Bank Street77.75% 350個泊車位CP已完成現存2.澳洲維多利亞巴拉瑞特25 Doveton Street South Central Square77.75% 634個泊車位CP已完成現存3.澳洲塔斯曼尼亞德文港Fenton Street77.75% 26個泊車位CP已完成現存4.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦Willis Street Gasworks 77.75% 40個泊車位CP已完成現存5.澳洲維多利亞丹頓農15–23 Langhorne Street Hub Arcade77.75% 189個泊車位CP已完成現存6.澳洲維多利亞班迪哥2–6 Mundy Street77.75% 44個泊車位CP已完成現存7.澳洲維多利亞墨爾本507–581 Flinders Street Northbank Place77.75% 200個泊車位CP已完成現存8.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦94 York Street Quadrant Plaza77.75% 369個泊車位CP已完成現存252遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 9.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦Dell Lane77.75% 4個泊車位CP已完成現存10.澳洲昆士蘭布里斯本344 Queen Street77.75% 51個泊車位CP已完成現存11.澳洲南澳阿德萊德15 Roper Street77.75% 715個泊車位CP已完成現存12.澳洲維多利亞Shepparton 14–40 Stewart Street77.75% 335個泊車位CP已完成現存13.澳洲維多利亞墨爾本360 St Kilda Road77.75% 180個泊車位CP已完成現存14.澳洲維多利亞Toorat 521 Toorak Road Toorak Place77.75% 48個泊車位CP已完成現存15.澳洲維多利亞Docklands 767 Bourke Street Watergate77.75% 111個泊車位CP已完成現存16.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦124 York Street York Street Central77.75% 50個泊車位CP已完成現存17.澳洲維多利亞South Yarra 9 Yarra Street77.75% 100個泊車位CP已完成現存18.澳洲布里斯本53 Charlotte Street Festival Car Park19.44% 383個泊車位CP已完成現存253二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 9.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦Dell Lane77.75% 4個泊車位CP已完成現存10.澳洲昆士蘭布里斯本344 Queen Street77.75% 51個泊車位CP已完成現存11.澳洲南澳阿德萊德15 Roper Street77.75% 715個泊車位CP已完成現存12.澳洲維多利亞Shepparton 14–40 Stewart Street77.75% 335個泊車位CP已完成現存13.澳洲維多利亞墨爾本360 St Kilda Road77.75% 180個泊車位CP已完成現存14.澳洲維多利亞Toorat 521 Toorak Road Toorak Place77.75% 48個泊車位CP已完成現存15.澳洲維多利亞Docklands 767 Bourke Street Watergate77.75% 111個泊車位CP已完成現存16.澳洲塔斯曼尼亞朗瑟士敦124 York Street York Street Central77.75% 50個泊車位CP已完成現存17.澳洲維多利亞South Yarra 9 Yarra Street77.75% 100個泊車位CP已完成現存18.澳洲布里斯本53 Charlotte Street Festival Car Park19.44% 383個泊車位CP已完成現存254遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 19.澳洲維多利亞677 Victoria Street Abbotsford Eden77.75% 121個泊車位CP已完成現存20.澳洲新南威爾斯Chatswood 20 Endeavour Street Monkey Bar77.75% 250個泊車位CP已完成現存21.澳洲維多利亞墨爾本港120 Bay Street Bianca77.75% 141個泊車位CP已完成現存22.澳洲墨爾本Edward Street, East Brunswick Tip Top77.75% 40個泊車位CP已完成現存23.澳洲維多利亞55 Merchant Street, Docklands EXOCar Park77.75% 322個泊車位CP已完成現存馬來西亞1.馬來西亞吉隆坡Plaza Damas, Sri Hartamas （地庫停車場）100% 1,718個泊車位CP已完成現存2.馬來西亞吉隆坡Service Apartments, Sri Hartamas Windsor Tower100% 348個泊車位CP已完成現存紐西蘭1.漢密爾頓Knox Street, 41 Hood Street77.75% 443個泊車位CP已完成現存2.威靈頓 16 Mowbray Street77.75% 53個泊車位CP已完成現存3.威靈頓 70 Tory Street77.75% 474個泊車位CP已完成現存255二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 19.澳洲維多利亞677 Victoria Street Abbotsford Eden77.75% 121個泊車位CP已完成現存20.澳洲新南威爾斯Chatswood 20 Endeavour Street Monkey Bar77.75% 250個泊車位CP已完成現存21.澳洲維多利亞墨爾本港120 Bay Street Bianca77.75% 141個泊車位CP已完成現存22.澳洲墨爾本Edward Street, East Brunswick Tip Top77.75% 40個泊車位CP已完成現存23.澳洲維多利亞55 Merchant Street, Docklands EXOCar Park77.75% 322個泊車位CP已完成現存馬來西亞1.馬來西亞吉隆坡Plaza Damas, Sri Hartamas （地庫停車場）100% 1,718個泊車位CP已完成現存2.馬來西亞吉隆坡Service Apartments, Sri Hartamas Windsor Tower100% 348個泊車位CP已完成現存紐西蘭1.漢密爾頓Knox Street, 41 Hood Street77.75% 443個泊車位CP已完成現存2.威靈頓 16 Mowbray Street77.75% 53個泊車位CP已完成現存3.威靈頓 70 Tory Street77.75% 474個泊車位CP已完成現存256遠東發展有限公司主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 英國1.曼徹斯特Styal Road Boundary Farm 曼徹斯特機場停車場88.88% 1,800個泊車位CP已完成現存匈牙利1.布達佩斯第七區12–14 Akácfa Street Akacfa Parkolohaz77.75% 100個泊車位CP已完成現存2.布達佩斯第七區6 Holló Street Gozsdu (Hollo) Parkolohaz77.75% 229個泊車位CP已完成現存3.布達佩斯第七區24–28 Kertész Street Kertesz Parkolohaz77.75% 187個泊車位CP已完成現存4.布達佩斯第六區3 Székely Mihály street Szekely Parkolohaz77.75% 273個泊車位CP已完成現存5.布達佩斯第六區9 Zichy Jen street Opera (Zichy) Parkolohaz77.75% 388個泊車位CP已完成現存6.布達佩斯第六區16 Weiner Leó street Weiner Parkolohaz77.75% 130個泊車位CP已完成現存7.布達佩斯法蘭茲城Liliom Utca 43-45 Liliom Parkolohaz77.75% 141個泊車位CP已完成現存257二零二一年年報主要物業一覽表物業名稱及地點本集團所佔權益地盤面積或泊車位數目物業類別完工之階段估計完成（財政年度） 英國1.曼徹斯特Styal Road Boundary Farm 曼徹斯特機場停車場88.88% 1,800個泊車位CP已完成現存匈牙利1.布達佩斯第七區12–14 Akácfa Street Akacfa Parkolohaz77.75% 100個泊車位CP已完成現存2.布達佩斯第七區6 Holló Street Gozsdu (Hollo) Parkolohaz77.75% 229個泊車位CP已完成現存3.布達佩斯第七區24–28 Kertész Street Kertesz Parkolohaz77.75% 187個泊車位CP已完成現存4.布達佩斯第六區3 Székely Mihály street Szekely Parkolohaz77.75% 273個泊車位CP已完成現存5.布達佩斯第六區9 Zichy Jen street Opera (Zichy) Parkolohaz77.75% 388個泊車位CP已完成現存6.布達佩斯第六區16 Weiner Leó street Weiner Parkolohaz77.75% 130個泊車位CP已完成現存7.布達佩斯法蘭茲城Liliom Utca 43-45 Liliom Parkolohaz77.75% 141個泊車位CP已完成現存字彙258遠東發展有限公司「二零二一年股東週年大會」指本公司謹訂於二零二一年八月二十四日（星期二）上午十一時三十分假座香港金鐘夏愨道18號海富中心一期24樓舉行之應屆股東週年大會。

「平均房租」指平均房租。

「章程細則」指經本公司不時修訂之組織章程細則。

「聯繫人士」指具上市規則所賦予之涵義。

「澳元」指澳洲法定貨幣澳元。

「BCGroup」或「BCG」指BCInvestment Group Holdings Limited（前稱BCGroup Holdings Limited），於開曼群島註冊成立之公司，於本公司日期為二零一九年二月二十一日之公佈所述之重組後為BCSecurities之控股公司。

「BCSecurities」指BCSecurities Pty Ltd、BCFinance Services Pty Ltd、BCInvestment Group Pty Ltd、BCInvestment Group (HK) Limited、BCSecurities (HK) Limited及其各自之附屬公司，其主要業務為向住宅物業國際買家提供受監管之第一按揭融資。

「BCG業務」指BCG品牌旗下國際按揭貸款平台。

「董事會」指董事會。

「英屬處女群島」指英屬處女群島。

「複合年增長率」指複合年增長率。

「Care Park」指Care Park Group Pty. Ltd.，於澳洲註冊成立之有限公司，為一間間接非全資附屬公司。

「商業中心區」指商業中心區。

「企管守則」指上市規則附錄十四載列之《企業管治守則》。

「公司法」指開曼群島法例第22章公司法（一九六一年法例第三條（經綜合及修訂））。

「本公司」或「遠東」或「遠東發展」指Far East Consortium International Limited，於開曼群島註冊成立之有限公司，其股份於聯交所主板上市（股份代號：35）。

「控股股東」指具上市規則所賦予之涵義。

「周大福」指周大福集團。

「捷克」指捷克共和國。

「捷克克朗」指捷克法定貨幣捷克克朗。

「董事」指本公司董事。

「帝盛」指帝盛酒店集團有限公司（前稱麗悅酒店集團有限公司），於開曼群島註冊成立之公司並於其私有化前為本公司之上市附屬公司（前股份代號：2266），於二零一五年十月成為一間間接全資附屬公司。

「帝盛集團」指帝盛及其附屬公司。

「帝盛購股權計劃」指帝盛於二零一零年九月十日採納之購股權計劃。

259二零二一年年報字彙「EBITDA」指除息稅折舊及攤銷前盈利。

「ESG」指環境、社會及管治。

「歐元」指歐元區法定貨幣歐元。

「遠東購股權計劃」指本公司根據於二零零二年八月二十八日及二零一二年八月三十一日由股東通過之決議案所採納之購股權計劃。

「遠東保庫」指遠東保庫。

「財政年度」指截至三月三十一日止財政年度。

「餐飲」指餐飲。

「英鎊」指英國法定貨幣英鎊。

「開發總值」指開發總值。

「建築面積」指建築面積。

「本集團」指本公司及其附屬公司。

「港幣」指香港法定貨幣港幣。

「香港會計師公會」指香港會計師公會。

「香港投資者關係協會」指香港投資者關係協會。

「香港」或「香港特區」指中國香港特別行政區。

「當地貨幣」指當地貨幣。

「上市規則」指聯交所證券上市規則。

「Mayland」指Maylaysia Land Properties Sdn. Bhd.。

「曼徹斯特市議會」指曼徹斯特市議會。

「標準守則」指上市規則附錄十所載《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》。

「諒解備忘錄」指諒解備忘錄。

「馬幣」指馬來西亞法定貨幣馬幣。

「票據」指由本公司根據FECFinance Limited發行之1,000,000,000美元中期票據計劃無條件及不可撤銷地擔保之票據。

「整體入住率」指整體入住率。

「永續資本票據」指由本公司根據FECFinance Limited發行之1,000,000,000美元中期票據計劃無條件及不可撤銷地擔保之優先永續資本票據。

「中國」或「中國內地」指中華人民共和國其他地區，就本年報而言，除文義另有所指外，本年報所提述之中國或中國內地不包括台灣、香港或中國澳門特別行政區。

260遠東發展有限公司字彙「QWB項目」指布里斯本Queen’s Wharf項目。

「平均每間客房收益」指平均每間客房收益。

「人民幣」指中國法定貨幣人民幣。

「RMBS」指住宅抵押貸款證券。

「證券」指證券及期貨條例附表1所定義之證券。

「證券及期貨條例」指香港法例第571章證券及期貨條例。

「新加坡元」指新加坡法定貨幣新加坡元。

「股份」指本公司股本中每股面值港幣0.10元之普通股。

「股東」指股份持有人。

「平方尺」指平方尺。

「平方米」指平方米。

「策略性重建架構」指策略性重建架構。

「聯交所」指香港聯合交易所有限公司。

「附屬公司」指本公司之附屬公司。

「The Star」指The Star Entertainment Group Limited。

「TWC」指Trans World Corporation。

「TWC酒店集團」指TWC旗下酒店。

「英國」指英國。

「市區重建局」指市區重建局。

「美元」指美利堅合眾國法定貨幣美元。

「本年度」或「二零二一年財年」指本公司財政年度，由二零二零年四月一日至二零二一年三月三十一日。

「%」指百分比。

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選擇收取本公司之公司通訊（「公司通訊」）英文或中文版本之股東可要求收取另一語文版本。

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