在桂林路地铁站工作，预算450-500万，房子买在泗泾合适吗？或者求推荐其他板块？

有业主申请了泗水和鸣公众号，公众号名为“泗水和鸣二三事”，关注公众号点右下方的业主群可以查看业主群的入群方式哦。

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原回答：

刚好上车泗水和鸣88平，刚好也是游戏行业，不过我不在漕河泾。

九号公馆和泗水和鸣是我关注最多的两个盘。

先说下我选泗泾的原因:

1.老公工作在松江，在松江买房他们公司有房补，所以范围限定在松江

2.地铁沿线（短期内不考虑买车，就算买车也不可能两辆，和老公工作时间差别大，一辆车不够用，所以必须近地铁）

3.新房或次新（新房今年满足走路到地铁站10min的就泗水和鸣，九号公馆15min左右也能接受）

4.价格，新房和二手差不多，新房没中介费增值税这些，总花费肯定新房低。

再来对比下九号公馆和泗水和鸣

1.地理位置

泗水和鸣离地铁站近一点

泗水和鸣南边是学校，九号公馆南边是绿地加商业（规划中），九号公馆居于泗泾北边中央，目前离医院更近，商业配套也会好点，北边斜对面有店面，泗水目前周边除了融创就是学校，商业要到泗泾站

2.价格

两者均价一样

3.房型

个人认为泗水完爆九号公馆，88小三房房型很正，客厅+2房朝南，1房朝北，南北通透，三个房间都够一张床+柜子，唯一不足是卫生间没有干湿分离还算可以接受。九号公馆79平，客厅和餐厅L型，不算严格意义上的南北通透，房间一南一北，卫生间干湿分离。

98平，泗水和鸣比九号公馆最小的房间大不少，就算小房间做榻榻米我也觉得九号公馆那个小房间太小。

115和128超预算了，我没考虑，不过我是真的很喜欢泗水和鸣128的那个。房型真好。

4.装修

九号公馆完爆泗水和鸣。。装修细节真的很好。。新风和地暖其实我无所谓，天猫精灵我无所谓，摄像头指纹锁魔镜我也无所谓，主要是除了刚刚说的那些，洗碗机、水池可抽拉水龙头、大单水池（以后需要双的可以自己分割）、客厅瓷砖这些细节都处理了，装修真的良心。泗水和鸣没有什么高科技的。。。

但是，装修好改，房型不好改，我是这么劝我老公的。

5.优惠

九号公馆优惠多一点

6.小区环境

我觉得差不多，九号公馆有樱花大道有儿童乐园有露台泳池，泗水和鸣有园林和儿童乐园，讲道理这些我都无所谓。。泗水和鸣那个园林也就是个摆设，真实居住也没什么感觉，九号公馆樱花大道还没有建好，露天游泳池维护不好就很脏。

最后对比下来我还是选房型，泗水和鸣88平98平最满意，最后选88平的原因一个是便宜一点，另一个是我们以为98契税1.5，88契税1，后来才知道都是非普通住宅所以契税都是1.5。

如果有希望做邻居可以加个好友呀？

针对这个问题，我来分享下我的想法。整体思路为：1）现有可选区域简单分析；2）泗泾地块优缺点分析比较；3）北泗泾两兄弟（泗水和鸣、9号公馆）比较及风险提示。

首先声明：本人为泗水一期业主，对九号线（徐家汇-泗泾）沿线有一定了解，尤其是泗泾（真心去烂了），所有的回答的内容均会保持尽量客观。

如果在桂林路附近工作，预算在450-500万，整体可选区域包括田林、七宝、九亭、泗泾。

田林，整体生活机能和商业气氛非常不错，同时附近的产业集群带来的人才吸引也很好地给房价做了托底。学区房对应小学和中学应属于徐汇二梯队左右，但现有这个预算基本属于老破小考虑，在居住体验上相对比较差。

七宝，崛起的鸡娃板块，东部组团的学区板块非常优秀，比如明强小学。东部区块次新基本在600万以上，明显超预算。西部区块和北面万科区块在学区溢价上明显弱化，且西部区块属于产业带，万科下面航道噪音，整体缺乏吸引度。如果预算可以，东部区块的次新还是非常有吸引力的，学区、居住绿化、交通都是非常不错。

九亭，漕河泾区块的人口外溢板块，属于松江比较早发展起来的板块，早期人口导入积累，带来的区域比较成熟的商业配套，九亭文化广场附近有不错的底商，北九亭有贝尚坊、摩立盛汇这样的集中式社区商业，最近又新开了大型Mall金地广场。如果居住在北九亭的话，整体的生活动能还是蛮不错的。但是九亭现有的问题就是地铁附近核心区块已经基本没地，缺少后续发展空间，早期规划不规范也导致了道路不平整、违章建筑多的情况。现有主要新房出现在南九亭，基本离地铁站都在1KM以外，附近还有大量的农民房，美其名曰生活气，难听得说么就。。。。如果附近就近入学，人口素质的不一致难免会影响着孩子一些。如果预算可以稍微再提下，北九亭的贝尚湾次新还是不错的。PS.贝尚湾这一年来装修加价是玩得真溜啊~~

泗泾，人们口中的价值洼地，我个人认为现在还是主要受核心区块辐射有限+离产业远导致的，现有定位还是偏睡城（看看泗泾早高峰的个别时段限流，12号线西延要等什么时候）。但泗泾的优势也很明显基本基本可以35-40分钟以内到达徐家汇附近区域，交易单价基本还在5万以下，而且今年开盘的品质新盘基本在4.5万上下，想想还是有蛮大性价比的（想想泗泾融创拿得楼盘价和开盘价）。同时泗泾地铁站附近已经基本形成日常所需的商业设施条件，包括三湘商业广场、保利悦活荟、绿地云天坊（虽然感觉是县级水平，但是日常还是够用的）。同时考虑泗泾北面还有不少的待开土地，也代表了未来的开发空间和可能性，结合九亭七宝无法满足的外溢产业人群，整体基本盘还是可以，自住保值角度是没有什么问题。投资么。。。还是谨慎些。泗泾现有的最大痛点还是交通上，主要是开车出行这块，现有还缺少快速路来接入进市区通道。

泗泾，基于泗泾地铁站，以泗陈公路为线可以分为北泗泾（潜力区块）和南泗泾（成熟区块）。首先说下南泗泾，该地块属于泗泾发展比较早的板块，前面提到的三湘商业广场、保利悦活荟、绿地云天坊均在南泗泾板块，主要的品质次新比如建发玖珑湾、保利翡丽公馆、金地玺湾、金地褐石苑都在地块附近的南面，整体道路界面和生活气都相当不错。同时泗泾现有比较好的小学上海师范大学附属松江实验学校（九年一贯制）也在这几个盘附近，短期内的学位分配还是算充足，但不保证后北区大量入住后，建发和保利等非金地业主的学位分配了。如果需要现房考虑，南区提到的几个盘都是不错的选择。结合满五唯一的税费压力减小，适合入住急迫度比较高的家庭。但需要注意南面还有些动迁房板块，整体的环境还是会受到些影响。

北泗泾，就是泗泾地铁站以北这块区域，居住上基本以品质商品房为主，同时泗泾未来的核心商业地块也会在此板块，属于潜力板块，只要按照现有规划落地，北面的居住舒适性和配套是要好于现有的南面。现有代表的包括离地铁站较近的融创壹号公馆，以及稍远的金地二期、同济晶萃、万业梦立方、绿地香缇等。现有已开盘待交付的为建发&华发泗水和鸣和招商&华发9号公馆，接下来就来简单介绍比较下这两个项目。

泗水和鸣 VS 9号公馆

首先这两个盘在泗泾都属于整体选择都不错的盘（两者一期开盘均价都为4.62万），同时预算在450-500万，在户型上就都拿98三房来做比较：

1.地理位置-泗水离地铁更近

泗水和鸣：道路距离泗泾地铁站660米，步行在10-11分钟左右。

9号公馆：道路距离泗泾地铁站840米（按现有外婆泾路开通情况下），步行在13-14分钟左右。如果外婆泾路未打通情况下，需要经过横港公路话，步行在15-17分钟左右。

以上距离数据取自百度地图步行路线规划。

泗水离地铁站更近些，如果9号要保持以上的出行距离，还得未来把南门作为主要出入口。另外9号北面的万业梦立方这块有些底商，如果平时“打打酱油”还是方便些。

2.装修配置-9号更用心

按照前面泗水邻居说的，的确9号的装修配置更用心或者说良心（这点是9号销售批评泗水抓着不放的地方）。在电器配置上比泗水多了智能家居系统、地暖、新风、洗碗机、家用摄像头。从我的角度来说，新风和洗碗机是个非常加分的项目，地暖考虑上海冬天的寒冷程度以及现有电暖气的变频节电功能成熟及加湿功能其实还好，另外智能家居用的是Zigbee的方案，懂得的人都知道用久了都存在干扰的情况，另外智能家居的魔镜用久了也是个鸡肋。家用摄像头这个么没多少钱，完全自己可以装，而且还要担心是否有物业后门这个情况。

同时9号在比如厨房水槽设计为抽拉式水龙头，单深槽，以及地板、瓷砖拼接细节都做得比较用心。

泗水的装标属于还能用的水平，整体装修色调偏灰些（个人感觉9号色调更偏亮的原木色）。

如果比较两者相同配置的使用品牌，其实差不多，都属于中端品牌。

3.户型设计-泗水面积分配更合理，实际得房面积更多

9号的98户型入门后会有一段走廊（会有些浪费面积），同时阳台到时候会包好（这样阳台都要算进使用面积），而且入户门对着的南次卧到时候也得签合同把飘窗打掉并入房间，当时自己感觉即使票圈打掉次卧的面积还是有些小。同时9号北面的卧室（书房）面积也相对偏小，未来难做多功能房。

泗水三个房间相对面积都做得比较舒服，次卧和书房按照当时的户型标尺图测算基本比9号要大1.5平左右，两者主卧面积面积差不多。算上阳台、房间的飘窗送的面积，泗水整体使用面积大概要比9号大3平米左右（算上4.6万的均价，比较装修配置差异溢价，这点不香么）。

但是泗水的次卫居然不是干湿分离，这点倒是有些差强人意。

按照前面邻居说的：装修容易改，户型难变动，的确没毛病。

4.小区设施环境—泗水园林特色更突出（取决物业管理水平）

在日常设施上，泗水配置了儿童活动中心（当时看装修和配置感觉孩子应该蛮喜欢）、健身房（部分楼里）等。九号也配置了健身房和室外游泳池（室外冬天游泳池就比较废，而且长期来看容易最终变成景观池塘，感觉融创的室内游泳池蛮实用）。

泗水沿袭了建发的新中式风格，整体的绿化层次还是非常吸引人的，但这点非常考验物业的管理水平，当时还是有些担心。于是我当时在网上大量寻找建发在苏州、无锡（物业同个华东区域，相对能保持一个水平的管理能力和水准）的同类中式盘保养现状资料（包括投诉情况等），看下来感觉就是物业的管理水平还是能让人放心的。同时当时看房也了解到建发玖珑湾业主来泗水买，反馈是觉得原来建发物业管理不错。

另外9号樱花大道如果种植层次和保养不错，季节到了应该也不错。

其他

学区上因为都是期房，不能保证以后一定入学上师大附属实验学校。这点也希望9号销售也不要乱打包票。当然我更希望以后北面业主能联合争取到更好的学校引入，这点大家都是有一致的需求。

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这是我对两个盘几个维度的比较，两个楼盘的优缺点其实在每个人眼里都是不同的。比如如果你绝对预算有限，招商的79两房我觉得是你的首选。如果你更喜欢智能化和配置更全的装修也可以选择9号。如果你希望住得更舒服（户型合理性&实际可使用面积）、绿化环境更好、离地铁更近当然泗水是更好选择。

另外相对来说9号给到购房人的优惠会稍微更多些，如果有中介可以和中介分佣。

风险提示

一、9号附近外婆泾路上有个110KV的变压站，小区离变压站的直线距离基本在200-250米范围内，虽然环保规划上属于合理，但建议最好是300米以上。泗水和变压站直线距离在300米开外，相对好些。另外以后如果通过外婆泾路去地铁站，其实每天都会经过这个变压站。对于电磁辐射在意的人请注意。

二、泗水南区的建筑承包商是刚拿到施工资质一年左右的浙江长成，在施工规范、施工水平上可能会有些不足，这点当时我也担心，后来我查了下他们也有和建发、绿城其他项目合作，心想也是大开发商认可的，不至于是个三无承包商吧。

小结

以上是我的回答，在看泗泾北新房时我已经去泗泾三次，主要的几个次新小区基本都看过。后面看泗水和9号去了四次，也算认认真真评估过。虽然洋洋洒洒写了不少字，但还是有不少信息缺失。

如果大家对泗泾选房（次新或者9号、泗水）还有其他疑问，欢迎私信和我联系交流。我自己当时看房搜集和制作不少材料文档，也可以分享给你们。

PS.关于未来的出售流动性的考虑有其他朋友已经回答，大家也可以参考下。

如果想买泗水，我可以介绍我的销售，纯属友好推荐，小姑娘在整个过程非常负责，也尽量会帮业主争取。

希望大家能买到称心的房子，Paece&Love!