2020年宁波房子值得买吗？

说来也巧，我在2018年4月回答过一个类似的问题：

2018年宁波房价持续上涨后，是否会有所下跌？ - TennyXu的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/270980302/answer/357846648

当时给的建议是，宁波的房价下跌空间有限，刚需尽早上车。

这里的刚需也包括我自己。写完那篇回答后不久，我便找到了合适的楼盘，坐标东部新城，首付，贷款，签约一气呵成。

时隔两年再次翻到关于宁波房价的问题，不得不感慨，在社会大趋势面前，选择比努力重要得多。

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回到问题本身，2020年宁波的房子值得买么？

如果是两年前，宁波的房价是没什么风险的，安全边际比较高，正如我在之前那个答案里所说的，能买的尽早上车；但是现阶段，客观地讲，已经是一个相当微妙的节点，机遇和风险五五开。至于未来的走势，除宏观的货币政策影响以外，主要取决于以下两个方面：

（1）基本面

对于房产这么一种带有强金融属性的资产，对于基本面的评估可以归纳成两个问题：

1.按照宁波的发展现状，值不值这个价？

2.按照宁波的未来发展预期，值不值这个价？

首先说明，对于这两个问题，不同的人有不同的评价标准，如果所有人的评价都一致，那也不存在价格涨跌的情况了，就好比1块钱硬币永远值1块钱，别人不可能拿10块钱和你交换。现在的问题是，你如何选取这个评价标准？

我在2018年的那个回答里，是根据“相对值”来确定的，具体可以归纳为以下几个指标：

1.宁波人口流入量远超全国大部分城市，而房价远低于杭州上海（2018年宁波市区均价大概是杭州的50%~60%）。

2.宁波的限购相比于其他二线城市而言略显暧昧，可以理解为促销型限购，库存量又相当的低。

3.相比于杭州，宁波的政府工作效率、户口价值、高考政策、居民富裕程度等等因素都差别不大，理论上不应该存在如此大的价格差距。

综上所述，宁波的房价在当时是具有比较高的安全边际的。

而经过两年的上涨，宁波市区现在的房价已经是杭州的75%左右了，低估区域已经被明显被抹平。不过有一说一，虽然宁波的“性价比”这一优势已经不明显，但仍然处于合理区间内同时伴有上涨趋势，如果你是非买不可的刚需，我依然建议你尽早寻找合适的新盘入手。这里涉及到另外一个原因：地产商从拿地到销售往往会有两到三年的间隔，而期间地价是在上涨的。对于一些拿地时间早、成本较低的楼盘，政府往往会有一定的限价，而这种限价盘的数量会随着时间推移而减少，摇号中签率也会越来越低。你懂我的意思吧？

（2）资金面

我在不久前曾思考一个问题，2019年，为什么宁波能在全国行情遇冷的情况下逆市大涨，涨幅还能在二线城市里排首位？我觉得，外来资金是一个相当重要的因素。

宁波2017年人口增量13w，2018年增量20w，2019年增量34w，一方面，人口的持续流入带来了购房需求和购房资金，另一方面，敏感的资本也察觉到了其中的利益，毕竟在长三角这片土地上，永远不缺游资。对于这些游资而言，房产投资有两个很重要的指标，其一是房价的上涨预期，其二是需要有充足的流动性。根据我的观察，很多本地人并不缺房子，买房一般是为下一代考虑，这样的购房需求是有限的，而且在这种情况下很多人并不会去选择二手房。因此，如果没有外来人口的流入，你投资的房产未来如何脱手，将是个大问题。

基于以上逻辑，如果你打算在长三角地区寻找最佳的房产投资标的，你会选哪个？

很明显，最佳的选择是杭州和宁波。但是杭州由于2016年靠拆迁和G20炒作了一波，2018年达到了高位，短期内已经没什么上涨预期了，所以宁波便成了炒房团资金的猎物。

不过说实话，这样的房价上涨方式，作为一个宁波人，我是不希望看到的。毕竟我更愿意看到一个房价合理、宜居宜业的宁波，希望她能够对得起“连续十年最具幸福感城市”这一称号。现在杭州已经被炒得乌烟瘴气，想想我那些毕业后留在杭州的同学们。。。希望宁波不要重蹈覆辙吧。

综上所述，如果题主是刚需，要上车还是可以的，但是目前宁波整体的价格洼地已经被填平，相比于两年前，淘笋盘的难度增加了不少。如果能遇到性价比高的盘（限价新房或是对方急着脱手的次新房），可以考虑入手。

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莫名其妙的变成楼盘咨询帖了。。。

老实说，这两年我也没怎么关注宁波楼市和相关政府规划，所以信息有滞后性。如果评论区问的是我不熟悉不了解的盘，为了避免产生误导，我这边就不回复不评论了，希望大家见谅。。。

做为土生土长的宁波人，我来说几句吧。

宁波的房子是否值得买，首先你是刚需还是投资呢？这个问题要很早就确定好，如果你是喜欢这座城市，已经工作多年，在本地有了一批比较铁的朋友，有个对象了，或是你已经在这里建立了属于你的人际关系网，工作也稳定有发展前途，想在这个城市安家落户，那么我建议你，不管房价多少，你要尽快买，在自己能力范围内，尽量咬咬牙买好的地段，你就别考虑什么时候跌了买，因为大趋势在涨，跌不了多少，随着每年外来人口的涌入，新宁波人越来越多，圈里限购的房子确只有那么多，你觉得房价会因为一些买不起的人而跌到他们能买的起的价格吗，中心区的房价就好比奢侈品，本身就是只有收入在金字塔顶端那20%的人才能买的起这里的房子，大家都在努力，都想进入这20%的领域，所以房价即使停滞或是上升趋势波动，也绝对不会跌倒每个人都随便买的起， 有见过香奈儿的包包一百块一个吗，同理。

当然有人建议，为什么不选择房价压力不那么大的三四线城市，这个想法是没错，但是一个人的事业好比爬楼梯，你在一幢楼里爬到了一定高度，让他换个楼？换个城市？那意味着一切的变数从头起步，这对太多人来说太难了，有些人执着喜欢一个城市，这种情怀是房价都压不倒的 。而且不能执着对一个人的选择去做评判，如果你愿意放弃大城市，回乡20万建个平房也能过日子，那就安安稳稳的回去，平平淡淡的生活，你觉得幸福就好，这没啥问题，但是一定要跳出来对还在大城市打拼的年轻人指手画脚，非要辩论出个对错那就没必要了，管好自己，尊重别人，就行了。

买房我们只有两种选择，新楼盘和二手房，这两种各有利弊。

新楼盘：均价相对便宜，房子全新，无论是精装交付还是毛坯，都能按照自己喜欢的风格来进行后期装修。弊端：去买时看不到实际房子，只能看个样板房和楼盘模型，只能祈祷开发商靠谱，要在期待和担忧中度过几年，直至房子交付。且新楼盘周边的配套一开始都不会很成熟，会冷清一段时间，因为你无法辨别去买这个楼盘的是刚需还是投资客， 如果这个楼盘三分之一的人是刚需，三分之一是投资客，剩下三分之一是楼层或是位置不好还没卖出去的，那么你就会发现等你住进去以后有点懵……人口还没物业多，人越少越无法完善周围的配套设施，因为没人消费……所以建议一手楼盘的还是要尽量咬咬牙选好位置吧。

二手房：现房，一目了然，装修要是对胃口可以直接拎包入住，房子看到是怎样就是怎样，没有变数，周边配套相对成熟。弊端：找到合心意的房子太难，楼层，朝向，装修风格，价位都是影响因素，遇到不好的中介更头疼，被假房源虚低价格骗去中介公司，结果白欢喜一场，非常闹心，找到一个好中介比找对象还难。

目前买卖房屋平台，比较火的就是贝壳和安居客了，那么我也来跟大家说说这两个平台的利弊吧，避免大家踩坑。

贝壳：很火，主打口碑只做真房源，这点我们要承认，贝壳上的房源确实真实。那是因为贝壳这个平台只服务于贝壳，经纪人不需要支付平台推广费用，而且一套房源只允许一个业务员上一次，这就不会存在竞争关系，所以房源真实，VR视频都有专人讲解制作，这是贝壳的服务特色，这些服务和推广是贝壳实实在在花了钱和心思弄的，这点必须承认很好。那么说说弊端了：由于贝壳上房源的要求很多，所以房源相对很少，你要是针对一个小区一种户型面积，搜出来几乎就个位数几套， 一目了然。而且价格相对比较高，中介费用相对较高，在谈单环节几乎还不了很多，因为贝壳常常是抱团模式，一单的提成要分成很多，一块蛋糕分给那么多人，提成不高怎么分呢。 这点买家也要认，因为高服务对应高支出，这没毛病。

安居客：负面消息很多，大家都说58和安居客上全部是假房源虚低价，这点要承认，那么为什么会有这种现象？安居客和贝壳的性质不同，安居客只是一个推广平台而已，经纪人需要每年支付高昂的推广费用（一年差不多要付一万二）这笔钱是经纪人自己掏腰包，而在房源共享的前提下，如果同一套房子，你放了实价300万，有同行看到就会放290，如果有另一个中介看到就会放280万……然后以此类推，更过分的都有，为什么？很简单，底价吸引眼球，消费者肯定第一眼被低价冲昏了头，管你是不是真实，他都会抱着心态来点击试一试，但实际上这个价格完全买不到，有些中介有客人来问都死咬不说实话，生怕你逃走，所以会强调让你人先过来看，等你人过来了再给跟你说房子被卖了，或是房东不卖了，要么就是房东临时涨价了，再给你推荐别套，这是最常惯用的套路 ，没办法，这种恶性循环是竞争导致的，无法避免，贝壳无竞争就不存在攀比低价来吸引眼球，一个善良老实的经纪人如果安安份份在安居客上放着实价，点击率少的可怜，一年下来签不了一单还倒赔了一万多的端口费，现实逼迫他不得跟着大家放低价，坐在网络前的你把眼光放在了低价，无法辨别网络背后那个人脸上写着好人还是坏人。那么安居客现象没有一点优势了吗？那么我来说说优点：安居客聚集了各大大小小的中介公司，所以房源比贝壳多很多，搜索起来有一种在淘宝的快感 ，更新也更快，刚挂牌出来新房源上架会比贝壳快一点，中介费会相对比贝壳便宜一点，就是看你能不能掏到一个负责认真有耐心又实际会为客人着想的优秀经纪人了。

对于安居客这种现状，我觉得近几年已经改善很多了，因为随着买房人群的年纪多是8090后，他们有一定的思考和辨别能力，不会单一被虚低价吸引，他们会自己斟酌市场的正常价格，再去贝壳和安居客上进行对比和排除，最后在接近市场价的范围里挑选三四个经纪人进行沟通，逐个考察一下经纪人的业务能力和沟通能力，报虚假和假房源的会被首先淘汰，最终才选定一个自己心仪的经纪人。

诚心希望每个买房者都能有这样的斟酌能力，不要被虚低价吸引，多多比较，最最最重要，一定要和经纪人进行沟通！考核他！选对一个经纪人可以真正帮你把价格实现最低！

有几个辨别安居客真假房源个挑选经纪人的好办法，请大家一定要理记！！！图片和VR都是可以复制粘贴的！很多中介会用抓房软件去复制别人的链接，但其实自己根本不了解这套房源！实地都没去过！所以你要首选那些有视频的！因为视频是由个人上传的，别人复制不了，所以有视频基本是自己亲自去实地考察过的！！！切记！再来是底下的文案！很多人几乎不看文案，所以很多中介也都是按照模版复制粘帖！但是比较认真有想法的经纪人会在每套房源下自己编辑文案！比如这套房子的特色，卖点，也会分享一下房东卖房的原因，以及跟房东交流过后自己的一些心得。这些大多数中介都不会亲自写！只有真正去了解过这套房子的人才会写！而且跟房东面对面有交流过的经纪人更能拿捏好房东的最低心里价位！所以文案一定也要瞄两眼！！

好了，先说这么多吧，望各位还在买房道路上的朋友们能顺利过了买房这一大关，开开心心拥有一个属于自己的家。

宁波这个城市我生活了20多年喽，如果对地段学区地铁有什么问题想问可以给我留言哦！

总体来说，我觉得宁波是个适合居住的城市，它的节奏没有上海深圳那么快，美食很多 ，消费娱乐也并不高，大多数宁波人民都是热心善良勤劳的，年轻人的占比也很高，商机和机遇也很多，是一座幸福感很高的城市了，我也希望宁波的房价可以趋于稳定状态，希望这座城市永远像海浪边上宁静的小城，节奏慢一点，生活美一点 。

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今天是7月2号，写这个文章已经过了大半个月了，我想继续更新一点后续，因为后面发生了很多有关这个文章后有趣的小故事想与大家分享一下

起初写这个推文，也是在一个普通的不能再普通的看着电视的晚上，正巧看到这个主题，我又是相关的从业人员，所以手痒痒，随手写了一点自己的心得，也没有想到会被不少宁波的朋友问关注到 有点受宠若惊，开始有一些小伙伴私信问我一些买房方面的问题，所以加了微，因为我本人也是个很佛系的人，知乎上能认识到见面真的是缘分妙不可言，比如一位与我相识到成交买到满意房子的刘女士，只有一周，这七天，就完美舒心的买到一套心仪的房子，我们刚认识时的画风是这样的：

初次聊天，感觉我俩已惺惺相惜，情不自禁，确认过眼神，是我喜欢的客户类型 ，刘女士和她老公是双硕士，在合理预算内，对小区的要求，希望三室两厅，可以接受一手，也可以接受次新小区，要求地段最好近地铁口，考虑到升值空间，周边有好学区更好，因刘女士的老公上班需经常出差，务必要距离高铁楼近的，毛坯要考虑装修成本和时间精力，二手要考虑装修风格和房屋保养……刘女士的思绪是一头乱麻，毫无头绪，所以一开始我并没有让她着急去看房，而是先在我的指导下自己先做一下功课，确定好地段和区域，再从中删选出预算范围内的几个小区进行踩点。

在兜兜转转一圈后，买房也是缘分妙不可言，刘女士和他老公初来宁波时，就看上一个小区的房子，距离他们生活上班都非常方便，很可惜当时这个小区没有合适的房子出租，刘女士一家就暂时租在附近，这个小区也一直没有合适的房子对外出售，机缘巧合，在6月27号，我在公盘看到这个小区有一套新房源挂出来，面积，套型，装修，楼层，价位都是极佳，这套好房一挂出来已经有几波客人在预约看房了，我马上第一时间约好刘女士，当时我心里也有疑惑，这么好的一套房子，看了几波客人为什么没有成交，后来见到房东我们就懂了，原来房东是一位宁波本地的老阿姨，房子是儿子的结婚的新房，她花了很多心血和精力装修了这套房子，由于儿媳妇儿工作调动，才准备卖掉这套置新，她对买客很挑剔，想给她的房子找一个素质高有眼缘的主人。她一眼就不喜欢的中介和买家，即便他们出到了价，阿姨也不想卖 。阿姨一见到我俩就非常喜欢我们，阿姨从来不加任何中介的微，但是却主动加了我们，回来以后刘女士夫妻对这套房子也很满意，但是在我们计划里的几套小区我们还没去看过，心里总会有点遗憾，所以第二天，我陪同她把清单上的小区和房子都去看了一遍，对比过后终于放下心了，阿姨那套就是她命中注定的房子，当天白天看完所有房子，晚上我们就把阿姨约过来了哈哈。约谈过程非常愉快，阿姨的儿子黄先生也是位非常有趣的大哥，一顿洽谈下来，我看着阿姨快把刘女士当半个闺女了 一桩大事总算落地。

在刘女士的这趟买房之旅上，在结束签单后也发生了一点小状况，因为刘女士在找到我之前，有位朋友推荐的中介也在联系，所以在刘女士买完房子以后询问了刘女士中介费的问题，相信很多第一次在宁波买房的朋友都会有这个疑问，所以趁今天有空，我就拉出来具体说一下，也好让大家了解一下，因为之前我也碰到过类似问题。

模拟一下当时对话吧，我就不发截图了哈：

对方中介：他们中介费收了1.6还是1个点？

刘女士：1个点

对方中介：关系好点给两万块就够了，你不应该这么快交订金，你该先来问问我，我可以给你便宜一点

刘女士： 中介跟房东阿姨关系好，除了他们阿姨不给其他中介卖。

以上，完毕。

那我现在来详细说一下中介费这个问题，首先安居客等市场上正常价格是1.6个点，但是大多数中介的中介费1个点是底价，这里要注意！不是所有住房都能一个点谈下来，你们可以去了解一下链家贝壳，小面积住宅基本都要收齐2～3个点的！一定要注意！那么为什么有些房子收1点佣金，有些要高达3个点呢？这跟房子的总价挂钩，因为一套房子的交易，无论房子大小，经纪人后续要做的服务和工作量是一摸一样的，比如一套500万的房子，和一套100万的房子，如果都收取1个点的佣金，一个收了5万，一个收了1万，但是后续的工作，网签，过户，办证，按揭，交付这些所有工作步骤一步也少不了，也就是同样的工作量，收取的佣金却相差悬殊，这样的话是不是所有经纪人都想服务大客户？所以对小面积住宅或是70年产权的公寓，总价100万都不到，经纪人会收取2~3个点的佣金也是正常的，贝壳就是按照这个标准去收取的，如果你跟经纪人关系处的好，他有能力帮你去争取低一点中介费折扣也是好的。

佣金底线就像一条水平线，也是一个行业的规则，就像你代理一个品牌的产品，一个好的产品肯定规定了代理不允许低于市场价去卖，因为只有大家竞争的平台是公平的情况下，让业务员的个人能力去争取客户，客户也会在公平的1个点水平线去选择自己的经纪人。打个比方，一个经纪人通常为了维护一个客户，为客户找到好房，短则几天，长则几个月日夜维护陪同，前期的工作和辛苦都铺垫好了，最苦最累的活儿都做完了，然后其他经纪人跟你说，我收你0.9个点，你跟我签，或是有为了抢客跟客户说我给你做到0.5个点，你跟我签，等于这位客户前期维护工作已全部完成，就差签约这一步，而你直接掠夺劳动成果。那么碰到这种情况，客户该如何选择呢？我给客户提几点中肯的建议。

有些买房的老手或是大气的客户，他会直接甩我一句：只要你给我找到满意的房子，1.6个点的中介费，我一分不会少你。要是能给我砍价便宜下来，我给你2个点，或是单独给你发私包。

好的嘞，这没啥说的了， 这样的客户真的有的！

如果客户一开始就对中介费这个问题比较敏感，那么在选择经纪人的时候这个问题就该摊出来讲，我们可以先小人后君子。比如客户要买一套300万的房子，1个点的中介费就是3万，如果你的经纪人在带看房前跟你承诺，无论你买了哪套，我都只收你一万块，那行，让他带看。

真相：其实以上这种情况，客人表相觉得自己中介费划算了，但是在实际带看且看到满意的房子后，经纪人会私下和房东沟通好，房子在谈价，比如305万的房子，本来可以谈到300万成交价，经纪人会让房东卡死在302万，其中2万做中介费，客人实际付了302万，到房东到手价还是300万。兜兜转转一大圈，羊毛出在羊身上，实际你付的中介费依旧还是3万…… 你说是不是这么回事。

再比方，你觉得302万太贵，你一定要300万成交，结果同一套房子找了不同中介再去约谈，这种行为也不但让你之前的中介难堪，让中介与中介间产生纠纷，最终沦为中介圈都知道的一个黑客户……那么换另一个办法，千方百计找到房东联系方式，直接交易，跳过中介，这种属于跳单，买卖双方都会被起诉，且一告一个准，买个房弄得官司缠身，大家可以查查看跳单是否违法

朋友们，得不偿失……真的不必，其实市场的规则非常透明，宁愿你选一个老老实实跟你说一个点的中介，也不要找套路你的中介，即便是最亲关系最铁的朋友，中介费这一环节是省不了的，因为毕竟像南天，永旺，贝壳这些品牌中介不是个人能有决定权的，需要跟总部交代，要实实在在打报告上去的，如果你的关系能铁到让你朋友去倒贴……比如我们常见的，你学英语专业，帮我翻译个报告不行吗？你学画画的，帮我画个图片怎么了？你做广告的，帮我写个文案不是很简单？ 朋友，你可知道这些在你眼里像吃饭一样简单的事情，他人是需要花费很大时间和精力去完成的，真正值得深交的朋友，懂得你的难处，理解你的专业，并不会一味靠关系白漂，只要你的朋友靠谱专业，把事情办漂亮了，你该付的费用就该主动，才能保持良好长久的互惠互利的关系，难道不是吗？

我分享一段我和客户的一段对话:

客户:欣欣啊，房子我买好了哦，之前带我看了那么多套，辛苦了。

我:恭喜郑姐啊，您买了哪里的房子啊？

客户:XXX，你觉得那里房子怎么样啊，有升值空间吗？

我:（听到这个地方我沉默了许久，因为我知道这里的房子是40年产权的商业住宅，水电费高昂，虽然处于好地段，但是没什么升值空间，房地产老板急得要死，卖了三年都没卖得动，所以出了高昂的中介费然后各大中介去卖，无论成不成功，我们只要把人带过去都有超市卡免费送我们，他们那边自有专人给他们洗脑，会忽悠到客人愿意买为止……但实际这里的房子几乎没有接盘侠，大平层的商业住宅，转手的税费都吓死人……于是我说……）

郑姐，那边大平层精装的很大很漂亮，住起来舒服啊，而且又是市中心，你闺女也大了，你们夫妻是该享享福，升不升值另说，你们住的舒服最重要啊。

客户：他们中介费收了1.6个点，有没有收贵啊

我：郑姐，1.6个点也算是市场正常价位，可以的了，买好房子，总算一桩大事落地了，住的舒服住的开心最重要，您闺女这么出息，钱是赚不完的啊哈哈。

以上，全部。

其实我明白郑姐买的这个房，虽然气派舒适，但是升值空间真的……而且付了天价中介费，但是客户已经买完了，我不想再戳她的心窝子，让客户不舒服，即便她最后确实没有在我这里成交，但是木已成舟，无法改变事实时，不要去打扰别人的幸福，也是一种良好的心态。这是做人做事的一种态度，如果你去参观朋友的新居，就算她把冰箱搬到了阳台，你也不要去嘲笑她，因为房子小空间有限的情况下，有些户型不得不做一些不合理的设计，这是无可奈何的，你要做的就是祝福。希望同行朋友有幸看到我这篇文章，能理解。如果你的客户跟别人签完了，就不需要再事后跟客户说你找我，我能给你便宜多少多少，先不说这种做法是否违反职业道德，而是你这么说会给客人添堵，买卖不成仁义在，所有交易都完成了你再跑去跟客人说我能给你便宜，你怎么不跟客人在交易前承诺不收钱，吃顿饭就好了？

好了，我要去镇海接一位客人了。

下回再来分享其他的买房小故事和经验吧。

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今天是7月6号，我来分享其他买房小故事啦 因为今天是星期一，哈哈，周一肯定是所有房产从业者一周里最清闲的一天，因为最忙的是周六周日，这两天是黄金看房时间，毕竟大家平时都要上班，所以一般都不会把看房约在最忙碌的周一， 周末两天平均步行两万步，周一就是200步哈哈。

今天我也同样分享一个知乎的朋友吧，起初加我的是一位女士，想买个学区房，预算在200万以内，主事买房是她先生，于是她把他先生的微信推荐给我了，经过一番交流，夫妻俩目前住在镇海，想读江东二小，所以想买一套一表生学区房，要求靠近地铁口，有一定升值空间，我帮他们找了几套预算范围内的，邀请他们过来看看房子，一问才知道，妻子目前不在宁波市内，先生最近腿伤了，行动不便，杵着两个拐杖……我于心不忍。于是问他老婆

没想到亲老婆表现如此恩爱，那行……我就给先生推荐了几套性价比不错的学区房。为了称呼方便，我后面就称呼他O先生吧

约定时间到，雨天，我看见这位O先生杵着两根拐杖穿着黑色的雨衣站在我们约定的小区门口， 真的是太拼了，跟O先生沟通以后，我明白他们的预算还是有点紧张，只能考虑170~180万的房子，所以我给他找的也都是预算内的，看了两套之后O先生回去了，后面的交流我们几乎是微信为主。

我给O先生看的两套房子，一套是几乎毛坯的简装出租58平米套型170万，另一套是61平米自住房176万。61平米这套恰好是我阿姨的房子，是我的独家房源，这里给大家解释一下什么叫独家房源，独家的意思就是房东签署过独家只允许指定的一家中介买卖，其他中介如果想卖也只能通过我们，他们获取不了卖房的资格，因为二手房的买卖取决于房东，房东要是不想给某家中介卖，磨破嘴皮子也没用，贝壳现在的路子就是一心给房东洗脑做独家，独家有什么好处呢，因为买房的客人遇上心仪的房子是一件坚辛漫长的过程，看着看着心都会看累，所以一旦遇上自己好不容易看对眼的，就想买了，打个比方，如果这套房子被贝壳已经签署了独家，那就意味着其他中介都不能卖这套房子了，没有了竞争，这套房子的价格就被紧紧捏在了独家手里，那么在中介的佣金上买家就会变得很被动，因为你看中的这套，非他不可，要么另选，要么就要多花钱。

老实说，我本人最最最不想做的就是和熟人做生意……特别是亲人，唉，希望我的亲属们都不看知乎，不然我就很尴尬了 ，因为有些卖过东西的小伙伴们应该懂，跟熟人做生意，除非你白送，不然你就算只收了成本价，你的亲戚都会觉得你赚他钱了……有时吃力不讨好，你就算白送，他都会跟你说你的产品不好用……真心一口老血喷撒而出～

之前我给亲戚卖过一套房子，她都说好了到手价220万就肯卖，所有中介都挂着她的房子，对外报价是225万，因为是急售，我努力给她推荐，终于找到一位准客户，客户同意220万成交，等我满心欢喜把客户请过来，亲戚说，其他中介跟她说了，她这套至少能卖223万，所以她反悔了，220万不肯卖了……我这边不但得罪了客户，也弄得很尴尬，从那以后，我就不再推荐她的房子了，至少不会全力去主推，之后很少有人去看她的房，又联系到我，说愿意220万卖了，可是我的客户早就买了我推荐的其他房子，我只能口头应着，但是没怎么用心去推荐了。

心得:我觉得房东这个角色也很重要，买二手房也不单单只看房子好不好，因为好房源很多，不买这套我可以给你推荐别套，但好的房东却可遇不可求，有些脾气不好的，坐地起价的，觉得自己有房就是硬气的 谈价的时候一毛钱不肯退步的也是比比皆是，有时遇上买房一砍就是20万一刀的，电话里都能骂起来……真心很无奈，所以作为一个地产经纪人，遇上和颜悦色的房东和素质超好的买家，我都会尽心尽力去促成，因为我觉得买卖是件高兴的事，我们去商场消费一样，不是去给自己添堵的，遇到服务周到和颜悦色的导购，买东西都买的开心，卖贵了我也愿意。所以不止客户挑选经纪人，经纪人同样也会挑客，他宁愿放弃一个思路奇葩不尊重他人的客人，因为客人千千万万，只要手里有资源专业技术过硬，难道会缺这一个客户不成？职业没有高低贵贱，只有你我彼此都真诚以待，才能得到他人对你同等的回报，人心肉做的，如果一直以自我为中心，即便周围的人微笑着对你千依百顺恭维，实际上只会微笑的对你下套路

扯得有点远了，说回O先生，O先生回去以后的第二天又约了其他中介，去看了同小区的一套房子，其实O先生选的房子，房源我全部都有，但是听O先生说他已经和对方约好了，我就不再阻拦， 可能我也是中介中的一朵奇葩，相信你们也听说过，中介这个行业可谓血雨腥风，抢客骗客跳单的比比皆是，有时为了同一个客户，大打出手头破血流的都有，我自己做这行，深知这行的不容易，所以我一旦听说客户有约其他中介，如果还没约成，我当然会努力争取，如果已经约好了，我也不会阻拦客人，因为我的原则是：不强迫逼客，让客人自己选择，反正带看的是不同的房源，客人做了比较以后让他自己做选择，如果是跟我同公司的同事比我早一步带看过的客户，我直接婉拒，只提供一些建议，不进行带看和抢单，直接让给同事，除非同事自己跟不住，客人指定要我带， 那我也只好却之不恭了。

买家O先生我跟他沟通后，了解到，O先生是一个非常谨慎的人，由于也是第一次购房，难免没有经验，会有很多疑问，有些问题完全涉及不到目前买房阶段，但是每一次我都耐心跟他讲解， 我估计是O先生遇到的话最多的中介了，慢慢O先生放下了戒心，我也鼓励他多看多选，有什么不懂可以随时问我，最后O先生敲定要在两套房子里谈下一套，一套是对方中介的总价185万的房子，一套是我176万的房子。因为房源是共同的，O先生向我咨询，这套185万的房子有没有人去问过价格，最低房东多少会卖。 老实说，换做其他中介估计要把O先生拉黑，因为你都打算找其他中介买了，还让我帮你去探听底价…，但是，我真的这么做了……这套房子之前有人想签去还过价格，房东在电话录音里就说了，最低到手价181万，到手就要这么多其他啥费用他一毛钱也不会出，所以我把真实情况告诉了O先生，O先生觉得我没说实话，因为对方中介承诺过他，会帮他还价到178万成交，他想知道还没有更低的还价空间。老实说，我当时有点心寒，一个我已经预备放弃的单子，他已经要找别人去签了，我只是把他当朋友性质去打听一下底价，我也是担心他买吃亏，但是到这地步，O先生依旧觉得我对他有所隐瞒，在诓骗他。 我真心想哭，我反问自己，一位已经打算去别的地方签单的客人，你管人家那么多干嘛？？我这该死的操心命，最终还是冷静下来心情，跟O先生解释，中介给你承诺的成交价也只能是口头承诺，最终的价格并不会捏在任何一家中介手里，而是房东自己手里，给你承诺低价也只是希望你到现场，现场谈判时，人的心理防线会被一步步击破，即便最后成交不是自己的理想价位，十有八九也是会签单成功的，另外我还给O先生讲解了中介费用外的按揭服务费，以免O先生在签单时一头雾水，并提醒O先生，真正的好房源不多，看中最好尽快去签，因为好房源不单单只有一个经纪人带去看房，几百个经纪人都会带人去看，一眨眼功夫可能就没有。O先生还是不信，跟我遇到的很多客户一样，其实他们并不完全相信，他们会觉得房子不会那么快被卖出去，还可以再等等，但等来的结果要么就是已经签掉了，要么房子涨价了 ……

机遇和缘分就是这么奇妙，O先生看中的那套房子由于晚了一天去签，已经被别人签掉了，这套房子最终成交价果然是181万……所以O先生又找回我买那套176万的……再经历了种种后，O先生也总算意识到，我是靠谱的。

分享一点我和O先生的记录吧

以前，全部，O先生最终还是签了我阿姨那套，也确实是划算的一套，因为我没有收取我阿姨一毛钱中介费，我直接跟她说，你让利给我客户，他付多少，你到手价就多少，所以最重还是便宜了两万，O先生最终174万价格买到了江东二中近地铁口的学区房，经过O先生案例，给大家几点建议。

1:在选择经纪人的过程中，在前期沟通时可以多选择几个，你可以不要留电话，因为电话可能会受到不停的骚扰，你可以加他们的微信，逐个沟通一下，看看他们的沟通能力和业务能力，要是话没说两句，爱答不理一直强调让你来看房看房看房，其他啥有用意见一点也给不了的，拉黑就完事儿了。

2:如果你前期考验通过，选定了一个经纪人，最好让他一路带到底，因为房源几乎是共通，即便你在安居客上看到一套你满意的房子，你可以让你的经纪人去确认一下房子是否真实存在 因为网络上真的很多假房源，半年前卖掉的房子可能还挂着，背后的经纪人都可能换了好几波了……

3:如果你觉得你选经纪人的眼光还不错，信任他，有些好房源他替你都着急，除非你不着急买入，还想观望，不然就多听一听经纪人的意见，毕竟他们做这一行久了，是否真实好房源他们心里明镜一样。

我知道由于销售的门槛低，鱼龙混杂的人都来做这行，所以导致很多专业人士看不起销售这个行业，但是就算是最高尚的职业都存在着着衣冠禽兽，职业是无法分辨一个人的好坏的，学历也无法决定一个人的素质高低。

有一种中介人，一单吃半年，花光用光玩光，不学习不进取，口袋没钱了才开始找客户，目标是忽悠客户买下对他利润最大的房子。

另一种中介人，与时代同步，努力维系各种客户，自己有车有房依旧认真学习进取，不骄不躁，原则是让客户买到最合适的房子。

这其实一点也不难理解，第一种人，他会欺骗客户，因为只看重自己利益，不在乎买家利益，因为他很缺钱！第二种人，他不会欺骗客户，赚多赚少对他来说已经无关痛痒，因为他不缺钱！

望同事们共勉，努力成为第二种人。

望客户们好运，都能遇上第二种人。

好了，今天先到这儿咯，有时间再来分享买房的小故事。

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宁波的政策变了，我感觉我就像个预言帝……

加过我微的可以翻回去看看我的预测……

这是昨晚刚出台的政策，很多小伙伴也在询问，是否会影响房价，这个政策房出台主要是为了约束投资客和炒房客为主的，我也来说一说自己的观点吧，仅个人观点， 这世上绝对没有股神，也没有所谓的房产专家，因为计划往往是赶不上变化，当初是信心十足进入股市，精打细算的投资，结果一败涂地的亏钱。而买房子的人是胆战心惊的进入楼市，稀里糊涂的买了房，一脸懵逼的赚了个盆满波满 。在言论自由的时代，小的不才也来讲讲自己的想法吧，知乎很多房产老大哥大姐们不要见笑哦，以下仅个人观点。

我觉得这次的政策主要会对蓝线以外，红线以内的一手房有一定的影响，本来这些地方属于圈外，所以有刚需和投资客两类人群都去买，现在政策一出，砍掉了一半人，投资客买不了这里的房子了，而刚需人民的购买力有限，一手楼盘短时间内回笼资金就更难了，所以这里的房价会相对冷一冷。但反向思考，这些原先不属于圈内的房子现在被圈进来了，说明这些地方从长远考虑价值是肯定的，一旦地铁通车，商圈成熟，房价在大趋势还是会往上涨，这是需要时间的，三五年内成熟不了，鄞州万达当年也是鸡毛不生的地方，格兰云天的房子全款30万一套，十多年过去了，你再去看看那里的房价？？但这次政策对蓝线以内的房价影响并不大，因为直到现在，刚需人群以及还有资格在圈内买房的投资客依旧削尖了脑袋想进入中心圈，直到昨天凌晨还有一位姑娘跟我聊天，手头资金只有110万，即便只能在江东海曙买老小破的40平房子，也要买，因为地段好，她必须要先留下来再说 ，所以圈内的房价比较稳，已经买了房的可以安心了，还没买房的，我这个身份跟你说买房，可能你会觉得我在忽悠哈哈，但是就算我不说什么，也阻止不了很多人想买房的心，这是一种中国国情，中国人讲究归属感，落叶归根，一个城市，万家灯火，没有属于自己的一盏，总觉得自己是个无根的人，飘在这个不知道属不属于自己的城市，总是有消极的人说房贷压力好大好压抑，我宁可租房过一辈子，但是事实却是，没房子的人很压抑，有房贷的人，即便经济上有压力，但精神上，房子带来的归属感和幸福感是无可比拟的。

我给大家说个实例，2016年，有两个年轻人来问我买房，一个买了，一个没买。没买房前两个人工资都差不多，一个月七八千，购买市中破小的50几平两室一厅还是可以的，能还得了贷款，一个咬咬牙买了，另一个想想还是还是算了，压力太大，一个月大半工资还了房贷，自己生活品质就降低了。现在过去四年了，当初买了房子的小伙子找我来换置，想换一套环境地段好一点的大三居，原来他在第二年就结婚了，因为有房贷，工作不敢懈怠，现在工资已经两万多了，媳妇儿收入也不错，现在生活条件好了，媳妇儿怀孕了，所以想换置一套大三居，卖了现在的小房子，付首付绰绰有余。想起这件事，是因为我昨天看朋友圈，看到没买房子的小伙子发了一条圈内新政策的消息，配上文字信息描述写的是少了投资客的参与房价要降了..... 虽然我不知道他这四年工资是不是涨了，是不是有对象了，但是房肯定是还没买……依旧研究着楼市是不是要崩盘。 少年啊，如果看到我的文章，回想起来会不会有点可惜当初2016年放弃买房的决定，现在起步其实也不晚的，就是成本比当初大点

至少现在看来，买了房的小伙伴幸福感还是很高的，有了一点压力，有了一点目标，几年前自己的一个决定，会影响自己的人生轨迹，至少现在已买房的你，非常感激当初决定买房的你，感谢逼你买房的丈母娘以及跟在你屁股后面追着你中介

但凡当时的房产经纪能再狗皮膏药点，催着你把房子买了，现在也不至于看着房价流泪。

大家看完笑笑过好哈

买房这事说到底一定要自己做主， 给大家分享个让我哭笑不得的事情。我的朋友想买一套学区房，当时学区房一套70平米左右的房子是130万，但是当时大家都说楼市要崩盘崩盘，亲戚朋友也劝她不要买，她就想再等等，等等，结果等了一年，同面积套型的房子房价160万了，于是7月份又来看学区房，这回铁了心要买了，看完房子，回家去听亲戚朋友说九月份开学以后学区房肯定会便宜一点，于是她又开始等，到了九月中旬，又来看了房子，发现价格没怎么动，但是这回她铁了心不管便不便宜，都要买了，于是我帮他去做了下房东的思想工作，最终砍下5万，155万成交了。 她的亲戚说:看吧，我就说九月份以后房价会便宜点！

阿姨，您说的都对……

今天是2020年，7月7日，宁波江东二小学区房锦苑社区61平米成交价176万。

以上，完毕。

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上个周六周日，我接待了两组客人，投资客，都在犹豫不决到底是买一套均价高的圈内房，还是远郊一点的一手房，那我就给投资客们稍微讲讲吧。

首先投资客也是分为多种的，比如我昨天接待的两组年轻人，属于短期可限购人群，一种是长期已限购人群，这两种有什么分别呢。

短期可限购人群，指的是名下没有房子，在圈内还可以购置两套房产，这类人群基本都很年轻，很多都没结婚，比如上周找我看房的小伙子，本来是打算去英国读书的，但是遇上疫情，计划变了，准备去诺丁汉读研究生，那么现在手头就有了一些余钱，不想放在银行贬值，想购置房产，但是不自住，他读研究生时可以住在校内宿舍，所以买房的考虑是想先上车，给将来换置新房用，希望能买一套靠近地铁的，还有升值空间的，能带点学区最好，所以这类人群我是不建议他们去购置一手房的，因为他们考虑想在两年后脱手，一手房就完全不现实了，在圈内市中心，近地铁和学区均价还在2.7~2.8的二手房是最合适的选择。

所以，在圈内还有购房资格的，别浪费这个名额，父母的公积金还能用的，别浪费公积金，将来换置再用自己的公积金，市中心房二手，不但保值，至少你想脱手变现是很抢手的。

另一种投资客就是大款儿了，他们基本都是在圈内限购了，手头现金太多，想投资房产，买到圈外也不要紧，他们愿意接受5到8年的一个长期投资，等这片小区的周边配套成熟起来来拉动房价。

那么话说回来，我们刚需人民怎么办，该怎么选呢，如果我们手头只有200万，是该去红线边缘全款买120平米的大四居，还是去市中心买一套60平米的小蜗居？你有这个想法，说明无论远近，买房是铁定了，那么我劝你结合自身的实际情况去买房，如果你生活在镇海，工作稳定，生活无忧，那么你也没必要非把房子买在市中心，然后每天挤着地铁去郊区上班……时间都浪费在路上，何苦呢，别羡慕市中心房价高，他们还羡慕你家空气好呢！如果你的工作和根已经落在蓝圈内，那我就劝你咬咬牙把房子买近点，这也是为了提高我们现实生活的幸福感。而幸福感这个东西很多时候不是因为你在哪里买房决定的，比如我每天上班很近，我很幸福，我们全家健康开心，我很幸福，我房贷压力不大，每年可以带家人去旅游，我很幸福，我们家带个小院子，一家人能在家里烧烤，我很幸福，我们跟父母住的很近，互相可以照顾，我很幸福。

所以咯，在你研究各个楼盘走势房价这些虚无缥缈东西的时候，最终不是依旧要回归现实吗？什么是好房子？适合你的才是好房子。

话说到这里我最后分享一个大家买一手楼盘都会遇上的一个疑问:买一手房究竟该不该找中介？

很多小伙伴买一手楼盘时都有一个误区，觉得买一手楼盘干嘛要找中介，找他们让他们中间赚一道吗？我自己去销售中心，不是直接跳过中间商找厂家吗？直接买省了中介费不香吗？？

亲，想法是不错，但是实际情况却是背道的，首先一个房地产开发了新楼盘，他们是需要花钱做广告做推广的，不然谁知道他们那里在卖房子？所以你经过公交站和商场点题是不是满墙贴着他们的楼盘销售广告？是不是在商场中心会经常看到他们的摊位在摆摊？其实房地产最先找到的是几个大品牌的中介公司，因为他们很清楚，再强的广告吸引，也不及一家品牌中介旗下几百家真实门店给你做推广效果来的好，因为老中介手里可都是准客户，他们有能力在让客人买不中二手房的情况下，引导他们购买一手房，能精准的把客户引流到你这个楼盘里，但是与中介合作，务必要给这些中介一些分销优惠，比如我们带过去的客户，你给的购房优惠必须给直接去销售中心去买房的客户要高，不然我们带客户过去不是毫无意义了吗？？如果客户自己去，跟我们带去，优惠力度都一样，那还要我们什么用？而一手房成交是没有任何中介费的，我们带客户过去做一个报备，也就是证明这个客户是我带来的，如果这个客户最后成交了，那么地产商就会给这位经纪人一些相应的介绍费。

依稀记得我第一次带客户去一手楼盘的时候，报备以后其实没我啥事儿，因为到了销售中心是由楼盘的置业顾问带着客人全程做介绍的，什么地铁，学区，商圈，绿化面积，一套套……客人听着津津有味，事后意味深长的说了句:你们中介毕竟不是专业，看看这些顾问说的多清楚仔细……

小伙伴们，我来说句公道话，大家都是为了工作，为了赚钱，我们把客户带到销售中心，因为成交有推荐费，顾问做通了你的思想工作，他有业绩提成，而中介和楼盘顾问之间有什么区别呢？

楼盘顾问，他每天对着客户说无数遍楼盘的文案，已经倒背如流了，真的非常专业，如果他是个新手，他可能就只对这个楼盘相当专业，能与你对答如流，因为他的目标只有一个，夸它！夸它！夸它！只说优点，打死不说缺点，因为只有客户买了他们的楼盘，他才有业绩，只能指着这个楼盘可劲儿夸！

中介，这个身份就很有意思了，我们不单一只做一个楼盘，每天都穿梭在城市的各个小区，如果你看中的是我这个人，那么我拿新楼盘的推荐费还是拿二手房的提成，有差别吗？对我来说都是一样的，我会很直接的告诉你这个楼盘的优点和缺点，不需要隐瞒，因为你在哪儿买对我来说都一样，我的服务对象是你，而不是某个楼盘，我的目标是你能买到合适的房子。

所以咯，朋友们，想看一手房可以放心让你的经纪人带你去看，也可以问问你的经纪人，跟哪些一手盘有合作，他会帮你争取到好的优惠，如果沟通的好，不妨多问问你经纪人的意见，因为他的立场是很中立的，对于小区的分析，他更会对你说实话，给你一些更有用的建议。

对目前刚需还未入手一套房的朋友们，尽已所能，能买一套就买一套吧，别羡慕那些什么二代，因为30年前，人家爸爸在买房，你的爸爸在观望……

不仅仅为了自己，也为了以后，毕竟你现在的高度决定了你孩子将来的起点。

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最近加我的年轻群体越来越多了，我给大伙分享一下最近年轻人买房的方向和经验分享吧，相信年轻人都抵挡不住公寓的魅力，精装美观，总价低，仿佛是自己一人就能承担得起的家，但是另一部分人听到公寓的唯恐避之不及，觉得是一个大坑，谁买谁傻，那我们今天就来分析一下公寓～

公寓其实有两种，我们来看看

第一种：40产权商业性公寓，大家对这类公寓一直觉得不能落户不能读书，不保值税费高转手困难等等，请听我一说，目前商业性公寓确实不能落个人户口，只能落集体户口，读书这个问题，宁波地区已经出台政策，在宁波工作社保满三年，由教育局分配学校，所以放心，还是有学校可以读的。优缺点如下：

优点:公寓一般都是建在市中心距离地铁口近的地方，所以地段肯定是好的，开发商都是精装交付，自己稍微弄点软装家具就能有个漂漂亮亮的家了，相信不少妹子几乎都是去看了样板房后，心动得不得了，又是自己负担得起的，心一热就买了。

缺点：除了落户读书问题，商业公寓的水电费很高，税费很高，将来转手的税费更高，脱手会有点困难。

那么很多人就要问了，商业公寓既然缺点那么多，会有人去买吗？那我现在就能肯定的回答你，会。这个产品既然能被造出来，就一定有其需求人群存在，拿我卖出去的两套商业公寓举例。

A女士，有20来万的积蓄，想问我买商业公寓，我把利弊都跟她讲了，她依旧执着要买，原来A女士大学毕业就在宁波打拼，有了一些积蓄，家人一直希望她拿积蓄出来支持一下弟弟买房，A女士自己一人在宁波辛苦打拼攒在这些钱，想想自己都从未在宁波享受过一点儿属于自己的空间，天天来回挤着地铁过日子，到目前手头这些钱买住宅是不现实的，宁可咬咬牙先买套公寓，至少自己可以住舒服点，于是当天就下单了。

B同学，大学刚毕业，想在宁波工作几年，家里条件不错，父母担心她在这里吃苦，所以全款买了一套公寓，完毕。

所以咯，商品存在必有它的价值，A女士想在最短时间脱离原生家庭的压力有一套住房，B同学买房那就完全属于拍脑门儿决定，完全不会考虑到什么落户读书升值，按照B同学的原话：“40年以后的事谁知道，我在这里先住几年，万一以后回我爸妈那里，这里就租掉，总价就几十万的房子，租个40年租金都一百多万了，我以后想转手，我便宜十万卖税费全抵了，会没人要吗？还不是价钱问题？卖便宜点不就卖出去了？”

年轻人的脑回路是无穷无尽的…不打算结婚的，发了点小财的，各种情况都会促发他们购买公寓的欲望，所以你不买，还是会有人去买，需求不同而已

第二类，我们说说70年产权的公寓，大家不要一听到公寓就吓住了，我个人觉得70年产权房公寓还是非常值得年轻人入手的，可以落个人户口，不占学籍，换句话说，70年产权的公寓，除了建筑方式是公寓式，其性质与普通住宅无异，你可以把它理解成小面积住宅。

优点：可落户可读书，地段好，有升值空间，税费跟普通住宅一样的。

缺点：公寓式的住宅是南北不通的，为什么会南北不通呢，你看个图，一看就明白了

理解了不，公寓式住宅有点类似于我们平时去住的酒店，一条走廊，两边房，一梯多户，一排全部朝南，一排全部朝北，要想做到南北通透，那就要对门对面全部把门敞开……那你家里就被走廊来来去去的人看得一览无遗了吗……

好了，说好性质，我们来说说价格，70年产权的公寓房龄基本都很大了，因为据我观察，只有以前造的房子才有一些稀缺的70产权公寓，房龄虽老，但是地段肯定是极好的，来让我们看看宁波和上海两处70年产权的公寓：

一处是上海静安的，被房价吓到了吗？另一处是宁波江东地区常青藤的公寓，这个常青藤的安居客是我的，93万只能买到朝北的公寓，朝南的目前还有95～97万的稀有房源，你们可以去安居客或是贝壳搜一下，基本都突破100万了，我能放这个价，是因为我跟房东沟通过，这个价格很大希望肯卖的，但已是低价没有还价余地了。

当然，除了常青藤，宁波70年产权的公寓还有不少，比如城市QQ，金成云庭，好阳光，大家有兴趣可以自己去看看哦。

我们再来看两套40年产权的公寓价格

大家不难看出吧，2012年后建造的基本都是40年产权的商业公寓，而70年产权的几乎都是在2005年以前建的，而且在类型备注里，40年产权商业公寓写的就是公寓，70年产权的公寓写的是普通住宅或是商品房。

一般普通住宅在转手是，只需一个点的契税和一个点的个税，商业公寓需要支付的税费如下：

好了，以上就是两种公寓的基本情况。

我的建议：

如果你手头资金不多，想改善居住环境，不是特别在意升值，户口，读书这些问题，只想选一个好地段，上班方便，不想再过租房生活，那么商业公寓适合的。

如果你资金还可以承担，需要落户需要学籍，要求保值升值好地段，不介意房龄大些，公寓破旧些，那么70年产权的房子是你的选择。

题外话：其实公寓形式的住宅年轻人还好接受点，但是如果你带爸妈过来一看，他们肯定摇头，因为老一辈的住房观念里，南北通是必须的，南北不通风的房子父母一辈是无法接受和理解的，那么我们毫无选择余地了吗？那也不尽然，如果你的预算能稍微提一点，140万左右我能在宁波帮你掏到好房子，就是那种中规中矩的两室一厅南北通的小面积，但是你要有个心理准备，这个价位的小面积虽然能掏到，但几乎只能是房龄比较大的老小区，楼梯式，一梯两户，中规中矩，但可喜的是楼梯房的得房率很高，四五十平米能做两房一厅的，比如这这种：

而它的地段，我们来看看地铁口位置：

最近的1号线只有六百多米，难得是距离1号和3号双地铁口九百多米，你品，你细品。

对于房子未来的价值，年轻人可能会第一眼被地产开发商精装所吸引，但其实真正有价值有长远考虑的因素永远都是地段！地段！地段！

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今天是7月28号，又到月末了。

今天不想聊房产了，因为这个月依旧发生了很多心累的事，今天就来聊一下我的职业了，大家对中介这个行业很好奇，收入好吗？前景好吗？是不是忽悠人就能躺着数钱了？

因为前几天有很多知乎朋友私信我，其中不乏很多朋友说想辞职，想干中介，因为感觉中介很赚钱，稳稳朝九晚五的办公室工作收入太低了。我思考了很久，不知道该怎么给他提供一些好的意见，那么就我本身为例子给大家说一说吧。

其实我起初是做外贸的，大学学的也是这个，但我也是最早一批的代购人，在我大学时期就建立了自己的淘宝店，所以当同龄人忙着谈恋爱投简历的时候，我已经赚到了第一桶金，大学刚毕业的我也听从过家人的安排，进入到一家稳定的大企业过了几个月朝九晚五的日子，那时我在思考一个问题，我适合朝九晚五这个工作吗？实习3000，转正4800的工作，根据考核晋升，于是我采访了几位前辈，一位干了八年的姐姐，年薪十万左右，老实说，那时的我，在网络已经积累了稳定的客源，一个月飞一次日韩，一年十来万不是什么问题，唯一困扰我的就是身边的长辈们，觉得年轻人不上班就是游手好闲，代购这个职业在他们眼中根本不算工作，但是我自己却很喜欢，我是一个不喜欢呆在小圈子里的人，在公司方方正正的格子块中，时间久了，人会变得很安逸，胆子也会变小，也会慢慢不善与人交流，我觉得这些影响正在悄悄磨灭我心里的一团小火苗，善于沟通，维持本心，应变能力强这是我身上的闪光点，这是远比我大学专业更重要的。而我也喜欢结交更多的朋友，把别人需要的商品对口的卖给她，我喜欢这个过程，并且享受这个过程，得到对方的认可和好评，并推荐越来越多人给我的时候，这种喜悦的心情不亚于拿到年终奖，所以我从200个好友慢慢用口碑做到了5000个好友，我很少主动去加客人。

后来，我就辞去办公室的工作，从卖一片面膜，一瓶精华，一件衣服，发展到了能卖一套房子，一幢别墅了。

所以我觉得不是工作来选你，而是选适合你的工作，有些人天生适合做销售，而有些人天生适合做专业的事情，美发师也好，美容师也好，医生也好，教师也好，人生最美好的事情不亚于找到你喜欢的职业，且把它变成你谋生的手段，那么每一天都是开心的。

但销售并不适合所有人，可以说且不适合大多数人。毫不夸张的说，那需要承受常人难以想象的耐力和毅力，你看似简单的事情，事实就是经历了千锤百炼。

很多人很讨厌中介，为什么讨厌，没理由的讨厌，放在以前那是投机倒把，就算现在出现了贝壳，一度想改变大家的观念，从源头上招生门槛调到了大学本科毕业，想给中介行业换个血，至少目前来看，效果不大，大家一提起中介，依旧是那个令人讨厌，卑微，会套路人的职业，即便那些想入行的人，都看不起这个职业。

所以没有接触过这行的人，永远无法理解。但入行几个月或是几年后，离开了这个行业，他终身可能都不会再踏进来，甚至回想时心还会隐隐作痛，这是个能让人看透人心，尝遍冷暖的行业，真的很少很少很少有人能在中介这个行业维持鞭挞身心多面还能维持本心，能真正维持本心的只有一种人:他不差钱。别以为我在开玩笑，你也许会问，不差钱你来做中介这行？朋友，你别不信，光在我们门店的中介，做的好的大多数都是圈内几套房几个店面，他们敢卖自己也敢买，做这行的有魄力的早就在2012年前开始不停的买卖房产，店里有位大哥，安徽人，当年全部身家30万，靠买卖房产资产现在上千万了，他平时就安安静静坐在店里，平日里没事就带带客户看看房。

你们会不会很奇怪，为什么中介门店的广告牌上永远都贴着，长期招聘业务员30名。因为这就是个千军万马过独木桥的行业，堪比高考的录取率，30个人能成功一人留下的也是少数，因为中介其实是没有底薪的，别信那些广告牌上的优越条件，底薪只是头三个月，那是为了让你不开单的前提下能先生存下来，但是大多数在三个月不开单的时候就会落荒而逃，走前抛下一句:真不是人做的工作。

我刚入职的时候，也很迷茫，但是可能我本身就是有销售经验的人，所以适应的很快，我也不急着开单，先花了一个月的时间踩盘，看图，可能自身也是宁波人也是优势，从小在老三区长大，穿着开明街美特斯邦威长大的人，地形当然秒熟，接着研究旁观一下老中介的技巧，磨刀不误砍柴功吧，很快我就适应下来的。不过老实说我能静着心适应下来也是因为心态实在太平和了，我并没有本着卖不出房子我就要饿死的心态，我没有放弃之前自己辛苦铺好的路，只是稍微转了行，虽然我很少飞日韩线，但是即使一套房卖不出，也能维持稳定的收入，卖房并不是我的唯一出路。

所以我这里给想入行的朋友几点中肯的建议，除非你是口才一流适应能力超强的销售鬼才，不然你就找准自己的定位，能有安稳工作，谨慎改行。要么你本身的职业比较自由，有大把的时间可以研究别的，有一份稳定收入无忧的前提下去兼职适应一下中介这行，这样压力会小很多。千万别背着车贷房贷且无出路的情况下贸然辞职，否则半年不开单这种常例，会分分钟压垮你的神经。

我对我自己的职业规划:之前的日韩代给我打下了坚实的人脉基础，小伙伴们都知道，这行在2015年前是很好做的，之后由于管控太严格，慢慢不好做了，彻底让我想改变路线的是一次飞回国时被扣押的行李，海关罚款罚了我三万多，几乎一趟白跑，我回家思考良久，觉得应该找新的出路了，于是我花了很长一段时间去杭州，广州，金华，寻找新的货源，亲自检验筛查过品牌和品质，拿下了VVC防晒系列和魔术裤系列，庆幸，功课没有白做，在众多被黑化的一塌糊涂的微商领域中，寻找到真正的好品牌，跟风是不行的，一定要实打实自己去体验尝试，再推荐给你的客人，不能拿自己口碑和人脉做风险尝试，很多客人会因为一次不愉快的体验全盘否定你，这是真的！但是也真的庆幸，上帝也是很公平的，我在这条路上结识了很多志同道合的合作伙伴，她有货，我有客，只要东西好，互利共赢没问题。

拆迁户应该是宁波的一个特色了，宁波人应该知道下应童王这个地方，在我在读小学时，十万能买一栋平楼，你没看错，是一栋……而且在路边的一栋三层小楼房，拆迁后分到的童王小区，金桥水岸，东方丽都以及下应这边的一套店面房（建在马路边上的都有店面分，好像是因为之前有拆迁户去闹过，因为路边的房子，一楼是隔开的，一般临马路可以租给人家来开店，后面一半才是客厅厨房，因为店面比房子值钱，所以临马路的拆迁户要求分店面)虽然那时房价也并不贵，但是几套分下来，这一带全是拆迁户，我妈热衷于左邻右舍的给我相亲，确实，那边一带，拆二和拆二的结合等于强强联合，啥事儿不干，收租就行。

大家看到你的成功，看不到背后的努力，我飞过多少次凌晨的飞机自己都数不清，但是我的朋友圈风格却是美照，美食，美物，从不发一些消极的东西，所以客户们经常说翻阅我的朋友圈也是一种享受，每天打开朋友圈，不是抱怨生活就是转发些跟自己不相关的无聊事，至少我的朋友圈新鲜有趣，还能增长知识，房价什么数了，新政策是不是出来了，今年流行什么款式的好看衣服了，什么品牌的又出面膜好不好用呀，抖音带货的产品怎么样呀，几乎都能从我这里得到一手资料，不小心被我误删的客户，都会主动添加回来，每天不翻翻就觉得少了什么。

当然，我入了这行也有打击，很多很多……常常发生，即使入行那么久了，遇到时还是会郁闷到好几个晚上睡不着觉，比如这个月我接待了两组投资客，方向很迷茫，不知道投资到哪里合适，我把他们请到店里，拿着小本本，从江北分析到江东，从圈内分析到圈外，结合他们自身需求和预算，排列出一个个房源，然后开着车载着他们一个一个实地去看，到最后，他们确实买了我提供的某小区，但是却不是问我买的……我至今也没明白我哪里做的不好，客人甚至没有跟我沟通过一下下他想买。

更常见得是，客人看中一套我带看的房子，但是价格谈不下来，360万的房子，我独自开着车拎着水果到房东家里，跟房东面谈，拿出了所有谈判的看家本领，提前做好了功课，去了解了这套房子挂出后的所有详尽信息，包括之前有人去谈过没谈下来，谈到哪个价位，什么原因没谈成，经过三天努力，终于把房子谈到340万，客人也满意，但是，他跳单了……为了少五千元的中介费，我给他谈下多少都是徒劳，他是看不到的。

老前辈说：投资客想投哪里就哪里，你给他们做什么功课操什么心？你的任务是能成交就好了，哪个地段能不能赚钱又不关你的事，又不是你自己投资这么上心干嘛？？

老前辈说：看看吧，你全心全意对人家，人家怎么对你？傻不傻？让你在房东地方留点中介费，收一万给你客户便宜五千，他还记你一个好，你全部让利给客户，他领你的情了吗？这种人你该狠狠赚他中介费，做什么烂好人？？

太多，太多中介，我想一开始都是一张白纸的，被凉透了心，再也维持不了本心，我也不怪客人，毕竟在金钱面前，亲人都能反目，你又是他的谁。

也许很多人会问，那你也给你客人便宜五千块不就好了，你自己黑心啊。朋友，如果客人想好了要找没有底线小中介来签单，就没有所有的行业规则了，因为小中介中间没出过力，没风雨无阻的带客人一套套看房，没挖空心思替客人去谈下价格，没动用所有关系去了解过这套房子的详细情况，这些复杂艰难的活儿都有前人替你做完了，只是敲个章，他们轻轻松松拿钱，除非客人能记着你的好，否则就算是一千块的让利，他也会选择跳过你。

也是记不清我遇到多少这样的客户，导致我一直敲打自己内心，是不是每一单依旧要全心全意。一些新手中介，遇上这么一次，心理承受力差的，一夜哭湿枕头，第二天就辞职了。

但也有良心客户，中意我，也认可我，但是之前有中介带他看过房，他也记着人家的好，虽然没有匹配到合适他的房源，但是也记着人家出了力，我都会主动提出，我会发红包给之前带他看过房的中介，也算是辛苦费。

各位，这种操作，可能全中介圈没人这么做，但是只要我的客人对之前带他看过房的人有歉疚之心的，我都主动发过红包，都是同僚，理解不易，同样如果对方给我的客户比我早先一部给客人匹配到合适的房源，我也一样坦然祝福。

但是大部分客人是觉得找五六个中介一起带看房子很正常，没成交也很正常，我选择谁是自由，对其他几个带过的中介没责任没义务，这也很正常，小伙伴们，这真的很正常，这跟职业道德无关，只跟人心挂钩，你觉得这样做的人心狠吗？我觉得，并不，别拿善心道德来绑架他人，每个人做事风格不一样，心软的也只是其中一小部分，大多数人还是只看专业，情分这东西占比极少。

另外说一些题外话了哦，我还是对二手房资源比较了解，一手新盘多的像雨后新笋一样，我只能帮你参考一下地段，但需要摇号的盘我也是有心无力的，祝大家买卖房子都能遇到靠谱经纪人。

另外，有在宁波想卖房的小伙伴们我可以上门给你们家拍摄视频和全景VR，因为安居客和房天下里那些好看的视频很多都是出自我手，只是被别人整个复制粘帖了，照搬照抄，连文案都不带看一眼，也是醉了……好歹你把微改成自己的成不？？

咳咳，没办法，谁让我拍过的视频曝光度就大呢，是吧哈哈。

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8月13号，最近实在太忙，来不及更新哦。

今天成交了200万的房子，房东报价210，死活帮客人砍到了200万。

只收了客人一个点的中介费。

总部在一周前发了通知，公寓不得低于3个点，总价低于150万，不得低于2个点，总价150~200万，不得低于1.6个点，总价低于200～300万，不得低于1.2个点。

需要分给房源方35%，房源方是按照规定收的，也就是1.4

(200W*0.014）*0.35=9800

付给房源方9800元

收中介费1个点，两万元。

付给总公司50%

实收：（20000-9800）*0.5=5100元

安居客客服随后给我发了一条信息，您的端口套餐于8月20日即将到期，是否续约，优惠套餐价2800元。

叮咚，扣除端口费用。

一位老前辈意味深长的对我说：小徐啊，这么实诚干嘛呢？以后有客人跟你说中介费多少，你就说免费，一毛都不收，房东那里就砍价到205万，你收房东5万做中介费不香吗？你客人还觉得你没收他中介费遇到大好人了哈哈....

现实经常确实是：客人永远只看中于我收了他多少中介费，不在乎我去还价还了多少，并觉得还到的价格是理所应当。

朋友们，你们告诉我，我该走明面上的中介费，让客人知道自己钱付到了哪里，还是学套路，给客人[免费]？你们用内心教教我？怎么选择？我觉得人心经不起考验，我已经快被染色了。

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