预算200万买~300万可以在珠海买什么房子?

主要是投资,自住几率比较小,求跑赢通货膨胀。 看过惠州,中山,东莞,还是想买珠海,有推荐的吗?
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这题我会,让我来。

首先先看看珠海的均价,

整体来说,西区金湾、斗门,以及东区横琴、南湾、拱北等,表现良好。

各个区域的均价如图,200-300万的预算来看的话,可以选择的项目空间很多,但是横琴基本上均价4.7万,也就是说,可以选择一些小户型的项目,其他的,请放开选!

珠海欢迎你!

相对来说,我会比较推荐横琴和金湾的航空新城区域。

一 先说横琴

横琴200-300万预算可以选择的项目有:

纯住宅:k2荔枝湾以及其他二手房源,可以去淘;

住宅公寓:三一南方总部大厦42平,信德商务中心45平、方达成、湾区一号;

相对来说,住宅公寓里面三一比较有性价比,信德位置最好,但是户型实在是有点拿不出手,得房率特别低,方达成景色好,湾区一号现在涨了,不便宜。

k2的话,也可以看看,毕竟投资,有小区氛围;

横琴的项目,就卖个稀缺,106平方公里,能开发的也就30平方公里左右,然后住宅占8%,还要给澳门一部分解决澳门的住房问题……

用指头掰着也能算清楚的……毕竟土地有限。

公寓类的产品我一直不太推荐,虽然不限购……

但是横琴的限购也是可以破除的,用落户或者人才的方式……

二 再说说金湾

金湾是珠海的副中心,核心就在于航空新城这个位置。

从珠海内部来说,对内的交通要大爆发啊!!!

你看看,连接东西两个区域的,只有珠海大道一条道,所以西区这几年都很弱鸡,但是接下来就不一样了。

这两年的领导风风火火搞基建,大家都很开心哇,今年航展要通车的洪鹤大桥,是港珠澳大桥的延长线……品,细品,是不是很厉害。

然后金海大桥把金湾、横琴连起来,香海大桥把斗门、香洲连起来,就像是打通了珠海的任督二脉啊~

这个最黄金的位置在哪里,就是航空新城了。

而且航空新城的配套也是很牛plus的,说说六大中心吧。

总投入超过80亿元、建筑面积76万平方米的中心湖核心片区,这6大中心将为金湾区带来高起点规划的公共服务、产业孵化、商业娱乐、文化体育等生产、生活设施。



可以快速划过系列……


1⃣️金湾公共文化中心,位于金湾航空城中心湖东侧、产业服务中心南侧,东侧A栋为档案馆,西侧B栋为图书馆,规划用地面积约3.66万平方米,总建筑面积约5.61万平方米,总投资约6.5亿元

根据规划,金湾公共文化中心项目A栋于2016年12月动工,2018年9月完工;B栋预计于2017年10月动工,2018年12月完工。

金湾图书馆已经正式开馆,成为了航空新城市民学习充电、自我提升的绝佳去处。

2⃣️金湾产业服务中心,位于金湾航空城中心湖东侧,公共文化中心北侧。规划用地面积约3.65万平方米,总建筑面积约11.64万平方米,总投资约14亿元

根据规划,该项目于2016年12月动工,计划在2019年3月完工。项目建成后将成为金湾区城市发展重要的公共服务平台、产业孵化平台

主体建筑已经完工,剩余的装修、绿化等工作正在紧锣密鼓地施工中。

3⃣️金湾华发国际商务中心

位于金湾航空城中心湖北侧,规划用地面积约5.1万平方米,总建筑面积约24.6万平方米,总投资约21亿元。规划功能包括国际标准甲级写字楼、五星级酒店、住宅楼及商业配套设施;其中主塔楼建筑高度约215米,建成后将刷新珠海建筑新高度,成为珠海西部地区的标志性建筑。

该项目于2017年3月动工,预计将于2021年4月完工。

金湾航空新城中心湖片区集中了金湾市人民政府、金湾市民艺术中心、金湾华发国际商务中心、金湾华发商都、金湾产业服务中心、金湾公共文化中心这些金湾重点政治、产业、商业、文化、休闲项目。

其中除金湾人民政府之外都由珠海本土开发商华发亲自操刀打造,全部以最高标准进行建设,实现航空新城超前规划,给金湾市民带来高质量的配套,预计所有项目最迟将在2022年投入使用

4⃣️金湾华发商都

位于金湾航空城核心区内,金河大道与迎河西路交汇处,北距金湾互通立交约 3 公里,东距机场路 1 公里,项目总用地面积 5.8 万㎡,建筑面积 11.8 万㎡,总投资15亿元

金湾华发商都业态将与目前的华发商都有较大不同,增加了 “街区商业” 概念,将以 “街区商业 + 集中式商业” 的形式出现在消费者面前。

目前已施工到第三层的位置,预计整体下半年竣工,年底将正式运营开业

经工作人员透露,华发国际商务中心已经设立了华发商都招商部门,并正式启动对外招商,珠海许多知名品牌都有强烈的合作意向,这预示金湾华发商离正式开业又向前迈进一大步。

5⃣️金湾市民艺术中心,位于金湾航空城中心湖中心位置,四面环水,规划用地面积3.4万平方米,总建筑面积约6.0万平方米,总投资约12.3亿元

该项目由国际著名建筑设计师ZahaHadid(扎哈·哈迪德)设计,建筑功能主要包括剧院、音乐厅、科技馆、多功能厅、艺术展厅及商业配套设施等,建成后将成为金湾区最重要的艺术文化中心。

根据规划,2017年8月动工,预计2020年12月完工。

根据探访,金湾市民艺术中心目前的建设已经完成土地平整、奠基打桩等阶段,目前正在基坑建设地下建筑结构。

在现场,我们可以感受到金湾市民艺术中心的建设规模十分庞大,位于水面之上的规划设计十分新颖,在未来建成之后将成为整个珠海比肩日月贝的地标性建筑

6⃣️珠海奥体中心(暂定名),金湾生态新城南拓区范围内,湖滨路以北、西湖路以西,用地面积约30.7万平方米,计划投资超过30亿元

计划建设西部城区市级体育中心、青少年妇女儿童活动中心。该项目预计2017年12月动工,2019年12月主体封顶,2020年12月完工。

这些原先停留于规划图纸上的配套利好,以肉眼可见的速度被逐一兑现。

在珠海西进的过程中,航空新城毋庸置疑能够担当C位。

西区也拿出了最大的诚意,搞开发,筑巢引凤了,不是画个图纸……


说正事,航空新城有哪些项目。

在金湾航空城,住宅产品价格整体达到25000元/㎡以上,相当于市区二手次新盘的价格。

航空城在规划、建设进度上领先一步,在房价上也领先一截。

我们成交比较好的项目是融创云水观棠,但凡跟我们看房的客户,帮大家都拿到了较大的优惠,而且还有神秘的大奖,又能省几万块,哈哈,前几年帮上海融创没少卖房子,积累的好人缘全都用上了。

如果需要砍价的,去找我们Daniel(v:dne185)砍价小能手,大砍刀~~

这个时候也会有人站出来跟你说,我们斗门湖心路也不错,还比航空新城便宜七八千……姐这么多年的看盘经验,岂是你能怀疑的,燕雀安知鸿鹄之志,便宜没好货没听过吗。

我还是觉得很搞笑的,让我们严肃正经的买房子,给你battle一下湖心路为什么「不行」。

先看看价格呗,

斗门湖心路住宅均价在20000元/㎡左右,成交其实也不错,

但是睁大眼睛咱们看看规划图纸:

黄色的代表住宅,全是住宅,住宅……

一路开过去就知道了,湖心路没有规划,自己成长起来的一个片区,唯一的配套是家和城。

能满足住的功能,但是投资呢,价格也没有很大的优势,再说空间能到哪里去,奔着居民区,和大家营造良好的邻里关系去投资建设斗门吗?

显然,可爱了点,再看看下面这张图,你就知道逻辑了。

接下来双湖路一路开通过去,也会分流一部分湖心路的重要性,这是也是重要的交通枢纽。

洪鹤高速快速路:金湾路、机场北路、湖滨路

主干路:双湖路、顺达路、呈祥路、体育路

次干路:滨海路、金辉路、安达路、双顺路

再看看航空新城的规划用地以及配套,这才叫城市副中心,CBD,懂啵~



相比之下,航空新城真的非常有诚意了。

还有其他几个金湾的区域,也有很多人咨询。

不要问,要问就是航空新城。


三、唐家高新区

其实真的不想写唐家,现在入场太早了,还有大量的土地,配套也没起来……

但是耐不住很多人问啊,那我就来说说啊。

帖子都没写完呢,已经有朋友在评论区问唐家了,哈哈@张天翎

看好唐家的人看好什么?以下几点简要总结:

1.于2024年开通的深中通道,一头挑中山翠亨新区,一头连深圳宝安西乡,开通后深圳到中山半小时,而珠海北站距离中山黎村出口也不过20公里左右,到时候会有一波深圳的购买力外溢;

我们团队拍摄

2.规划中的深珠通道,由深圳西丽站引出,在前海设置站点,经淇澳岛至唐家,这里最让投资客看好的便是在前海设置了站点,深圳重金在这里打造了一个“深圳湾超级总部”,比如说鹅厂(腾讯)总部、恒大总部、OPPO国际总部、神州数码、中兴通讯深圳总部……人们印象中的高知群体,购买力、接盘侠……噱头十足;

3.广州地铁18号线,计划开通时间为2021年6月,从广州天河的冼村开到南沙的万顷沙,有计划把18号线延长到中山翠亨、珠海,建成后是全世界最长的地铁线;

4.有高新产业依托,1992年就被批准成为高新区,也是国家最早的一批高新区,高新区代表购买力;

关于唐家的神话,美丽外衣下究竟有几分姿色,是否经得起推敲。

先说说深珠通道。

目前珠江口上总共建成了3条跨江通道,分别是1997年建成通车的虎门大桥、2018年建成通车的港珠澳大桥和2019年建成通车的南沙大桥。还有正在修建中的深中通道和规划中的深珠通道、虎门三桥。

其中大家最期待的是深珠通道,其实是作为港珠澳大桥的补充而存在。

最早1983年提出港珠澳大桥方案,其实是双Y的造型,叫港深珠澳大桥,大桥西接珠海、澳门,东连深圳、香港,这是非常完美的一个方案,在片区联动的基础上,真正意义上能实现珠江两岸的共同繁荣发展,真正具有经济与政治意义的一座大桥,香港拉动澳门、深圳带动珠海,同时口岸两边主要城市之间又能互通有无,真正实现生产要素的流动。


但是香港方面强烈主张单Y,怕威胁到香港的海上霸主地位(其中一个方面),有意撇下深圳,形成珠江口东岸只有香港连接珠江口西岸的珠海、澳门的格局,就是现在的单Y型。当时要拿出这么一笔巨款,还是很考验实力的。

香港出资50%,同时又是刚回归不久,中央自然卖这个面子,现在的港珠澳大桥就是这个单Y格局。

时过境迁,当下粤港澳大湾区的概念大热,发展和建设粤港澳大湾区成为中国的一张名片,打开珠江口西岸的市场成为焦点,深珠通道再次被提出来。但是,从发挥的势能上来说,远远不及双Y格局了。

现在的深珠通道和港珠澳大桥是平行关系,更多意义是承担物流的功能,提高珠江口两岸的效率,打开粤西城市的端口而存在。没有香港、澳门的共同参与,只有深圳和珠海,形单影只了些。

虽然深圳已经崛起,但深圳背后还有一帮喂不饱的手足(深圳都市圈)——东莞、惠州、汕头,真正意义上留给珠海甚至粤西的辐射,考量时候还是应当保守一些,甚至也可以说,深珠通道的打开,未来的唐家片区极有可能沦为前海的睡城。

那么如果要从睡城层面考虑,我们需要注意以下实情。

这话可能有些刺耳,有人会问,深珠通道一头连珠海唐家,一头连深圳前海,会不会承接深圳前海的购买力,毕竟开通后从前海到唐家也只需要30分钟的车程。

这里不得不提及唐家片区配套的缺失。

去过唐家的人都知道,唐家片区均价2.8万,前海均价11万左右,4倍左右的一个差距让唐家成为炙手可热。但是,唐家作为最早的高新区之一,发展这么多年,目前常住人口14万,其中大学生占了6万多……人都去哪里了。

唐家湾镇

这跟唐家本区域的配套有很大的关系,整个区域医疗资源缺失,未来将会建设的中山大学妇儿医院,建设起止年限居然是为2021年1月至2023年12月;学校投入使用的也只有礼和小学,其他的以大学为主;商业体也只有一个预计2021年底开业的宝龙城……唐家错失了太多年。

虽说有高新产业托底,但是唐家真的太任性了,这些配套都没有,来这里的人才凭什么留下来,不管是工程师还是财务,他们的下一代也需要教育,需要医疗,试问这样子的唐家,工资再高,谁能爱得起?

所以,在这点上不要cue对岸前海湾的朋友来为唐家贴金了,假设你是深圳前海湾总部的朋友,即使深珠通道开通后,前海到这里只有30分钟到车程,你会选择住在唐家吗?让你的孩子在唐家读书吗?

这里需要打个问号,深圳毕竟是一线城市,各方面的资源更丰富一些,圈层不一样,起点也不一样。买不起10万的房子,可以买6万的宝安,可以买5万罗湖、龙华,甚至4万的光明、龙岗、盐田……就好比现在我买不起陆家嘴周边的房子,但我可以选择中环甚至外环,而不是选择去嘉兴、昆山。

当然不是每个人都是这种性格,退一步来讲,凭自身实力来到这里的人,到这里的居住氛围还是差了点意思。

抛开配套上的遗憾,唐家地王之困,也是片区之困。

唐家作为全国首批高新区,不好好发展高新产业,这几年一直热衷卖地,前几年疯狂拍地,将地价直接推升至高位,2016年格力房产以29120元/㎡刷新珠海地王记录,但市场就是专治各种不服气的,当年的地王如今仍未入市,而今年2月,北围再次出让一宗地块,纯住宅用地,成交楼面价15137元/㎡,同等条件下,4.8折买地王,魔幻的市场。

也许有人跟你讲,现在开发商的利润很低啦,楼价地价倒挂啦,买房洼地啦,但你要知道的是,现在的唐家有些项目楼体已经封顶、绿网也拆了,却未入市销售……是时候重新认识一下唐家的楼市了。

唐家对于住宅用地没有做一个很好的控制,站在北围,绿网金字,一望无际。横琴来说,住宅用地仅占可开发面积的8%,其中还有一部分给到澳门使用,对比之下的唐家,显得太功利了……

再回头看看引以为傲的高新产业,比如魅族,在手机行业里也算咸鱼难以翻身,金山随着互联网的迭代,这两年已经出现衰落的趋势,智能产业尚且还在发展之中…很多产业聚而不群,企业多而不精,真正响当当的格力电器(前山)、汤臣倍健(金湾)都不在唐家。

近期比较热的一条新闻,珠海签约了总投资超110亿元的5G、芯片、半导体产业,按道理应该给高新区,但是最后给到了西区……高新区的名号不是几个叫得上名字的企业就能支撑的起来的,产业靠的是实力,一个国家级的高新区,还是踏踏实实的做好产业和技术的好。

如果唐家不加以控制,继续疯狂拍地,在配套还是空白的情况下,房价上去了,人口导入就更难了,适得其反,说好的筑巢引凤,迟早要变成鸡飞蛋打。

纵观珠海来看,珠海每个区域的发展都不一样,比如横琴,花了多年时间先去做基建和配套,甚至花大价钱做好地下三层管廊,现在逐步投入使用并吸纳人才,金湾则是先打造出航空新城以及六大中心,这两者都是配套先行。

唐家湾有700年的历史,天生就是命运不凡的,这里人才辈出,民国第一任总理唐绍仪,清华大学创始人唐国安都是唐家人,在历史的发展中有太多次被国人关注的机会,但是,打铁还是自身硬,如果唐家不能很好的解决自身的配套和交通问题,再多的高新产业,留不住人才,产业流产的几率可不小,更不要指望深圳的人才能到这里来给唐家贴金,更何况深珠通道是远期到2035年的规划……

那些把深珠通道当作王牌的人,在入手之前请认真思考一下以上内容,你是否有十足的准备去迎接这些不确定的因素,有足够的承受能力去面对这里的未知和变数。


需要注意,深中通道概念出来的时候,隔壁的翠亨新区在2016年到2017是涨了不少,但是2018年下跌了15%,请注意,2016年和2017年是全国普涨,之后才是回归市场正常探底的。

再回到唐家片区来看,根据合富研究院的报告来看,5月唐家楼市均价26502.4元/㎡,环比下跌6.68%,同比下降1.12%;但与此同时,珠海其他部分区域房价却是上扬的。即使在经历过政策最严调控以及开年的疫情,依然坚挺的房价市场才是最能托底的。

唐家真正价值几何,潮水退去自有真相,这里先黄牌警告:

唐家,请不要裸泳!

凡是投资,都有一定的机遇和风险存在,我们要做的就是把握好方向,让机遇大于风险。每个准备冲入唐家的人,你真的准备好了吗?

四 其他区域

其他指的是香洲老城区,高栏港、平沙之类的

如果你是去珠海定居的,要吃喝拉撒娃上学之类的,买香洲没错的,什么都有,淘一淘二手房也没毛病

但是如果你是去投资的,不推荐,太成熟,拆迁成本太高了,zf不随便搞点,别去做建设了。

平沙、高栏港没人气,容易被套牢,有某园的开发商在东北、西北地区投了电台广播推这里的项目,大巴车拉过去能看到个什么……别被骗了。

保税区公寓为主,小心维权。

其他的,请私信!

累死我了~~不写了不写了~

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那尽量选择往珠海那几个有钱人聚集的地方买吧,其他的区域感觉上涨的空间很小。你想想珠海本来就地大人少,你要是没买到核心位置,根本没有什么上涨空间。

这是最新的珠海房价。

2021年2月第三周珠海楼市数据出炉,其中:
一、珠海楼市二手房挂牌价从21396元变为21445元,本周上涨49元,由跌转涨。
二、珠海楼市近三周在售二手房数量为18389套,18415套,18397套,上下震荡。



看来珠海楼市那些二手房房东还是想来一场翻身仗,想把珠海二手房挂牌价给调高,只可惜彭叔觉得他们最后又是白忙一场,只能自嗨。虽然说珠海这年来常住人口增加的还蛮多的,但是这些外来人口主要从事的都是些厂工、厂妹的工作,根本买不起珠海平均2万多一平的房子,真正能买得起珠海房子的人大都是外来炒房客了,而这些炒房客又不是傻子,知道2017年珠海房价到高点以后,再买入就是被套了,他们才不会在珠海买房。



2021年1月珠海新房住宅一共卖了3296套,环比2020年12月减少了46.75%,珠海2021年1月份新房均价为23772.3元一平方米,环比下跌3.12%,同比下跌了1.44%。大家看看这个数据,就知道新房房价2020年都跌了,珠海二手房房价拿什么上涨?现在珠海楼市只有那些杀猪盘,忽悠一下新手炒房客去投资,老手根本不会在珠海炒房。


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