对于南沙现在的房价你怎么看?

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为什么买南沙?

疫情影响下的2020是极剧魔幻色彩的一年,4月时候整个房地产行业风声鹤唳,降价声音此起彼伏。

进入5月之后,以深莞为代表的的房价开始小幅飙升,炒房之风又刮了起来,在房住不炒的大背景下,深莞楼市开始急刹车,推出了史上最严厉的调控政策。

大湾区炒房这把虚火开始向惠州,广州蔓延,惠州楼市外强中干,看似坚挺,实则极为虚弱,惠州大部分地区不具备成为深圳睡城的条件,最近几年房产透支十分严重,本地刚需所占比例较低,在入手很可能高价接盘。惠州房子究竟是宝,还是坑,仁者见仁,智者见智吧。

广州来讲,核心城区一直执行极为严厉的限购政策,五年连续社保把绝大部分炒房客拒之门外。

具备本科学历,有南沙工作证明即具备购房名额。这对炒房客来说有很大操作空间。

南沙这波行情客户以深圳东莞人为主!特别是深圳人对自贸区有着执念。深圳人经历了前海奇迹,错过了前海,很多人就就错失了从中产阶级跃升富裕阶层的一次机会。拿南沙类比前海,南沙可能是深圳人圆梦的地方。

广东有三大自贸区,深圳前海,珠海横琴,广州南沙,后者相比前两个目前还算是价格洼地。

南沙有何区位优势?

以广州为核心来看南沙,南沙处于广州边缘地带,南沙的区位和江门鹤山,高明西江新城,肇庆四会,广州从化差不多。靠广州城区辐射带动非常困难。

从珠江新城到南沙万达的距离有54公里,开车通勤时间至少需要1个小时。每天的来往通勤费用至少120元。

如果选择地铁四号线通勤,通勤时间至少80分钟。18号线开通后能较大程度的改善这种情况,但是18号线站点较少,大部分地区面临多次换乘。

如果在广州市区上班,南沙居住,可能要面临南沙一套房,市区一间房的窘迫情况。南沙大部分地区不具备成为广州市中心上班族睡城的条件。所以广州核心城区上班族对买南沙房子并不感冒,相比黄埔萝岗,番禺亚运城,甚至佛山临广,南沙并不具备优势。

虽然南沙这么火爆,很多人还是小看了南沙!

南沙能和珠海横琴,深圳蛇口并为广东三大自贸区,较之后者甚至级别更高,正是源于其地理优势!

南沙是地理几何意义上大湾区的中心,也是广州唯一的副中心城区,南沙未来要支撑起300万人口的城市规模。

南沙的定位不是广州的睡城,而是再造一个广州。

南沙处于湾区城市群最中心地带,紧邻广州,佛山,中山,和东莞,深圳,香港隔伶仃洋相望。大湾区9城全部在其100公里半径辐射范围之内。

南沙是湾区地理意义上的中心,也是湾区重要的交通枢纽,南沙大桥,虎门大桥和东莞相连,通过深中通道从万顷沙到深圳只需半个小时。

庆盛高铁站,和万顷沙站将会是未来南沙重要的轨道交通枢纽,广深港高铁经过庆盛利。

地铁18号线和22号线的终点是万顷沙,未来18号线会延伸要珠海,未来深茂高铁和广中珠高铁和肇顺南虎城际在万顷沙交汇,万顷沙可能是是未来仅次于广州南站广州又一大交通枢纽。

是否看好南沙?

先说结论:长期看好,短期看空。长期可能需要10到15年以上的周期。

看好原因

南沙定位的级别非常高,不仅仅是广州自贸区,也是广州唯一的副中心城市。中心区位非常好,政府给予的支持力度很大。2020年那南沙的总投资额达到了1600亿,冠绝广州11区之首,而且最近几年投资力度持续加大。

短期看空原因

离广州主城区较远

和深圳前海不同,南沙离广州中心城区太远,广州市政府前期投资很大一部分是基础设施投资,而基础设施投资大部分是周期较长的项目,所以南沙的很多利好兑现需要周期。

南沙太大

和深圳前海相比,前海面积18平方公里,南沙面积800平方公里。只要给予足够的政策支持,各大金融机构,企业总部非常乐意搬到前海,前海18平方公里的土地能以很快的时间充斥高档写字楼,高端楼盘。深圳土地稀缺,前海土地更为稀缺,前海楼价一飞冲天,情理之中。

南沙是一块璞玉,目前大部分地区还是农田,果园。有着丰富的土地储备,开发周期会比较漫长,短期内很难成器。

底子太薄

南沙人口79万,2019年南沙GDP只有1683亿,位居广州市第7,南沙与广州老大哥天河,黄埔,越秀这些差距明显。

不仅和广州的老大哥们差距明显,南沙和周边邻居相比差距也十分明显,南沙总面积803平方公里,南沙邻居顺德总面积806平方公里,几乎和南沙一样,2019顺德GDP有3523亿,是南沙GDP的2倍有余。

南沙要发展,任道而重远!

在政策红利的支持下,南沙的GDP增长速度位列广州11区之首,2019年南沙GDP增速10.5%,按照这个增速南沙GDP要达到5000亿级别规模还需要12到15年。

南沙GDP只有到达5000亿规模级别,才能支撑起广州副中心的地位,南沙才能具备造血功能。

南沙前景是不错的,但是也不能一味盲目乐观看好南沙,南沙是一块璞玉等着我们去耐心雕琢,而且这个雕琢周期比较漫长,可能需要10到15年,10到15年什么事情都有可能发生,南沙未来是一飞冲天还是默默无闻,让我们拭目以待。

南沙房子有无投资价值?

先说结论,南沙房价目前略被透支,短期投资价值不大,中长期看好。

南沙目前房价在2万到4万这个区间,2020年7月南沙平均房价是27414,几乎已经没有低于2万的楼盘,南沙房价已经远远把增城,花都远远落在身后,几乎与花都比肩,呈现赶超番禺之势。

南沙房价在一定程度上已经被政策利好透支。

很多人拿深圳前海来类比南沙是不科学的,两者体量都不可同日而语。深圳前海不到20平方公里,南沙有800平方公里,南沙目前大部分地区还被农田所覆盖,有着极其丰富的土地储备。

从,2019年1月到2020年7月南沙平均房价从20000涨到27000,平均涨幅高达35%,这个涨幅已经可以媲美东莞深圳。


在深圳,东莞新政的刺激下南沙8月房产网签套数2267套,仅次于增城,同比增长77%;新增供应4150套,同比更是增长45%

从2012到2018年7年时间,南沙总共成交8万套房子,2019年全年成交13251套。

从2012年至今南沙总共成交了10万套房子,占全市总成交比例的12%左右,可南沙总人口79万只占广州市总人口的5%,南沙房子很大一部分被外地投资客所购。

南沙房产目前炒作严重,缺乏刚需支撑。

南沙目前房产库存192㎡,去化周期15.4月,库存量位居各区之首,去化周期低于白云,番禺,从化。

南沙去化周期处于安全区间,但是南沙库存量巨大,后续土地供应和房产供应呈现持续上涨态势,庞大的市场库存短期内不足以支撑南沙房市快速上涨。

总得来说南沙房价短期内被政策利好略有透支,长期来看在自贸区政策利好推动下依然有很强投资价值,期望南沙房价短期内一飞冲天或者期待南沙成为第二个前海都是不切实际的美好愿望。

在南沙如何买房?

首先要熟悉南沙的几个版块,南沙的自贸区比较分散,共有8大自贸区版块,详见下图红色圈圈位置,其中海港版块是港口。

主要买房版块和自贸区版块是高度重合的。

蕉门河中心区版块、南沙湾版块、明珠湾版块、万顷沙版块、庆盛版块,其中庆盛版块远离南沙中心城区版块,不做推荐,着重推荐其他四个版块。

南沙湾版块

南沙湾版块区位优势

一、临海,环境好,临近南沙客运港,南海天后宫,是典型的的南沙富人区。所售楼盘以大面积户型为主。

二:交通区位尚可,广州四号线直抵南沙客运港,未来有广州15号线即南沙环线经过。

南沙湾整体房价3到4万区间,是南沙房价最高的版块之一,个人认为南沙湾房价偏高,如果休闲自住推荐,如果投资慎重。

蕉门金州版块

蕉门金州版块可以理解为是南沙的区中心,区政府所在地。

周边配套比较完善,,南沙万达广场、今洲新天地、华汇广场等;地铁4号线经过,交通通行比较方便;教育资源也比较丰富,如金隆小学、金洲小学、南沙中学、南沙外国语学校、华南师范大学附属南沙中学,蕉门九年义务教育学校。

楼盘主要价格位于2万到3万区间,主要楼盘有以下供参考。

蕉门金州版块是我个人比较推荐的版块,整体价格不高,配套设施完善是推荐理由。

明珠湾版块

明珠湾灵山岛定位是南沙CBD。

灵山岛尖被定位为南沙高端金融服务业和总部聚集区,截止目前,灵山岛尖已经聚集了13家总部企业,明珠湾对标深圳前海才具有可比性。

灵山岛面积不大,土地储备不多,目前房价整体在35000左右。错过深圳前海,想要靠南沙翻身的深圳客不妨赌一把明珠湾。

灵山岛目前已初具气象,未来有很大的想象空间。明珠湾或许就是南沙的前海。

万顷沙版块

万顷沙顾名思义,原为万顷滩涂,现为万顷良田,面积很大,有160平方公里,是南沙面积最大的一个镇。最近万顷沙版块被恒大阳光半岛炒热了。

本文前篇已经介绍,万顷沙未来会是广州仅次于广州南站的最重要的交通枢纽。

该站点不仅承接南沙港铁路、深茂铁路、广中珠澳铁路、肇顺南虎城际四条线路的运输工作。同时,广州地铁18号线、广州地铁22号线、15号线、18号线、NS1等线路也在此汇集。

这就意味着万顷沙将会是大湾区以南沙为中心的极为重要的交通枢纽。深中通道广州唯一接口也位于万顷沙,这就意味着从万顷沙最快30分钟可以到达深圳宝安机场。

万顷沙虽然一片荒芜,但其得天独厚的交通区位优势为其赢得了投资者的青睐。

目前万顷沙版块房价整体较低,开发程度很低,交通配套设施还不是很完善。万顷沙版块短期内不会有很大的作为。适合长期持有,慢慢等待利好兑现。


如有帮助,还望点赞关注,谢谢浏览。

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以下是个人见证南沙5年的发展的看法:

1,南沙房价整体均价还是3万左右,但顶级豪宅最高卖到4.8万以上了!破五是指日可待。

2,深圳;东莞、购房政策收紧。南沙则是政策越放越松,本广州户籍限购两套,变成可以在到南沙购买一套。且南沙整体预售房价放松了!允许涨。同时限购条件也放松。可想而知“将会有;大批购买力转战南沙。

3,在经济发展方面,南沙的经济增速也非常迅猛。2019年前三个季度,南沙GDP以10.3%的增速位列全市第一,是唯一一个GDP双位数增长的行政区,这也是南沙今年连续第三个季度增速领跑。

4,南沙便利交通,目前的4号线,明年将落地的广州18号线、22号线,和规划中的15号线,除了这些还有NS1 NS2 NS3 NS4 4天城市轻轨,“和;2023年通车的深中通道,这些线路完成后,南沙必定有质的飞跃。

5,2015年自贸区挂牌以来,短短几年内,南沙的教育建设取得了非常耀眼的成绩。

近几年引进的公办名校:

广州外国语学校附属学校(九年一贯制,已招生)

华南师范大学附属南沙中学(初高中,已招生)

华南师范大学附属南沙小学(已招生)

广州第二中学南沙天元学校(初高中,已招生)

广州大学附属中学南沙实验学校(初高中,已招生)

广州市湾区实验学校(九年一贯制,已招生)

执信中学南沙学校(九年一贯制,建设中)

广雅中学(九年一贯制,已确定引进)

南沙集齐广州“四大”名校:华附、省实、执信、广雅

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