2021年，高雄房市走入到第四季，而在第三季末，各種議題的發酵，以及各種原因下，造成房市在短短二個月內，大幅跳漲，很多人說，本來想存錢存個二年來有個自備款200萬，千萬內買個10年內的三房車位，在這波跳漲下，完全望房興嘆，明明疫情鎖國，許多行業稱不住這波浪潮，到底是什麼原因造成六都這波的房市波動效應，以下我用數據及經濟情況，以及我們身在中古屋市場第一線，面對客戶群的市場反映，逐一來探討。
●熱錢湧入，滿出來了。
自從2020年05月世界疫情爆發鎖國之後，國人為了健康從國外返國，而鎖邊境的效應，國人也無法正常出國置產、旅遊及投資、國人閒錢出不去，返國的國人把資金帶回台灣，從數據顯示當 M1B 年增率 - M2 年增率 ＞ 0，表示流動資金成長較定存快，台股資金越活絡。
從上圖表顯示(資料來源: MacroMicro 財經M平方 )，國人可運用的自由資金，居然是創下近五年的歷史新高，可運用的資金多到滿出來了。那這些資金會往哪裡跑?除了儲蓄投資、就是股匯市及不動產。
●大家都說景氣不好，事實如此嗎?
疫情爆發後，各行各業陷入困境，三級警戒期間，服務業幾乎倒一片，何來的景氣興旺？但我們是堅毅的台灣人，愈是困境愈能逆境求生存。
(資料來源: MacroMicro 財經M平方 )
台灣的實質GDP成長率，來到近5年內的新高點，台股甚至是20年內的新高，許多產業在這波逆境找到了新的方法，找到方向，為產業也為自己荷包持續逆境成長，從中獲利。
●股市高點，人人都可是航海王、因台積電致富
疫情爆發以來，最讓大家討論的話題，就是我們護國神山台積電，從2020年4月份股價274點，到今年5月份直接穿破600點，短短一年，漲幅超過一倍。其他相關上下游廠商，也都一人得道雞犬升天，大幅帶動一年來的股價再上揚。
而更令人驚嚇的是，也因為是疫情關係，讓海運雙雄，長榮及陽明，從谷底直接翻了又翻，翻了又翻。
我在幾年前買了陽明1x元，陽明增資後居然一路下跌，在2020年最低來到6元多，當時沒有想什麼，只是想著抱著就好，不缺錢，不用賣，沒想到居然因為疫情關係，海運爆棚，貨櫃排都排不到，貨運價格狂跳漲，供不應求，在2021年七月居然狂漲至近200點，我相信在這波跳漲的途中，很多人和我一樣看到合理的獲利就下車獲利了結，但誰也沒想到居然可以漲了2X倍回來，很多人都從這波段，當了名付其實的航海王了，不過小弟我下車下的早，獲利的部份只能買個IPAD PRO，無法跟隨大家衝到最高點。
今年又有多少投資者，從這波股市來獲利了結，變成許多百萬、千萬、億萬富翁呢。
●股市上演除權除息，閒錢再度噴出
每月6~9月，是台灣股市的除權除息的時間，很多投資人在收到股息股利後，可能再投入股市，也可能把資金挪出來做不動產的資產配置，所以經常在八月、九月、十月都是房地產最旺的時間點，而今年也因為上述綜合原因，致使資金更多的流向不動產的方向。
●國際鋼鐵輸出加徵關稅戰爭
世界各個強國，為了維護自己國家的經濟，紛紛推出了各種加徵貿易的關稅，其中影嚮世界最劇的，也就是鋼鐵業的輸入及輸出，演變成製造業、營造業、建築業成本大幅提昇，也就逐漸將鋼筋、鋼材等成本不斷的疊加上去，成本日漸讓這些產業吃不消，僅能開始轉嫁到消費者身上。
●疫情鎖國，科技業擴廠、外勞短缺，各種缺工搶工，工資大漲營建成本增
疫情的邊境嚴格控管下，外勞申請入台的專業技工數量比以往少了許多，再加上台商返台設廠擴廠、科技業晶圓龍頭大佬南下擴廠趕工，中南部建築業、營造業案場要蓋找不到工、調不到大型機具，紛紛調整建築時程，甚至預售屋合約也有約定3~5年內才能建好交屋的情況一個個出現在大家討論的話題裡，營建成本必然調整，以往一般大樓15樓以下的產品，每坪建造成本在10~12萬，現在聽聞已漲至12~14萬之間，鋼骨SRC的結構更不用說，成本逼的案場推案一個個創新高，才能有獲利的可能。
●土地取得成本不斷創新高
土地取得的成本，高單價土地從蛋黃區一路幅射向蛋白區而去，橋頭、仁武、楠梓、鳳山、小港，住三之一及住四土地都創新高，有些甚至直接站上5字頭，建商在搶地已非挶限高雄本地的建設公司，現狀連台南、台中、台北的建商也都紛紛南下搶地搶先機。
在土地和建築成本(人力、材料)不斷提高的情況下，預售屋也在近半年內，屢創新行情，蛋白區域直接站上2字頭房價，精華區站穩3字頭往4字頭而去，而這裡，都尚未提及指標豪宅個案和海景豪宅案。
●人口統計是呈現負成長，高雄的房子只有人高雄人在買嗎?
根據我們第一線成交的觀察，這二個月的預售屋物件確實多了許多中北部的客群南下置產購屋，除了上半年因為疫情關係，南下另外購置一個安身居所，再來當然還有新的原因所造成，而致於什麼原因，相信新聞都不斷的報導，除了高雄市5GAIOT亞洲新灣區的招商題材外，另一個話題就是後勁楠梓的台積電設廠話題了，致於台積電來不來?何時來，何時設廠完工，我想這話題至少還要2~3年以上的時間了，畢竟煉油廠還有土污管制和市地重劃，再怎麼趕快，都需要時間，但建商和媒體滿會搭順風車，所以，這種題材大家就見人見智了。
高雄本地的剛性需求本就不少，首購的物件基期尚低(但也快低不起來了)，換屋族群需求量大於供給量，這些也都是原因。但為何這段時間中古屋及新中古屋供給變少?這下面我們來討論原因。
●實價登錄2.0成在景氣好時成房價上漲指標
實價登錄2.0於110年07月01日實施，完整揭露了詳細地址，讓消費者在購屋時，能有更充足的資訊做為參考，來買到合適的價位。但當房價曲線明顯向上走的時候，無論是賣方，或是買方，都會清楚看到房價走勢向上，所以這個月創新高，下一間房子可能就又疊了上去，別問我為什麼，這就是人性啊....景氣好的時候，每個賣方都想賣社區最好的價格，每個賣屋的人他的房子都是最棒最獨一無二的，完全不會理會創高價的是高樓層而我要賣的卻低樓層這種問題，直接無視都有。
●房地合一稅2.0實施稅賦增加售屋供給變少
房地合一稅1.0於105年1月1日實施至今，於今年7月1日修正並實施房地合一稅2.0，原本滿二年的房屋出售，若有獲利僅需課徵20%房地合一稅，現2.0版本滿二年未滿五年若有獲利，要被課徵35%的房地合一稅，這個政策於7月1日以後，市售量直接縮減，為什麼?因為獲利被課稅相差15%，105年1月1日至今，許多人於這個時間點之後購屋的，若有想要換屋，都會暫緩換屋售屋，等持有滿五年了再說，而市場的需求一直都有，所以變成僧多粥少的現象。
地點不錯、機能好指名度高的房子有釋出，七月至今，只要價格不是高的離譜，都是幾乎件件不用一個月就成交，甚至還有多人斡旋搶一個物件，還有人照開價來買的情形。
●預售屋推案一案比一案創新高，台積電效應，帶動週圍中古屋
八月至今(現在是十月)由台南、高雄遍地開花，台南預售屋案海景豪宅上看5字頭，善化、安平等預售屋成交至3字頭，高雄橋頭、岡山、仁武、楠梓，因台積電題材，直接跳上2字頭房價，並預期未來要見3字頭房價。新左營高鐵站附近的預售屋，更聽聞成交要3~4字頭房價，從台南、新竹、中北部的買方比高雄人還兇，直接下來搶預售案。
(資料來源:高雄市政府特貿三招商簡報)
市政府的簡報裡，可以看得到要翻轉高雄的決心和前瞻計劃，已實行，而且正在實踐中。
也就看得出，為何一堆人瘋往新左營高鐵站、橋頭、楠梓、仁武、岡山去投資。
但一堆人埋頭投資的地方真的好嗎?產業尚未進駐，這大家需好好省思。
●亞洲新灣區內特貿三招標順利
亞洲新灣區的特貿三招標案，歷經多次的流標，在去年底都發局正式修改招標的內容，並將可開發的住宅比例提昇至50%(但需先開發商用完成)，並且修改計畫內容，讓特貿三南基地與北基地未來，結合港灣指標大樓、重大公共建設如高雄展覽館、高雄總圖書館一期、二期、中鋼總部、高雄軟體園區一期、開發中的二期、新光碼頭、遊艇碼頭、港埠埠旅運中心等設施，建築物之間有天空步道天橋來連接，再加上特貿三的預想構圖期望是能做出國際型的建築，相信未來整個港灣的天際線會愈來愈美。
(資料來源:高雄市政府特貿三招商簡報)
●現在至明年春節前，中古屋房價趨勢如何?
若整體經濟的局勢未有大變化、以及疫情控制穩定，從目前的趨勢我覺得可能會是下面這樣的走向:
1.房源釋出的供給持續少量，加上房地合一稅2.0，賣方惜售心態濃厚。
2.指標區域的賣方，多數想挑戰社區的高價，而且的確會因需求大於供給，有些個案會有疊價的情況。(但請不要想太多，不是每個社區每個房源都這樣)
3.這樣的情況維持一段時間後，到達該區行情天花板，買方能接受的行情認知跟上速度較慢，與賣方之間的價格拉鋸會變大。
4.上述情況到了一個臨界點，買賣雙方的成交速度會變慢，這時就是比誰有耐心了。
5.在沒有特定的因素或第四波打房策略下，房價緩步上漲，應是很難阻擋。
●剛性需求自住買方該如何面對這樣的洪流?
1.評估自己的償債能力和需求，選擇符合的產品，先求有，再求好。
2.在屋齡5年~屋齡20年內的中古屋，可以找到CP值高，單價也平易近人的產品，但屋齡15年以上，需考慮的層面會變多，要考慮哪些?再來私訊我嚕。
3.買屋前先詢問該社區貸款評估，避免房屋價格波動太快，銀行鑑價會估不到新價格的成數。
4.選擇鄰近捷運、有景觀、有公園、學區、便利交通、機能強大的社區，是無論景氣皆不敗的方式，保值且抗跌。
5.要買高鐵?還是巨蛋?農十六?美術館?還是亞灣?現階段3~5年內可以投資的區域?深度投資10年以上的區域在哪裡?
6.請再私訊討論嚕~
