名家論壇》徐佳馨/高齡少子化下的房產新思維 | 要聞 | NOWnews今日新聞

名家論壇》徐佳馨/高齡少子化下的房產新思維

文/徐佳馨

2021-01-20 17:31:15

高齡少子化/隔代教養/示意圖
▲台灣社會面臨人口高齡化、少子化的問題,購屋型態也轉向「小而精緻」的方向。示意圖。(圖/翻攝自相馬市情報政策課)
最近,有兩個統計數據相當值得留意,其一是109年死亡人數比出生人數多7907人,年自然增加率為負千分之0.34,台灣總人口已在2020年1月達到最高峰2360萬人,而後出現死亡交叉,出生數低於死亡數,2020年人口首度呈現負成長。其二是北市過去1年人口減少4萬2623人,為27年來人口衰減最多的1年,其中高達七成為年輕人,至2020年12月底,總人口數260萬2418人,也創下23年的新低。
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雖然距離真正感受到人口減少的壓力還有一段時間,這樣的數字也瞬間冷了許多房產準買家的心,在大勢不可逆的狀況下,台灣人在購屋習慣上,確實也應該有一些調整,以因應高齡、少子與人口板塊移轉所帶來的社會變遷。
在這兩份統計之中,人口消長之外,值得一說的是在北市在減少的4.2萬人中,超過七成是年輕人,同一時間,桃園市與新北市分別增加1萬9770人與1萬2258人,分居六都成長前兩名,而這兩個數字幾乎等於北市外移青年人口的總數。
在北市「討生活」,到新北、桃園「過生活」已經是一個新的生活型態。
影響所及,也讓低價新聚落的逐漸成形。除了北市物價與房價的「雙高」推力,近年建商狂打新北與桃園低價優勢的拉力,加上交通建設逐漸到位,促使不少年輕購屋人轉進,穩定的自用買盤將讓一些新興區域發展快速到位,發展速度之外,出乎意料之外。
這些現象,更貼近於我們的生活;從這些現象延伸,對於房地產的持有人來說,得重新思考三個方向。
首先,調整的是不動產在財務分配的占比。
過去國人八成以上的財富集中在不動產,把房子當作儲蓄已經是不少長輩的習慣,隨著需求減少,扣除自用住宅之外,是不是要像「大富翁」一樣到處置產,值得重新評估。
其次,是不動產本身的條件。
因應人口結構改變而出現的房市革命。隨著人口結構轉變,年輕人向外搬遷,未來年齡分布「市區老、郊區小」成為常態,因應這種趨勢,除了無障礙空間、電梯的需求增加,民眾購屋型態也會轉趨小而精緻,「大而無當」的產品不僅維護不易,總價因而拉高也不利於出脫,想要中長線持有者,得先行避免。
其三,是不動產持有的習慣。
從內政部六都人口移轉資料可以發現,近年人口板塊位移明顯,例如台中與高雄的二三順位序列改變,以及北市人口大量移出,顯見人口板塊出現質變。不動產市場從過去商圈移轉,演變成現在的城市移轉,對於持有人的啟示是,把過去不動產的「不動」思維打破,從發展前景、收益和持有成本綜合評估,將前景差、收益不好與持有成本太高的標的排除,汰弱留強之後留下最具效益與發展性的產品,以降低持有風險。
這些年,身邊朋友問的問題從房子買哪裡?變成房子到底該不該買?顯見高房價時代下,許多人對房產的思維和以往大不相同,悲觀者認為不動產市場前景岌岌可危,可是生命總有出路,當居住型態有了新的想像,或許也會是另一個產業的契機。
而在這轉變到來之前,身處在其中,也期待能在新市場中保持常勝的人,最該問的應該是,自己到底準備好了嗎?
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場
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