香港驗樓中心
驗樓陷阱
強制驗樓
問：坊間有啲驗樓公司/ 工程公司，聲稱可以「包攪掂」一條龍服務幫你做維修後入MBI3a 表格，通知屋宇署我個單位唔駛做修葺。慳番「翻驗」同埋維修費用。
答：普遍呢啲驗樓公司/ 工程公司內並無註冊檢驗人員，佢地通常只有註冊小型工程承辦商資格。好多時將訂明檢驗工作外判出去比註冊檢驗人員做。
情況一：你個單位根本係安全，唔駛做任何訂明修葺工程
市場上註冊檢驗人員的收費基本上是固定的，作為中介的驗樓公司/ 工程公司一定間接地收取費用，增加業主支出。另外，呢啲驗樓公司/ 工程公司的營運開支及利潤主要係靠做工程賺取的，有可能將唔需要做既項目講成必要性項目，誇大維修開支，同早期強制驗窗既負面新聞異曲同工。亦都因為註冊檢驗人員係外判，第一次去你單位驗既人基本上唔會係註冊檢驗人員，可能只係一個「做開」維修既工程人員/ 師傅幫你「睇位」。對樓宇結構理解不足，只按「做開係咁做」既標準幫你檢查，長遠不利樓宇結構安全。
情況二：你個單位真係有問題，需要做訂明修葺
為左要確保佢既外判註冊檢驗人員乖乖地幫你入MBI3a 表格，佢都會「妥妥當當」咁幫你做到「靚靚仔仔」比註冊檢驗人員檢驗。但礙於行政成本，部分工程公司會鋌而走險觸犯建築物條例無視小型工程監管制度，「做左小型工程都唔申報」，變相業主自己屋企做緊/做左僭建都唔知。加上屋宇署對強制驗樓有抽檢制度，萬一被發現「偷雞」，做左既工程可能需要還原，最後得不償失。
此外，亦都因為只係需要做到「靚靚仔仔」同石屎結構無「空心」，所用既物料係咪合符標準，所更換既鋼筋有無做測試，石屎修補物料強度足唔足夠，根本毫無監察，長遠有害於樓宇結構。如果真係要做足以上程序，咁不如正正路路直接搵註冊檢驗人員按強制驗樓流程做訂明檢驗/訂明修葺啦。
強制驗樓每十年驗一次，有如定期身體檢查，數千元換來樓宇安全，是否值得各業主當自有定論。相信，業主都唔會搵「姑娘幫你睇病」吧！
答：普遍呢啲驗樓公司/ 工程公司內並無註冊檢驗人員，佢地通常只有註冊小型工程承辦商資格。好多時將訂明檢驗工作外判出去比註冊檢驗人員做。
情況一：你個單位根本係安全，唔駛做任何訂明修葺工程
市場上註冊檢驗人員的收費基本上是固定的，作為中介的驗樓公司/ 工程公司一定間接地收取費用，增加業主支出。另外，呢啲驗樓公司/ 工程公司的營運開支及利潤主要係靠做工程賺取的，有可能將唔需要做既項目講成必要性項目，誇大維修開支，同早期強制驗窗既負面新聞異曲同工。亦都因為註冊檢驗人員係外判，第一次去你單位驗既人基本上唔會係註冊檢驗人員，可能只係一個「做開」維修既工程人員/ 師傅幫你「睇位」。對樓宇結構理解不足，只按「做開係咁做」既標準幫你檢查，長遠不利樓宇結構安全。
情況二：你個單位真係有問題，需要做訂明修葺
為左要確保佢既外判註冊檢驗人員乖乖地幫你入MBI3a 表格，佢都會「妥妥當當」咁幫你做到「靚靚仔仔」比註冊檢驗人員檢驗。但礙於行政成本，部分工程公司會鋌而走險觸犯建築物條例無視小型工程監管制度，「做左小型工程都唔申報」，變相業主自己屋企做緊/做左僭建都唔知。加上屋宇署對強制驗樓有抽檢制度，萬一被發現「偷雞」，做左既工程可能需要還原，最後得不償失。
此外，亦都因為只係需要做到「靚靚仔仔」同石屎結構無「空心」，所用既物料係咪合符標準，所更換既鋼筋有無做測試，石屎修補物料強度足唔足夠，根本毫無監察，長遠有害於樓宇結構。如果真係要做足以上程序，咁不如正正路路直接搵註冊檢驗人員按強制驗樓流程做訂明檢驗/訂明修葺啦。
強制驗樓每十年驗一次，有如定期身體檢查，數千元換來樓宇安全，是否值得各業主當自有定論。相信，業主都唔會搵「姑娘幫你睇病」吧！
問：請註冊檢驗人員驗樓既收費點為之合理?
答：首先要成為註冊檢驗人員，其中首要資格必需為香港既註冊建築師、註冊專業工程師或註冊專業測量師，並通過專業面試及有相關經驗才能註冊。以政府總薪級表作參考，註冊建築師、註冊專業工程師或註冊專業測量師起薪點為 薪點30 (2018年4月1日起 HKD 61,060) 至頂薪點為 薪點44 (HKD 105,175)，平均日薪大概為 HKD 3,000 至 HKD 5,000。由於法例下強制驗樓訂明檢驗必須由註冊檢驗人員親身檢進行，為一個個別單位進行強制驗樓訂明檢驗的事前準備、索取圖則、交通及檢驗時間、報告撰寫等大概都要花半天時間。這些時間成本加上註冊檢驗人員所承擔的法律責任及風險、公司的營運開支、利潤、註冊檢驗人員的年資等因素，便是合理既驗樓收費。當然，就個別有口碑、信譽好、跟得足的專業驗樓公司、支付較合理驗樓收費稍高的費用亦係可接受範圍吧。如果有左鄰右里亦都需要同時進行強制驗樓訂明檢驗，不妨一併聘任一位註冊檢驗人員，在時間成本大大減少的情況底下，相信註冊檢驗人員的收費亦較為相宜。
如果發現個別公司收取不合理地低的驗樓費用 (例如不多於 HKD 1,500)，業主需留意訂明檢驗是否由註冊檢驗人員親身進行、該公司有否經驗或成功例子進行強制驗樓、該公司是否只是工程公司以平價招攬生意，然後透過誇大維修開支而賺取利潤等等的問題了。
答：首先要成為註冊檢驗人員，其中首要資格必需為香港既註冊建築師、註冊專業工程師或註冊專業測量師，並通過專業面試及有相關經驗才能註冊。以政府總薪級表作參考，註冊建築師、註冊專業工程師或註冊專業測量師起薪點為 薪點30 (2018年4月1日起 HKD 61,060) 至頂薪點為 薪點44 (HKD 105,175)，平均日薪大概為 HKD 3,000 至 HKD 5,000。由於法例下強制驗樓訂明檢驗必須由註冊檢驗人員親身檢進行，為一個個別單位進行強制驗樓訂明檢驗的事前準備、索取圖則、交通及檢驗時間、報告撰寫等大概都要花半天時間。這些時間成本加上註冊檢驗人員所承擔的法律責任及風險、公司的營運開支、利潤、註冊檢驗人員的年資等因素，便是合理既驗樓收費。當然，就個別有口碑、信譽好、跟得足的專業驗樓公司、支付較合理驗樓收費稍高的費用亦係可接受範圍吧。如果有左鄰右里亦都需要同時進行強制驗樓訂明檢驗，不妨一併聘任一位註冊檢驗人員，在時間成本大大減少的情況底下，相信註冊檢驗人員的收費亦較為相宜。
如果發現個別公司收取不合理地低的驗樓費用 (例如不多於 HKD 1,500)，業主需留意訂明檢驗是否由註冊檢驗人員親身進行、該公司有否經驗或成功例子進行強制驗樓、該公司是否只是工程公司以平價招攬生意，然後透過誇大維修開支而賺取利潤等等的問題了。
問：如何找一間合資格、懂得做、文件足的註冊承辦商?
答：強制驗樓後需要進行訂明修葺，對於業主來說確實造成困擾。不論時間、金錢、租務安排的考慮，如何找一間合資格、懂得做、文件足的註冊承辦商亦令業主增添不少煩惱。
「合資格」的註冊承辦商相對容易處理，因為屋宇署網站 - 註冊名單內已經詳列所有不同級別、種類的註冊小型工程承辦商。
但「合資格」並不代表「懂得做、文件足」，輕則致使文件不足令註冊檢驗人員未能撰寫完工報告，拖延申報完工時間，重則向業主講「呢樣唔包、果樣唔包，要加錢」，出現合約糾紛甚或至工程爛尾。呢個情況，原因歸納如下：
1. 早期獲取牌照的承辦商，部分只需上堂及登記已獲發牌。對訂明修葺的最新技術指引及標準並不熟悉。尤其行內嘅老行尊，喜歡用「過往做開係咁做」嘅標準做訂明修葺。加上本身文化水平低，公司內缺乏處理文件嘅人員，安排屋宇署所需要嘅測試報告、物料證書等等力有不逮。
2. 部分註冊小型工程承辦商主要業務並不是做維修，例如裝修公司，接到訂明修葺工程就會分判比外邊嘅維修工程公司，簡稱「外判」，缺乏監管。點解會缺乏監管？理由好簡單，就係因為佢主要業務係做裝修工程。
3. 由於呢類主要業務不是維修工程既公司並唔係站在訂明修葺工程既最前線，以為安排一個泥水師傅，搵D英泥溝水補上去，自己簽個名，簡簡單單影幾幅相入小型工程就可以解決屋宇署強制驗樓嘅要求。部分甚至會問「乜呢d 要做測試？你要咩物料証書呀？測試自己做得唔得？補咁少野唔駛做測試啦？監工計劃書係咩？」呢d 基本問題！
作為註冊檢驗人員，需要承擔法律責任及風險，註冊承辦商若未能滿足法例要求遞交所需文件，他故然不會「合埋眼」簽署核實訂明修葺工程已按法例要求完成。
以下係比各位業主挑選註冊承辦商的錦囊：
1. 問多幾間註冊承辦商索取報價以作比較，報價內容是否清晰細分列明？
2. 該公司人員睇唔睇得明訂明檢驗報告內容，會唔會問好多不必要問題？
3. 該公司主要業務是否做維修，有無成功例子完成過強制驗樓項目？
4. 工程所需要的測試報告、物料証書等要求是否清楚？
5. 避免工程未完成就比曬尾數，留意付款安排及條件。
答：強制驗樓後需要進行訂明修葺，對於業主來說確實造成困擾。不論時間、金錢、租務安排的考慮，如何找一間合資格、懂得做、文件足的註冊承辦商亦令業主增添不少煩惱。
「合資格」的註冊承辦商相對容易處理，因為屋宇署網站 - 註冊名單內已經詳列所有不同級別、種類的註冊小型工程承辦商。
但「合資格」並不代表「懂得做、文件足」，輕則致使文件不足令註冊檢驗人員未能撰寫完工報告，拖延申報完工時間，重則向業主講「呢樣唔包、果樣唔包，要加錢」，出現合約糾紛甚或至工程爛尾。呢個情況，原因歸納如下：
1. 早期獲取牌照的承辦商，部分只需上堂及登記已獲發牌。對訂明修葺的最新技術指引及標準並不熟悉。尤其行內嘅老行尊，喜歡用「過往做開係咁做」嘅標準做訂明修葺。加上本身文化水平低，公司內缺乏處理文件嘅人員，安排屋宇署所需要嘅測試報告、物料證書等等力有不逮。
2. 部分註冊小型工程承辦商主要業務並不是做維修，例如裝修公司，接到訂明修葺工程就會分判比外邊嘅維修工程公司，簡稱「外判」，缺乏監管。點解會缺乏監管？理由好簡單，就係因為佢主要業務係做裝修工程。
3. 由於呢類主要業務不是維修工程既公司並唔係站在訂明修葺工程既最前線，以為安排一個泥水師傅，搵D英泥溝水補上去，自己簽個名，簡簡單單影幾幅相入小型工程就可以解決屋宇署強制驗樓嘅要求。部分甚至會問「乜呢d 要做測試？你要咩物料証書呀？測試自己做得唔得？補咁少野唔駛做測試啦？監工計劃書係咩？」呢d 基本問題！
作為註冊檢驗人員，需要承擔法律責任及風險，註冊承辦商若未能滿足法例要求遞交所需文件，他故然不會「合埋眼」簽署核實訂明修葺工程已按法例要求完成。
以下係比各位業主挑選註冊承辦商的錦囊：
1. 問多幾間註冊承辦商索取報價以作比較，報價內容是否清晰細分列明？
2. 該公司人員睇唔睇得明訂明檢驗報告內容，會唔會問好多不必要問題？
3. 該公司主要業務是否做維修，有無成功例子完成過強制驗樓項目？
4. 工程所需要的測試報告、物料証書等要求是否清楚？
5. 避免工程未完成就比曬尾數，留意付款安排及條件。
新樓驗樓
新樓驗樓的生態
近年來興起一個新興行業「驗樓師」，顧名思義「驗樓師」就係代準業主檢驗新樓入面嘅缺損。呢個行業的興起，主要源於近年有大量樓盤供應引致需求上升，加上媒體嘅宣傳效應令「驗樓師」一詞人氣急升。
市面上嘅「驗樓師」收費落差甚大，部份可以低至兩蚊一實尺，一個200零呎嘅單位收費可能講緊$1000都唔使。但作為消費者，需要知道呢$1000究竟比左係邊度、值還是不值、是否與自己預期一致。同時亦需知道呢$1000係買緊啲咩服務呢。
「驗樓師」呢個行業生態內由好多唔同嘅人組成，有傳統嘅建築顧問公司（還記得筆者剛畢業時在一間國際建築顧問公司工作，代表發展商檢驗新樓，每天驗10個單位足足驗了三個月，當時「驗樓師」一詞仲未去到街知巷聞既程度）、有喺建築界具有豐富經驗嘅工程人員、有豐富精裝飾經驗既業內人士、亦都有因行業嘅興起被吸引入行嘅行外人士、甚至有豐富睇樓經驗嘅地產經紀或上左幾堂驗樓師課程既「畢業生」都入黎分一杯羹。為了擴張業務，部分驗樓公司甚或假扮業主在業主群組中推廣團購、捕捉香港人「怕執輸」既心理，以極低價錢擊倒其他競爭對手。
講到呢度，收費落差甚大既原因呼之欲出吧! 試想想一個行外人士，以月薪不足二萬蚊左右為例，佢哋當然非常樂意做一門兩蚊一尺既驗樓生意。相反如果業主係希望聘請一個專業人士或者富有工程經驗既驗樓人士，兩蚊一尺嘅服務未必係你想要嘅服務呀！
其實新樓驗樓並唔係一門好專門複雜的工作。事實上睇幾集YouTube、上幾堂「驗樓師」堂真係有可能可以處理一般驗樓工作，甚至業主如果有空閒時間也可兼任「驗樓師」幫自己單位驗樓！所以，業主在揀選「驗樓師」嘅時候應詢問自己以下幾個問題：
1. 我嘅財政負擔能力如何？
2. 我希望嘅驗樓師學歷以及工作經驗如何？
3. 我驗樓嘅目的是什麼？是否只係希望有個人幫我望兩眼冇重大問題就可以？
其實建築界並沒有「驗樓師」呢個工種，傳統大學課程亦只有建築學、土木工程/結構工程學、測量學、機電工程、屋宇裝備工程、建造工程及管理學等等。但是我哋亦唔應該因為過往行業既框框而扼殺新興行業嘅出現及發展。
只要市場有呢一方面嘅需要，新興行業嘅發展係歡迎。但係如何監管或者係監察業內人士既操守及專業知識就留給社會大眾討論吧！
近年來興起一個新興行業「驗樓師」，顧名思義「驗樓師」就係代準業主檢驗新樓入面嘅缺損。呢個行業的興起，主要源於近年有大量樓盤供應引致需求上升，加上媒體嘅宣傳效應令「驗樓師」一詞人氣急升。
市面上嘅「驗樓師」收費落差甚大，部份可以低至兩蚊一實尺，一個200零呎嘅單位收費可能講緊$1000都唔使。但作為消費者，需要知道呢$1000究竟比左係邊度、值還是不值、是否與自己預期一致。同時亦需知道呢$1000係買緊啲咩服務呢。
「驗樓師」呢個行業生態內由好多唔同嘅人組成，有傳統嘅建築顧問公司（還記得筆者剛畢業時在一間國際建築顧問公司工作，代表發展商檢驗新樓，每天驗10個單位足足驗了三個月，當時「驗樓師」一詞仲未去到街知巷聞既程度）、有喺建築界具有豐富經驗嘅工程人員、有豐富精裝飾經驗既業內人士、亦都有因行業嘅興起被吸引入行嘅行外人士、甚至有豐富睇樓經驗嘅地產經紀或上左幾堂驗樓師課程既「畢業生」都入黎分一杯羹。為了擴張業務，部分驗樓公司甚或假扮業主在業主群組中推廣團購、捕捉香港人「怕執輸」既心理，以極低價錢擊倒其他競爭對手。
講到呢度，收費落差甚大既原因呼之欲出吧! 試想想一個行外人士，以月薪不足二萬蚊左右為例，佢哋當然非常樂意做一門兩蚊一尺既驗樓生意。相反如果業主係希望聘請一個專業人士或者富有工程經驗既驗樓人士，兩蚊一尺嘅服務未必係你想要嘅服務呀！
其實新樓驗樓並唔係一門好專門複雜的工作。事實上睇幾集YouTube、上幾堂「驗樓師」堂真係有可能可以處理一般驗樓工作，甚至業主如果有空閒時間也可兼任「驗樓師」幫自己單位驗樓！所以，業主在揀選「驗樓師」嘅時候應詢問自己以下幾個問題：
1. 我嘅財政負擔能力如何？
2. 我希望嘅驗樓師學歷以及工作經驗如何？
3. 我驗樓嘅目的是什麼？是否只係希望有個人幫我望兩眼冇重大問題就可以？
其實建築界並沒有「驗樓師」呢個工種，傳統大學課程亦只有建築學、土木工程/結構工程學、測量學、機電工程、屋宇裝備工程、建造工程及管理學等等。但是我哋亦唔應該因為過往行業既框框而扼殺新興行業嘅出現及發展。
只要市場有呢一方面嘅需要，新興行業嘅發展係歡迎。但係如何監管或者係監察業內人士既操守及專業知識就留給社會大眾討論吧！
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