驗樓-後期階段

驗樓的重要性及程序

驗樓在樓宇買賣中扮演著重要的角色。特別是對於新盤的買家來說，驗樓程序尤其重要。經過驗樓，買家可以對房屋進行檢查，並及時反映問題給發展商進行修復。驗樓程序通常在簽發給夥紙後進行，而驗樓後採購商可以重新驗收，確保購買的房屋符合預期。驗樓流程包括檢查結構、裝修，以及設施設備等方面。買方應仔細審查每個細節，確保房屋的品質和功能沒有問題。驗樓可以為買方提供更多的保障，確保他們投資的價值。因此，無論是新房還是二手房房，進行驗樓都是樓層的步驟。

二手樓現有樓？

對於二手大樓的情況，買方在買賣合約中的事項通常會遇到「現況買進」的條款。這表示買方需承擔維修責任。為了保護自己的權益，買家應在看房階段詳細記錄房屋的倉庫，拍下照片填寫備註中。另外，買家也可以請專業的驗樓人員進行驗樓，以在入夥前及早發現問題並進行修復。在驗樓時，買家應特別注意房屋的結構安全、裝修品質、水電系統和設施設備等方面。如果發現任何問題，買家可以與賣家協商修復或調整房價。驗樓可以幫助買家避免將問題轉讓自己，確保購買的二手房物超所值。

現有樓清單

在進行驗樓時，有一些需要注意的關鍵事項。首先，檢查大門的油漆和平滑度，確保門的運作正常，並檢查門鎖是否加固。，觀察窗框是否有油漆剝落，窗台是否有水漬，並檢查檢查能否順利開啟和關閉。接著，測試牆壁的頂層度並檢查有無縫隙，特別是在牆角和天花板的接縫處。同時，檢查廚房和衛生間的房間和衛生間是否正常運作，並檢查有無漏水現象。此外，應檢查地板和地磚的平滑度和防水性能，確保沒有滲漏或損壞。最後，檢查室內照明和衛生間是否正常在進行驗樓時，買家應細心觀察並記錄所有發現的問題，並及時與倉庫或賣家溝通解決。

大門：

看門身內、外、頂面是否有油漆及平滑，門的四邊有沒有平衡且緊貼門框，間隙空間是否美觀（特別是門鎖位），門是否自如、開關時有無特別聲音；門鎖功能是否正常或放盜眼功能是否正常。

窗：

檢查窗框有否甩油，窗邊須緊貼窗框，玻璃有否刮花，注意試窗是否有開關或推拉開關，查看窗台有無水漬，否則則可能是可見漏水。

牆壁、天花：

牆體牆壁高度，可直尺測試；輕敲牆壁，測試有否空心磚或鬆批蕩；察看牆壁有否塔，不應留有毛茸。

廚房、廁所：

房間出水暢順與否，洗滌盤表面有否刮花。可以把水儲滿洗滌盤，放水，打看地櫃察看渠位有否漏水，再用紙條測試洗滌盤中間是否有不漏水。是否符合房間指示如裝企缸，開花向門縫射水。瓦斯爐也要檢查。

地台：

地板/地磚是否平滑及樓梯，可以波子測試；敲打地台，察看有否空洞聲音、是否防水；地腳線有否縫隙

其他：

收樓時及執漏後應記錄水錶/電錶/瓦斯表的度數，開啟全屋電器、電燈掣、門鐘、電話等是否正常

對於投資房地產的買家來說，驗樓是一個極其重要的程序。投資房地產的目的是獲得穩定的租金資本收益或增值，因此，房屋的增值品質和狀態是至關重要的。透過驗樓，買方可以確保所購買房屋的隱藏符合租賃客戶或未來買家的需求，並且沒有潛在的問題。驗樓可以揭示出的結構問題、裝修品質不符合標準或設施設備故障等情況，使買家能夠在購買前做出明智的決策。另外，驗樓也可以為買家提供談判的籌碼，如果發現問題，買家可以與賣家協商修復或降價。總而言之，對於投資房地產的買家來說，驗樓是一個關鍵的步驟，能夠保護他們的投資並確保長期收益。

驗樓工具

驗樓前記得準備好以下好工具！

售樓書：

對照用於實際樓宇間隔，而用料、附送物品等也可以按售樓書逐一核對。

驗樓清單：

避免忘記檢驗，你事前應整理清單，驗樓時也要詳細記錄真實狀況。

相機／攝錄機：

除了文字記錄外，附上最新的相機或拍攝記錄機記錄都非常重要，這有助於您日後對照參考。

附長柄的鏡子：

可以幫助你延伸屋外，檢查外牆等較難檢查的地方。

梯子：

當你檢查天花、假天花時可以塗抹。

平水尺：

使用驗車查地台、窗台、牆、門窗等位置是否水平或垂直。

拉尺：

量度實際尺寸。

金屬棒：

使用輕敲牆體，偵測有否批蕩、滲水問題。

水桶：

可用來安裝水測試廁所、廚房等的地台及去水位。

衛生紙：

有機會漏水的地方，可以用衛生紙索水檢查，同時可用來檢查馬桶的去水能力。

電筒：

用於檢驗玻璃，或在光線較暗的位置檢查。

附通電顯示燈的電插頭：

測試電源是否能正常操作。

告示貼：

貼紙描述於有問題位置，上面可以出現問題，方便發展商維修。

新大樓的驗樓程序

第一步：買家收到律師通知信宇後，前往律師大樓完成大樓的買賣手續。

第二步：買家向發展商的收樓部門預約收樓日期及時間。

步驟三：確定收樓日期及時間後，請向驗樓師或驗樓公司預約驗樓。

第四步：驗樓師會在收房後約一至兩週內進行驗樓。

步驟五：完成驗樓後，驗樓師會向屋主提交驗樓報告，再由屋主報告予發展（一般執漏約在三十天內完成）。

第六步：發展商完成執修後，屋主已可自行檢查。

第七步：如有，屋主可再次聘請驗樓師，需協助檢驗。

二手樓驗樓程序

第一步：委託律師大樓、安排銀行揭秘。

第二步：讓銀行安排估值行登門進行估值。

第三步：買成交前一日登門驗樓，確保單位的情況跟承包商時所列的「倉庫買入」無異，如業主拒絕讓買家登門驗樓，買家可向業主發出律師信，並有權取消交易

第四步：上律師樓簽「轉讓契」（即樓契）

第五步：正式成交並收匙。

新樓驗樓標準

根據香港估行的719棟驗樓標準，住宅物業的全面檢驗應包括7類19項工種。

第一類：結構類（包括樓板、牆體）

第二類：裝飾面類（包括油漆、批發、鋪磚、石材、地板）

第三類：扇形類（包括門、窗、假天花、小型）

第四類: 來去水類 (包括供水、排水)

第五類：潔具類（包括沐浴具、廚具）

第六類：傢俬類（含浴櫃、廚櫃）

第七類：電力類（含供電、電器）

現有業主

驗樓講求專業知識、驗樓程序和各種驗樓工具，而且專業的驗樓師能夠為您根據驗樓標準對每一個細節都進行完善的檢查，大至天花小至門柄，全方位為您服務一一墓地問題所在。

許多提供驗樓服務的人士，大眾或傳媒都會稱呼“驗樓師”，但其實這個行業未受監管，“驗樓師”往往由屋宇測量師或工程監督擔任，他們大多擁有專上學院建築系或相關科目的文憑或高級證書學歷，巿面亦有一些經歷樓師修讀樓驗收及結構檢測的專業文憑課程。不過，由於未有監管，當買家確實需要聘專業驗樓人員，首先了解其專業背景及口碑。

現有房屋報告內容

報告內容包括檢驗日期、時間、地址、檢驗位置、檢驗結果（缺陷清單）等。

業主向發展商提交驗樓報告，以便讓發展商的承建商及時修改執。

驗屋費用

驗樓估價一般按物業面積實用計算，以每尺計，大致每尺港幣$3至$4。新樓和二手樓的收費會不同，二手樓驗價會因應樓齡而進行調整，而現售樓費是否包含最低收費則視個別公司而定。以一個800平方英尺全新單位為例，收費約為$2,400-$3,200。

現有房屋注意事項

漏水問題

廚廁是漏水問題的重災區，其中一個驗測方式，就是將去水口塞住，注意防水膠與盆底等位置有否漏水現象，然後再觀察水是否超過。企缸、浴缸都可以用花灑噴射有效，注意牆體滲漏情況。如果單位有地下室敞口，可以嘗試在室外潑水檢查。窗戶也可以用同樣的方式檢查。而玻璃若出現裂痕、氣泡、崩裂，另外還有機會爆裂外，都會有漏水危機。除了屋內的喉管外，要注意屋內的喉管、冷氣機水管、喉管對口、防水膠等的狀態。而天花、牆身若出現變色或印痕，因為可能有滲水問題，應找出原因。

結構問題

結構問題最重要的是比較售樓書的尺寸，用拉尺確定一致。地板、牆身等除仔細觀察有否裂痕，亦應用金屬棒輕敲，觀察造工是否良好。窗台、地板、門框等位置，都應用平水尺檢驗是否垂直或垂直。

家具操作問題

若附送家電，應全部開啟試用是否功能正常，如洗衣機、冷氣機等家電試用，同時也可檢查漏水問題。要確保鋁窗、大門房門的開關狀況，特別注意螺絲、走廊位、防水膠邊、鎖等細節。關上門後要注意門縫大小。用附通電顯示燈的電插頭檢查所有插頭是否可以使用。合理地搖動欄桿、窗簾、窗戶、鐵閘、大門等家具，確保不會輕易鬆脫。

驗樓攻略

驗樓大約是裝修的最後一關，裝修出來的成果是否如自己所想都在驗樓時得到驗證，但同時驗樓也代表最後問題的解決的方法。如果大家是買新樓的，當簽好入夥紙後，發展商會邀請業主辦理收樓手續，並會提供一份檢查室內設備的清單供業主驗收。業主可根據售樓說明書及簽訂合約驗收樓宇內的設備及材料是否對辦，無問題則可在清單上註明表示滿意，另外如出現問題，業主可要求發展商修好樓宇至滿意後才簽清單收樓。正好，買二手樓時就必須自己檢驗，又或者是請專業第三方的驗樓師處理！

秘訣：小心選擇驗屋師

如準業主需要聘用驗屋師，必須仔細查詢其背景資格，例如他是否註冊建築測量師、建築師或工程師等，也要了解其背景，確認他具備國際驗屋標準知識，以及熟悉與發展商的溝通方式、行內用語及作風，令單位在整修過程中，事半功倍。

秘訣：驗過一次大樓

當發展商取得政府派出入夥紙後，即可找來團隊自行檢查並進行執修。，再予準業主7天時間，自行檢查。此時，準業主可找來驗樓師檢查，記下問題位置，再通知發展商處理。待發展商依買方要求整修後，準業主仍可再次請驗樓師檢查，然後再請發展商整修，底盤滿意！

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現有樓盤問答

自己驗樓可以嗎

準業主可以自行驗樓，在記錄有問題的部分後，讓發展商整修。不過，消委會提醒市民，因為樓宇興建及裝修單位，需要有專業知識。裝修開始，亦擁有驗樓標準。如準業主自行驗樓後，不了解業界標準及貿易專業知識，則易與發展商在細節描述上出現爭拗，令收樓日期整整一個月。

對於購買新建房屋的買家來說，仍驗樓是一個心血管的程序。儘管新建房屋通常由可靠的基座建造，但存在潛在的問題。驗樓可以確保房屋的結構安全，並檢查裝修品質是否符合預期。此外，驗樓還可以檢查設備的運作情況，如水電系統、暖通設備和電器設備等。如果發現任何問題，買方可以及時反映給予，要求進行修復或更換。驗樓可以幫助買方確保他們所購買的新建房屋符合高品質的標準，並且能夠享受到舒適和安全的居住環境。對於購買新建房屋的買家來說，無論是自住或出租，進行驗樓都是保護自己權益的重要步驟。