東方日報B1：港人北上置業 慎防「雙失」
20220110
東網電視
更多新聞短片
近年不少買家或投資客將銀彈轉投大灣區。
近年港人掀起「賣樓移民潮」，選擇北望神州的大有人在，尤其粵港澳大灣區的發展機遇較香港吸引。然而，中港兩地法律基礎始終有別，港人在大灣區置業仍要警惕留神合約細節，以免誤墮「禁區」欲哭無淚，今次買家血淚史就陷入「有樓無得住、又無租收」的「雙失」困局。
【個案一：購珠海保稅區「公寓」 收樓始知屬寫字樓】
自從港珠澳大橋開通後，毗鄰澳門的珠海成為不少港人北上買樓的熱門之選，加上早年住宅限購政策仍未放寬，以致港人普遍掃入不受「辣招」影響、商住兩用的「公寓」，沒料頻頻出事。約2至3年前分別買入珠海「公寓」物業的多位市民，除了面臨遲遲未能收樓的問題，更驚覺物業原來是「辦公」用途的寫字樓，無法用作住宅，而且物業位處中國海關總署監管區內，居住限制多多，買家大呻中伏。
移居海外多年的市民盧先生向本報投訴指，他於2019年經本港中介康華地產，斥200多萬元人民幣(下同)購入珠海保稅區富力優派廣場的一個「公寓」單位，發展商以疫情為由，把交樓日期由原來的2020年4月，延至去年6月。直至去年11月左右，富力有關銷售人員告知盧氏可收樓，惟受託人前往當地收樓時，發現單位未有按照合同裝修，亦發現原來該單位屬寫字樓。
盧提供的認購書顯示，該商品房用途為「公寓」，裝修標準為「精裝修」，建築面積為102.18方米，樓款總額接近220萬元。項目出賣方則為「珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司」，為富力地產(02777)旗下間接持股75%的公司。不過，珠海市商品房預(銷)售專網顯示，盧所購的物業用途為「辦公」。
盧氏憶述，前往珠海睇樓時，富力優派廣場有幾幢建築已經建成，有些甚至可以「隨時交樓」。當地銷售人員介紹樓盤屬於「公寓」，可居住、出租甚至代租，示範單位有雪櫃、爐頭及床等家具。不過，銷售人員及代理有關樓盤的中介在過程中，從未向他告知該物業所在地皮的確切用途。
據盧氏補充，發展商之後又向他提供多份合約，包括要求盧氏授權一家民宿公司代發展商裝修單位，但盧須在委託期內允許民宿公司將該單位出租，並要求簽下保密協議。由於盧氏認為合約條款「很古怪」，未有簽下。
富力地產公關表示不作回應。而涉事中介康華地產回覆本報查詢時指，客戶落實購買時，均直接與發展商簽訂合約，並通過發展商所指定的律師事務所辦理手續。有關該物業的資訊，公司和客戶所接收到的全部內容也是由發展商提供；就盧氏的情況，公司一直致力協助買家與發展商溝通，同時亦正與法律團隊商議，盡快尋求解決方案。
「...普通香港人點會明白咩係保稅區？」同樣買下珠海保稅區「公寓」樓盤的伍太抱怨，她在2018年8月左右斥資約130萬元買入位於斯越雲谷科技中心一號樓的單位，打算退休後自住。
當時發展商銷售人員聲稱是「商住兩用」的物業，就連示範單位也是以住宅形式的裝修，「冇人講過係純辦公室，如果知道係辦公室...我唔可能買！」
伍太買下的樓盤原定在2020年12月收樓，但她形容發展商以疫情為由使出「拖字訣」，直到今年初才獲答覆將延至9月交樓，但最終能否收樓，她抱懷疑態度。
自2019年底開始，陸續出現珠海保稅區買「公寓」變「辦公」的同類型糾紛。據內媒報道，涉事樓盤還包括泰禾中央廣場等。當局最終要發通知，澄清保稅區海關監管範圍內僅設置保稅區行政管理機構和企業，除安全保衞人員外，其他人員不得在保稅區內居住。珠海市不動產登記中心亦在去年再提醒買家在購買房產前，務必核實房地產的用地性質。
中原地產大灣區項目策劃及銷售總監羅漢民表示，全國「公寓」都有類似問題，並非只是珠海獨有。珠海保稅區情況較為特別，原因是該區屬於特惠稅務區域，受海關規管，本身成立目的是希望一些物流公司進駐，而非作住宅用途。
至於當局如何規管買家使用該物業亦存在灰色地帶，羅建議，若買家認為發展商銷售手法出現問題，市民可通過地產代理，或直接與發展商協商，鑑於內地法規亦成熟，可向有關部門追討。
【個案二：與酒店簽包租合約 18個月無錢落過袋】
在珠海買樓「中招」的港人，還有一對中年夫婦。吳先生及吳太太在2018年8月斥逾百萬元，以為投資一項位於珠海保稅區內的一個「公寓」單位「執到寶」，由於發展商聲稱該單位將交由一家品牌酒店進行管理營運，以及每年有極高的保底回報，詎料這份「返租」(包租)協議生效18個月以來，租金仍然未能取回分毫，夫婦二人對大灣區樓的投資夢碎。
吳太向本報表示，其於2018年買入一項位於珠海保稅區內富力優派廣場的「公寓」單位，同時在售樓處人員協助下，與一家酒店營運公司簽訂一份委託經營合同，簡單而言是把她所購公寓與酒店「返租」方案綑綁。
據吳太提供的資料顯示，該份理應由2020年1月生效、並長達12年的「返租」合同列明，「返租」收益在第16個月、亦即2021年4月才開始。據合約，月租由第二年起計為每方米60元，每年遞增5%。按吳所購單位建築面積近42方米、樓款總額約102.24萬元推算，首年租金回報為2.25萬元，到第6年的租金回報為3.65萬元或3.57厘。其時吳太更同意額外支付酒店營運公司補貼費5.86萬元。
不過，酒店在足足15個月免租期後，不但未按合約支付吳任何租金，還以保稅區無法住人而要求解除合約。涉事的酒店營運公司、即「廣東十方亦恒酒店管理有限公司」在去年6月透過微信向吳氏發出一份通知函，指疫情拖累「酒店基本處於無收入狀態」，更稱「保稅區無法住人」、公司「多次協調但至今無法解決該問題，酒店無法正常經營」，遂要求解約並改以「長租公寓」方式出租。
讓吳氏大感貨不對辦的，是發展商在售樓時，聲稱有關樓盤是「公寓」、「可住人」，過程中所有「返租」的手續都由發展商一併辦理，惟酒店公司指「保稅區無法住人」，與發展商的說法及相關廣告有矛盾。吳提供的一份認購書列明，該單位用途為「公寓」。夫婦二人憶述在2018年9月再打算簽下正式買賣合同時，發現字眼已變成「辦公」，惟富力銷售人員力陳物業「沒有問題」、「可居住」。
富力旗下「珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司」在一份由吳氏提供、回覆珠海市橫琴新區生態環境和建設局的文件中反駁，該企「在銷售現場已公示的優派廣場項目相關預售證、規劃許可文件，及網簽買賣合同等文件，前述文件均明確公示物業用途為辦公」，至於「業主自行委託第三方酒管公司對其房屋進行管理，並非我司進行委託，第三方酒管公司的違約行為與我司無關。」
據中國執行信息公開網，涉事的酒店營運公司已被列作「失信被執行人」，理由是「有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務」，立案時間為去年9月9日。