【領展進入合理區】

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0823
股息率:3.5%
每股股息:$2.71
市值:$1700億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(9.00%)

5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億):77.2/87.4/92.6/100/100
每股盈利:11.8/7.19/7.93/21.7/9.56
每股派息:1.83/2.06/2.28/2.50/2.71
(截至31/3為一個財政年度)

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金(REIT)--

領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。

--去政府化,釋放價值--

【圖1】--物業收入淨額與分派

業績中,可見領展近年的租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。

【圖2】--領展物業估值

--翻身商場提升價值--

自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。

領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。

【圖3】--「T.O.P」商場

在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的97%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。

【圖4】--5年租金及租用率

由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。

同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至2018 年3 月31 日的2.89%,成本絕對不高。

--發展前景--

發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。

2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響未算明顯。

另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。

--香港社會運動--

香港的社會運動,對零售業有一定的影響,因此亦會對領展有所影響。

租金受壓令收入減少,最終令經營得到的利潤減少,這就會影響派息。不過,這只是中短期情況,長遠來說,領展仍可以保持如過往般收租,即是核心的價值無影響過,這反映企業仍有長線投資價值。

但香港的情況,一定會令股價出現中短期的波動,投資者要明白這點。

順帶一題,大股東基金公司貝萊德,持股由半年前的7%,增加至現時的9%,反映睇好長遠前景。見到近期股價回落,正密密收貨。

--投資策略--

綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。

股價比高位回落約2成,加上現時的股息率,處於近年的高位水平,都反映開始有投資吸引力。不過,由於這股過往一直都有少少貴,就算近期回落,也只是回落至合理區中上部,並不是平宜價,投資者要明白這點。

這個價仍可投資,但就要分注,月供都可以,但就不能大手。買入後可長線持有。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)