預售屋轉單是什麼？5分鐘看懂預售屋換約、流程及注意事項！

房產新聞

預售屋轉單是什麼？

常見的預售屋轉單，大致上可以分為兩種預售屋特有的交易，分別是「預售屋紅單轉售」及「預售屋換約轉售」這兩種，而這兩種交易都是發生在預售屋完工前，原先的買方想轉售已購買的預售屋給第三人，而這樣的行為即被稱為「預售屋轉單」。

● 預售屋紅單轉售：即是將「紅單」（也就是「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」，因此單據通常是紅色）透過買賣的方式轉售給第三人，但此行為因為不需負擔任何成本，容易使投資客有投機行為，目前已經明令禁止。
● 預售屋換約轉售：是購屋人與建商簽訂「預售屋買賣契約書」，不是只有預約單，所以如果要轉單，就要透過換約的方式，新買方會和原買方進行簽約，之後再跟建商做簽約。

預售屋轉單所需文件＆轉單流程

轉單所需文件
➤ 買方：身分證正本、印章
➤ 賣方：身分證正本、預售屋買賣契約書正本及附件、建商收款證明、印章

轉單流程
➤ 買賣雙方簽訂預售屋權利讓渡契約
➤ 買方依契約約定時間付款
➤ 買賣雙方預簽履保專戶結案出款單
➤ 買賣雙方至建設公司辦理換約手續
➤ 照會雙方後指示履保專戶結案出款
➤ 賣方30天內申報房地合一稅

轉單過程中的5大注意事項

注意事項（一）、法律已明文禁止紅單轉售

從實價登錄2.0新制上路開始，制度中已明文規定「禁止預售屋紅單轉售」，違者可是會被查稅的喔！而對於協助「炒紅單」的建商或代銷，會按戶棟處罰 15~100 萬元。所以千萬不要以身試法喔！

注意事項（二）、先與建商確認是否能換約
並不是每個預售屋都能換約轉售，需要依建商不同而定，有些建商會在契約書上註明「不得換約轉售」；有些建商則是會有條件的同意，在購入預售屋之前，務必先詢問清楚預售屋轉單換約的相關規定，以免屆時產生不必要的爭執喔!

注意事項（三）、換約承接點太晚，自備款需一次給付
如果在承接的時間點是在房子快完工、鷹架已經落架，新買方就要一次付清原買方「已付的自備款」和「換約產生的價差」，這就已經和買新成屋差不多了，而且，也無法「分期付款」預售屋自備款了。所以要轉單換約，一定要注意承接的時間點。

注意事項（四）、詳閱合約條款＆客變產生的增減帳
預售屋跟成屋不一樣的一點是，在工程期間買方可以客製化想要的裝潢或格局稱為「客變」，預售屋轉單換約後，新買方就必須完全的接受原買方原先的合約內容，也就是說，如果原買方有客變，新買方沒有留意到，就要照單全收「客變的增減帳」，非常的划不來，所以事先一定要確認清楚有沒有結清喔！

注意事項（五）、確認原買方應負擔的部分
如果是購買新成屋，買方會需要負擔費用有土地增值稅、契稅、印花稅和地政規費等等，但預售屋轉單換約的原買方，這些費用是全部都不需繳納的！也就是說，這些費用會是由新買方來負擔，不過原買方仍有交易產生的手續費用，所以最好在交易前就釐清楚，哪些費用是原買方要負擔？哪些費用又是由新買方負擔的？

*小提醒：除了轉讓給配偶、直系血親之間可以免手續費用，轉讓給其他第三人，都需支付當初購屋總價千分之一的轉讓手續費。記得！這筆手續費用是由原買方負擔的，如果要求新買方負擔，是不合理的喔！

目前《平均地權條例》修法草案7月1日上路後，針對可換約轉售之情形作了兩點限制包含：「預售屋換約轉售與配偶、直系或二親等內旁系血親」、「簽約之後發生重大事故、無力繳款，並且報請縣市政府核准」、且換約轉售後還需課徵房地合一稅，這些限制一定要切記喔！

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