想買頂樓加蓋，如何拆解價格算式？

在寸土寸金的市區，許多人都喜歡頂樓加蓋的大空間，中信房屋行銷企劃部江龍名副理指出，頂加有兩大特性創造出高CP值：（1）擴充性：不僅可以當客房、書房、或儲物空間，沒蓋滿的頂加更可空出一個不輸豪宅的大露臺，做為曬被、布置成花園咖啡座，甚至水耕種菜的自家開心農場。（2）收益性：出租收益。因此頂樓加蓋的產品，是手頭不很闊綽的首購族在擁擠的都會區房市中的「另類夢幻逸品」。

房仲看到對頂加有興趣的客戶，也一定強力灌輸「頂加使用坪數大，很搶手」的迷思。專家建議，這時一定要冷靜，因為需求頂加擴增坪數的族群其實沒想像多：三代同堂有長輩的家庭吃不消五樓六樓爬上爬下，很多年輕人也情願買有電梯的小空間。所以若有考慮買頂加，價格不要客氣，因為競爭者其實沒有你想像得那麼多。

但頂樓加蓋畢竟還是屬於違建的空間，如果真的要買，到底應該加多少錢才合理呢？

頂加價格以產權每坪均價1/3～1/2計算

頂樓加蓋的售價，一般來說，業界是以樓下房屋單坪售價的1/3～1/2來計算：

假設標的物件位於公寓5樓，坪數30坪每坪30萬元，位於6樓的頂樓加蓋空間大小有20坪，則6樓頂加每坪售價以10萬元估算後得出200萬元價值，加上原本5樓有產權登記的價格900萬元，總價約1100萬元。

若是物件位於蛋黃區或近捷運或公園，則賣方屋主會以5樓每坪單價的1/2來計算頂加空間價值，在上述案例中，6樓20坪頂家空間就會以每坪15萬元來計價，得出300萬，加上5樓空間原本的售價900萬，得出總價1200萬元。

市場潛規則中的頂加「合理價值」範圍，就在1/2～1/3之間，一般來說賣方會先用1/2來估算開價，買方則最好以1/3來估算出價，另外再參考屋況與建造成本予以斟酌家減價。

比如：

◎若是RC牆面 + RC屋頂 + 鐵皮包覆斜屋頂，可酌予加價。

◎RC牆面 + 鐵皮屋頂，1/2剛好。

◎鐵皮牆面 + 鐵皮屋頂，應適度減價。

買頂加一定要確認這數字：84

如果發現頂樓加蓋的內部裝潢很新穎，就要特別注意！江龍名指出，買頂加特別要確認這組數字：「84」！意即新法規定義民國84年為新舊頂加的分水嶺，在民國84年1月1日之後蓋的屬新違建，隨報隨拆！而民國83年12月31日就存在的頂加，屬既存違建，可「暫緩拆除」。建議請原屋主提供它84年前就存在的證據，或證明外殼是舊違建，只有裡面裝潢翻新，不然就有可能被檢舉報拆。

不過江龍名也提醒，既存違建不是「暫緩拆除」就能永保平安。不管頂加是新違建還是舊違建，若發現頂加裝修隔出三個以上之使用單元出租（隔太多）、加蓋第二層以上（蓋太高）情形，有用電與結構安全之虞，也會被政府列為優先拆除對象。

想買頂加的民眾還要注意，購屋前要上建管處使用管理科「違建查報」網站，輸入住址去查該棟頂加有沒有被檢舉報拆的紀錄！如果有，千萬要閃過這個地雷物件，因為紀錄不會消除，檢舉報拆的動作有一就有二，很可能屋主也因此想脫手，把燙手山芋拋給下一個冤大頭。

此外，消費者也要留心，購買頂加產品向銀行申貸進行鑑價時，由於沒產權的頂加難以列入計算範圍，銀行恐只會以權狀坪數計價核貸。專家建議買方準備4成以上自備款，且須留意違章建築可能被拆除的風險。