買房是人生當中極其重要的投資，但無論是首購族或換屋族，常常抱持著「房子好貴，存再多也買不起」的心態，認為買房離自己非常遙遠。本期的理財菁英-邱愛莉要教低薪族們也有機會擁有人生第一間房！上天就算沒有賜我們富爸媽，也能像她一樣自己成為富爸媽！
首購以「收租」為目標，賣掉後還賺了200萬！
「隔套收租」是邱愛莉最初買房瞄準的投資策略，選擇住在公婆家不用背負租金壓力，就先以收租房為目標。當時買了在中和總價約690萬的37.85坪公寓，花了180萬隔套5間出租，每月收租47000元，扣掉房貸利息17000，一個月能回收約3萬，3年後房子增值到890萬賣掉，小編試算一下，愛莉即使扣掉成本，3年還賺了超過100萬！
圖片來源：BEAUTY大美人
購屋心法大公開！
1.不管是否自住都要能增值
很多人說自住房不用管增值與否，符合需求就好；但愛莉說：即使終生都不打算換屋，未來若有「以房養老」需求時，有增值空間資產也會隨之增加，不是很好嗎？
2.先以「創造租金收益」為目標
沒有非租房不可、壓力的人(可忍受住家裡或與公婆同住)，就先別急著買自住房，瞄準適合「隔套收租」房子賺租金，藉此存到自住房的自備款！
3.一定要勤勞看房
「看房的經驗比什麼都重要！除了上班的時間，我幾乎都在瘋狂看房！」愛莉說她在半年內看了100間房子。唯有自己親身經歷，才能判斷仲介好壞以及議價方式。
破解買房迷思！
Q：我的存款很少，要不要等存夠再買？
A：NO！等你存到500萬，房價更貴了
愛莉認為即使沒存到目標金額，也建議先拿去創造租金收入，增加買房經驗，不然房價上漲也還是買不起；反之，如果它沒增值維持在500萬，這間房子也沒有買的價值啦！
Q：「買房」vs.「租房」哪個比較好？
A：各有各的好，看需不需要現金
繳房貸跟付租金其實是一樣的，(1萬租金 = 750萬貸款的利息)，而且房子賣掉錢就回來了，主要是看自己手邊需不需要現金，除非有出國計畫或有其他規劃，不然買房反而能強迫自己儲蓄。
Q：現在該出手嗎？感覺會被貴到？
A：房價再高，永遠都有議價空間！
買房永遠都會覺得自己買在高點，跟股票一樣永遠無法預測最低點，不進場就永遠不知道水深。愛莉說「當屋主急著賣的時候，就是房價被低估的時候！」在此之前只能不斷培養自己判斷和議價的功力～
圖片來源：BEAUTY大美人
買房前請先問自己……
1.預計要住多久？
先預估會住多久反推屋齡，基本上都不建議買屋齡太高的房子；以長期自住15-20年來說，市中心屋齡高還可以，但若是外圍區域，就建議買屋齡10年左右的房子。
2.區域、坪數和格局評估總價，預算是否需要調整條件？
評估自備款是否真的能負擔自己想要的一切，否則就要取捨。
3.自己對銀行的信用好不好？
信用卡款絕對不能遲繳任何一次，薪水轉帳明細也要固定，否則會影響貸款的條件！
區域、坪數、格局要取捨，放棄「一次到位」的期望
大多數人對於買房都有過高的期望，實際上自備款根本不夠！以月收入4萬來說，至少拿2萬元繳30年貸款，大約可買到714萬元的房子，基本上只能買新北市。若想要買在台北市，除了要增加自己的收入外，邱愛莉建議首購族可以先放棄「一次到位」的期望，恆量自己的預算，取捨區域、坪數或格局，如：區域要好、坪數想要大，就得放棄住電梯大樓，改住公寓。
圖片來源：BEAUTY大美人
專家親自試算，收租五年再換房很有賺頭！
除了一般的本息攤還，還有「繳息不還本」的「寬限期房貸」，顧名思義在貸款期限內申請特定的時間，只繳利息、不還本金，目前政府優惠最多可申請5年。
若每月還款金額為20000元、貸款成數8成、貸款年限30年、年利率1.6%，並皆預計5年後原價賣掉，比一比「本息攤還」及「寬限期房貸」的獲利結算：
方案1 本金+利息→還20,000元(收租16,000，實際還4,000)
實際支出：頭期款142萬+每月4000x5年x12個月=166萬
賣房可拿回現金：714萬-貸款餘額約493萬=可拿回221萬元
五年賣出獲利結算：賺55萬
方案2 寬限期房貸→還7,627元(收租16,000，多賺8,373)
實際支出：頭期款142萬
賣房可拿回現金：714萬-貸款餘額572萬+出租收益50萬=可拿回192萬元
五年賣出獲利結算：賺50萬
(本試算去掉小數點，且僅在利率不變下適用，計算結果為近似值，僅供參考)
不管使用哪一種方案，即使房子沒增值，因為出租，就會有獲利，差別在於方案2每個月會多了出租收益8,373元，可以拿去投資用；但若是不懂儲蓄或怕投資失利的人，則建議選擇方案1。
圖片來源：BEAUTY大美人
收租最推公司行號附近，學區千萬別下手！
目前她認為租金投報率較高的有：房價相對較低的新北市三重，租屋需求很高；預算高一點的話，可選擇台北市大同區捷運沿線，鄰近中山區（公司行號多）但房價相對低，也是不錯的選擇。她特別提到台灣少子化問題越來越嚴重，不太建議買在學區附近，除了很多大學系所縮編外，學生其實也負擔不起太高的房租，而且學期初沒滿租的話就會空一個學期，基本上投資報酬率很低。
隔套收租實際不簡單，規矩遵守好才能做
隔套收租固然可以讓你翻倍賺（租一層2萬，隔三間一間租15000！），但現在法規甚嚴，需要遵守才能當租金投報10%以上的包租婆/公！
1.只要增設浴室，或2間以上的房間造成分間牆變更，都要申請「室內裝修許可」，在許多縣市，基本上一申請就是6個月！
2.一開始裝潢費，空租期的損失、税金、修繕費用、房貸利息，其實高得驚人！
3.目前台北、新北、桃園規定隔套出租，都要取得「直下層屋主」的同意，否則會被處以6萬～30萬元的罰鍰！
第一次找房子就上手！
1從網站上搜尋符合條件的物件。
2找仲介約看屋，累積仲介人脈，或從591、樂屋網直接約看刊登的物件。
3想買新成屋，初學者去接待中心務必不要帶卡片，只需先看看他們如何介紹這區、價格又是多少。
除了勤勞看房，對屋況的接受度也要高
愛莉的成功除了因為很喜歡看房外，對於屋況接受度也很高，知道房子可以怎麼改，而不會侷限於當下的屋況，「海砂、傾斜、鋼筋外露或結構有問題的當然不行。」「只要可以改的房子都是好房子！」。她大推「100室內設計」此款app，介面清楚好懂，不但能找到自己喜歡的風格與裝潢師傅溝通外，也更能激發對於改房的想像力！
圖片來源：100室內設計
100室內設計的介面簡約好懂，能輕鬆找到自己想要的漂亮格局！
肺炎造成的經濟衰退，可能是議價的籌碼
對於延燒的新冠肺炎，愛莉認為之後房價如果會跌，也是因為經濟衰退造成的影響，不太可能回到SARS那年因恐懼的低點，加上現在房貸利率比當年低快3倍，屋主也有預期心理認為「這波過了就會回彈」。因此，愛莉建議可以找極欲脫手的中古屋屋主，利用肺炎情勢跟他談價，或是找還沒賣很多的預售屋、新成屋，比較有議價的空間。
圖片來源：BEAUTY大美人
《買一間會增值的房子》是愛莉所著超實用的購屋工具書，必看！
Profile 邱愛莉 Ellie Chiu
曾經幫家人背負債務，靠著買房收租還債成功，並達到財務自由，認為房地產是最有安全感的一項投資。看房資歷超過10s年，現為House123的創辦人，目前正在收租的房子高達24間！
設計/Gaga、攝影/大吉、妝髮/孫寧(貳創造型)、特別感謝/邱愛莉、感謝服裝/CLUB MONACO
延伸閱讀：【大美人理財】Youtuber冰蹦拉傳授「首購族買房心法」，30歲前擁有人生第一棟房子！
延伸閱讀：【大美人理財】首購族怎麼買房？房產達人邱愛莉教你放棄「一次到位」就有機會
延伸閱讀：【大美人理財】30歲警官存「美股」提早退休，新手第一次投資美股就上手！
