→ abyssa1: 自住戶會決定租金 央行決定利率 地方政府決定持有成本 08/19 02:38
→ abyssa1: 沒低利率+低稅金撐 資產價也很難炒上去 08/19 02:38
→ abyssa1: 可以說是你看對了利率走勢跟地方政府炒地價的如意算盤 08/19 02:38
→ abyssa1: 老實說 一般投資客其實對價格沒什麼影響 08/19 02:40
噓 ssweet: 08/19 02:40
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/19/2020 02:51:43
推 Uage: 推c大論點~~"假如"明年意外升息，你們則會採取什麼樣的對策? 08/19 02:52
升多少很重要.
目前漲10%,也就是升回原本的利率,甚至高一點.
其實都沒影響.
我個人認為升到2.5%都還ok
但如果房貸超過3%,就有崩盤危機.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/19/2020 02:54:00
→ Uage: 畢竟今年太多意外了... 08/19 02:54
推 neimad: 推 08/19 03:11
推 liu1981sssss: 如果房價沒漲，再吃掉該區市面上的低價房，讓房價 08/19 04:07
→ liu1981sssss: 漲上，我家附近的2~3房有電梯的老房，都有人在收購 08/19 04:07
→ liu1981sssss: ，591一個月內下架，認識幾個房仲說無房可賣很誇張 08/19 04:07
→ liu1981sssss: ，要跨別區開發物件，只有約3間當新屋賣快一年，房 08/19 04:07
→ liu1981sssss: 仲連591都不太放了 08/19 04:07
炒作就兩大類.
1.炒作稀有品.
2.炒作鋼性需求/門檻.
炒作稀有品就像炒藝術品,炒骨董,炒烏拉圭恐龍蛋一樣.
名人住這邊,一戶一個游泳池,高貴地點,首席豪宅....
他的價格就可以不受其他物件干涉,人家賣5000萬,他就可以賣兩億...
但是要炒作稀有品,除了產品本身要很強,"沒有缺點"(很重要一點)之外.
還需要政商名流關係,媒體關係,要行銷,要曝光,要產生熱度....
之後還要控制籌碼,甚至透過假交易來哄抬價格..
so...炒作這種東西賺錢無敵快...缺點是你需要有那個屁股,才有資格玩那個遊戲.
而沒能力的就要期待自己有跟上車..
至於你買錯產品,那很可惜,你買5000萬,旁邊那一棟吵到兩億,你還是5000萬..XD
因為你家沒人炒....所以資金根本沒看過你家一眼,你家怎樣漲??
眾人皆知的稀有品炒作,就是仁愛帝寶...
至於炒剛性需求/門檻,這個我講過很多次.
方式很簡單.
市場上最便宜的那一間,你把它買走...
下一個買家只要買第二便宜的那一間....
你的那一間就漲了..!!!!
除非有人用低於你的價格釋出,這樣你才會跌..
但是因為,我家不一樣的概念,因此除非極度強大的壓力逼賣家賤賣房子.
(這就是我不再基本面失衡的環境下炒房的主因...)
否則有人賣500萬,下一個屋主怎麼可能讓他的房子用499萬賣掉...XD
他當然是要賣520萬阿.
那...這樣就簡單了...
我就把500買走,下一間520在買走,在下一間540又買走.
之後再把500那一間掛660賣,再把520掛680賣...以此類推.
這樣屋主就會看到,有人房子掛660麥耶,我家不一樣,所以我也掛640賣....XD
因此這樣兩頭拉扯一下,"本都市最便宜的房子"價格就洗上去了.
而買家從頭到尾全都只能吞下去...
因為這是市場最便宜的房子,以下價格的房子他只能選擇自己蓋.
或是選擇睡公園..
因此炒作/剛性需求門檻的安全性和風險性極低....近乎穩賺的生意.
缺點當然就是...你賺的速度只是人家炒作稀有品的一根毛...
剛性需求/門檻的炒作...
你可以從這兩年高雄台中台南桃園的公寓和4x年老大樓瘋狂大漲身上看到.
這兩年.漲價最誇張的,就是這些老公寓老大樓....
(也是板上最被人瞧不起,說沒人要的東西)
屌打你甚麼蛋黃區,未來捷運旁邊,百貨公司開幕的門口,還是台積電新廠的旁邊的增值.XD
這兩年炒房主流,從來都不是追"利多"...因此你看我這兩年也很少在強調利多.
直到最近資金行情和降息推升.
我才開始建議投資人放棄老屋回頭卡蛋黃區...
炒作基本上還是要看局面做操作調整...這樣才有更好的收益效果.
當然卡蛋黃區,我的操作法一樣是卡"門檻"
所以我建議就是,例如農16或是美術館,最便宜的那一間兩房或三房平車.
像我是買最基本款四房平車...(有排除二樓)
(因為兩房和三房平車比我預估的還早噴出去)
這樣下一個想要卡美術館或是農16的人,就只能乖乖往上買,然後幫我的房子價格抬轎.
不過當然,資金行情的情況下,炒作稀有品的機會會再度產生.
也就是類似當年高雄溫莎堡傳奇事件....
當然我個人的風格不適合玩這個.
但是我認為,在這一兩年內,應該會浮現這種爆炸性稀有品炒作的機會.
有要發財的...可以多關心一下那些首席豪宅,海景第一排等等的產品.
記得這種東西必須滿足..
蛋黃區,一線品牌建商,稀有唯一性優勢,低缺點甚至零缺點的基本條件..
像高雄,密切注意海景第一排的新案...!!!....(遠雄the one並不算第一排)
有錢人對他而言,房子五千萬還是一億並不是重點.
但可以買到唯一的海景第一排新屋...房價貴一點又怎樣?
人家身價幾十億上百億有差嗎?
要就最好,沒有最好那繼續住原本的房子就好....
這就是稀有品買家的觀念,也是你可以從中賺錢的"法則"!!!!!
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/19/2020 04:37:41
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/19/2020 04:39:15
推 mcgrady12336: 感謝資訊分享，現實的世界就是這樣運作的 08/19 06:21
推 a9940597: 讚 08/19 06:28
推 on32: 這波其實就中南部長比較多 北市 桃園還好 桃園早早就20-30 08/19 06:53
→ on32: 台北更是難賣, 還有竹北吵得很高 08/19 06:54
推 on32: 所以沒這麼簡單 不然帥過頭怎麼消失很久 不就應該要賺翻了嗎 08/19 06:56
推 opop1133: 我有房了 我只相信未來都是租房了 08/19 07:11
→ opop1133: *我只相信 08/19 07:11
推 Ischolar: 很好啊，以後投客都變成包租公，賺那2%投報率，真是太佛 08/19 07:16
→ Ischolar: 心 08/19 07:16
推 amordelcor: 你的模型 對岸試射飛彈就垮了 08/19 07:21
→ montrachet: 看到炒房投資客還有自己一套嚴謹的理論，真是哭笑不得 08/19 07:34
推 on32: 有錢人也不會狂追高 假如海景一間5000W 你賣1E 他不會買 08/19 07:46
→ aesdu: 股市賭客也有嚴謹理論～又沒啥～學起來才是真的。 08/19 07:47
→ on32: 還可以去找其他建案 沒有什麼都無可取代 房子越蓋越炫 08/19 07:47
推 maypcc: 竹北大約一年前就有人在掃低總價 當時聽總幹事說兩個月掃 08/19 07:49
→ maypcc: 了快15間 也就是ceca說的 最低門檻的拉抬 08/19 07:49
推 maypcc: 那社區當時兩房很多開價才五百多 現在都開到六百了 08/19 07:54
→ montrachet: 房子是很特別的東西 見解的分歧度比股市更高 自己開 08/19 07:54
→ montrachet: 心就好了 08/19 07:54
→ montrachet: 沒有誰一定是對的 沒有什麼學不學的必要 08/19 07:55
→ aesdu: 學了就要跟他一樣，這是很多魯蛇的迷思。 知己知彼 多學無 08/19 07:58
→ aesdu: 礙 08/19 07:58
推 robert123: 股市破新高你跟我說錢都拿去買房？？ 08/19 08:12
→ a9940597: 股市破新高停利的錢拿去買房很正常 08/19 08:32
推 maypcc: 很正常吧，股市賺錢不少人會去買房買車 08/19 08:47
→ maypcc: 不然你繼續放也是可以啊，但換一點實體物品回來就是爽 08/19 08:47
推 Narok: 所以…我有一天也能住the one! 08/19 08:48
推 robert123: 這邊講話都沒邏輯的，先後順序都搞錯... 08/19 08:50
推 caka5566: 可以住啊 以後會開飯店 可以住一晚（x) 08/19 09:24
→ caka5566: the one早幾年預售有買的賺滿多的 現在都要40萬/坪了 08/19 09:26
推 benny3579: ceca前陣子去股版 現在回房版 聰明人都應該知道要怎麼 08/19 09:31
→ benny3579: 做 08/19 09:31
推 Unsullied: 推 08/19 09:34
→ Unsullied: ceca言行一致 之前一段時間教大家不要買 08/19 09:35
→ Unsullied: 現在喊多了 諸位自己看著辦 08/19 09:35
→ Unsullied: 這五年修正不買 之後準備漲也不買 08/19 09:35
推 Unsullied: 這樣的人 房價真的跟你沒關係 08/19 09:37
推 kuanhunter: 我比較好奇個入有限，如何膨脹到可以持有3房且銀行 08/19 09:44
→ kuanhunter: 貸款會過，因為你銀行貸款會貸不出來 08/19 09:44
→ lankas: 我同意Ceca大的論點，看看現在精美的臺灣10年期公債殖利率 08/19 09:48
→ lankas: 明年央行降息機會太高了，10年期公債只剩下0.365% 08/19 09:49
→ lankas: 這兩年美國升息機會太低了，加上FED之前放話考慮讓通膨 08/19 09:52
→ lankas: 超過2%之上，就代表美國要印出更多鈔票，不然根本達不到 08/19 09:52
推 BraveCattle: 其實仰制房價地方政府就可以了，只是地方政府不願意 08/19 10:05
→ BraveCattle: ，畢竟房屋稅和地價稅是地方政府的重要稅收 08/19 10:05
推 philip80220: 對社會一點貢獻都沒有的事情還可以講得長篇大論也是 08/19 10:15
→ philip80220: 很有趣 08/19 10:15
推 hidalive: 為什麼一定要對社會負責啊？ 08/19 10:29
推 castalchen: 有些族群除了整天悲憤哭鬧對世界也是毫無貢獻 還要阻 08/19 10:34
→ castalchen: 止別人分享訊息 嘖嘖 08/19 10:34
推 carie: 全球資本運作之下，阻止炒房投資投機是不可能的 08/19 10:35
推 a96932000: 殘念的是，人家繳的稅金大概率比我這打工仔多的多~ 08/19 10:36
→ carie: 要讓"每個人"對社會負責，大概就是資訊透明化 08/19 10:36
→ carie: 至少"每個人"都知道炒房怎麼炒，資金怎麼運作 08/19 10:36
→ carie: 自己再決定要不要投入，以何種方式投入 08/19 10:37
推 carie: 否則以政府的立場，絕對分工做得徹底，把扶弱的工作壓在 08/19 10:39
→ carie: 醫療和教育這兩塊，不可能為了扶弱而打房地產 08/19 10:40
推 Jaymainal: 好奇 如果有不少投資客槓桿開太大 垮了又如何 08/19 11:00
推 py602270421: 少子化都還沒解決 08/19 11:13
推 Unsullied: 感謝資訊分享 08/19 11:17
→ Unsullied: 我雖然沒本上像ceca這樣玩 但至少知道世界怎麼運行 08/19 11:18
→ Unsullied: 但求不要被甩開就好 可以繼續存在 08/19 11:18
推 jackeighteen: 推分享 08/19 11:25
推 killerbbt: 我最討厭人說要對社會負責這種幹話... 08/19 11:37
推 BraveCattle: 投客垮也要看是一、二個垮還是結構性的，結構性的對 08/19 11:37
→ BraveCattle: 建商、銀行都是很沉重的打擊 08/19 11:38
推 amordelcor: 等股市崩啦 08/19 11:39
推 killerbbt: 股市都要衝萬三了 崩個鳥阿~ 08/19 11:40
→ amordelcor: 沒崩 房市就不會跌呀 08/19 11:41
推 mark751023: 利用人類基本居住需求謀取暴利? 08/19 11:47
→ Unsullied: 打不贏就加入他 任何富豪都是牟取暴利的 08/19 11:50
→ Unsullied: 難道你覺得收割散戶的股票 不是謀取暴利嗎？ 08/19 11:50
→ aesdu: 買賣食物利用人類基本食物需求謀取暴利? 08/19 11:51
→ Unsullied: 散戶不要被收割 就有錢買房啦？ 何必針對房產投資客？ 08/19 11:51
→ Unsullied: 你不要被收割 就慢慢租 y 08/19 11:52
→ Unsullied: 說實在 無慾望的人 是自由的 08/19 11:52
→ Unsullied: 不租 不買 不生 當個快樂自由人 08/19 11:52
推 amordelcor: 現在一堆都這樣啦 利用基本需求牟利 iphone一隻賣我4 08/19 11:53
→ amordelcor: 萬 明知道我不會用android 08/19 11:53
推 Unsullied: 嫌房子貴 轉頭後就去買iphone 08/19 11:55
→ Unsullied: 人生就是要吃美食買iphone出國背名牌包穿潮牌 08/19 11:56
→ Unsullied: 但是 棍 房價不准漲 房價漲了我怎麼享受呢？ 08/19 11:56
→ Unsullied: 到底是房價太貴 還是慾望太多？ 08/19 11:57
→ Unsullied: 需求是被創造出來的 請問你不拿iphone+網路吃到飽 08/19 11:57
→ Unsullied: 會不會死？ 應該不會吧 08/19 11:57
推 amordelcor: 會呀 不用iphone我覺得被世界遺棄了 08/19 11:59
推 killerbbt: 靠 那你叫吃的都不要賣超過一千阿 足立壽司那麼貴 08/19 12:05
→ killerbbt: 利用人類吃東西基本需求謀取暴利? 08/19 12:06
→ Unsullied: 是啊 某人最喜歡的鼎泰豐一盤炒飯要價兩三百 08/19 12:08
→ Unsullied: 要不要去門口拉布條 炒作白米飯？ 08/19 12:08
→ Unsullied: 自己炒 蛋10元飯5元 蔥5元 肉10元 菜10元 40元！ 08/19 12:09
推 kuanhunter: 需求本來就是被創造出來的，不然幹嘛研發 08/19 12:20
→ pinkg023: 升息機率是0吧，這波台幣相對升值多，再升息台幣就要漲 08/19 12:30
→ pinkg023: 破，台灣企業活得下去嗎 08/19 12:30
→ neck1982: 有些推文看了真的很療癒XDDDDD 08/19 12:33
推 neck1982: ceca大分享很有條有理，不服的也寫一篇有條理的拜託 08/19 12:36
→ shenru: 人一旦蠢了 就會以為自己操控這個世界 08/19 12:49
推 indoman: 推 很機掰的有錢炒房人 但這就是社會的現實啊 哈哈 08/19 12:58
→ indoman: 基本需求 但油電雙漲又降價後 誰降價回來 08/19 13:00
推 hojapaul: 實用推 08/19 13:15
推 a382: 先推 08/19 13:20
推 Fuzishan: 真的是這樣，看到便宜最好趕快買 08/19 13:20
推 piliwu: 升息？台幣再漲下去出口商要哭爆了 08/19 13:43
→ piliwu: 降息還差不多 08/19 13:43
推 luelue: 推 長知識 08/19 13:53
推 asdf0923: 真的實際跑案場就知道，推 08/19 14:00
推 Busufu: 大部分認同... 08/19 14:04
推 Ddylan: 終於審核通過可以推文@@被關廁所的這幾個月買了兩間房， 08/19 14:29
→ Ddylan: 都是兩房加車位電梯大樓，台北市蛋白區就是了，感謝C大！ 08/19 14:29
推 stillcolor: 現實是這樣沒錯，但是用槓桿操作也並非鐵律 08/19 14:35
推 ganninian: 記得有個訟棍喜歡罵ceca半桶水 我看他連一滴水都沒有 08/19 14:52
推 bullsbank: 我也是買房後才知道社會現實就是這樣玩，喊五折的還是 08/19 15:01
→ bullsbank: 要走出自己的井，除非你有本事革命 08/19 15:01
推 schooldance: 高雄王股市跟其他分析不怎麼樣，但分析房市絕對專業X 08/19 16:28
→ schooldance: D 08/19 16:28
推 cyora: 我唯一疑惑的是資金問題。如果房價漲30%可以多貸款再買別間 08/19 16:35
→ cyora: ，但那時其他間也可能漲30%了啊，如此成本愈來愈高，自己沒 08/19 16:36
→ cyora: 一定資金的話，恐怕作不起來。還是像先前某些大師一樣對外 08/19 16:37
→ cyora: 「募資」？ 08/19 16:37
推 s26492755: 投資客會槓桿到倒掉就是不專業的 這叫做活該 08/19 16:54
→ s26492755: 我最喜歡遇到這種 遠比自住客缺錢還來的好殺 08/19 16:54
→ s26492755: 持有成本這麼低 利率這麼低 不好好做好自己的資產配置 08/19 16:55
→ s26492755: 跟避險 08/19 16:55
→ s26492755: 但多數這種物件也留不到市面上 08/19 16:56
→ s26492755: 仲仲先不放網路自己吃 吃不下集資吃 在吃不下找投資 08/19 16:56
→ s26492755: 客吃 08/19 16:56
→ s26492755: 所以不入市場 整天在那等在那喊 守株待兔 我只能說 08/19 16:57
→ s26492755: 加油 08/19 16:57
推 s26492755: 仇視投資客仇仲的 你們覺得房仲幹嘛優先找你 看個房 08/19 17:00
→ s26492755: 子不能馬上決定要看好幾次的 還要帶長輩看帶一堆人看 08/19 17:00
→ s26492755: 說有人出價還要想半天懷疑對方做狀況的 遇到這種真 08/19 17:00
→ s26492755: 急售的物件也比不上 馬上衝去看屋下斡甚至直接簽約馬上 08/19 17:00
→ s26492755: 去銀行匯頭期的投資客 08/19 17:00
推 chenghuyen: 推C大,政府只有屯房稅才有壓制力吧 08/19 19:08
推 stevensevens: C大買房投資該買預售嗎？ 08/19 19:50
→ howdo: 感謝黑心投資客開示 08/19 22:10
推 gigaman: 但是ceca大說的增貸或多貸一棟房的房貸也要銀行評估你的 08/20 00:22
→ gigaman: 收入才決定要貸幾成給你不是嗎？如果是包租公沒有固定薪 08/20 00:22
→ gigaman: 資收入，銀行要怎麼決定你的貸款成數呢？ 08/20 00:22
推 licklabium: 一般人可能卡在3間就很難再繼續貸款了… 08/20 00:41
→ aesdu: 判斷指標，還有資產、存款、信用、來往紀錄... 又不是只有 08/20 00:45
→ aesdu: 固定收入當指標... 08/20 00:45
→ aesdu: 而且投資客看重成數大於利率 ... 08/20 00:48
一種是用資產負債比.
不要太多間可以做到資產60%...
也就是你有10億的不動產,銀行願意借你6億.
無視你的收入..
一般資本家都是用這個...
有誰的收入有辦法去支撐幾億的貸款??
借兩億你要年薪一千萬....
有四億的困難度比年薪一千萬低太多了...
另一種就是用租金滾入收入.
你買一間350萬,收租1萬,這一萬滾入你的收入,銀行就又敢提高你200萬的貸款評估.
(當然你到時候還是要資產抵押擔保)
而我上面講的那個是"資產負債比"的貸款額膨脹.
尤其資產負債比的話,你買一間1000萬的房子,銀行可以無視你收入借你600萬.
但是如果你其他資產增值有超過700萬,銀行也願意借你400萬.
所以代表,只要你本來已經貸款到緊繃的資產.
"總"增值有700萬.
那....你可以買一間1000萬的房子,一毛錢都不用出.全都用貸款的..XD
而之後這1000萬價值的房子,又滾入你的資產,當然你的負債則是多1000萬.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/20/2020 01:00:00
推 s26492755: 這間不貸換別間 總會有願意的 我第四間也卡關 不是 08/20 02:30
→ s26492755: 不貸你 而是給你1.75要分一杯羹 我沒扣繳沒薪轉 自營 08/20 02:30
→ s26492755: 商沒公司行號要開發票就去借 平常有錢就存進貸款戶頭 08/20 02:30
→ s26492755: 我都能貸到第五間了 08/20 02:30
推 s26492755: 最機車的是我要買第六間的時候剛好附近開了一家國泰 08/20 02:33
→ s26492755: 國泰：你這沒帳面收入的負債比是無限大啊 然後前幾 08/20 02:33
→ s26492755: 天國泰行銷信貸的幫我轉房貸跟我說 給他們做應該可以1 08/20 02:33
→ s26492755: .4-1.5 所以同銀行都有雞歪的跟願意承作的 08/20 02:33
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/20/2020 02:43:40
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/20/2020 02:44:05
推 gigaman: 請問ceca大的租金滾收入，是銀行會看租客的租金匯款進房 08/20 07:29
→ gigaman: 東存折嗎？如果是股票股利的收入或定存的收入也是銀行評 08/20 07:29
→ gigaman: 估貸款額度的方式嗎？ 08/20 07:29
推 EarlyInMay: 可是台北租金>稅金+利息 還是不見包租公掃貨 根本漲 08/20 11:50
→ EarlyInMay: 不動 可見包租公也是要依賴剛需客支撐價格 包租公不想 08/20 11:50
→ EarlyInMay: 買薪水無法支撐房價的市場 避免賺了租金未來跌了房價 08/20 11:50
推 maypcc: 北市投報才1% 外縣市一堆3% 為何包租公要去掃北市? 08/20 12:57
→ maypcc: 聰明的都嘛掃3%以上 然後自己租1%的套利 08/20 12:58
→ Ddylan: 我兩間台北市，投報都約2.5趴，而且超好租 08/20 14:05
推 karpa: 推,長知識 08/20 15:34
推 Ischolar: 2.5%投報率，真棒棒 08/20 21:14
推 aa61305: 591前幾個月看同ㄧ區還有單25/坪 ，現在最低剩30/坪@@ 08/23 18:50
→ aa61305: 不過租金我看是還沒漲起來，最近漲起來我看房價會再漲個 08/23 18:51
→ aa61305: 一波 08/23 18:51
推 candyyou: 因為非常認同PO主講的內容，很期待但也很死心有良心的政 08/27 15:47
→ candyyou: 府來改善政策讓人人擁房住...然後分享出去給某土地正義 08/27 15:48
→ candyyou: 的社團討論，才發現竟然是以前常在大專國標板發文的ceca 08/27 15:48
→ candyyou: 好題外，不知道還有沒有在跳國標？XD~有空回來玩(?發文) 08/27 15:49
有在比賽阿..XD
昨天鄭竹宏晚宴有跑去吃飯,不過沒去跳對抗.
噓 jelly888: 炒房害人，家破人忘，上來炫耀比照以後的報應嗎？ 08/27 19:48
推 kuanhunter: 樓上崩潰了... 08/29 11:07
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/29/2020 15:57:48
→ cms23: +1 12/16 13:17
→ chen831030: 謝謝 09/14 21:54