【區域房市】現在還能買青埔嗎？想買這裡前必看的三大重點！

如果你有在桃園看房，是否有在關注青埔呢？桃園最多的建設集中在青埔。如果是在五年前買青埔，如今的報酬相當可觀。現在的青埔還能不能買，如果要買要注意什麼事項呢？

桃園三心六線建設

要在桃園買房，不能不知道桃園的三心六線。三心是指桃園的三大核心，分別是桃園市區、中壢市區以及桃園機場，整個桃園的交通建設，就是圍繞著串連三大核心而展開。包括綠線、鐵路地下化和機場線，這三角形經過的區域，保值性都會比較好，可以優先考慮。青埔高鐵特區就位在桃園機場與中壢市區之間，從位在此區的桃園高鐵站乘坐高鐵，21分鐘即可以抵達台北車站。

青埔高鐵特區橫跨中壢、大園兩個行政區，左側和右側分別以洽溪與新街溪為界，中央另有老街溪，共有三條溪流通過青埔，也為青埔帶來不同的都市意象。

青埔的範圍相當的大，共有490公頃，是北台灣最大的重劃區。重劃區可依青昇路、老街溪以及捷運站，劃分出A17、A18與A19的三個生活圈，區域各自氛圍也有所不同。

A17領航站 — 人文藝術

A17是三區中唯一沒有商業用地的區域，加上這個地區有限高，因此建築物高度大部分都在10層樓以下，也有不少的透天個案，加上有書法公園，整體感覺是一個低密度開發，住宅氛圍較濃厚的區域。

A18桃園高鐵站 — 交通商業

A18則是以高鐵站為核心，華泰名品城、X Park、IKEA等大型複合式商場都在這裡，擁有強勁的交通與消費娛樂機能，也是目前青埔房價最高的區域。

A19體育園區站 — 多元科技

A19的核心則是與A19站共構的冠德購物中心以及大型公園-青塘園。青塘園有許多高價住宅案，此區的產專用地與商業地陸續有政府的重大建設進駐。是同時具有購物、體育(棒球場)、科技、藝術功能，發展面向最多元的一區。

青埔房價衝上桃園第一

以往提到桃園的高級住宅區，會想到中正藝文特區。但在2022年開始，青埔A18區域的平均房價已經超過藝文特區成為桃園房價的TOP1。

大部分的人其實都能認同青埔是個有發展潛力的地方，但難免心中都會有個疑問：現在房價已經漲上去了，還能買青埔嗎？

目前的青埔已從早期的投資導向轉為自住導向，要在這裡購屋，心態應該要從「追求獲利」轉變成「追求生活品質」，建議喜歡這裡生活環境、自住需求的民眾可以選擇購買。因為以自住的前提下，青埔房屋長期的傳承與保值性並沒有太大問題，原因為以下三點

(1) 青埔未來年年都有重大建設

(2) 人口不斷移入，剛性需求持續增加

(3) 青埔街邊店的形成

原因一、 青埔未來，年年有重大建設

青埔未來5年，年年都會有重大建設的完工或是啟用，並且大多是已經計畫或是興建中的建設，時間到便會發生，因此青埔的未來仍可預期會持續往前。

• 2023年

將有桃園會展中心以及青塘園旁的兒童美術館完工。

桃園會展中心在A19站旁，將成為桃園第一座國際性的展覽館，完工後就會先做為客家博覽會的場館使用。

客家博覽會活動會在2023年8月開始舉行，主要展區以A17、A18、A19為核心，配合遊街活動，從領航站步行途經高鐵北路、洽溪路與民權路等街區，也會通過橫山書法公園、老街溪流域以及青塘園等，有機會為青埔的建設成果帶來強大的曝光。

• 2024年

2024年會有桃園市立美術館與原住民文化創意園區完工。

桃園市立美術館設立在兒童美術館對面，將有空中廊道連接兩座美術館。原住民文化創意園區則靠近A17，緊鄰已啟用的陽光劇場，這些設施完工，青塘園與書法公園的影響範圍，將再擴展。

• 2025年

2025年會有大江購物中心二期以及國道2號的大竹交流道青埔高架橋，都預計在此年完工。青埔在上下班車多的問題將會因高架橋的分流大幅改善。

• 2026年

國道1號往中壢方向新增中豐交流道通車。

• 2027年

在2027年，A19的陽明交通大學的桃園校區將會進駐。設立醫療學院與商管學院。

另外，鴻海集團的上市公司臻鼎，在站前廣場旁邊的企業總部，也將落成，會有不少的白領工作者前往。

• 2028年

最後是2028年，亞洲矽谷的第一期與清大桃園醫院將會啟用。

清華大學在離青埔不遠的A16站，有7.2公頃的用地，將設立清大桃園附屬醫院與學士後醫學系，將讓青埔補上了大型的醫療資源。

另外，行政院國發會所推動的亞洲矽谷計畫，將會在客家博覽會活動結束後開工，預計2028年完工。

• 國泰站前廣場

除此之外，A18的高鐵站前廣場已由國泰標下，共規劃7棟辦公大樓、一棟酒店及商場，分兩期規劃。根據最新環評書，第一期預計於2030年完工、2031年開始營運；全區營運則預計到2034年。

原因二、人口持續移入，剛性需求不斷增加

台灣已經進入人口負成長的年代，因此買房買在人口增加區，風險相對低很多。青埔的六個里：青埔、青峰、青山、青溪、芝芭、與洽溪里。每年的人口都持續增加，從2014年到2023年，成長4倍。

僅用人口的統計數字，或許有人會懷疑，是否只是為了使用自用稅率，而把戶籍遷進來卻沒有真正的住在裡面。但這點可以從小學的招生狀況來觀察。

• 青埔的國小招生情形

青埔目前主要已經完工的小學是青埔國小，但學生數的快速增加導致青埔國小已經成為額滿學校，需要經過審查才能就讀，在學生的量遠超過校舍負擔的情況下，政府只能讓青園國小在校舍還沒完工的情形就先進行招生，借用青埔國中的校舍上課。

不僅如此，2022年3月里的改編導致部分學區重新劃分，青埔有部分的區域，需要就讀約10分鐘車程的五權國小。這裡的活力與許多小學面臨減班甚至廢校，形成強烈的對比。不過，這幾年若有小孩就學上的考量，需要留意一下。

原因三、青埔的街邊店開始發展

如果青埔只是一個有幾間大型賣場的重劃區，發展就會比較受限。但隨著越多的社區落成，一樓店面的街邊店發展若是成型，如早餐店、美語班、飲料店、美容美髮、診所......等等。生活的便利度將再提升一個層級，對於房價的支撐力度，就會相當的強。畢竟每個人都會想要同時擁有整齊的街道和便利的生活。

青埔目前已有相當多的百貨娛樂商場，華泰名品城、X Park、新光影城、環球購物中心、再加上A18高鐵站旁的站前廣場也將在2024年動工。除了這些，青埔目前部分區域像是青埔國小周圍的街區和如圖紅色標示的街區，都已經形成一些自給自足的小生活圈。在人口持續增加的趨勢下，街邊店的發展只會更加成熟。

買青埔前必看的三大重點

上述提到了青埔區域持續變好的三大原因，分別是

1. 年年都有的重大建設與新增就業機會

2. 人口不斷移入的穩定基本面

3. 消費性機能的成形

基於上面這三個觀察，現在想買青埔的話，要留意些什麼呢？

一直以來，基地位置越靠近高鐵站，含金量就越高。如果你是依靠高鐵通勤，這個方向依然是沒有變的。若以21分鐘抵達台北車站的角度來看，青埔要比的就是台北市的價格並非桃園的價格。不過缺點就是要購入此區的價格在桃園必定較高。

然而，若是以青埔為生活重心，就不一定要考慮高鐵附近了。自住的角度來看，生活機能和格局將更為重要。可以留意公園、學校周邊，以及前面提到的有街邊店生活機能的區域也是可以列入考慮的。

青埔的學校有青埔國小、青園國小、青埔國中。公園綠地，比較大型的有三個，橫山書法公園、青塘園，以及老街溪沿線的河濱公園。當中老街溪的整頓在桃園是數一數二重要的溪流整治工程。

• 老街溪水都計畫

桃園市在升格後，便展開了老街溪水都計畫，對溪流進行整治，增加沿岸綠地。根據桃園市水務局，如今中壢段的整治工程已進行到後期，2024年底會全數完工，並且會持續進行老街溪整條的人行步道建置工程。讓中壢、青埔到航空城這一路的沿河景觀大幅改善。這些區域的居住氛圍與街廓都會相當舒服。

青埔新推個案分布

截至2023年，青埔目前仍有不少個案銷售中。這裡介紹一下新開案的，共有九個，這些建案大多是圍繞在我們剛剛所說的綠地、學校與老街溪水岸周圍。其中以遠雄仰森和興富發的美術水公園的關注度較高。

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結語

參考竹北高鐵區的發展歷史來看，早期的竹北以投資導向為主，以高鐵為中心展開，房價的上漲也較為明顯。但是進入了較成熟的中後期，水岸、學校、公園周圍的個案會開始接棒。青埔也預計會與竹北的發展模式類似，如果想要買青埔，可以從這個方向去參考並規劃個人的購屋計畫。