50年唐樓有估值、無成交　六旬婦獨居　掙扎應否遷至長者屋

本港面對人口老化的問題，尤其是獨居長者面對的挑戰更大。今年69歲的Susanna是位已退休的長者，丈夫已過世，沒有子女。目前居住在港島區唐樓的她，單位樓齡已超過50年。是次她找我作出理財諮詢的原因，是她想申請房協長者安居樂計劃，要付135萬元租住權，另外每月再付約3,000元管理費及自付差餉，平均每月4,000元支出，可以居住在約250平方呎開放式單位，想知是否適合參加。

現時Susanna居住的單位樓價估值接近500萬元，但實際沒有成交，她的鄰居以約300多萬元放售物業兩年都未能成功賣出。Susanna指，現時該物業不少住戶都是租客，不少亦是外籍人士，因他們比較喜歡這裏單位間隔實用，又不介意樓高6層沒有升降機。幸好Susanna住在較低樓層，雖然要行樓梯比較費力，但還可以應付自如。她問過銀行物業的估價為何這樣高而又沒有成交，原因是過往曾經傳出有財團會收購他們的舊樓然後重建，所以銀行估價才會在目前水平，但傳聞始終沒有成真，這幾年都沒有新消息。

估值高水因傳聞收購重建　鄰居放盤兩年無成交

目前該單位僅她一人居住，約500平方呎，間隔為兩房。自讀書時代開始，之後工作到結婚，她都是住在同一區，亦由於已居住了數十年，所以對這區非常熟悉，不論去購物或是到任何地方都很方便。除了自住物業以外，Susanna持有的資產包括約300萬元市值的股票及基金，還有約20萬元存款。

由於現時居住的物業已有50年以上樓齡，老化問題嚴重，她也在考慮是否應該繼續在這裏居住。早前她申請了房協的「長者安樂居」計劃，成功中籤，可以申請住在3月時推出位於紅磡區的新長者居「豐頤居」。她知道中籤後，很快已去了參觀示範單位。Susanna和我分享示範單位的設計不錯，單人居住的開放式單位介乎235至256平方呎。她形容單位設計精緻，像是酒店房間，有一張單人床，床尾有電視機，還可以擺放一個衣櫃及一張餐枱，還有開放式廚房及廁所。而她對廁所的空間感覺奇怪，因為和她現時居住的地方相比不合比例，大了不少。經了解後，她相信原因是要方便需要坐輪椅的長者進出廁所，她認為這設計不好，浪費了不少地方。

從Susanna的說話速度估計，我相信她是一個很好動及精靈的長者，她自己亦說不需要坐輪椅，所以廁所的位置大了，反而令到居住其他活動空間縮小，感覺不太理想。當然我是很理解這個做法，是預料居住的長者將來的身體狀況有機會進一步變差，到時無可避免地需要用輪椅，如果預早安排好便不用再擔心地方不夠「長者友善」了，亦確保同一單位可以長年期居住。

長者居需先付135萬　每年基本支出4萬

費用方面，她所選擇的屬於最小的單位，以她的年齡來說，需要一筆過支付135萬元租住權費，然後每月再支付約3,000元管理費，另外要自付差餉，所以她算過除了一筆過支出外，每年花在居住上的基本費用便要約4萬元。目前她每月只需要支付數百元大廈管理費，由於她資產並非很充裕，所以亦在掙扎是否應該選擇搬去新建好的長者單位居住。

Susanna的確是一名精明及精靈的長者，她又和我分享以預期壽命計算，她可能會在新地方居住20年，管理費加上一筆過費用，總數便要超過200萬元。她曾經向物業公司查詢為何需要每月支付3,000元的費用，對方解釋費用包括很多不同的長者服務，例如平安鐘及定期專人量血壓等，而且大廈有理想的綠化空間，可以讓長者去享受。

之後Susanna又提到她自己懂得量血壓，也有申請平安鐘，再加上不會長時間在戶外曬太陽，所以所有服務對她來說都不是必需，但必需付款。她又說到，有朋友參觀了一房一廳示範單位，感覺間隔同樣有問題，認為客廳活動空間不足，但其他部分，例如廚房及廁所又過大。而且因間隔原因更需要背著窗戶來看電視，她感覺很浪費，失去了窗戶的觀景，再加上陽光照射原因而不能欣賞電視節目。

Susanna更做了地區分析，假如乘搭港鐵回新居，下車後要經過一段沿途「好天曬，落雨淋」的路程，另外需要購物便要去黃埔花園，步行最少要20分鐘，所以沒有任何一項事情對她來說是感覺滿意的。種種的說法令我感覺只有一個結論，便是Susanna不喜歡住在該新地點。

應會繼續居住現時地方

所以她問我，是否應該考慮申請房協長者屋的時候，我相信她已經有了答案，只是想再聽多些人的說法來證明她的選擇是正確的。我和她解釋，對於年長人士來說，一個熟悉的社區是非常重要的，所以她在現時的環境已經居住數十年，貿然要轉去一個新地方居住，對她來說要重新適應環境、交通及鄰居等問題，可能是很容易出現壓力及憂慮的安排。

在目前地方繼續居住的最大問題是樓齡大，已有50年以上及居住的地方設施未能配合老人家需要，所以我反問她目前居住的地方是否仍然能夠繼續住下去，如果她認為可以，便不用擔心，應該選擇繼續居住在現時的單位。雖然要行樓梯回家，但估計Susanna在未來十年八載都仍然能夠照顧自己，她笑說有人認為她「唔正常」，有機會住新樓也不要，反而想留在現時地方居住。

安排好現金流及保險

我告訴她對長者來說這是很正常的選擇，因為不希望住在一些自己不熟悉的地方。我亦問到她對於住在護老院的想法，始終長者可以選擇的話，都希望能夠管理自己的生活，不希望住進護老院，不過她對這方面並不抗拒，只要是在同區的護老院便可以了。所以我跟Susanna說，最簡單的計劃便是留在目前的單位繼續居住，然後到將來年紀再大的時候便可能搬到同區護老院居住。Susanna亦認同安排。處理了居住問題之後，便要考慮現金流應付生活需要。

她目前每月約5,000元收入來自派息基金及股票。以300萬元組合價值計算，收益率只是2厘，屬於不合理水平，Susanna應重新檢視現時的組合是否值得長期持有。由於股票及基金已佔了絕大部分的可投資資產，萬一有任何價格波動或是停止派發收益，便會嚴重影響她的生活費，所以我認為她應該考慮兩方面來製造現金流，分別是：

一、將現時自住物業申請安老按揭。由於銀行估價能夠達到500萬元，較只以300萬元以下賣出更好，而且用這價格計算保證收益可以有很不錯的收入。視乎收取收益年期，每月能夠獲得收入1.5萬至2.45萬元，足夠應付目前生活需要

所以我認為她反而應該將現時組合的風險降低，將部分股票及基金的資產轉為購買年金製造保證收益，不要花時間擔心收入波動及留意市場波動

二、另一方面，年紀大自然有較大機會發生意外及患病，相關支出會增加。所以Susanna應該要盡快了解是否能夠在70歲前有保險公司接受投保，購買全面保障的醫療保險，減少這方面的支出，亦可以選擇自付額較高的醫療保障計劃，令將來要支付的保費降低。

按計劃，Susanna目前迫切性較大的是趁機會將目前居住地方略為維修整理，令自己住得更舒適，再申請安老按揭獲取穩定收入，再將其他進取資產減少及增加穩定收益資產，用作支付令自己安心的醫療保險保費，還要聘請外傭照顧自己及應付未來因通脹而增加的支出等，

相信Susanna跟隨這個計劃理財，必然能夠令她安享晚年。

【原文刊於第816期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生諮詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。

＝＝＝＝＝

想盡早財務自由，提早退休，立即免費下載《香港經濟日報》App取經