【退休規劃】公務員人到中年想做業主　60歲退休如何平衡父母生活費及供樓開支？

不少人希望投身公務員，認為工作夠穩定，又「薪高糧準」。今年45歲任職公務員的Anny，跟63歲的丈夫租樓多年，現時卻希望買樓自住及退休後不想繼續租樓，她想知道是否能夠以公務員身份，向銀行增加借貸用作買樓自住？她又問到可否借到人工的100倍？

【背景】

• 姓名：Anny及丈夫
• 年齡：45歲及63歲
• 職業：公務員及兼職補習教師
• 家庭：已婚，沒有孩子

【現有資產】

• 銀行存款：40萬元
• 股票：12萬元
• 資產總值：52萬元

【每月收支】

收入

• 工作入息：4.2萬元
• 退休金入息：6,000元

開支

• 住屋租金：2.2萬元
• 家庭及個人支出：7,000元
• 父母生活費：7,000元
• 保險保費：3,600元

【每月結餘】

• 盈餘：8,400元

經過簡單計算後，她知道這想法是不必要的，因為她收入4.2萬元，100倍是420萬元，但目前市值800萬元以下的物業，銀行借貸額有機會達到物業價值的九成，即720萬元，所以一般情況下，她已經可以借到高達720萬元貸款。

借貸要確保還款能力

因此，重點並非是否公務員，而是她有否能力拿出首期及每月供樓的金額。假如她的心儀物業市值在500萬元左右，首期50萬元，再向銀行借餘下的九成，以她年紀考慮亦能夠向銀行申請30年貸款。假設利息2厘，每月還款只是1.7萬元。目前她和丈夫租樓支出要2.2萬元。另外，整體收入可以達到銀行審核要求，所以資金上應該沒有問題。

父母養老居所的安排

當跟家人討論到首期時，Anny坦言不希望動用40萬元存款為首期，因為是留作照顧父母生活費之用。父母退休時將居住的物業售出，並買入一個較低市值的單位養老，一賣一買後餘下百多萬元，再分配給幾位家人代為保管，用作兩人將來的生活費。所以，Anny擔心動用了這筆錢之後會被家人怪責，又擔心雙親要生活費時她又沒有能力提供。

除了資金調動的問題外，Anny還有心理因素要兼顧，所以我先問她有沒有任何家人會影響她的資金運用決定。說到這點時她有些無奈，Anny擔心父母退休後，長期租樓住會構成心理負擔，一方面擔心持續支出；另一方面又有機會需要時常搬屋，尤其是老人家並非受歡迎的租客，有錢亦未必能夠租到心儀的地方作為長期養老居所。我亦認同她的想法，如果雙親都會在香港長期生活，退休後應該要有安定居住地方。

家人各持己見欠共識

另外，雙親每月生活費約1.5萬元（其中7,000元由Anny支付；另外8,000元由其他家人支付），而現時居住物業的市值約600萬元，由母親名義持有，她現時已經70歲。假如申請安老按揭，父母親未來15年每月已經可以有一筆保證收入22,800元，應該足夠日常生活需要。在這情況下，Anny便可以將原先預算作為父母生活費的儲備用作支付買樓首期。

看似合理的計劃，偏偏家人對雙親退休時換樓的決定沒有一致意見，之前已因這問題而多次討論，他們亦有討論過父母申請安老按揭的問題。Anny家人反對父母換樓及申請安老按揭製造退休入息的原因，是擔心到父母百年歸老後，到時要贖回物業再賣出才能分配遺產會比較麻煩。當然「家家有本難念的經」，但我認為這種想法是從個人出發而非考慮父母的需要，而買樓資金也是父母自己辛苦儲蓄下來的，用在他們身上會是理所當然的。到真正面對分配遺產的日子時，誰人有興趣繼續擁有父母居住的地方便可以贖回，否則亦可以由銀行賣出物業，然後再將得回資金分配也沒有問題。而變回現金後，亦不用擔心分配不公平的問題。反而父母持有數百萬元並租住樓宇，再加上沒有適當理財令儲蓄增值，退休後所面對的資金及心理壓力會更大！

所以比較直接的安排應是父母透過申請安老按揭而獲得生活費，不用家人照顧，然後Anny可以將存款及套現股票得來的資金用作首期，再利用部分入息支付按揭。所以，如果Anny想購買約500萬元物業作為退休居所是可行的。

以安老按揭製造入息

Anny自己都是想60歲退休時，將自住物業申請安老按揭，製造退休入息。其實安老按揭都是一種年金安排，而運用物業作為抵押品來製造收益的好處是可以有收入的同時，亦能夠老有所居，但要用來提供終身收入，每期能夠獲取的資金相對大打折扣。根據官方計算機推算，Anny的個案，每月只可獲取10,000元收入，未必夠應付生活需要。雖然Anny自己都享有公務員長俸，可以利用政府網站的計算機估算將來退休後的長俸，但她卻從未計算過。這反映出她並非很注重退休生活的計劃，亦沒有認真考慮如何充分發揮資金功效。

她距離退休還有至少15年，每月亦有8,400元儲蓄，不計將來薪金調整因素，以及預期回報，估計她退休前也可增加約150萬元儲蓄，如今她應更積極運用時間及儲蓄累積更多退休金。公務員收入較穩定，Anny可以考慮安排15年的定額儲蓄計劃。

Anny買樓退休事在必行，但亦不能忽略其他理財需要，保險保障產品是首要考慮的。第一類需要是人壽保障，其次便是醫療保險，年紀愈大，保費必然愈貴，但需要的保障亦更多及更大，不能疏忽。她是家庭主要收入來源，需要有人壽保障來應付因不幸早逝而為家人帶的財務風險。在置業後，也要增加人壽保障額，作用是確保自己不幸早逝都能夠償還物業按揭，不會令丈夫面對「人樓兩空」的困局，不知如何生活。

【原文刊於第743期《iMoney》（收費文章）】

【關於作者】
林昶恆（Alvin）在金融服務機構累積了近30年工作經驗，現時是一名獨立專業理財教練（Money Coach），為不同機構提供正向理財教育，講座演說和培訓課程，亦提供個人理財人生咨詢，每年獲邀出席各類活動超過200場。Alvin出版了多本個人理財書籍，《四桶金富足退休指南》已發行到第四版。