如何看待香港楼市政策全面撤辣？

香港楼市再次火爆，只不过这次占领各大售楼处的是来自内地的购房客，那么香港本地的需求他都去哪儿了呢？

咱们今天展开说说，自从香港取消了购房的印花税之后。等于是对内地的楼市一个降维打击。这一点就像我们内地一线城市解除部分地区限购是一个道理。只不过香港通过的是税率的调节，以前印花税高的时候有30%，低的时候也要15~7.5个点。不同的是企业名义购房还是个人名义购房，这就挡住了相当一部分买房人的脚步。

现在这个全面取消了，成本降下来了，所以内地很多的中高端需求就去了香港。其实这属于一种掐尖的行为，也属于拯救自己的楼市。香港楼市在过去这三四年一直下行，房价跌了将近1/5。而且成交的套数在新房方面也跌到了近30年的最低。这背后两个原因。

一个是香港经济持续的下行。

一个是香港相当一部分的中产需求在流出海外。

经济的下行持续在口罩之后人口流出并没有停止，这两件事儿相辅相成。最开始香港流出的人是中产阶级，或者是有相当的技术技能和学历的这种人才。之后就开始多了，鱼龙混杂，陆陆续续走了大概三四十万人。那么这些人都去哪儿了呢？这才是今天有趣的地方。

最主要的目的地就是英联邦国家。这其中这个带头的扛把子英国是大头。早先英国是给了香港居民B护照，这是在香港回归之前就已经有的。只不过这种护照入境，只能相当于一个旅行签证。但是随后英国放开了B签证的限制。不但允许你工作居住，而且你在当地满一年以后就可以申请入籍。这就吸引了后来很多香港人通过B护照去往英国。

在香港有这个资格申请并用护照的人大概有两三百万人，那么其中持有的大概30多万，这是一个趋向。再一个其他的英联邦国家，比如说澳大利亚、加拿大，也给予了香港人特别的签证。放宽了永久居住和入境的要求。甚至一度取消了工作方面的学历限制。也就是说香港人去那边，办签证去就业没有学历上的门槛。这一点确实比我们内地的很多人要低得多。

在加拿大有个计划叫救生艇计划不断的简化流程。当然最近无论是加拿大还是澳大利亚，也逐步的提升了这个香港这边的门槛，取消了一些原来的便利措施。主要是因为后来过去的人鱼龙混杂，什么情况都有。对当地的就业和劳动可能不是一个很好的补充，甚至构成了非良性的竞争。那些事情咱不说。

另外一个也不能说的就是这些香港人他为什么做出这个选择？当然了，近60年以来，确实香港人口外流已经达到了历史的最高峰。可是我觉得背靠内地的香港，重塑它的经济结构，重新选择新的路径，可能仍然有较大的市场空间。

比如说房地产市场，比如说它总体的经济，只不过从一个外贸和金融中心的这样一个城市定位去转变。这个路途还尚且遥远。也有很多需要香港人慢慢接受和适应的地方，比如说来自内地的炒房客。

从投资角度看，香港目前的租金回报率平均有3%以上，租金水平过去一年也不断上升。

政府取消买第二套或以上物业的额外印花税，对不少寻找稳定回报的人来说很有吸引力，相信会刺激投资者重新入市。

“高才通计划”已批出14万宗申请，约10万名人才已到香港，当中6成是已婚人士，不少暂时租房住。但安顿好后，就会买楼在香港落地生根，成为楼市新的刚性需求，全面“撤辣”会吸引他们早些入市。香港楼市会慢慢回稳。

预测，未来4个月内，香港新房成交或较之前4个月增长1.4倍至6000宗，同期二手房成交或增加5成至1.4万宗，合计总成交或增7成，达到2万宗水平。

需求是藏了十几年了，撤辣1年效果最大，利息高顶，租金继续涨，港楼是值得投资的。

预算案焦点是全面撤辣，没有消费券，退税不多，500万收入以上的人交16%的税，多9亿人，这批人不多，不影响他们来香港，这批人是外国国家的话比香港都多，缴税都比香港高。

没有派消费券是理解的，始终都有好大赤字，加烟税也不多。

发债规模大了，700亿，债不怕卖不出去，但是问题有利息成本，长期不可以靠负债支持政府。

香港不可以印钱，发债有上限，资产税外汇基金情况，4000多亿美金和GDP查不多，发债的话最多50%的GDP，最好立法做这件事，似乎美国这样，否则越来越依赖。我们还是会有赤字的，但是今年撤辣，首轮影响比较大。

全面撤辣，市民现在都预期了，封盘情况多了，效果不等于之前减一半效果，15到7.5，和7.5到0你不同，7.5不算低了，阻止人去投资买楼，都是成本。但是7.5到0，以前十几年没有，吸引到一批人想买第二套房放租，以前可能就一层因为税不买了。这批人为数不少，all ash的都不难，做了十几年爆炸性的出来。

其次是减了2年没有人买，3年绑住不容易去摸货，快买快卖，前线代理知道平货，便宜货被这些人拿走了，摸货的人进入。

其次是公司，以前付额外税，现在成本低很多，可能是公司需要资产做宿舍用途，公司买楼持有物业情况多了。

内地人因为税低也会多。

国际投资者看到，主要经济体，西方国家都有成本，入场印花税和离场增值税都有，新西兰比较低，迪拜是4%，香港额外税到0，和新西兰和迪拜看齐。

这两年没有人卖也会出来卖楼，负资产的人出货也会多，可能1/5是这样，不会多很多，1年前买的亏了6-7%，可能是买来结婚的，投资部分可能亏卖，都是用家为主主导的。买卖看是否赚钱，看到封盘卖出来，楼市逆转无法回头，香港经济没问题，全民就业，经济不好人们失业，现在经济基本没问题，市民很多钱在银行，除非在股票蒸发了，但是定存很多人在。2013年，辣招之后交投减少4成，现在可能增加4成，现在利息高，但是始终7到0吸引多方人加入市场，将来是否升跌看维持3个月可以接驳到5-6月美元降息，楼市比较健康了，存货慢慢消化。

如果大部分市民入市或者封盘，发展商未必积极涌出来那么多判，香港看储备的投资需求，辣招压抑投资需求，是藏了十几年，第一年撤辣效应最大，利息再不加，楼市租金不向下的话，楼市回报和利息查不到就可以投资了。

以前定期4%，楼还有15%的租金印花税，现在基本打平可以看到谷底在哪里。先慢慢消化库存，短期内大劈价机会不大。

2023年底香港人口为750.31万人，与2022年底人口747.26万人比较，增加约3万人，增幅为0.4%。在这个背景下，港府决定更进一步，通过放松楼市、取消印花税的政策，吸引更多人到香港买房定居。同时鼓励香港本地居民买房。

持有中国香港特区护照，能获得的免签国家、地区更多，商务活动、旅游更方便，再加上香港生活上的种种便利，对内地富裕家庭吸引力非常大。

所以香港在投资移民上设置了门槛，内地居民无法直接通过投资移民去香港，只能先获得第三地的永居身份，然后再申请香港居民身份。

即便如此，历史上的几轮投资移民，最终仍然是内地居民占比最高。

下图是2003年到2015年两轮投资移民的数据，最终通过投资移民进入香港的一共有24481人，其中内地居民21822人，占比高达89%。

此次香港楼市全面“撤辣”，吸引的主要还是内地资金。相信会有相当一批内地富裕人士，抓住此次机会到香港买房。因为税费一下子少了上百万、数百万！

由此，一线城市、强二线城市面向全国的抢富人、抢资金大战全面打响。

一线城市中，“全脱了”的目前只有香港，其次是广州。在广州，11个区中有5.5个区取消了限购，120平方米以上住宅则全市都不限购了。相比之下，深圳门槛仍然高于香港、广州，而北京上海高于深圳。

相信北上广深也都会继续优化楼市政策，广州距离全面取消限购，可能不到1年时间了。而深圳、上海、北京，可能会先取消郊区限购，然后逐步降低核心区限购门槛。

在2010年之前，中国内地没有任何一个城市、一个区域是限购的。重回2010年之前，重建完全自由交易的房地产市场，是让经济复苏的当务之急！

政府一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。认为在当前的经济及市场情况下，有关措施已无需要。

私营房屋供应方面，政府估计2024-2029年，私人住宅单位每年平均落成量超过1.9万个，较2018-2023的平均数增加约15%。未来三至四年一手私人住宅单位潜在供应量约为10.9万个单位。

公营房屋供应方面，政府已觅得足够土地，可于未来十年(即2024/ 25至2033/34年度)满足30.8万个公营房屋单位的供应目标。截至23年年底，当中约10.5万个香港房屋委员会的单位已经动工，进度理想。考虑到现金津贴试行计划的期限将于24年年中届满，政府决定延长试行计划一年至2025年六月，帮助轮候册上的基层家庭，并会适时再作检讨。

2024-2029年，政府会准备好可兴建不少于8万个私营房屋单位的土地，以便适时推出市场。当中近6成的土地供应来自新发展区和新市镇扩展区，另外4成来自其他地区的政府卖地项目和铁路物业发展项目。

2024/25年度卖地计划共有八幅住宅用地，加上铁路物业发展、私人发展和重建，以及市区重建局项目，预计全年的潜在土地供应可兴建约1.5万个单位，较《长远房屋策略》的1.32万个单位年度估算需求高出近14%。此外，卖地计划共有两幅商业用地及一幅工业用地，提供约12万平方米商业楼⻄面积和54万平方米工业楼面面积。我们会考虑市场情况以决定推售土地的数量、种类和速度。

原文網址: 財政預算案｜陳茂波︰樓市全面撤辣　即日起無須再繳三大辣稅 | 香港01 https://www.hk01.com/article/994772?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral