格隆匯4月1日｜建銀國際發佈研究報吿稱，將雅生活服務評級由“跑贏大市”降至“中性”，調低集團今明兩年盈利預測40.5%至41.6%，目標價由7港元削半至3.5港元。報吿稱，公司去年業績表現疲弱，純利及核心盈利均大幅下降，去年純利僅為2022年一個季度的水平，但末期派息則略好於預期。該行認為，淨現金是集團估值的可取之處，其基本面已受到疫情的損害而進一步惡化，估計復甦空間所剩無幾。

格隆匯3月25日丨雅生活服務(03319.HK)發佈公吿，公司已接獲控股股東中山雅生活企業管理服務有限公司的提案，提名嶽元為建議委任非執行董事候選人，惟須待股東周年大會審議及批准。徐永平因工作安排已辭任非執行董事職務。徐先生的辭任將在股東周年大會上選舉產生新任董事後生效。

此外，監事會現建議提名王衞瓊為建議委任股東代表監事候選人，惟須待股東於股東周年大會審議及批准。張娉婷因工作安排已辭任股東代表監事職務。張女士的辭任將在股東周年大會上選舉產生新任監事後生效。

格隆匯3月13日丨雅生活服務(03319.HK)宣佈，將於2024年3月25日(星期一)舉行董事會會議，以考慮及批准公司及其附屬公司截至2023年12月31日止年度的全年業績、建議派付年度股息(如有)以及處理其他事項。

格隆匯3月11日｜雅生活服務(3319.HK)盤中一度跌近14%至3.28港元。消息面上，公司昨晚發盈警，預期2023年股東應占溢利約3.2億元至5億元，較2022年同期錄得約73%至83%的減少。公司稱，溢利下降主要是由於集團業務結構調整，外延增值服務的收入與利潤佔比下降，非週期業務佔比提升及相關成本有所上升；集團就關聯方客户貿易應收款項進行計提減值撥備約2億元至3億元，及集團的商譽減值計提約4億元至5億元。

8月29日，雅生活智慧城市服務股份有限公司（股票代碼3319.HK，以下簡稱“雅生活”）舉行2023年中期業績發佈會。雅生活執行董事、總裁李大龍，首席財務官黃嘉毅，首席市場官田雨出席發佈會。

業績發佈會現場

中期業績公吿顯示，上半年雅生活錄得營收77.0億元，同比上升1.0%；毛利15.7億元，毛利率為20.4%；淨利潤為9.5億元，淨利潤率為12.4%；股東應占利潤8.4億元，每股基本盈利為0.59元，經考慮集團的業務發展需要及股東回報後，董事會建議宣派中期股息每股0.025元。

上半年，雅生活持續聚焦經營效益，不斷優化業務收入結構。其中，物業管理服務、業主增值服務和城市服務三大非週期業務整體收入為71.1億元，同比上升7.2%，佔比從2022年同期的87%提升至92%；淨利潤為8.4億元，佔比從2022年同期的83%提升至88%。

佈局全業態：深耕管理密度 強化均衡動能

上半年，雅生活緊跟國家高質量發展戰略，聚焦區域深耕，全方位拓展城市佈局的廣度與密度，以均衡的業態佈局，更優更獨立的經營造血能力，迎接新發展週期。

從在管面積結構來看，截至2023年6月30日，雅生活在管面積達5.75億平方米，較2022年12月31日增加2962萬平方米，第三方項目佔比為83.3%；合約面積達7.62億平方米，較2022年12月31日增加3062萬平方米，第三方項目佔比為80.6%。雅生活在管面積和合約面積中第三方項目佔比均居行業前列，第三方項目成為公司規模增長的核心來源。

在管面積按業態劃分，住宅佔比42.7%，公建佔比45.5%，商業及辦公佔比11.8%。雅生活已在住宅、公建和商業辦公等細分業態建立先發優勢，形成全業態均衡佈局。

截至2023年6月30日，雅生活服務項目達4625個，覆蓋全國31個省，直轄市和自治區共222個城市。

從城市能級佈局來看，雅生活在管面積中74.6%集中於經濟較發達、治理理念較先進的一二線城市。從區域分佈來看，有33.9%位於長三角城市羣，18.8%位於粵港澳大灣區，9.2%位於山東半島城市羣，8.7%位於成渝城市羣，其餘分佈於中國其他區域。

聚焦多元化：拓展市場新勢 尋求穩健增長

上半年，雅生活緊抓市場新格局新動能，在鞏固原有業務增長的同時，優化市場佈局的深度與密度，以“多元化、全週期、全業態”的專業化業務能力形成規模效應，持續打磨產品品牌，深化城市服務佈局，管理規模穩健增長。

雅生活深入貫徹“一城一策”的市場拓展策略，精準研判非住宅、存量住宅市場及城市服務領域市場機會。在集團“促融合”的戰略下，藉助品牌與體系實力，不斷加強與成員企業的深度融合，聚焦大客户戰略，持續提升區域項目的密度和深度，鞏固細分市場優勢。

上半年，雅生活物管市場拓展面積位列第三方榜單第一。物管拓展新增年化合同額近8億元，新獲取年合同額超千萬元的項目16個，新獲取面積88%來自非住宅和存量住宅項目，且超七成新獲取面積落地在戰略佈局的重點城市。

其中，公建服務賽道方面，中標優質項目包括廣州圖書館、深圳紅崗公園、温州理工學院、青島農業大學城陽校區、安徽醫科大學附屬巢湖醫院等。

雅生活公建服務新拓部分優質項目

而商企、商辦賽道方面，中標優質項目則包括中國移動多個標段、中海石油天津分公司項目、中國鐵建臨港大廈、三航科技大廈項目等。

雅生活商辦服務新拓部分優質項目

不可小覷的是，雅生活上半年在城市服務板塊的市場拓展持續發力，保持收入與毛利的雙增長。

環境司南統計顯示，雅生活2023年上半年城市服務項目拓展合同額和年化合同額在物業管理企業中均位列TOP1，在環衞行業中均位列前十。

上半年，雅生活把握疫情後市場拓展集中恢復的機遇，憑藉成熟的服務經驗和品牌影響力，持續擴大城市服務業務版圖。以輕資產模式在廣東、山西、河北、內蒙古等地獲取106個城市管家項目，合同總額為74億元，年化合同額為17億元，進入城市47個，持續夯實項目密度。

雅生活持續深耕高線城市市場。上半年，繼中標深圳市龍崗區橫崗街道年化金額過億的城市管家服務項目後，期內再次中標深圳市龍崗區園山街道城市管家服務項目，形成區域服務協同，鞏固深圳的市場優勢。此外，雅生活還獲取了中山市翠亨新區南朗街道物業城市服務項目、河北省滄州市孟村回族自治縣城鄉垃圾一體化項目等大型綜合城市服務項目。

雅生活城市服務新拓部分優質項目

洞察新需求：探索“平台+生態”增值服務細分賽道

增值服務賽道，一直是物業服務行業“第二增長曲線”中，最能考驗企業的業主需求洞察與創新場景開拓能力的板塊。

上半年，雅生活深度洞察客户需求變化，堅持“平台+ 生態”戰略，以業務為基礎，以經營提升為導向，全面梳理業主增值服務版圖，完善政企客户服務和社區客户服務業務體系，深度佈局家庭生活服務、能源管理、後勤保障一體化賽道，業務的市場化、專業化能力趨強，夯實企業第二增長曲線。

期內，業主增值服務整體規模穩健增長，收入為11.7億元，較2022年同期的10.8億元增長7.7%，佔總收入約15.2%。生活及綜合服務增長顯著，收入為5.75億元，較2022年同期的4.18億元增長37.3%。

高潛力賽道佈局成效明顯，其中，家政服務平台——51家庭管家收入及平台充值金額均創新高。

雅生活51家庭管家

此外，雅生活針對機構類客户推出的團餐、智能節能改造等業務的經營規模及品牌影響力也有顯著提升。年初，雅生活與國內領先的數字團餐平台企業美餐攜手打造的團餐業務新品牌——樂美膳，短短半年內已在全國各地快速落子，其中包括國家級高新區科技園廣州白雲益雲科技園智慧員工餐廳等多個高量級項目。

雅生活團餐品牌——樂美膳提供數字化餐飲服務

面對巨大的存量和新增剛需市場，雅生活將與美餐圍繞“物業+團餐”新服務模式，提供一站式、全鏈條、數字化餐飲解決方案，全方位構建業主美好城市生活服務場景，開闢全新的融合物業服務市場。

強化服務力：提升運營質效，迴歸服務價值

在服務品質提升方面，上半年，雅生活優化質量運營及經營管理兩大體系，全面覆蓋所有經營單位，以業主訴求為牽引，不斷提升管理精細度，通過品質巡查、管理預警、專項稽查等關鍵動作強化品質管控，完善服務標準體系建設，築牢安全防線，實現服務基本面的有效提升，期內業主滿意度不斷提升。

在智慧運營能力提升方面，雅生活以信息化驅動服務標準，持續建設組織流程共享平台，實現跨組織協同管控，主數據系統持續覆蓋物業管理、城市服務業務，圍繞組織在線、合同在線、結算在線、品質在線構建“四大”核心能力，有效提升運營精細化、智能化水平及管理能效。

雅生活數字化體系規劃

建設內驅力：深化組織融合 夯實可持續發展

在資本和市場迴歸理性的背景下，物業企業之間的核心競爭力競賽，已從規模的競爭，走向能力、人才以及服務廣度和深度的競爭。

雅生活持續深化“服務產品力、市場拓展力、科技運營力、整合組局力、高效組織力”五大內生增長能力建設，打造做強、做精、做細的可持續發展能力。

一方面雅生活不斷優化組織管理，深化組織融合，提升投後協同。秉持“合作共贏“的經營理念，通過以業務為導向實現高質量發展的投後管理，體系化、全過程閉環管理的風險管控，跨經營單元全面合作的融合發展，加強成員企業的融合與管理，提升它們的經濟效益。

2023年上半年，通過投後融合提效，雅生活成員企業及回款均取得雙位數增長，市場拓展增量增長超50%。

此外，雅生活深入貫徹“人民對美好生活的嚮往”理念，踐行龍頭物企業的責任擔當，在防風抗災等突發性事件處置上表現突出，同時積極推進智慧、綠色、低碳社區和樓宇建設，加強佈局能源管理，關注節能降耗，打造健康、活力、團結、互助的美好社區。得益於企業多維發力可持續發展，獲得多個專業機構的高度認可，比如在MSCI ESG評級中獲評BBB級，在SUSTAINALYTICS評級中獲評“區域（亞太）最高評級”和“行業最高評級”。

下半年，雅生活將持續穩健求新，逆勢破局，以科技創新驅動產品升級，以匠心雕琢客户美好生活，以長期主義視野，不斷踐行可持續發展理念，致力於創造最大化的經濟、環境、社會綜合價值，為更多城市的高質量發展賦能。

格隆匯8月16日丨雅生活服務(03319.HK)發佈公吿，將於2023年8月28日(星期一)舉行董事會會議，以考慮及批准公司及其附屬公司截至2023年6月30日止六個月的中期業績以及處理其他事項。

格隆匯8月2日丨碧桂園服務升超15%，融創服務、雅生活服務升超7%，世茂服務、合景悠活等跟升。

格隆匯7月21日丨雅生活服務(03319.HK)公佈，於2023年7月21日，公司接到公司股東共青城雅生活投資管理合夥企業(有限合夥)("共青城投資")通知，共青城投資與57名集團高級管理層人員及對公司發展有突出貢獻的人士(統稱"買方")訂立股份轉讓協議，據此，共青城投資同意出售而買方同意購買合共6,833,674股公司境外上市股份("H股")(佔公司全部已發行股本約0.48%)，價格為每股H股轉讓價格為0.33港元，總代價為2,255,112.42港元。

據公司向共青城投資作出查詢後所知，此次轉讓有助公司股權架構持續優化。於轉讓完成後，共青城投資仍於12,288,972股H股中擁有權益，於公吿日期佔公司全部已發行股本約0.87%。共青城投資將繼續作為公司管理層的持股平台，推動公司價值提升和持續成長，提升企業競爭力，有利於公司的長遠發展。

公司獲共青城投資進一步吿知，共青城投資認可公司長期價值，對公司未來發展充滿信心，並不排除在適當的情況下根據適用法律和法規在公開市場上增持公司股份。

據瞭解，共青城投資，一家根據中華人民共和國合夥企業法成立的有限合夥企業，共青城雅高投資管理有限公司為其普通合夥人，上海詠雅商務諮詢合夥企業(有限合夥)、上海燁雅商務諮詢合夥企業(有限合夥)、黃奉潮先生、李大龍先生及馮欣先生為其有限合夥人。共青城投資為公司員工的持股平台。

格隆匯7月14日丨花旗發表研究報吿指，內地房地產行業仍然面對挑戰，社區增值服務前景受壓，因此下調部分內地物管股目標價及預測，其中雅生活(3319.HK)目標價從6港元降至5.3港元，對應2023年預測市盈率為4倍，維持“中性”評級。 花旗對世茂服務(0873.HK)及融創服務(1516.HK)同樣維持“中性”評級，認為世茂服務淨利潤持續回穩，今年內經營性現金流有望轉正，目標價從1.8港元降至1.63港元，對應今年預測市盈率約6倍。預期在持續致力改善現金流及內生增長下，融創服務收入將錄得10%至15%的複合增長，因應市況將目標價降至2.25港元，對應今年預測市盈率約7.5倍。該行對寶龍商業(9909.HK)及新城悦服務(1755.HK)則維持“買入”評級，同樣基於內地樓市前景，將目標價分別降至5港元及5.5港元。 花旗認為，在出現更明顯的財務數據改善前，投資者應留意現金流及新合約獲取表現較好的物管商，認為板塊短期內將保持區間波動。

格隆匯6月5日丨瑞銀髮報吿指，由於現金流惡化，維持對雅生活服務(3319.HK)“中性”評級。目前該股股價已經下跌約50%，而同期MSCI中國指數則下跌7%。該行認為，現價已反映現金流惡化、零股息、雅居樂潛在的股份出售以及與雅居樂的現金聯繫等市場考慮因素。該行將今年至後年的盈利預測下調19%至30%，主要反映收入增長放緩和毛利率下降，目標價由11.7港元削至5.4港元。該股現報5.14港元，總市值73億港元。