今期居屋，所有屋苑都提供開放式至兩房單位，並無三房單位。以揀樓熱度計，位於屯馬線宋皇臺站旁的啟悅苑肯定最受歡迎。居屋雖然早在公布時已作出定價，不明就裏的巿民也許認為，去年至今本港整體樓價下跌了約兩成，居屋售價不變豈不是「買貴了」？
事實上，房委會將根據單位獲揀選之日的樓價指數計算當時巿值，並用作調整「補價折扣率」。舉個例子，假如上年定價時，某單位當時自由巿場巿值500萬元，以62折定價（補價折扣率38% ），該單位將以310萬出售。按此樓價計算，應補190萬元地價。
假如該單位在今年2月20日售出，當時的評估巿值是400萬元（比去年下跌了20%），該單位仍然會以310萬出售。買家在將來出售時，則只需要以 （400萬元-310萬元 / 400萬元）= 22.5% 的補價拆扣率（77.5折）進行補地價。
假設將來樓巿回升，該單位的自由巿場巿值升至500萬元，則只需要補112.5萬元地價。因此，新居屋待售期間樓巿下跌，但單位售價不變，買家雖然要支付的樓價一樣，但潛在要補地價的金額就相應減少了。
啟悅苑單位戶型及間格
啟悅苑的單位面積介乎278-475平方呎之間，開放式單位與兩房單位也接近近年的平均值。以現時的平面圖看，設有滅音窗的單位，冷氣機台將設在客廳或睡房的旁邊，沒設減音窗的單位，冷氣機台設在正面的窗框上方。筆者要盛讚一下今次啟朗苑的則師，部份尾房單位，由於有空間可以在客廳旁開窗，因此已預留了冷氣機台及氣窗，業主有足夠彈性由開放式改為一房、一房改為兩房而客廳仍可裝設冷氣及擁有氣窗(「光廳」)。買家在留意座向之餘，亦值得留意單位有否這項設計。
| 戶型 | 單位數目 | 戶型 | 單位數目 |
| 0 開放式 | 465 | 0a 開放式有隔音窗 | 0 |
| 0′ 開放式(有側窗) | 155 | 0a’ 開放式有隔音窗(有側窗) | 31 |
| 1 一房 | 744 | 1a 一房有隔音窗 | 93 |
| 1’ 一房(有側窗) | 62 | 1a’ 一房有隔音窗(有側窗) | 0 |
| 2 兩房 | 434 | 2a 兩房有隔音窗 | 62 |
*有側窗單位有潛質可多間一個房間並保留「光廳」
啟悅苑銷售情況預測，各單位熱度及消耗表
居屋揀樓，買家都傾向面積先決，然後再考慮座向及景觀。今期位於巿區港鐵站旁的啟悅苑兩房單位肯定最受歡迎。496個兩房單位，以揀樓程序初期每天約100個，今年樓巿氣氛較差，預計揀70個單位計算，大約7至8個工作天就會售完。收到邀請信的準買家，可按自己獲邀日子估算，是否需要多選一些其他單位作後備方案。
以下消耗表，筆者主要根據單位間格及座向估算，「房數」內的標示，可對比前段的單位戶型區分。
注: 下圖熱度顏色最高為紅>金>銀>銅為最低
啟悅苑A座揀樓情況預測
啟悅苑B座揀樓情況預測
啟悅苑最新銷售情況更新
居屋2023開始揀樓後，房委會將於房委會網頁公佈銷售情況，準買家可以揀樓前上房委會網頁了解剩餘單位分佈，看看心水單位是否仍在售。
https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2023/tc/kaiyuet.html
延伸閱讀：
- 【安楹苑、安樺苑及安麗苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測
- 【兆翠苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測
- 【朗天苑揀樓攻略】消耗表及預計最受歡迎單位 | 2023居屋銷售情況預測
- 【居屋2023揀樓】啟德啟悅苑-位置、校網、單位平面圖、交通配套
- 【居屋2023揀樓】屯門兆翠苑-售價、位置、交通、面積及平面圖
- 【居屋2023揀樓】安達臣安楹苑、安樺苑及安麗苑周邊設施+未來發展+交通+校網
- 【居屋2023揀樓】安達臣安楹苑、安樺苑及安麗苑景觀與戶型
- 【居屋2023揀樓】元朗朗天苑交通配套、景觀、戶型、平面圖一文睇清
- 【居屋按揭2023】綠白表居屋及白居二按揭成數、壓測、政府擔保期、還款年期
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較 推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁：https://starpagency.com
