資深物業投資者胡世全：「撤辣」雖屬正面經濟好更重要

【明報專訊】上月28日《財政預算案》宣布全面「撤辣」外，金管局亦調高部分物業按揭成數上限及暫停壓力測試，帶動過去兩周一二手住宅成交大增。目前擁有16套本港物業、包括2002年低價買入中環舖位持有至今勁賺數倍的資深物業投資者及提多商業聯盟創辦人胡世全在專訪中表示，雖然「撤辣」屬正面，但樓市現仍面對高息及經濟增長放緩等兩大不明朗因素，因此他的太太近日已把一筆可觀資金用來做定存，年息率逾5厘，暫時他及太太會觀望，不急於增持本港物業。

財政司長陳茂波上月28日發表《財政預算案》，稱經審慎考慮當前的整體情况後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易毋須繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，全面「撤辣」。金管局同日宣布，調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，並且暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。

三星期前本欄引述建銀國際證券研究報告，該行指出多個結構性因素仍然會拖累香港房地產市場，預期住宅樓價在今明兩年再下跌10%至15%，直至幾個觸底信號：（一）政府取消所有需求管理措施，即全面「撤辣」；（二）存置成本（cost of carry）降至零或負數水平；（三）庫存見頂回落；（四）家庭財務狀况隨經濟復蘇而改善。

「撤辣」減買家稅務開支助成交增加

由於兩星期前《財政預算案》已全面「撤辣」，上述觸底信號（一）現已實現，在本港土生土長、現年64歲、早於13歲已投身社會工作，先後曾任職酒樓、鐵器工程、揸的士、貿易行及開設快餐店，並於2002年開始積極投資物業作長線投資，包括在2002年以142萬元買入中環亞畢諾道3號環貿中心舖位收租及在2011年以500多萬元買入火炭御龍山兩房單位自住，至今分別勁賺數倍及近倍的胡世全近日接受專訪，認為雖然「撤辣」屬正面，惟未來要密切留意觸底信號（四）本港家庭財務狀况隨經濟復蘇而改善，能否實現。

胡世全解釋，物業投資者總是希望買平貨，買賣雙方討價還價時往往「講10萬、8萬（元）講到牙血都出埋」，是次《財政預算案》宣布所有住宅物業交易毋須再繳付新住宅印花稅，因此已持有住宅者再購買住宅投資的稅率由7.5%下降至4.25%或以下，以一套住宅成交額1000萬元計，可以減少稅務開支數十萬元，是次「撤辣」明顯有助促成更多成交。

旗下不少舖位待租反映生意艱難

現時胡世全持有的16個本港物業中，只有御龍山屬於自住物業，其餘15個均屬於工商舖物業，當中包括他在2019年以400多萬元買入長沙灣聯邦廣場的7個商場舖位，目前只有4個租出、有3個仍然待租，胡世全認為，這反映2020年至2022年3年疫情期間經濟嚴重下滑，而且不利影響至今仍然未完全退卻，「多年來我只持有一個住宅物業，其他都是工商舖，因為我覺得炒賣住宅影響民生，工商舖可以用來做生意，如果你無錢，你唔應該做生意。」

胡世全指出，根據他早於13歲已投身本港社會工作至今逾半世紀的營商經驗，做一門生意、通常一年要求有8厘至13厘回報，購買物業作投資的話，目標則是10年價格升1倍、即年均回報約7.2%，這樣的話，即使利息成本高達4厘至5厘，仍有利可圖，他表示：「以本港過去數十年的情况來說，高息會令做生意或買樓投資賺少些，但仍然有錢賺，因為如果無錢賺的話，又怎會有人做生意呢？」

目前胡世全亦是提多商業聯盟創辦人，該聯盟歷來有近千名、現有近百名付費會員，定期舉行聚會探討商機，是次訪問便在聯盟位於旺角寫字樓的會址進行，該單位由胡世全近年以780萬元買入，而上手業主在約40年前的購入價40萬元，他強調：「根據過往經驗，時間是會令本港物業升值的，即使會有周期，但本港物業在10年升值1倍屬正常。」

任何資產的回報往績僅可作為參考，最重要是向前望前景如何，有分析認為2018年3月美國宣布向中國加徵關稅屬分水嶺，隨着中美貿易關係過去6年惡化，美國通脹升溫令息口高企不下，在聯繫匯率下，港息亦須跟隨美息上升，在高息環境下，本港經濟、股市及樓市均正受壓，若此趨勢持續，資產價格未來亦屬易跌難升。

胡世全認同，本港樓市現仍面對高息及經濟增長乏力等兩大不明朗因素，因此他太太近日已把一筆可觀資金用來做定存，年息率逾5厘，他表示，現正密切關注中央政府將出台什麼政策支持本港經濟增長，例如個人遊計劃（俗稱「自由行」）本月6日起擴展至西安和青島後，將來會否納入更多城市，以及內地訪港旅客購物免稅額會否由5000元大幅提高。

粵港澳大灣區（大灣區）包括香港、澳門兩個特別行政區，和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九市，總面積約5.6萬平方公里。2022年大灣區的總人口已經超過8600萬，地區生產總值超過13萬億元人民幣。近年中央相關部委和三地政府一直以創新開放的思維尋求政策突破，共同推進大灣區發展。

胡世全強調，在共同推進大灣區發展的過程中，本港一定要保持國際城市的地位，保持作為內地與國際對接的橋頭堡此獨特優勢，他表示：「香港向來重視法治，香港人的品格、誠信及德行亦高，過去一段長時間外國人很樂意在香港與香港人做生意，這些優勢一定要維持。」

至於本港近年面對人口老化嚴峻挑戰，胡世全認為，這是需要政府及社會各界共同努力解決的問題，關鍵是要提高出生率：「我在香港出世，過去64年一直看着香港發展，當時我阿媽一個生6個，帶來很大勞動力，現時的家庭兩夫婦往往只生一個，勞動力便會減少，這帶來很大問題，所以鼓勵生育很重要。」

倘做生意可賺8至13厘樓市重拾升浪

綜合上述分析，胡世全總結，希望他上述所提出的願景將來可以實現，屆時本港便會再次商機處處，房地產市場亦回升可期：「假如香港經濟回復強勁增長，居民便不會把錢存在銀行收5厘息，而是攞出來做生意博賺8至13厘，如果你是一名識做生意的人，也一定會這樣做，即使你沒有做生意的經驗也願意去做，屆時樓市便會重拾升浪。」