【明報社評】樓宇天價維修風波屢見不鮮，柴灣樂翠臺是最新例子，當中不少情節，都令人覺得有欺瞞誤導成分，雖然小業主已表決終止維修工程合約，當局仍須查明事件，若發現有不法行為，必須從嚴法辦。樓宇維修事關民生，完善地區治理，就是為了幫居民排難解憂。大廈法團與小業主就維修工程問題紛爭迭起，民政事務處表面上是「球證」，但大多數時候僅作壁上觀。今次樂翠臺風波，民政處人員適度介入，為保障小業主權益發揮了積極作用，期望這是公權力態度改變的開端。政府修訂《建築物管理條例》打擊圍標，外界關注力度是否足夠，當局應考慮採取更有力的做法，保障小業主。
樂翠臺維修疑團多
黑箱作業亟待徹查
今次鬧出天價維修風波的樂翠臺，1988年落成，樓齡36年。去年6月，業主大會通過大維修，法團主席聲稱可申請市建局資助，最終通過揀選工程公司及1.07億元維修方案，然而現實是屋苑樓齡未足40年，根本不合資格申請資助，每戶須支付約10萬元維修費。同年9月，屋苑方面尚未集資，工程公司便開始搭棚。服務屋苑38年的管理公司之後突然請辭，還發出通告指法團未有提供工程資料，同時又分析屋苑財政狀况，認為不足以應付上億元的工程費，冀法團盡快處理和公布資金及財務安排。更令居民震驚的是，原來業主大會所採納的維修方案，造價竟比市建局估價高出近六成。
根據市建局說法，局方去年11月曾發信通知法團，業主大會通過揀選工程承辦商之回標價，遠高於市建局獨立顧問估計的6800萬元。業主不滿法團未公開工程合約及造價過高，今年1月入稟土地審裁處，獲頒令召開特別業主大會。法團最終安排本周二召開業主大會，經過多番擾攘，小業主終以壓倒票數，通過終止及暫停大維修承辦商的工程合約，以及撤換大廈管理委員會所有委員。樂翠臺維修風波算是暫時告一段落，然而尚有不少問題有待跟進和處理。
特別業主大會召開前，負責工程的承建商張貼告示，聲稱去年與法團簽訂「授予合約確認書」後已投入大量資源，若小業主最終決定終止工程，將追討總工程費約三成的賠償，涉款數千萬元。由於不清楚合約具體條款，暫時無法判斷承建商是否有權申索巨額賠償，然而看在小業主眼裏，這次維修風波，有點像「天仙局」，現在僥倖脫困，竟然還要面對巨額索賠，當真是天理何在。屋苑維修涉款龐大，事前搞清楚是否有資格申請市建局資助，乃是法團基本責任。有業主質疑去年6月業主大會投票存在誤導情况，並非不可理解；法團未有向管理公司提供工程資料，整件事的處理，予人感覺是黑箱作業。當局有必要嚴肅徹查事件，一旦發現有人違法，必須重懲，以儆效尤。
政府雖有「招標妥」等計劃，可是樓宇天價維修風波仍時有所聞，圍標亂象更是禁之不絕。不法集團往往透過圍標等手法，推高工程合約報價，再賄賂工程顧問、法團主席等不同人物，奪下工程合約，牟取不法暴利。去年廉政公署便搗破一個樓宇維修貪腐集團，拘捕約50人，當中包括建築公司東主、法團主席及成員等，涉及的工程項目至少10個，合約涉款累計逾5億元。廉署指出，貪污集團常用招數之一，就是從業主大會入手，行賄有影響力者，左右小業主決定。誠如廉署所言，樓宇維修牽涉複雜程序，容易出現貪污風險，業主應該積極參與樓宇管理，親身出席業主大會。與此同時，政府亦應該更加積極主動協助小業主。
民生無小事，政府提升地區治理效能，目標就是為民生排難解憂，增加幸福感。樓宇維修對很多業主和居民而言是大事，一旦出了狀况，可以相當困擾，當局既要從宏觀政策層面打擊圍標亂象，也要從地區治理微觀層面，協助有需要的業主和居民。大廈管理紛糾問題，一般由民政總署跟進。總署有為法團和業主提供法律諮詢等服務，地區民政處也會與法團及業主保持聯繫，當知悉大廈或屋苑有意進行維修工程時，會鼓勵業主積極參與，惟整體而言，民政總署和地區民政處所扮演的角色，一向相當抽離，即使派人出席業主大會，也往往採取冷眼旁觀態度，不會主動介入。
民政處介入保障業主
修例打擊圍標須有力
今次樂翠臺風波，法團一再聲稱對業主大會一切運作「有最終決定權」。特別業主大會上，法團主席一度以需要交還場地等理由宣布延會，變相想擱置討論和表決。民政處代表在關鍵時刻指出，主席無權延會，需在場居民決定。處方代表的介入，對於會議得以繼續，發揮了重要作用。大廈維修管理糾紛頻生，小業主相對弱勢，處方若能一改過去被動抽離的態度，多點適度介入，對於保障小業主權益，其實相當重要。
政府去年提出修訂《建築物管理條例》，加強打擊圍標，然而令人意外的是，當局向立法會提交的方案，某程度反而降低了業主大會表決「大型維修工程」的門檻，僅須至少5%業主或100名業主親身投票，比原先建議的「至少5%或200名業主」有所放寬。當局聲稱這是聽取了不同持份者意見，以免會議法定人數要求太高，容易流會，但樂翠臺風波說明，真的出了狀况，一樣可以成功召集約600名業主來開會，人數門檻訂得太低，反而有可能遭人利用。當局有必要考慮，是否有更好的做法。