物業「加按套現」等於拎層樓去冒險?層樓真係會冇咗?
(第三集 - 上部份)
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📍物業套現後有什麼選擇?
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加按套現可算是一種"雙面刃",因為業主在套現後,會出現一筆十分大的流動資金可以做任何的用途,一般用作消費或投資。如果在套現後投資獲利當然理想,但如果投資失利或過度消費導致沒有能力償還本金的話,便會出現被call loan的風險,不過筆者在第一集有講解過銀行call loan機會很小。(詳細可以查看第一集)

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在消費的方式上,業主很多時侯會用上“先消費,後儲蓄”的概念。即以一筆過支付物品,利用物業按揭套現的特點(特點詳細可以查看第二集),當作超低息長年期分期付款。
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舉例一架全新 Mercedes-Benz S500,現時香港零售價約170萬,物業套現情況下支付每月港幣$6,300就可以立即揸走,對於有樓的高薪一族,六千元一個月供款並不困難,不用儲蓄便可以立即買到心頭好,同時又比起車行的分期付款計劃更優惠。

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當然,滿足購買慾望的背後就是一個長期負債,假設新車落地兩三年後想賣出愛車換回170萬是不可能的任務,中間的差價需要自行補回。那個時侯就要留意究竟是否承擔到蝕差價的損失,若因失去收入,或收入減少而不能還款給銀行就有相對的風險。

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而另一個近年很熱的例子便是套現父母物業作子女首期用途,筆者仍視這個行為作為消費之一,始終父母都是愛子心切,想幫自己下一代。但從這角度出發就最好先預算自己持續供款的能力後,才幫這個忙。始終子女既要應付新購物業的按揭供款,又要預算家庭開支,短期是不能償還套出來的金額。

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再換另一個角度看,這種形式其實就是物業升值後加按套現買多一層物業,等於再一次槓桿物業市場,變相加大力度於物業投資。但如果樓價向下,兩層物業價值同時“縮水”,有可能會加劇樓價下跌帶來的相關風險。

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當然, 一些有實力的收租業主可以先套現消費,再由租戶返供也是一個可行的方案。筆者認識一位業主就曾經物業套現了200萬,三個月遊埠回來花掉50多萬,還自豪地說有租戶幫忙供樓,3個月的租金雖不足以償還花掉的錢,不過對於已經財務自由,想遊樂人間的退休一族來說,在有固定被動收益的情況下,風險相對小一點。

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除了先消費,然後再超低息分期付款外,
⏭️下半部份,筆者會分享現時香港業主套現後利用這筆套現有甚麼投資選擇,風險如何。
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#物業套現 #業主 #加按
#先消費後儲蓄 #分期付款 #按揭
#利息 #MoneyWay
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物業「加按套現」等於拎層樓去冒險? 7成人錯過額外收息機會!(第一集)
https://bit.ly/2INr99Y

物業「加按套現」等於拎層樓去冒險? 4大細節逐個捉!(第二集)
http://bit.ly/3avLXOP

物業「加按套現」等於拎層樓去冒險? 層樓真係會冇咗?(第三集上)
http://bit.ly/34y1Ss2
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物業「加按套現」等於拎層樓去冒險?層樓真係會冇咗?
(第三集 - 續)
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除了享樂是香港人的專長外,當然投資也是香港人另一件最喜歡的事情。若然能在物業中套取一大筆金錢,投資不同的理財工具可以幫助業主提早達成不同的人生目標。筆者不時會遇到客戶想將套現的錢在不同地方都投資幾十萬,以下是幾類大部份客人的選擇,筆者會以息差回報、保本能力及變現能力3個項目評分(最高為5星)。

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📍1. 債券/債券基金
息差回報:⭐️⭐️⭐️
保本能力:⭐️⭐️
變現能力:⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️
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通常由按揭銀行負責同時提供選項,客戶通常選擇每月派息基金,通常派息基金的派息是相對固定的,若果基金增長不能夠維持派息,仍會將本金加利息的方法派給客戶,令到客戶有足夠的現金流去應付供款。假設每年4 - 6%的派息都足夠去支付按揭套現的本金利息供款。業主在過程中賺取的是利用基金派息償還每期的本金。
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舉例:
每套100萬資金投進去,一年派息5%,即5萬元。
同時按揭供款每年支出為利息24,741元或本金22,673,即賺取息差每年2.5萬元左右 (條款詳情可查看第二集)。
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不過基金的缺點是客人需要承擔自行選擇基金帶來的風險,沒有保證條款的基金可導致本金虧損。今年不少基金在3月時皆大跌超過20%,若業主由物業套現300萬放進基金,可以帳面輸50、60萬都不奇怪。筆者選取了市場上一些大眾較易接觸的基金:摩根亞洲總收益債券基金、首源亞洲優質債券基金(可查看圖片),兩者於3月時均大跌,蒸發約1年以上的升幅,截至今年年底不少基金的表現是持平,下半年升回大部份3月時的跌幅,算是坐了一年過山車。但當中有不少持貨人士恐慌性拋售或減磅導致損手,礙於業主投資經驗或信心不足,今年“落錯車”的例子比比皆是。加上每年其實不時需要檢視投資組合,每一次選擇都不能出大差錯才有機會“長贏”。

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⏭️下集為大家繼續介紹其他類別。
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#物業套現 #業主 #債券
#債券基金 #息差回報 #資產配置
#派息 #MoneyWay
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#MW名人金句】思考過後需要實踐。
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#Moneyway #歌德

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【冬至大過年】MoneyWay 祝大家冬至快樂!
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#MoneyWay #冬至快樂
#團團圓圓 #幸福 #冬至

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#MW名人金句】二十歲時支配作用的是意志,三十歲時是機智,四十歲時是判斷。

#Moneyway #富蘭克林

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【最新利率】美國聯儲局官員一致投票支持維持利率於零至0.25厘不變直至2023年。

港元的低息情況過去都與美國聯儲局宣布的利率有直接關係。
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#聯儲局 #利率 #量化寬鬆 #零息 #議息 ...
#長期低息 #Moneyway

https://news.rthk.hk/rt…/…/component/k2/1565707-20201217.htm
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物業「加按套現」等於拎層樓去冒險? 4大細節逐個捉!

(第二集)

常言道,人類的心理都是在恐懼未知的事物,但未知的事物也可以是好的選擇,今集讓我們了解物業套現的原理。...
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🇭🇰香港境內物業(包括但不限於私人住宅,已補地價及可自由買賣居屋、公營房屋、工廈或分間的工廈、地鋪及車位)是一種銀行認可的抵押品,隨著不時變化的估值及相關的市場買賣成交價去決定當時物業價值。

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而“物業套現”即是業主在擁有該物業業權運用(包括自住、出租、放售及抵押)時將物業抵押並獲得以當刻價值的約50%(視乎情況)金額,若有按揭在承造則需先扣除該金額。

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該筆金額會以按揭形式批出,即需要依據利率及年期條款償還本金、利息,及符合其他條款。
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例:
物業套取100萬港幣
年期:30年
年利率:H+1.4%及 2.5% 封頂利率
罰息期:2年
銀行按揭回贈:約1%
按揭掛鉤存款戶口:按揭額上限50%

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1. 年期
通常上限為30年借款期,比市面上絕大部份貸款期為長,差不多等於借了業主人生3分1時間,十分誇張。而這亦是筆者認為套現中最化算的一個條款,試想像除了銀行,身邊有哪位朋友願意借出如此之長久的金額呢?而且,30年前的100萬和現時的100萬是不可比擬的。
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當然,當中涉及限制是客人本身的年齡。銀行通常以「75減客人申請年齡」不高於30年為限,即客人55歲再做的話,只有20年可借,所以這個行為是越早越好的。

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2. 年利率
這是整個物業套現的關鍵條款,若套現利率太高即成本太高,不過現時環球息口低走,銀行也給出市場滿意的條款為一個月銀行同業拆息(即1-month HIBOR) + 1.4%。
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根據現時息口表現,總利息大概在2%左右,同時,銀行為防止償還息口會出現太大變化,所以設置了封頂利息— 以銀行最優惠利率(Prime rate)減2.75% ,即2.5%為利息上限,所以非常穩定。過去有供樓人士相信亦已經受惠而不用筆者再介紹。
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同時間,港元的低息情況過去都與美國聯儲局宣布的基準利率有直接關係。而在9月17號當局發言人已經表明未來3年不加息的動向,所以相信短期內香港亦不會有加息行為。

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3. 罰息期
指的是業主申請套現不能“彈出又彈入”,即不能在套現後立即歸還,若言真的立即歸還會收取罰息,為按揭額的1%及償還現金回贈。在如此低息情況下,很少會在早期主動償還本金。

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4. 按揭掛勾存款戶口
又稱mortgage link account。簡單來說就是一個活期戶口,可以存放現金同時收到利息等於按揭貸款額的利息。
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以套現100萬為例子:
首月本金為2029元,利息1666元, 共 3695元一個月;同時客人即時獲取一筆100萬港幣資金。
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換句話說,若客人取得該筆款項後,選擇把款項留在戶口,該筆資金會不斷自動償還本金及扣除利息,一年後該筆100萬按揭本金會減少至97.5萬,同時扣減了1.97萬利息。

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以上操作可以換取100萬資金的30年流動性到底值不值得呢?我們下一集再探討。

⏭️下一集會為大家詳細講解物業套現後有什麼選擇。

#物業套現 #業主 #加按
#年期 #年利率 #罰息期 #按揭
#收息 #MoneyWay
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【居屋2020】最新!攪珠結果頭10個號碼話你知

可能係繼六合彩之後最幸運既號碼~

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「出售居者有其屋計劃單位2020」攪珠結果,頭10組號碼依次為:
18、79、07、11、51、08、17、02、97、00。

「白表居屋第二市場計劃2020」攪珠結果,
頭10組號碼依次為:
80、53、85、90、35、89、64、14、09、99。

房委會攪珠重播:
https://www.facebook.com/HKHousingAuthority/videos/211205873797749/

#居屋 #攪珠 #白居二
#房委會 #MoneyWay

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房委會 - 公屋人情風貌 Housing Authority - Public Housing Vistas was live.

【網上直播居屋及白居二2020攪珠】
因應疫情最新情況,香港房屋委員會「出售居者有其屋計劃單位2020」及「白表居屋第二市場計劃2020」之攪珠儀式,將會安排喺12月15日上午10時30分網上直播。已經遞咗表嘅申請人記住留意!
#香港房屋委員會 #HOS2020 #WSM2020

#MW名人金句】現在不是去想缺少什麼的時候,該想一想憑現有的東西你能做什麼。
#Moneyway #海明威
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物業「加按套現」等於拎層樓去冒險? 7成人錯過額外收息機會!

(第一集)

📍點解會有加按套現?...
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根據差估署樓價指數顯示,2008年12月至2020年7月樓價指數由104.8點大漲2.67倍至385.4點。即過去12年平均香港樓價漲了2.7倍左右,很多大型屋苑錄得升幅更甚至遠超這個數字。而從2011至2012年後每一年都有不少業主認為樓市已經到達頂部沽出,最終拿著現金卻眼白白再望著樓價如火箭式的上升,想追都追不切,到今年的肺炎情況延續了一年都未有大幅跌浪。有些業主接受了自己已榮升為「千萬富翁」的事實,但在這些物業不賣出的情況下,這一種「紙上富貴」令到業主們心癢癢想變現。
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今年利息息口頻頻下降,1個月的銀行同業拆息在11月份約在0.1%左右,當中不少手持物業一段時間的業主開始忍不住將物業重新抵押給銀行套現,將現金套取後用作投資或消費。
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📍究竟什麼是物業套現呢?
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物業套現的概念就是將持有但未賣出的物業,預先向銀行透支部份價值,到真正賣出的時侯才還給銀行,假若樓價保持平穩,將來可以透過賣出的價格償還透支部份給銀行,中間透支金額需要支付利息。
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當出現物業價值下跌時,有業主會擔心不能償還套現金額,但由於現行銀行的套現上限是申請時估價的60%,即表明樓價只要不跌超過40%,都屬於一個安全範圍。
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筆者相信從現時香港樓市的狀態包括需求上,仍然充斥大量購買力,缺少房屋的供應。本地資金泛濫,息口維持在低水平及政府還未撒去辣招底下,樓價的波幅仍十分有限。以後會專門再詳細說明對樓價於2021年的看法。
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而相信現時市面上,有另一部份的業主可能會擔心,加按套現後會出現增加供款壓力,是否變成“無端”多了一筆負債?更甚者,會否連層樓都冇埋?
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⏭️下一集會為大家詳細講解套現後的真實情況。
#物業套現 #業主 #加按 #利息
#收息 #MoneyWay
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【銀債"貼士"】認購最後2日! 本周五 12月11日,下午2點截止

銀色債券2020派息與通脹掛鉤,今次政府「包底」息率由3厘提高至3.5厘。

3.5厘比現時港元定期存款一年存期只有約1厘年利率為高,吸引力大增,建議長揸收息。

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銀色債券2020詳情︰
認購門檻︰1956年或之前出生長者
每手認購金額︰1萬元(個人最多認購100手)
持有年期︰3年
年利率︰跟通脹掛鈎或保證3.5厘年利率,以較高者為準
派息時間︰每半年一次
認購途徑︰銀行或券商,不接受重覆申請
認購時間︰即日起至12月11日下午2時
發行日︰12月22日
贖回安排:不設二手市場買賣,如想提早套現離場,政府以原價贖回銀債

**記得勿重覆申請**

除咗銀色債券,仲有咩工具可以同樣 #保本,但回報又更多?請即聯絡我哋了解👇🏼
https://wa.me/85298490923?text=我想了解銀色債券之外的投資工具
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#銀色債券 #退休 #銀髮
#收息 #利息 #利率 #MoneyWay

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